【岩見守和】マンション関係記事 （2021年1月）
【岩見】マンション関係記事 2021年1月
このレポートは一般紙等ではマンションをどのような視点から記事にしているかを知るために収集しています。何かの一助になれば幸いです。
| 出所：岩見守和マンションレポート
・このレポートは一般紙等が、マンションの出来事をどのような視点から記事にしているかを知るために収集したものです。 ・当レポートは、「岩見守和」が私的に非営利な研究目的として、新聞等の情報を収集し、岩見氏独自の見識で分類と整理をしたものです。 ・本資料の活用ついては、閲覧されるご本人の責任において判断をお願いします。 ・出典元のURLはリンク切れの場合がありますのでご了承ください。 |
| マンションの事故 事件
4.■刃物男に警察官発砲し命中、公妨疑いで逮捕 横浜 産経 2021年1月26日 3.■女性が転落死か…朝の7階建てマンション前に遺体 埼玉新聞 2021年1月22日 2.■武器庫かマンションに拳銃や実弾 kkt 2021年1月18日 1.■高級マンション70代男性死亡 コロナ変えた「孤独死」の現場 2020年12月31日
マンションの犯罪 9.■プリペイド式給湯から現金盗む 横浜のマンションで多発 カナロ 2021年1月30日 8.■ベランダから侵入か…マンションで230万円相当盗んだ疑い 東海tv2021年1月27日 7.■マンションに大麻工場？ 「地産地消」の広がりに警戒感 朝日 2021年1月22日 6.■マンションの一室で大麻草を販売目的で栽培 38歳男逮捕 東海tv2021年1月22日 5.■目黒タワマン強盗 指示役逮捕 実行役が捨てたスマホ解析毎日2021年1月20日 4.■タワマン強盗、指示役を逮捕 「大きなタタキ」と連絡か 朝日 2021年1月19日 3.■マンション一室で男性に熱湯、やけど死亡…同居の男を逮捕 読売2021年1月5日 2.■７か月娘…マンションから「2度」投げ落として殺害37歳母親ktv2021年1月18日 1.■足立区 コロナ禍、音声で防犯呼びかけ 自転車盗ゼロに 産経 2021年1月21日
マンションの火災 4.■東京・江東区豊洲のタワーマンションで火事 NNN24 2021年1月29日 3.■「恐怖でしかない」同じマンション7カ所で不審火 tv朝日 2021年1月28日 2.■放火可能性…未明集合住宅1階玄関先タイヤ4本など焼ける 2021年1月13日 1.■ウーバー配達員がマンションの廊下で放火し逮捕 新宿 TBS 2021年1月6日
マンション管理問題 4.■築10年マンション」で問題多発…日本の家の厳しすぎる事情熊澤 2021年1月16日 3.■長期修繕計画の立て方とは？ 2020年12月28日 2.■マンション全戸「トイレ一斉使用」何が起きるか 神舘 和典 2021年1月23日 1.■警告文は逆効果」マンション駐輪場をキレイに保つ方法PRESIDEN2021年1月22日
マンションの裁判等 2.■外壁タイルはく落訴訟和解 施工側1億1540万円支払い神戸新聞2021年1月27日 1.■マンション修繕費用は適正か「ミス」で4000万円「値引き」産経2021年1月18日
マンションの老朽化問題 2.■滞納、孤独死…築古マンションの酷すぎる末路 小林 道雄2021年1月25日 1.■恐ろしい…老朽化が進んだ分譲マンションの酷すぎる末路 2021年1月22日
ゾートマンション問題 1.■越後湯沢リゾートマンション「負動産」から「腐動産」に転落 榊2021年1月20日
マンションの立て直し、町作り 4.■住宅団地の多世代居住に向けた取り組み～塩澤 誠一郎 2021年01月22日 3.■理想の団地」住民描く未来図 県営・市営住宅建て替え西日本新聞2021年1月17日 2.■群馬県 地活性化へ 桐生信金が大学生と再生プロジェクト 2021年1月26日 1.■茅ヶ崎市・浜見平団地の給水塔 工事進捗がわかるタッチパネル2021年1月15日号
マンションのコロナ問題 4.■オンラインを活用したマンションの理事会・総会とは？ 横尾美晴2021年1月22日 3.■コロナ感染者発生一報を受けた理事会の対応の注意点 立花晴太郎2021年1月14日 2.■マンションコロナ対策 共用部から専有部までポイント整理 山下2021年1月12日 1.■ブリリア自治会オンライン番組で交流 地域の一体感を醸成 2021年1月1日
マンションの認定制度 1.■優良住宅の普及促進 認定制度見直しへ法改正―国交省 時事 2021年1月17日
マンションの災害対策 2.■携帯用トイレを備蓄している人は3割 2021年1月13日 1.■平塚市 津波避難ビル指定 唐ヶ原のマンション２棟 2021年1月28日
マンション販売とコロナ禍 6.■マンション計画が…コロナ禍のＪＲ減便に気を揉む沿線市町 朝日2021年1月31日 5.■延期に揺れる晴海フラッグ 売り主は補償も説明会も拒否 朝日2021年1月30日 4.■東京五輪中止、延期説も……選手村マンションはどうなる? 2021年1月26日 3.■五輪中止なら湾岸タワマン価格相場下がるのか 榊淳司 2021年1月20日 2.■コロナ経済影響 不動産が最多 「事業を転換」２割が予定 2021年1月 1.■コロナ禍でローン返済に行き詰まり…任意売却物件続出か 榊淳司2021年1月11日
マンション販売状況 11■マンション発売28年ぶり低水準 コロナ影響―20年首都圏 時事2021年1月25日 10■首都圏マンション価格、バブル期並み コロナ禍でも人気 朝日 2021年1月25日 9.■タワマン、これだけ危ない！ コロナ禍で生じたリスク解き明かす2020年12月25日 8.■億超えタワマン爆売れ、1カ月客が来ない不動産屋週刊ダイヤモン2021年1月18日 7.■湾岸タワマン強すぎ！コロナ禍なのに誰が買ってんの？座談会2 2021年1月18日 6.■マンション・戸建て「コロナ特需」のカラクリ一井 東洋経済 記者 2021年1月12日 5.■コロナ危機のウラで中古マンション市場「過去最高」のワケ 2021年1月7日 4.■「脱東京」と言うけれど 転出先、地方よりも首都圏内 朝日 2021年1月5日 3.■池上長谷工コーポ社長 タワマン強化で「勇往邁進」 産経ビズ 2021年1月12日 2.■中国マネーが有名ビル買って放置? 21年不動産市場超二極 2021年1月22日 1.■マンション・戸建ての購入、2021年「意外すぎる落とし穴」榊淳司2021年1月16日
マンションのセキュリティ技術動向 3.■プロパティエージェント、鍵不要のマンション住戸顔認証導入時事2021年1月28日 2.■顔認証でマンションのエントランスと自宅ドア解錠 NEC 2021年1月6日 1.■LINEＬでエレベーター操作、“非接触市場”が拡大中！ 日刊工業2021年1月26日
その他 13■解約できない！マンション「サブリース」の罠 : 東洋経済 2021年1月25日 12■管理マンションに売買仲介サービスを提供 AMP News 2021年1月29日 11■戸建てからマンションに住み替える７つのメリットとは？ 高田七穂2021年1月9日 10■中古マンション選び！チェックすべき「耐震性」３つ 山下 香 2021年1月5日 9.■日本音響材料協会 集合住宅改修後の騒音トラブル防止書籍を発刊 2021年1月 8.■製造禁止の泡消火剤、駐車場や空港に 全国で廃棄進まず 朝日 2021年1月30日 7.■マンション購入の際に、必ず確認したい「給湯」のチェックポイント 針山昌幸 6.■セントラル給湯のマンションは料金が高い？分かったデメリット 2019年1月29日 5.■プリペイド式の水道代が高すぎる件 mixiユーザー 2010年5月26日 4.■ハトの巣と化した府営住宅…ここはもうハトの寝室原因とは？MBS2021年1月4日 3.■配達バッグ狩りが横行、配達員が語るウーバーの“非情な世界 2021年1/月8日 2.■千代田区長、２月任期満了で退任…マンション問題関係ない 読売2021年1月8日 1.■民泊用マンション、一度も使わず売却し損失 大阪メトロ 朝日 2021年1月22日
海外 1.■韓国 マンション騒音紛争、2年間で5倍に急増新型コロナの影響2021年1月24日 |
マンションの事故 事件・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
4.■刃物男に警察官発砲し命中、公妨疑いで逮捕 横浜 産経 2021年1月26日
https://www.sankei.com/affairs/news/210126/afr2101260003-n1.html
概要
①２６日午前７時ごろ、横浜市港北区樽町のマンションで「不審者が大声を出している」との１１０番通報で駆け付けた港北署員が刃物で襲い掛かってきた男に拳銃を１発発砲、脚に命中した。命に別条はない。署は公務執行妨害と銃刀法違反の疑いで、男を現行犯逮捕した。
②容疑者（６３）。マンションの３階廊下で、署員が刃物を捨てるよう警告したが従わず、切り付けてきた。現場にいた署員は５人で、取り押さえた際に男性巡査長（２７）が軽傷を負った。
③近所の男性（８６）は早朝、ごみ出しの際にマンションの方から「何だこの野郎！」という声が聞こえたといい、「この辺りでもめ事は聞かないので怖い」副署長は「現時点で適正な職務執行に基づく拳銃使用と判断している」
3.■女性が転落死か…朝の7階建てマンション前に遺体 埼玉新聞 2021年1月22日
https://this.kiji.is/725146820659855360
概要
①21日午前9時10分ごろ、埼玉県さいたま市南区南本町の路上で、女性が倒れているのを通行人の男性（63）が発見し、119番した。死亡が確認された。
②通行人の男性が大きな物音を聞き、見に行ったところ、7階建てマンション前の路上に倒れている女性を発見した。マンションから転落したとみられている。
遺書や所持品は見つかっておらず、同署で身元を確認している。
女性は40～70代とみられ身長約155センチ。体格は痩せ形で水色のフリース、黒と白のチェック柄長ズボン姿。紫色の運動靴を履いていた。
2.■武器庫かマンションに拳銃や実弾 kkt 2021年1月18日
1https://www.kkt.jp/nnn/news100xvzsv6ypyfgcu9gd.html
概要
①熊本市内のマンションの一室から拳銃７丁と実弾１５０発以上がみつかった。
警察は暴力団組長など６人を逮捕するとともに、暴力団の武器庫の可能性もあるとみて調べている。
②去年３月、熊本市中央区新町１丁目のマンションの一室に拳銃のようなものがあるという情報を入手し、拳銃７丁と実弾１５６発を押収した。捜査の結果、熊本市中央区本荘に住む暴力団組長など６人を銃刀法違反などの疑いで逮捕・送検した。６人の認否は明らかにしていない。
③マンションの部屋は６人のうちの１人が契約していたが、居住していた形跡はなく、この部屋が暴力団の武器庫として使われていた可能性もあるとみて調べる方針だ。
1.■高級マンション70代男性死亡 コロナ変えた「孤独死」の現場 2020年12月31日
https://news.livedoor.com/article/detail/19465832/
概要
①筆者は2015年ごろから、孤独死に関する取材を行っています。コロナ禍以前だと遺体は早ければ、亡くなってから2日後から3日後、遅くても1カ月ほどで見つかるケースが多かったのですが、新型コロナウイルスの流行が本格化して以降、亡くなってから約3カ月後に発見されるケースが相次いでいるのです。
例えば、春に亡くなった人は夏に、夏に亡くなった人は秋にといったように、季節をまたいで発見されるのがコロナ禍の特殊清掃現場では日常の風景になっています。
②長期間遺体が放置されるとその分、部屋のダメージも深くなります。現に特殊清掃業者（孤独死や自殺の現場などの原状回復にあたる業者）は今年、部屋の全面リフォームを手掛ける件数が多くなっています。
③新型コロナウイルスを巡っては、こうした特殊清掃業者の負担も大きくなっています。孤独死の中に、死因として新型コロナが疑われるケースがあるからです。そのため、業者は事前に、ご遺族に死亡診断書を提示してもらったり、マンションの階段などの共有部分にウイルスを持ち出さないよう壁伝いで家財を 運び出したりするなど、手探りながらも細心の注意を払い、作業を行っているのが現状です。
④また、今年の取材において肌で感じるのは、コロナ禍以前はそれほど深刻化していなかった高齢者の孤独死がより一層表面化しているという事実です。集会やお祭りが中止されたり、民生委員が高齢化していたりすることで、それまで地域の見守りの担い手だった人たちが活動できなくなっていることが要因だと 考えられます。
⑤高齢者サポート事業を行っているある民間事業者は「新型コロナウイルスの流行後、高齢者は病院の診療や外出を控えるようになりました。その結果、自宅にひきこもる人が増え、孤立感を深め、うつ状態に陥っている人たちが増えています」と警鐘を鳴らします。
⑥筆者が取材した、高級マンションに住むある70代の男性は夏に亡くなりましたが、秋ごろまで遺体が発見されませんでした。男性の部屋には大量のマスクと備蓄品があり、新型コロナウイルスの感染を恐れて、できる限り外に出ない生活を送っていたようです。家の中は荒れ果て、ごみ屋敷状態でした。男性は周 囲から孤立しており、親族も現れなかったことから、マンションの管理組合がその清掃費用を立て替えました。このような事態が日本各地で起こっています
⑦特に、女性の自殺の案件に遭遇することが増えました。関東のタワーマンションに住んでいたある女性は何不自由ない生活を送っていたようですが、人間関係は少なく、唯一、マンションの管理人だけが話し相手だったようです。しかし、それもコロナ禍においてかなわなくなり、やがて自宅にこもるようになり、ふさぎ込むようになったそうです。後日、自室で自殺しているのが発見されました。
⑧筆者が今年、取材した60代の女性が孤独死したケースはその典型でした。
その女性は40年以上にわたって、自宅にひきこもっていました。女性は最後は母親と暮らしていましたが、認知症だった母親が施設に入所したことで、たった1人、家に取り残され、その数週間後に孤独死しました。エアコンがつかなかったことから、死因は熱中症だと思われます
⑨一般社団法人日本少額短期保険協会が11月27日に発表した「第5回孤独死現状レポート」によると、孤独死者の平均年齢は男女ともに約61歳で、平均寿命よりも20歳以上若くして亡くなっています。また、孤独死発生から発見までの平均日数は17日で、2週間以上も発見されないという痛ましい事実が明らかになりました。コロナ禍は「孤立禍」というもう一つの危機を浮き彫りにしたのです
マンションの犯罪・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
9.■プリペイド式給湯から現金盗む横浜のマンションで多発カナ2021年1月30日
https://www.kanaloco.jp/news/social/case/article-383462.html
概要
①料金をあらかじめ支払って一定量の湯を使用する「プリペイド式給湯」の精算機を狙った窃盗事件が横浜市内のマンションで相次いでいる。
明から早朝に、マンション共用部に侵入し、設置されている精算機を工具で破壊するなどして現金を盗む手口という。精算機の多くは紙幣のみに対応しているといい、被害も高額になる傾向がある。県警が注意を呼び掛けている。
②２８日午前４時半ごろ、横浜市中区のマンション１階にある給湯用の精算機が壊され、現金約５千円が盗まれた。１２、１４日にも同市神奈川区や中区で同様の被害があった。
③出入り口がオートロックのマンションも被害に遭っており、非常階段を使うなどして侵入したとみられる。マンションの防犯カメラ映像の解析などを進めている。
④昨年ごろから横浜市を中心に目立っているといい、一度に約２０万円が盗まれたケースもあった。県警は、こまめに精算機から現金を回収するなどの自衛策を呼び掛けている。
8.■ベランダから侵入か…マンションで230万円相当盗んだ疑い 東海tv2021年1月27日
https://www.tokai-tv.com/tokainews/article_20210127_156849
概要
①名古屋市守山区のマンションの一室に侵入し、現金などおよそ230万円相当を盗んだとして住所不定・無職(32)が逮捕された。
②1月3日に名古屋市守山区のマンションの2階に侵入し、自営業の男性(36)の部屋から現金9000円や高級腕時計など合わせておよそ230万円相当を盗んだ疑い。
③容疑者は偽造したナンバープレートをつけた車で現場を訪れ、ベランダの窓ガラスを割って部屋に侵入したとみられています。認否を明らかにしていません。
④容疑者の車などからは他の場所で盗んだとみられる物が見つかっていて、警察は去年秋から愛知県内であった数十件の空き巣に関与したとみて詳しく調べている。
7.■マンションに大麻工場？ 「地産地消」の広がりに警戒感 朝日 2021年1月22日
https://digital.asahi.com/articles/ASP1Q43JDP1QOIPE002.html
概要
①マンションで大麻を栽培したとして、愛知県警と東海北陸厚生局麻薬取締部は名古屋市昭和区無職（38）を大麻取締法違反（営利目的栽培）の疑いで現行犯逮捕し、22日に名古屋地検に送検した。認否は明らかにしていない。容疑者がマンションを「大麻工場」にし、販売目的で栽培していたとみて調べている。
②容疑者が立ち寄っていた中川区と港区の計3カ所のマンションから大麻草120株、栽培のための照明器具や換気装置、乾燥大麻の袋などを押収した。県警が摘発した栽培株の押収量としては過去1年間で最多という。
③ネットの動画サイトには、大麻の栽培方法を紹介する動画が数多く投稿されている。日本では違法です」などと注意書きの上、略。
6.■マンションの一室で大麻草を販売目的で栽培 38歳男逮捕 東海tv2021年1月22日
https://www.tokai-tv.com/tokainews/article_20210122_156229 11:57
概要
①名古屋市中川区のマンションの一室で、大麻草を販売目的で栽培したとして、38歳の無職の男が逮捕されました。無職(38)。20日、中川区のマンションの一室で、大麻草1株を販売目的で栽培した疑いで22日朝送検されました。
②容疑者の関係先4カ所からは、栽培中の大麻草およそ120株や、乾燥大麻300グラム以上などあわせておよそ500点が押収されていて、警察は共犯者がいるとみて密売ルートなどを調べています。
5.■目黒タワマン強盗 指示役逮捕 実行役が捨てたスマホ解析毎日2021年1月20日
https://mainichi.jp/articles/20210120/k00/00m/040/028000c
概要
①東京都目黒区のタワーマンションの住民が２０２０年１０月、宅配業者を装って侵入してきた少年３人に現金を奪われた事件で、警視庁少年事件課は１９日、指示役とみられる千葉県成田市職業不詳（２２）を強盗致傷と住居侵入の疑いで逮捕した。
②１７～１９歳の少年３人と共謀し、２０年１０月２６日午前１０時２５分ごろ、目黒区上目黒のタワーマンションに侵入し、住人の３０代女性タレントの両手などに全治２週間のけがをさせ、現金約６００万円を奪ったとしている。
③容疑者は現場に行かなかったが、相模原市内の相模湖に実行役の少年が捨てたスマートフォンを発見して解析したところ、関与が浮上したという。容疑者は少年に「１億円の案件がある。報酬は２５％」と説明し、実在する宅配業者に似た制服などを用意したとみられる。
4.■タワマン強盗、指示役を逮捕 「大きなタタキ」と連絡か 朝日 2021年1月19日
https://digital.asahi.com/articles/ASP1M5WBSP1MUTIL037.html
概要
①目黒区のタワーマンションで昨年10月、住人の女性が現金約600万円を強奪された事件で、警視庁は19日、職業不詳（22）=千葉県成田市=を強盗致傷と住居侵入の疑いで逮捕したと発表した。容疑を否認しているという。容疑者が事件の指示役だったとみている。
②容疑者は実行役の少年3人と共謀して昨年10月26日午前10時半ごろ、目黒区上目黒1丁目のタワーマンションで、住人の30代女性に対し、部屋のインターホン越しに「宅配業者です」とうそをついて室内に侵入。現金約600万円を奪い、両腕に打撲などのけがをさせた疑いがある。
③警視庁は昨年10月、この事件の実行役として千葉県に住む17～19歳の少年3人を逮捕。このうち19歳の少年が「『1億円以上の大きなタタキ（強盗）の案件がある』などと、容疑者からスマートフォンで指示を受けていた」と供述。奪った金や、宅配業者の衣装を相模原市内の公園に置いておくように指示されていたと説明したという。
④また、この少年の「（事件後に）警視庁から職務質問を受け、使用したスマホを神奈川県内の相模湖に捨てた」との供述をもとに相模湖を捜索し、約5時間かけてスマホを発見。伊藤容疑者からの指示などの一部が復元できたという。
3.■マンション一室で男性に熱湯、やけど死亡…同居の男を逮捕 読売2021年1月5日
https://www.yomiuri.co.jp/national/20210105-OYT1T50124/
概要
①大阪市浪速区のマンション一室でやけどの痕がある男性が見つかり、その後死亡した事件で、府警は４日、同区恵美須西、職業不詳（３３）を傷害致死容疑で、同区下寺、職業不詳の男（２８）を犯人隠避容疑で逮捕した。
②昨年１２月１５～２４日頃、自宅の風呂場で、同居していた職業不詳の奥村大輔さん（３３）に熱湯を浴びせてやけどを負わせるなどして、死亡させた疑い犯人隠避容疑で逮捕された男は同２９日午前、大阪市内で容疑者をタクシーに乗せて逃走を手助けした疑い。
③奥村さんは容疑者と同学年で、昨年５月頃から容疑者の自宅で同居していた。
2.■７か月娘…マンションから「2度」投げ落として殺害37歳母親ktv2021年1月18日
https://www.ktv.jp/news/articles/a687883e_c740_4c39_9e8b_e6f260756b7a.html
概要
①生後7カ月の娘をマンションから落として殺害した罪に問われた母親の裁判員裁判が、大阪地裁で始まりました。被告（37）は去年1月、生後7カ月だった三女の柚希ちゃんを大阪市平野区のマンションの踊り場から２回にわたり落とし殺害した罪に問われています。
②弁護側は「被告には中度の知的障害があった。乳児院に空きがなく、負担が集中して育児ノイローゼになっていた」として、民谷被告が心神耗弱状態だったと主張しました。
③検察側は心神耗弱状態だったことは争わないとしたうえで「５階付近から柚希ちゃんを落としたが、植え込みの上に落ちたため、10階付近から再度落とした」と指摘し、強い殺意があったと主張しました。判決は、１月26日に言い渡される予定です。
1.■足立区 コロナ禍、音声で防犯呼びかけ 自転車盗ゼロに 産経 2021年1月21日
https://www.sankei.com/affairs/news/210121/afr2101210020-n1.html
概要
①新型コロナウイルスの感染拡大により対面での防犯活動が難しくなっている中、音声で犯罪を抑止しようと、竹の塚署は人感センサー付きのスピーカーを駐輪場やＡＴＭ付近に設置している。防犯効果が出ていることから、同署がある足立区は今後、同じ機械を100台導入し、区全体の防犯活動につなげる。
天井にはセンサー付きのスピーカーが取り付けられ、利用者が近づくと「自転車の鍵はしっかりかけましょう」などと警察官が語り掛ける音声が流れる。
②新型コロナの感染拡大を受け、同署は住民への声かけやビラ配りといった防犯活動を控える一方、試験的に昨年７月に同駅近くの別の駐輪場にスピーカーを設置。その結果、設置した駐輪場では自転車盗の被害はゼロになり、駅周辺の他の駐輪場を含めても被害は約３分の１に減った。
③同１０月下旬には、足立竹の塚郵便局のＡＴＭ付近にもスピーカーを設置し、利用者に特殊詐欺への注意を呼びかけた。田村宏子局長は「設置以来、詐欺被害は聞いていない。声がよく響くので、だまされそうな人も、われに返るのではないか」。万引防止のため、コンビニやスーパーにも設置を進めている。
マンションの火災・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
4.■東京・江東区豊洲のタワーマンションで火事 NNN24 2021年1月29日
https://www.news24.jp/articles/2021/01/29/07812608.html
概要
①２９日午後７時半すぎ、東京・江東区豊洲の４４階建てタワーマンションで火事があり、現在も延焼中です。９階から出火し９階の部屋のベランダおよそ５平方メートルを焼いて、現在も延焼中です。
②ケガ人や逃げ遅れた人などの情報は入っていないということです。はしご車やポンプ車など１４台を出動させて消火活動にあたっています。
3.■「恐怖でしかない」同じマンション7カ所で不審火 tv朝日 2021年1月28日
https://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/000205473.html
概要
①1つのマンションの少なくとも7カ所で不審火が相次いでいます。28日午前5時ごろ、目黒区のマンションの通路でビニール傘2本や新聞が燃えました。
②このマンションでは、その数時間前にもビニール傘3本やチラシが燃える不審火が起きていたほか、27日早朝にもビニール傘4本などが燃えていた。
警視庁が放火事件の可能性もあるとみて調べています。
2.■放火可能性…未明集合住宅1階玄関先タイヤ4本など焼ける 2021年1月13日
https://www.tokai-tv.com/tokainews/article_20210113_154874
概要
①13日未明、名古屋市南区の集合住宅でタイヤ4本などが焼ける不審火があり、警察は放火の可能性もあるとみて捜査しています。住人の女性が見つけ、消防に通報しました。火は30分ほどで消し止められましたが、タイヤ4本が燃えたほか玄関の壁が焦げました。ケガ人はいませんでした。
②付近に火の気はなく、警察は放火の可能性もあるとみて捜査しています。
1.■ウーバー配達員がマンションの廊下で放火し逮捕 新宿 TBS 2021年1月6日
https://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye4167391.html
概要
①新宿区のマンションの廊下で新聞紙などに火をつけ、マンションに放火しようとしたとして、ウーバーイーツ配達員（２９）が警視庁に逮捕された。
②去年１１月３０日午前０時すぎ、新宿区富久町のマンションで２階の廊下に新聞紙などを置き火をつけ、マンションに放火しようとした疑い。火は直後に住民に消し止められ、けが人はいなかったということです。
マンション管理問題・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
4.■築10年マンション」で問題多発…日本の家の厳しすぎる事情熊澤 2021年1月16日
https://gentosha-go.com/articles/-/31359
概要 本記事では、マンションの「耐久性」を実現する8つの条件を紹介します。
①条件1：現場管理が元請会社の社員である元請会社は、1億円の予算があるとすれば1億円の予算を使い切って、次の受注につながるように、できるだけいいものを造ろうと考える場合がほとんどです。
また、施工不良は、5年後、6年後になって明らかになることが少なくありません。不測の事態になったときに、社員であれば、「誰が、あの物件の現場監督だったのか」と追及され、責任を問われます。会社に長く勤めようと思えば、決して、いい加減なことはできないのです。
②条件2：工事中の現場を見せることができる
「危険ですからやめてください」などと拒否する場合には、見せられない不都合な事情があると考えてしかるべきです。より安心できるのは、ISO9001などを取得している事業所です。
③条件3：遮音対策のためコンクリートの厚さに工夫がある
鍵を握るのは「適切な厚さ」です。例えば、妻側（建物の端）の外壁に約150～200mmのコンクリート厚を持たせることで、マイナス50デシベルの遮音が実現できます（図表1参照）。
④条件4：遮音対策、メンテナンス対応のため二重床になっているコンクリート床の上に、防振ゴム付きの束と呼ばれる支持脚を立てて、床の基盤材となるパネルを支える構造にする。つまり、二重床にすると生活音が低減できます。日本建築学会では、LL－45等級（ΔLL〈Ⅱ〉－3相当）を学会推奨 レベルに位置づけ、「スプーンを落とすと、かすかに聞こえ、上階の生活が多少意識される状態」としています。
また、二重床にすることで、コンクリート床とパネルの間に隙間ができるので、配管を収めることも可能になります。メンテナンスの際にはパネルをはがすだけで作業ができますので、対応がすばやく楽にできるというメリットもある。
⑤条件5：バランスの良いスパン計画を採用している
柱と柱の間のことは「スパン」と呼ばれ、経済的でバランスの良いスパンは、コンクリートの場合、窓側は6～7m、壁側は10～11mとなっています。
⑥条件6：防水対策が万全である
対応策として、「誘発目地の設定」によるクラックコントロールが効果的です。
あらかじめコンクリートのクラックが集中して入る場所を想定して目地を設定することで、目地にクラックが集まり見た目の美しさを保つことができるのです。
⑦条件7：10年後のメンテナンスを考えた仕様になっている
瑕疵担保責任の10年が切れたあとに、いかにメンテナンスをしやすくできるか、までを考えなければ、長持ちするマンションにはなりません。
⑧条件8：パラペットの立ち上がりに工夫がある
パラペットの立ち上がり部分が直角になっているとごみがたまりやすく、腐食したり、コンクリートや防水シートが破れやすくなったりします。これが、屋上からの雨漏りの原因につながるケースが少なくないのです。
3.■長期修繕計画の立て方とは？ 2020年12月28日
https://mansionlife.jp/article/myfirst-daikiboshuzen8
概要
①長期修繕計画とは建物の部位や設備ごとに「どんな修繕工事を行うのか」「何年ごとに実施するのか」「修繕にかかる費用はいくらか」などが記載された、計画書のこと。国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」によると、新築マンションでは30年以上先を見据えた作成が望ましいとされています。
「修繕積立金」も、この長期修繕計画にもとづいて金額を決定するのが一般的です。
②外壁の塗装や屋上防水の補修、給排水管の修理など比較的工事の規模が大きくなる修繕については、基本的に12～15年周期で実施します。これらの工事は足場を組むなど、大掛かりな作業が必要な場合も多く、大規模修繕としてまとめて実施することがほとんど。「いつ実施するのか」また「どのくらいの費用がかかるのか」といった予定を、長期修繕計画のなかに盛り込むわけですね。
③周期のサイクルが短く、規模がそこまで大きくない修繕工事もなかにはあります。
例えば鉄製の外階段は塗装が落ちてサビやすいため、4～6年程度ごとに塗り替えるのが一般的です。機械式駐車場がある場合は、5年ごとに部品交換などのメンテナンスを行うケースもあるでしょう。こうした短いスパンで行われる修繕工事も、長期修繕計画に含みます。そして、工事ごとに費用の見積額なども 計算。各金額を合計したトータルの工事費を算出し、そこから必要な修繕積立金を逆算する際にも長期修繕計画が役立つといえます。
④長期修繕計画は、新築マンションの場合は分譲販売時にあらかじめ用意されているケースが大半です。ただ、記載のある見積額などはあくまでも作成時点でのもの。そのため、後ほど詳しく説明しますが、建物の劣化具合などを考慮したうえで定期的な見直しが必要となるのです。
長期修繕計画は、一度作成したらそのままというわけではありません。「建物や設備の劣化状況」や「社会的な環境の変化」などを考慮して約5年ごとに見直すのが理想だと、国土交通省ガイドラインにも明記されています。
⑤【方法1】「管理組合」で見直す
設計などの知識に長けた人物がいなかったり大規模修繕をまだ実施したことがなかったりすると、実現可能な計画を立てるのはやはり難しいため、専門家に依頼するのが現実的かもしれません。
⑥【方法2】「管理会社」に任せる
管理会社はあくまでも「管理」の専門であって建物の構造などを熟知しているわけではなく、また分譲販売時から売主と協働していることも多いため、依頼しても積極的な見直しが行われないケースもあるようです。
⑦【方法3】「外部の専門家」に依頼する
施工会社や設計事務所など、管理会社とは関係のない第三者に依頼し、長期修繕計画を見直してもらう方法もあります。建物調査を通じて計画を一から見直し、住民が感じる問題点や不安要素などもヒアリングしたうえで計画に盛り込むことができます。ただ、信頼できる業者を選定することから始める必要があり、修繕計画作成のための建物調査など、費用がかさむ可能性はあります。
⑧「均等」に積み立てる前提での計画の作成を検討しよう
新築マンションでは基本的に「段階増額積立方式」といって、一定期間ごとに修繕積立金が増額していく方式を採用しています。そのため販売当初は修繕積立金の額が低く設定されており、長期修繕計画にもとづいて大規模修繕を行うためには、一定周期で値上げを行う必要があるのです。
ただ、段階的な増額となると理事会などを中心に値上げ金額を算出し、総会に議題として挙げて住民からの承認を得なければなりません。1回目の値上げは成功したが2回目で反対されたり、その期に選任された理事会のメンバーが値上げに消極的だったりすると、当初予定したように段階的な増額を実施できな いケースもあるのです。つまり長期修繕計画にもとづいて、予定通りに修繕積立金を積み立てていくことができないリスクがあります。
⑨「均等積立方式」であれば、長期修繕計画に対して一度の値上げだけで済みます。つまり、値上げ金額の算出や総会で承認をもらうといった手間も1回限り。
途中、値上げを承認されない期があったために、結局「修繕費用が足りなくなる」というリスクを避けられる。
⑩国土交通省も将来の修繕費用確保のために、均等積立方式の採用を推奨しています。できるだけ一回の値上げで済むほうが、その後の負担が軽減するだけでなく、修繕費用の不足に頭を悩ませる心配はなくなるかもしれませんね。
2.■マンション全戸「トイレ一斉使用」何が起きるか 神舘 和典 2021年1月23日
https://toyokeizai.net/articles/-/405149
概要
①徹底取材したルポ、『うんちの行方』から抜粋・再構成して紹介します。
「あの高層マンションのすべての部屋で一斉に排泄して水を流したら、どうなるかな？?低層階のトイレからウンチが噴出するんじゃなかろうか？」
②分譲マンションを全国的に手掛ける大手不動産会社商品企画室室長。
「もし全層で同時に水洗したら、下であふれます。100％噴き出します。
「規模にもよりますが、マンションの縦配管は直径10センチメートル、横引き配管は20センチメートル程度です。設計上は、同じタイミングでトイレが流されるのは、諸説あるものの、15層で1つと考えることが通例となっています。
もし15層のうち、2層以上の水洗が重なったらあふれることになります」
③「確かに、朝トイレに行く人は多いでしょう。でも、心配はいりません。水洗トイレのタンクの中に5リットル水が入っていたとして、その5リットル全部が一瞬で流れるわけではないからです。水洗の流水ピークは1.5～2秒。このタイミングが重ならなければ大丈夫です。もちろん、ピークが重なる可能性はゼロではありません。でも、いまのところ通常の生活の中で排泄物が噴出したという話は聞いたことはないですね」 「設計上は2層以上の排泄のピークが重なるとあふれますが、実際には3層が重なっても問題は起きていないようです。あくまでも結果ですけれど。私たちがマンションでテストをするのは、建ったばかりの、入居前のタイミングになります。配管内はきれいな状況で、何の障害もありません。だから、設計通りに水は流れます」
④「人が入居すれば、配管内は汚れますよね。すると、水は汚れに妨げられて少しおだやかに流れるようになります。ご参考までに付け足すと、バスタブの排水はまったく心配ありません。6～7分かけてゆっくりと流していくからです。
⑤何日もかけて硬くなった大きなウンチが配管に詰まることはないのだろうか。
それも、やはり、竣工前にテストをくり返します。どんなテストかというと、上層階のトイレからおしぼりタオルを流します。それを下で受け取れれば問題はありません。TOTOさんでも、LIXILさんでも、日本のメーカーのトイレはすぐれているので、タオルくらいは問題なく流してしまいます。ただし、これははっきりと申し上げますが、トイレには排泄物以外は流してはいけません」
⑥「マンションの屋上へ上がると、キノコのような傘をかぶせた通気口があります。傘で蓋をしてはいるものの、近づくと、きつい臭いを感じるはずです」 これは、トイレの配管の空気の取り入れ口なのだそうだ。配管に空気を取り入れないと、水が下に落ちていかないのだという。
⑦結論としては、ビルやマンションのトイレの配管はつまったり、あふれたりはしない。ただし、それはあふれないように設計されているからではなく、あくまでも確率に委ねた結果論だ。
1.■「警告文は逆効果」マンション駐輪場をキレイに保つ方法PRESIDEN2021年1月22日
https://president.jp/articles/-/42433
概要
①『マンション管理員オロオロ日記』（フォレスト出版）マンション管理員として13年のキャリアを持つ著者が、その役割と立場、実際の業務、そして住民からのクレーム処理など、さまざまなエピソードを紹介している。
②著者は1948年生まれ。広告代理店に勤務の後、独立して広告プランニング会社を設立するも、経営に行き詰まり、59歳の時に妻とともに住み込みのマンション管理員となる。なお、本書に登場する施設名や人名はすべて仮名である。
③「泉州レジデンス」の戸数はざっと140戸。私の勤務時間は、午前9時から午後5時まで。月曜から金曜日までで、土日は休みの週休2日制である。ただし、副管理員という立場の家内は午前中のみの勤務で、あとは同様だ。
朝9時の少し前に管理員室を開ける。そのころ清掃員さんが出勤するので、清掃チェックリストと清掃員室のカギを渡す。12時前に清掃員さんが帰るので、チェックリストとカギを受け取り、管理員室を閉めて昼食に入る。13時前まで食事休憩し、13時5分前に管理員室を開け、午後5時まで窓口での受付業務となる。
④窓口にいれば、来客用駐車場にクルマを停めたい外来者、工事業者などに一時駐車許可証を発行したり、住民からのクレーム対応などがあり、理事会の議事録の作成や文字校正、できあがった議事録を印刷し、全戸に配布したり、といった業務もある。それ以外にも貼り紙の作成、理事長への連絡と承諾、各種文書の配布、館内各所の目視点検、残留塩素の測定、週1回の水道親メーターの点検など、項目だけでも数十に及ぶ。
⑤一般的にいって、掲示板や壁、エレベーターなどに警告文を書いた貼り紙の多いマンションは管理が行き届いていない。しかも、その警告文が何年にもわたって掲示してあるマンションほど性質が悪い。この業界に初めてご厄介になったとき、研修させていただいた管理員さんに言わせれば、そういうのは管理員の怠慢以外のなにものでもないのだそうだ。
⑥たとえば、自転車置き場──。たいていの駐輪場には、「自転車は所定の場所に置きましょう」「ここはバイクの置き場です」「ほかの人の邪魔にならないよう整理整頓しましょう」などと書いてある。つまり、住民に注意を促すことによって、使い勝手のよい駐輪場にしようとしているわけだが、その管理員さんに言わせれば、それがそもそもの間違い。貼り紙は一度読めば、そのあとは無視されるものであって、抑止効果にはならない。
では、どうするか。その管理員さんがこう教えてくれた。まず貼り紙の類いは一切しない。そして誰かが変な停め方をしていても、見て見ぬふりをするのだ。
⑦「そんなことをすれば、ますますひどくなるじゃないですか」「いやいや、そんなことはありません。ただし、ふんぞり返っていてはダメです。自分が率先して整理整頓に努めるのです。そうしていると、きちんと入れてくれる人が現れます。そしてきちんと入れてくれた人には、必ず礼を言うようにしています。
そうしたことを続けていれば、今ではご覧のとおり立派なもんです」 「入れちゃ出され、出されちゃ入れ……まるでイタチごっこでした。ただし、ここまでくるのに半年かかりました。なんだってそうですよ。『○○しないよ うにしましょう』と言っただけでは、まして貼り紙だけでは人は動いてくれないのです」
⑧管理員をコンシェルジュかなにかのように使いまわす住民さんは、けっこう多い。なかには「外出中に女房が買い物に出てしまって部屋に入れないから、カギを貸してほしい」と言ってくる人もいる。分譲マンションの管理員は個人邸のカギなど預かってはならず、部屋に入れてあげたくても、それができないのだ。しかし、それが住民にとっては「気が利かない」「冷たい仕打ち」となる。 以下略
マンションの裁判等
2.■外壁タイルはく落訴訟和解 施工側1億1540万円支払い神戸新聞2021年1月27日
https://www.kobe-np.co.jp/news/sougou/202101/0014034064.shtml
概要
①神戸・三宮の高層マンション「アパタワーズ神戸三宮」で発生した外壁タイルはく落などを巡り、住民らが施工側のアパホーム（金沢市）などに約２億４千万円の損害賠償を求めた訴訟で、施工側２社が約１億１５４０万円を支払うことで和解したことが分かった。１３日付。
②マンションでは完成から約９年半後の2015年３月、14階からタイル（幅約１・５メートル）が落下した。その後の調査で、はく落やはがれやすい「浮き」の状態が建物全体で１４・８６％、最も割合の高い建物南側で３５・７５％を占めると判明。住民らでつくる管理組合は借金などして外壁を修繕した。
③住民らは１７年１２月、大阪地裁に提訴、裁判で施工側は、工事を担った大木建設（東京都）がタイルにモルタルを塗り、貼り付けたと説明。製品の使用説明書に沿うと、貼り付け先のコンクリートにもモルタルを塗ってこすりつける必要があるといい、「最終的には裁判所も『はく落が起きないように十分な注意を怠った』とした」と話す。
④調停書では、大木建設に１億１千万円、施主のアパホームに約５４０万円の支払い義務を認めた。住民女性（６９）は「謝罪の言葉がないのは残念だが、施工時の問題という主張が認められてよかった」と話した。アパグループは「和解協議に応じて解決した。具体的な内容を明らかにするのは差し控えたい」
1.■マンション修繕費用は適正か「ミス」で4000万円「値引き」産経2021年1月18日
https://www.sankei.com/west/news/210118/wst2101180021-n1.html
概要
①大阪市港区の分譲マンションはこの２年間、大規模修繕工事をめぐって大きく揺れた。総戸数は６００戸超。築４０年超で大規模修繕が必要となったため平成３０年４月、住民で作る管理組合のサポート役として、マンション管理会社がコンサル業務を請け負うことが決定。これに併せ、管理組合は工事額が適正かどうかの検証を専門機関に求める「セカンドオピニオン」の経費５０万円を計上した。
②ただ、住民の中には「セカンドオピニオンは不要」と主張する人もあり、管理組合が実施を正式決定できたのは１１月２日と遅れた。その３日後には、入札で約４億４千万円を提示した大阪府内の建設会社が施工会社に決まったと管理会社から通知があり、月末から約９カ月間の予定で工事が始まった。
③セカンドオピニオンについては、コンサル業務の一環として管理会社が発注を申請することになっていたが、着工から約４カ月が経過した３１年３月、手続きが行われていないことが住民側の指摘で判明。前年１２月に行われた管理組合の理事会では担当者が「（専門機関に必要書類を）提出済み」と説明していたが、実際は未提出だった。
④この発言は理事会の議事録にも記載されており、住民側は「虚偽」と非難。管理会社は謝罪し、コンサル報酬１３００万円の半額に当たる６５０万円を減額した。
管理会社に不信感を募らせた住民側は翌４月、自ら大阪市のＮＰＯ法人「近畿マンション管理者協会」にセカンドオピニオンを依頼。調査した同ＮＰＯ側は８月、約３６００万円安い金額で工事が可能とした報告書をまとめた。
⑤報告書は、「バックマージン」を伴う談合により工事金額がつり上がった可能性まで指摘。管理会社は産経新聞の取材に対し、「虚偽」とされた発言は「（専門機関への）申請の受け付けが済んだという意味を『提出済み』と表現してしまった。ミスだ」と釈明する一方、報告書が指摘した談合などの不正は否定 した。ただ一連のトラブルを受け、現在はこのマンションの管理業務委託を外れている。
⑥施工会社も不正は否定したが、調査結果を受けた住民側から４千万円の値引きを要請され、「協力金」名目で支出するという異例の対応をとっている。協力金について、施工会社は「管理会社側に落ち度があった」としながらも、「管理組合との交渉の長期化リスクなどを考慮し、異例の額だが支出を受け入れた」と説明。一方、管理会社は「支出はあくまでも施工会社の判断だ」とする。
⑦調査を行った同ＮＰＯの増永久仁郎代表は「重要書類が存在しないなど、ずさんな点が目立った」とこの工事全体について指摘。「明確な証拠はない」としつつも「不正を疑われても仕方ない状況だ」とし、こうした大規模修繕をめぐる対応については、住民側も注視すべきだとしている。
マンションの老朽化問題・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
2.■滞納、孤独死…築古マンションの酷すぎる末路 小林 道雄2021年1月25日
https://gentosha-go.com/articles/-/31531
概要
①『分譲マンション危機』（幻冬舎MC）より一部を抜粋したものです。
①建物は外見的には健全な佇まいでありますが、よく見れば外装は薄汚れやひび割れが目立ち、鉄部は錆びていて、ただ建っているだけ。床下あるいは天井裏や地中にある、目に見えない給排水管などの設備や電気設備、建物によっては、エレベーターや消防設備が法令で定められている保守義務もなされていない、不全管理状態のマンションをいいます。
②管理組合の活動に於いても、理事長や役員のなり手はおられず、管理費・修繕積立金の滞納や空き住戸も多くなっており、ただなんとなく、なにも問題はないかのように暮らしている。このマンションの将来のことにも、興味も問題もないように暮らしている状態のマンションをいいます。
③この状態でも、転売して逃げることはできると思われますが、だんだん区分所有者の「共有財産の維持」意識もなくなり、転売価格も安くなっていき、ますます住民の意識やモラルも低くなっていき、どうすることもできない状況に陥っていきます。建物の老朽化と共有財産としての維持意識のない、寝泊まりするだけの区分所有者が住む「ゴーストマンション」へと変質していきます。解体費用も管理組合解散のコンセンサスや将来へのビジョンもなく、建物を壊すこともできないマンションです。
④このような状態になると、いつまで管理費を払い続けるのかとか修繕積立金の徴収についても曖昧な状態となってきます。財産価値の客観的価値が低下しますので、転売は無理となり、ますます空き住戸が増加することになります。空き住戸といっても、所有者は存在しますので、管理費の支払い義務はあり、こ れも滞納につながることになります。
⑤たとえ、孤独死された住戸でも、相続権者がおられれば相続人が、また相続放棄されても誰かに相続されることになります。仮に相続権者がおられず、国庫納付となっても、行政が競売に付し、落札した人が所有者となり、管理費や修繕積立金の納入義務が発生すると思われます。区分所有建物が存在する限り、管理組合は解散できないのです。
⑥民間の財産物であり、行政機関は不介入の原則があり、介入できません。
この事案では、このままの状態では、倒壊して通行人など第三者に危害が及ぶ恐れや、鉄骨造の場合は、耐火被覆材のアスベストが飛散して懸念される健康被害の防止のために、所有者が解体しないので、行政が代執行しているにすぎないのです。解体費は、その建物の所有者に請求されます。
むしろ行政による解体代執行より区分所有者による解体の方が、安価に解体できると思っています。逃げ得はできません
1.■恐ろしい…老朽化が進んだ分譲マンションの酷すぎる末路 2021年1月22日
https://gentosha-go.com/articles/-/31496
概要
①幻冬舎『分譲マンション危機』小林 道雄より一部を抜粋したものです。
皆様の分譲マンションも、やがて老朽化が進み、空き住戸が徐々に増加し、管理組合の活動もままならず、限界マンションといわれる状態のマンションとなることが予想されます。住民のモラルは低下し、ゴミなどの管理はできず、マンション管理会社とのマンション管理委託契約も管理会社の方から継続を拒否 され、継続したくてもできず、建物についても解体費用の蓄積もなく、解体もできず管理組合も解散できないゴーストマンションとなっていきます。
②いざという時には、転売して出て行ってしまうつもりなのでしょうが、転売に出してもなかなか買い手が付かないと、売値を下げることになり、次に買われた居住者の財産管理意識も希薄になり、徐々に円滑な管理組合活動も難しくなっていきます。
③自分の家の庭にごみを捨てられると、憤慨し警察に訴えたり防犯カメラを設置したりして予防策を立てるのに、マンションのごみ集積場所が汚くされたりごみが捨てられていても、個人的には憤慨しません。今住んでいる分譲マンションのことでも、自分にとって直接の影響がない場合は無関心なのです。
④戸建住宅と分譲マンションとの大きな違いは、戸建住宅は老朽化したり空き家になったとしても特段の事情がない限り、いつでも自由に解体することができます。しかし、分譲マンションは、そうはいかないのです。
⑤解体については、新築に建替える為の解体は区分所有者の4/5以上の賛成が必要ですが、管理組合を解散する為の建物解体は、区分所有者全員の賛成が必要です。財産がなくなる訳ですから当然です。地震などで被災したマンションなどの例外（※）はありますが、解体資金や再建資金などの問題でも進まないと思われます。
⑥分譲マンションは地方自治体により運用の違いはありますが、建築物や敷地などの定期調査が、建築基準法第12条第1項で義務化されており、安全性などの状況が調査されかつ役所に報告されることになっています。
しかし、建物の解体の為の積立準備金に関する考えは、国土交通省のガイドラインにも出ていません。今後は解体準備金の手立てのガイドラインも必要になってくると考えています。
※ 被災マンション法：政令で定められた大規模な地震などの災害をうけた地域で、分譲マンションの取壊しを望んだ場合は、区分所有者の4/5以上の賛成で解体ができるとされた特別措置法
ゾートマンション問題・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
1.■越後湯沢リゾートマンション「負動産」から「腐動産」に転落 榊2021年1月20日
https://gentosha-go.com/articles/-/31399
概要
①リゾートマンションの所有者の大半の人が絶望感を味わいながら、管理費や修繕積立金、そして固定資産税などを払っていると想像できる。その費用は30㎡程度の狭い住戸でも、年間30万円前後はかかる。
②最近、「なんとか手放せないものか」と考えている所有者の弱みに付け込んだ会社のビジネスモデルは、「3年分の所有経費を払ってくれたら、区分所有権をもらってあげますよ」というもの。現所有者から3年分の管理費や修繕積立金、固定資産税などの総額相当を払わせることで、所有権を自社関連の法人に移転させるのだ。
③所有者からすれば、3年分の経費を払うことで、実質的に4年目以降の支払いから完全に解放される。「だったら、3年分払うから引き取ってください」ということになるのだ。とうとう、リゾートマンションは有料粗大ゴミ同然の存在になり下がったのだ。
④しかし、このビジネスには多分に無理があるように思える。その会社は、引き取って自社関連法人の所有にしたマンションをどうするのか。たぶん、転売はできない。私の勝手な推測を述べよう。
⑤その会社は、関連法人で引き取ったリゾートマンションを放置してしまうのだろう。当然、管理費や修繕積立金、湯沢町への固定資産税は支払わない。支払うと、このビジネスモデルでは利益が出なくなるからだ。つまり、この会社は報酬を得て区分所有権を自社関連の法人に移転するが、その後に生じる所有者 としての義務は一切果たさないのだ。そして、3年分の所有経費相当の報酬は全額を利益にしてしまう。最初からその意図でやったとしたら、なんらかの違法行為になる。しかし、「関連法人を作って運用に努めたのですが、どうにもうまく行かなくて」と言い訳をしておけば摘発はしにくい。おそらく、そういうスキームだろう。
⑥結局、管理組合が競売にかけるか、湯沢町が公売に付すしか手はなくなる。しかし、そこで落としてくれる善良な一般人がそう易々と現れるとも思えない。
⑦管理費滞納などで競売にかけた場合、管理組合で落札するケースが多くなった一万円で競売に出された物件を、20万円で落札する場合もあるという。普通の手段では住宅を購入することも賃貸することもできない反社会的な人々などが競落するのを防ぐためである。
⑧湯沢町では、マンションの理事長の連絡会議のような組織があり、行政や警察と協議する場が設けられたりしている。かつて、湯沢町の管理組合の連帯組織は、宅建業の所管官庁である新潟県と粘り強い交渉をおこなったという。管理組合が自分たちのマンションの住戸を競落して第三者に転売する行為を、「宅建業法の規制外である」と認めさせた実績があるのだ。
⑨あのバブル期とはいえ、リゾートマンションを購入した人はそれなりの富裕層である。その多くは親から資産を受け継いで富裕層になったのではなく、自らの才覚と能力でリゾートマンションを購入できる富を築いたのだと推測する。
そんな彼らが、管理組合を運営する第一世代になっている。そういうタイプの人々というのは、仕事もできるし頭脳も優秀だ。彼らが管理組合を運営しているから、湯沢町のリゾートマンションではいまだに秩序が保たれているのだと、私は考えている。しかし、バブルの絶頂から約30年が経過した。40歳で購入 した人は今、70歳になっているはずだ。あと10年で80歳。第一世代が築いた管理組合運営のノウハウは、第二世代以降に引き継がれるだろうか。あるいは、第二世代と呼ばれる人々は存在するのか。
⑩2015年の11月、湯沢エリアのあるタワーマンションで、修繕積立金の横領事件が発覚した。長年理事長を務めた人間が、約7億円以上の修繕積立金を着服していたことがわかったのだ。そのマンション、今では発覚当時の1割程度まで流通価格が下落している。事件後、一時的に管理組合の修繕積立金会計はほぼゼロになったはず。そういうマンションの資産価値が、通常通りに評価される理由はない。
⑩今後、湯沢エリアでこういう事件がまたいつ発生するかもわからない。また、築30年以上になる老朽マンションも多くなってきた。同時に、区分所有者も高齢化している。今後、管理費や修繕積立金の滞納は増えこそすれ減るとは思えない。彼らがどこまで廃墟化に抗うのか、今後の展開に注目したい。
マンションの立て直し、町作り・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
4.■住宅団地の多世代居住に向けた取り組み～塩澤 誠一郎 2021年01月22日
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=66697?site=nli
概要
①Ｑ１．地域の高齢化が進むとどのような問題が生じますか？
■人口減少と高齢化が同時に進むことで、地域を持続することが困難になる
②Ｑ２．都市部で特に課題になる地域はどこですか？
■特に顕著な住宅団地
住宅団地は、完成すると一度に若い同年代層が入居することから、団地全体が同時に高齢化していくという特徴があります。そこで誕生した子の多くは、ほぼ同時期に進学や就職、結婚などによって流出し、親世代のみになることから高齢化率が一気に高くなります。流出に比べると、新規の流入はわずかで、高 齢層ばかりの世帯が居住する場所になっていきます。
住宅団地は、都市の中心部に勤めるサラリーマン世帯の入居を想定して開発されたことから、土地利用としては住宅が主で、商業エリアはわずかです。均質的な住宅が立ち並ぶ中、１～２軒あった商店も、居住人口が減少し、高齢化率が高くなってきて、商圏購買力が低下すれば撤退を余儀なくされます。高齢者にとってより暮らしにくい環境になってしまうことになります。
③国土交通省が2017年に全国の市区町村に対し実施した調査2によると、このような課題を抱える住宅団地は、全国に約3,000団地所在しており3、所在する市区町村は、それら住宅団地における問題意識として、「地区の高齢化」、「生活利便性の低下」の他、「空き家の増加」、「交通機能の低下」、「コミュニティの弱体化」といった点を多く指摘しています。
④Ｑ３．課題を解決するにはどのようなまちづくりが必要ですか？
■求められる多世代居住の推進
何より高齢者層に偏った居住者構成を、多世代がバランスよく暮らすように変えていく必要があります。そのためには、現状において非常に限定的な若い世帯の流入を増やしていくことしかありません。問題は、それをどのように行うかです。ここでは、３つの先進事例を紹介します。
⑤＜福岡市郊外低層住宅地の容積率緩和＞
福岡市は、2012年に、比較的高齢化の進行が早い郊外低層住宅団地の容積率を緩和し、子育て世帯のニーズに合わせたゆとりある居住空間の確保や、二世帯住宅を建築しやすくすることで、若い世帯の定住化を促すことにしました。具体的には、従前の第一種低層住居専用地域で建ぺい率40％、容積率60％、敷地境界からの建物外壁面の後退距離１ｍ以上と指定されていた約2,131haの全域について、建ぺい率を50％、容積率を80％に緩和するものです。いずれも市の中心部から最も離れた市域境に集中しています。
⑥広島市には、1960年代以降に開発された住宅団地が169団地あります。その面積は約3,910?に及び、市域面積の約５％で、居住人口は26万人を超えて全市の約23％を占めています。市は、2015年に、今後も住宅団地が将来の市の人口を維持する受け皿としての役割を担っていくと宣言し、すべての住宅団地を対象に、「住み続けられるまちづくり」、「多様な世代が集うコミュニティの再生」 を行っていくとして、様々な施策を打ち出しました。住宅団地それぞれの実情に応じて、住民自らより効果的な施策を選択し、組み合わせて実施することを前提としているのです。
「三世代同居・近居事業補助金」は、小学生以下の子どものいる世帯が、親世帯の近くに住み替えたり、同居したりする場合に引越し費用等の一部を助成する制度です。
「住宅団地における住替え促進モデル事業」は、子育て世帯の住替えを促進するため、住宅団地において一定期間空き家となっている住宅を活用して、住み替え用賃貸住宅にする場合に、オーナーが実施するリフォーム費用や、入居者が支払う家賃の一部を補助するものです。住宅団地の町内会・自自治会が「空き家活用計画書」を作成し、これに掲載された空き家が対象です。
⑦住宅団地住民自らが、コミュニティの活性化に向けて主体的に取り組むことを支援する制度も充実しています。「“まるごと元気”住宅団地活性化補助事業」は、空き家等を活用した住民間の交流拠点づくり、空き地を活用した菜園・花壇づくり、プラチナ世代・リタイヤ世代等の地域デビュー支援など、７つ のメニューから選択・実施する取り組みに対し補助する制度です。これらは住宅団地において住民同士で社会活動の場を設けるものと言えます。
⑧広島市の職員によると、以上のような取り組みによって、徐々にではありますが成果が見えるようになってきた住宅団地もあるそうです。安佐南区内の、2020年時点で人口約6,700人の住宅団地は、高齢化率は上昇したものの、総人口がわずかに増え、その要因は40歳代以下の若い層の増加によるものであることが分かります。
⑨＜兵庫県明舞団地学生シェアハウス＞
兵庫県神戸市と明石市にまたがる明舞団地は、兵庫県と兵庫県住宅供給公社が開発した、実に総面積約197?に及ぶ、いわゆるニュータウンです。入居開始は1964年で、ピーク時は3万7,000人を超える人口がありました。平成27年国勢調査人口は2万513人、高齢化率は42％近くに達しています。住宅は集合住宅、戸建て住宅合わせて1万1,219戸ありますが、世帯数は1万0,086世帯（平成27年国勢調査）で、空き家、空き室が多いことが分かります。
兵庫県は、2011年から集合住宅の空き室を、「学生シェアハウス」として近隣大学の学生に提供しています。入居した学生には、住居を低廉な家賃で提供する代わりに、自治会活動、地域活動への参加を求めています。元々、団地自治会の発案で、県が制度化したもので、空室が出た場合に募集することから一度にたくさんの学生を入居させることはできませんが、2011年から2018年までにのべ20人の学生が入居しています。
入居した学生は、月１回の自治会定例会に出席し、高齢者主体の自治会メンバーと交流し、地域の課題を共有しています。自治会のパソコン教室では学生が講師を務め、老人会イベントでは司会を担うなど、自治会メンバーにとっては孫と同年代の学生に対し、積極的に役割を与えています。
中には、住民に生活支援サービスを提供するボランティア組織に登録する学生もあり、そのようなボランティア活動を通じて、学生が媒介役となって、団地内で面識のない住民同士の交流を促すことに貢献しています9。
3.■理想の団地」住民描く未来図 県営・市営住宅建て替え西日本新聞2021年1月17日
https://www.nishinippon.co.jp/item/n/682262/
概要
①建物の老朽化に伴い、全面的な建て替えが始まった県営、市営住宅がある福岡市西区の壱岐東校区で、住民などでつくる団体が県、市と連携して「理想の団地をつくろう」と、その方向性を示したイラスト入りの未来図（A3判）を作成し、校区内の全世帯に配布した。未来図をもとに、住民からさまざまな意見を募り、今後具体策を練り上げていく。
②団体は壱岐東校区まちづくり協議会。2017年度から市営住宅の建て替え事業が始まったのを機に、校区自治協議会や小中学校の関係者がメンバーとなり、新たなまちづくりに住民の声を生かしてもらおうと、18年4月に立ち上げた。
③同校区は、県営、市営住宅と県住宅供給公社の賃貸住宅が中心の大規模団地。
このうち、県営は31棟900戸、市営は29棟950戸が建てられたが、いずれも築45年がたつ建物がある。このため、県が10年以上、市は15年程度をかけ、段階的に建て替え事業を進めている。県営、市営ともに、建物の高層化・集約化を図り、棟数を減らしていく方針。このため、団地内に「将来活用地」のスペースが生まれるという。
④まちづくり協議会は、子ども会のリーダーと一緒に団地内でフィールドワークを実施。建て替えに伴って改善すべき点や、新たな魅力づくりのための取り組みなどを話し合ってきた。
協議会がまとめた未来図では、五つの柱を設定。「将来活用地のことを考えよう」のほか「楽しく外出できる団地にしよう」という柱もあり、散歩コースづくりや道路の段差解消を提示。また、ほかの柱では、地域住民の交流を図るためのパークハウス・老人いこいの家の建設、花でいっぱいの通りづくりなどを盛り込んだ。協議会は今後、柱ごとに分科会を立ち上げ検討を続けていくという。
⑤同校区は、少子高齢化が進み、人口約3500人のうち、65歳以上の割合は4割を超す。協議会の西道夫会長は「高齢者が支え合って生活できる環境とともに、建て替えで新たに入ってくるさまざまな世代の住みよさも考えていきたい」
2.■群馬県 地活性化へ 桐生信金が大学生と再生プロジェクト 2021年1月26日
https://this.kiji.is/726605801921789952
概要
①空き部屋が増加するなどの問題を抱える「団地」を再生しようと桐生信用金庫では大学生と共同でプロジェクトに乗り出すと発表しました。
②今回のプロジェクトでは前橋工科大学の学生が2人から3人の複数のグループをつくり前橋市の広瀬団地の空き部屋に入居し共同生活を行います。参加している企業や団体は「金融」「住居」「生活」「就職」の4つの観点から学生の生活を支援します。
1.■茅ヶ崎市・浜見平団地の給水塔 工事進捗がわかるタッチパネル2021年1月15日号
https://www.townnews.co.jp/0603/2021/01/15/558654.html
概要
①団地建て替えを含めたまちづくりに伴い、解体工事が進む茅ヶ崎市・浜見台団地の給水塔。工事の仮囲い北側に「タッチパネル」が設置されている。
週間作業予定をはじめ、騒音や振動の状況など、工事に関わる情報が発信されているほか、「今日の占い」「ばーちゃんトリビア」など遊び心のあるコンテンツもあり、見たり操作したりすることができる。
②同様のパネルは、団地解体が行われている浜見平北口交差点付近、浜見平南口交差点付近の仮囲いにも設置している。解体工事を請け負う岩田地崎建設（株）では「工事の状況は随時地域にお知らせしていければ」としている。
マンションのコロナ問題・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
4.■オンラインを活用したマンションの理事会・総会とは？ 横尾美晴2021年1月22日
概要
①理事会が開催される際は、私達管理会社のスタッフもサポート役として出席させていただきますが、役員の皆様に分かりやすく工事内容などを説明できるよう、事前に専門業者の方等へ不明点などを確認したうえで臨むようにしている。
②当社では、3密を避けながらも理事会・総会を行えるオンラインを活用した理事会・総会の開催方法について提案しています。
メリット
・開催場所に移動する必要がない（体調が悪い、小さなお子様がいる 等）
・自宅、外出先から気軽に参加できる
・ペーパーレス
・外部に会場を借りる手間・費用等が不要
デメリット
・全員にインターネット環境、設備が必要
・接続の設定や操作方法を良く理解しておく必要がある
・通信回線に不具合が発生した場合、審議が中断する可能性がある
・モニター越しとなり、温度感など雰囲気が伝わりにくい
③オンラインによる理事会・総会を行うには事前に取り決めが必要です。
総会開催の場合は、オンライン上での「出席」、「議決権の行使」を認めるよう、管理規約の改定が必要となります。
オンラインによる理事会開催についても、管理規約を変更しておく事が理想ですが、事前段階として理事会議事録にオンラインによる理事会開催を選択可能として、実施している管理組合もあります。管理規約を変更する場合は、総会にて特別決議による承認が必要となります。
先に現行の管理規約を変更し、何時でも行える環境を整えておくことが大切であり、私も担当させていただいている管理組合様にご提案を行っています。
3.■コロナ感染者発生一報を受けた理事会の対応の注意点 立花晴太郎2021年1月14日
概要
①管理組合役員の方から「もし、自分たちのマンションで感染者が発生したという一報を受けたらどう対処したらよいか」という相談を受けることが増える。
②居住者からの申告または管理会社等からの報告により、管理組合（理事会）が感染者発生の事実を把握した場合、マンション内での感染拡大防止の観点から、感染者発生の事実を急いでマンション内へ告知しなければいけないのでは？、と考える方もいるのではないでしょうか。
③感染者情報は重要な個人情報にあたり、取扱いには細心の注意を払う必要があります。部屋番号や氏名を公表するようなことは言うまでもなく厳禁です。匿名で感染者発生の事実のみ公表する場合であっても、必ず本人の同意を得る必要があります。マンション内において、悪意をもって特定したり、差別・非 難するような行為が起きてしまうリスクも考慮する必要があります。また、管理組合の理事においては、知り得た情報を非公開とした場合、情報の秘匿を徹底し、プライバシーを侵害しないよう十分に配慮しなければなりません。
④ここで気になるのが、管理組合（理事会）が感染者発生の事実を知りながら、物理的な対応（共用部分の消毒など）を行わなかった場合、善管注意義務違反（管理組合の役員は「善良なる管理者」の注意義務を負っています）に問われるかということです。このことについて、マンション管理新聞（第1137号）に弁護士の見解が掲載されていましたが、記事中では「違反に問われることはないのではないか」とのことでした。居住者の感染によって、管理組合の役員が何らかの対策を講じる「義務」はないと考えて良さそうです。前もって管理組合としての対応方針を理事会等で検討しておくこともとても有効かと思います。
⑤なお、管理会社が感染者情報を把握した場合は、管理業者が管理受託をしている立場で知り得た情報であり、管理組合は第三者に該当しないため、本人の同意にかかわらず管理組合（理事長）に情報提供が行われる場合もあると考えられる。
⑥「もし、マンション内で感染者が発生した場合、保健所等が共用部分の消毒作業を行ってくれるのか」という質問を受けることがあります。当社が知り得る範囲ではエリアによって対応はまちまちですが、基本的に保健所では行わないと考えておいたほうが良いと思います。つまり、共用部分の消毒作業を行う場 合は、管理組合によって行う必要があるということになります。
⑦ウイルスは、長時間空間に浮遊し続けることはないと言われているようなので、専門業者に依頼し消毒液を噴霧する等の大掛かりな作業は必要ないようです。（当然、保健所の指導に従い必要な措置を講じることとなります）
具体的には、多くの人が直接触る共用部分（エントランスオートロックのボタン、エレベーターのボタン、ドアの取っ手、手摺り、共用トイレ等）の消毒を行うことで十分とされています。マンションによって日常清掃範囲や頻度などが異なりますが、管理会社と相談のうえ日常清掃の範囲において十分対応できるのではないでしょうか。なお、消毒作業を行う際も、感染者の特定につながらないよう、該当のフロアだけでなく、全てのフロアを対象にする等の配慮も必要かと思います。
2.■マンションコロナ対策 共用部から専有部までポイント整理 山下2021年1月12日
https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-3923/
概要
①コロナ対策として管理組合の活動は従来以上に重要になっているのです。
たとえば、管理組合が主導的役割を果たして管理会社と話し合い、マンションの共用部の消毒を徹底することが大切です。
１．手指衛生等のため、マンションエントランス等にアルコール消毒液を配備
２．エントランスなどの窓やドアを開けてこまめに換気を行う
３．エレベーター内を含めて、機械換気を十分に活用する
４．通常の清掃に加えて、ドアノブや手すり、エレベーターの押しボタン等、
人が触れる頻度が高い部分を頻繁に消毒する
どこまで依頼するのか、コストの問題を含めてシッカリと管理会社と交渉し、管理員や清掃担当者などに実行してもらう必要があります。
②居住者へコロナ対策の注意喚起を行い、住民一人ひとりが、「うつらない、うつさない」という意識を共有し、その行動を徹底することも重要です。
１．他の人と十分な距離を取ること
２．マスクを付けること
３．エレベーター内では会話を慎むこと
低層階の人はできるだけ利用を避ける、混雑しているときには、パスして次を待つといった慎重な
行動が必要でしょう。
③大規模マンションほどさまざまな対策が必要になってきます。
コンシェルジュカウンターのあるマンションだと、カウンターに飛沫対策用のフィルムを設置する、来客者名簿などを作成するボールペンは常に消毒を心がける、共用施設のなかでもフィットネスルームなどの有償施設に関しては、利用者に体調確認のためのチェック表を提出してもらう、スタッフの常駐が求められる防災センターでは、内部が密にならないようにパーティションで区切るなどの対策も欠かせません。
配送業者の出入り口が設けられているマンションであれば、そこでも消毒やマスク着用を徹底することが重要。先進的なマンションでは、顔認証やワンタイムキーを活用した入館管理システムを採用しているところもあるほどです。
———————————————————————-
④マンション内に感染者が出たときにどうなるのかという点
マンションの多い自治体では、ホームページなどで、その対策を紹介している千代田区では、「居住者に感染者が発生した場合」として対応を紹介
１．各居住者の対応
感染していることが判明した場合、速やかに管理組合の担当理事（理事長）に報告する。（任意）
担当理事（理事長）は、個人情報の保護を徹底し、人権への十分な配慮を行う。担当理事（理事長）が知り得た情報は、業務を遂行するにあたって必要となる管理会社担当者等、必要最低限のものとのみ共有し、決して一般居住者や第三者に漏らしてはならない。
２．管理組合の対応
居住者から感染の報告を受けた場合、必要に応じて管理組合による共用部分の消毒を、業者委託によるか管理組合自らが実施する。感染者の発生した部屋のあるフロアを消毒する場合には、決して感染者の部屋番号が一般居住者や第三者に特定されることがないよう、細心の注意を払う。
３．保健所の対応
感染した居住者とその濃厚接触者への対応、当該居住室消毒への助言は、区役所が行う
———————————————————————-
⑤自治体のなかには、マンション内で感染者が出たときに必要となる、マンションの消毒費用に関して助成制度を実施しているところがあります。千代田区の場合、図表2の条件を満たせば、消毒費用の３分の２、上限20万円
図表2 千代田区のマンション消毒費用助成金の適用条件
１．千代田区内の分譲マンションであること
２．建築基準法その他の関係法令に適合していること
３．管理規約が整備されている団体であること
４．感染者が発生したことを踏まえ、管理組合総会もしくは理事会において、マンション感染症
対策について議決されていること、または、事後報告し承認が得られること
⑥マンションでは、専有部の居室内のコロナ対策も欠かせません。外出時にはマスクを着用し、帰宅時に手洗い、うがいをキチンと行い、ドアや手すりなどをこまめに消毒して、居住部分にウイルスを入れないようにする必要があります。
そのため、最新のマンションでは玄関近くに手洗い場を設ける物件も登場していますが、リフォームで玄関近くに設置する人もいるようです。
そのほか、住まいの換気も重要です。比較的新しいマンションなら、24時間換気システムが設置されているでしょうから、ある程度安心ですが、それでも日常的な手入れが欠かせません。
⑦24時間換気システムのない住まいでは、窓開けによる定期的な換気が必要になります。それも、１ヶ所だけではなく、住まいのなかを風が通り抜けるように、２ヶ所以上を開けて、空気の通り道をつくるようにしましょう。それも、対角線上に流れるようにするのが効果的だといわれています。
同時に、部屋のなかの片づけも大切です。いくら窓を開けても、風の流れを阻害するように家具が並び、乱雑にものが置かれていると効果は半減します。テレワークなどで在宅時間が長くなっている人が多いでしょうから、この機会に部屋のなかを整理整頓してスッキリさせてみてはどうでしょうか。
1.■ブリリア自治会オンライン番組で交流 地域の一体感を醸成 2021年1月1日
https://www.townnews.co.jp/0110/2021/01/01/556501.html
概要
①12月19日磯子区磯子台の「ブリリアシティ」は１２３０世帯が住む大型マンション群。コロナ禍の中、同自治会はオンラインの「Ｊｉｃｈｉｋａｉ ＴＶ」を開催した。番組はすべて自治会スタッフが５カ月にわたり取材や編集などを行い作成したもの。「Ｙｏｕは何しにブリリアへ？」など地元目線の情報が 詰まった計９番組を放送した。また高齢者向けの「Ｚｏｏｍ接続支援会」を２回行ったほか、感染症防止策を講じた上で上映会場を設置。世代を超えて楽しめるイベントを目指した。
②田形勇輔自治会長（40）は「住民同士のつながりが希薄になりがちなコロナ禍であっても、多くの住民がオンライン上で集い、街の一体感をつくりたいと企画した」と話す。当日は放送中に住民からのメッセージも多数寄せられ、Ｚｏｏｍならではの双方向のやり取りも。参加人数から算出した視聴率は 約10％だった。またアンケートでは、「自治会に興味がわいた」「大人数で楽しく交流できるのは素晴らしい」など肯定的な感想が多く寄せられた。
③同自治会は昨年５月にオンライン会議アプリ、Ｚｏｏｍを導入。夏にカブトムシの飼い方セミナーを開催したところ、１７０人の参加があった。田形会長は「過去最高の参加率にびっくり。『家で見られると助かる』などの感想をいただきました」と話す。その後も防災訓練や和菓子教室などをＺｏｏｍを活用 し実施してきた。
④２年半前から「自治会レボリューション」を掲げ、住民が参加しやすい仕組み作りに取り組む。「時間や苦労などの『コスト』をかけ、笑顔や感謝の『報酬』を得て、より街に『愛着』がわく。そんなサイクルを作って、居心地のよい場所にしたい」と田形会長。その思いは徐々に浸透し、一昨年の夏祭りはボランティア参加１４０人、総来場者数１６００人と大盛況だった。だからこそ「一緒に汗を流す」リアルなイベントへの想いも強い。「コロナが収束したら、両輪で活性化を目指したい」と話した
マンションの認定制度・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
1.■優良住宅の普及促進 認定制度見直しへ法改正―国交省 時事 2021年1月17日
https://www.jiji.com/jc/article?k=2021011600389&g=soc
概要
①国土交通省は、耐久性や維持管理のしやすさに優れ、長期間住み続けられる「長期優良住宅」を普及させるため、認定制度を見直す方針を決めた。
戸建てに比べて認定が進んでいないマンションについて、部屋単位ではなく棟ごとに認定する仕組みを導入。性能が基準を満たしていれば、増改築しなくても認定可能な方法も設ける。関連法の改正案を１８日召集の通常国会に提出する。
②全国に約５４００万戸ある住宅のうち、長期優良住宅に認定されているのは約２％の１１３万戸。このうち、マンションや賃貸住宅などの共同住宅の認定は2万戸にとどまり、戸建て住宅に比べて特に進んでいない。
③現行制度は、マンションの部屋ごとに認定する仕組みになっており、申請する分譲事業者にとっては、入居者が決まるたびに所有者の変更申請が必要になるなど手続きが煩雑。負担を軽減するため、管理組合単位で１棟ずつ認定する仕組みに改める。
④また現行制度は、新築か増改築時に認定するのが前提で、中古住宅は性能面で基準を満たしているだけでは認定を受けられなかった。改正案では、長期使用に向けた維持保全の計画を申請した上で性能基準を満たせば、増改築を伴わなくても認定可能な仕組みを新設。対象となる住宅の範囲を広げる。
マンションの災害対策・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
2.■携帯用トイレを備蓄している人は3割 2021年1月13日
https://dime.jp/genre/1059185/
概要
①災害時の避難に関する意識調査とそれに関連するトイレ環境や排便の課題を調査分析した。
（１）災害時の避難場所とトイレについて
①新型コロナウイルスの影響か？災害時に「自宅で避難したい」は約80%。
2018年3月に日本トイレ研究所が行った調査では67.2%だったのに対して、
12.3pt多くなっていることがわかった。
「避難所」と回答した人は11.6%に留まり、2018年の調査から18.9pt減少
新型コロナウイルス感染症への感染リスクが高まる可能性があると考える
人が増えているからだろう。
②災害時のトイレ方法は「外部から水を確保して、その水で流す」が2人に1人。
災害時の避難生活の場所に「自宅」を希望する人のうち48.4%が、災害時に自宅のトイレが
使えなくなった場合は「外部から水を確保して、その水で流す」と回答した。
トイレの排水管が壊れると外部から水を持ってきて流した場合でも、汚水が溢れたり、逆流する
危険性がある。マンションでは上の階から流した汚物が下の階で溢れるといったトラブルが起きている。一軒家でも地中の排水管が壊れると、流れなくなる場合もあるので注意が必要だ。
③自宅での避難生活を希望する人の70.0%がトイレ難民の可能性！
災害時の避難生活場所に自宅を希望する人のうち、70.0%が携帯用トイレなど災害用トイレ
を備えていないことがわかった。下水道の安全が確認できるまでは、避難所のトイレも使える数が限られる場合もあるため、70.0%がトイレ難民となってしまう可能性が明らかに。
（２）備蓄しておくべき携帯用トイレの数について
①備蓄しておくべき携帯トイレの数は35回分以下が87.4%。
中でも「6～10回分」が28.1%で1位。国の計画では、1週間分の携帯トイレを備蓄すること
を推奨している。1人あたりの1日の平均的なトイレの使用
数の目安は5回とされているので、5回×7日＝35回分が最低必要と考えられる。
36回分以上と回答したのは全体の12.7%にとどまり、備蓄しておきたい携帯トイレの必要数についての正しい情報がまだ浸透していない。
（３）環境の変化と排便の変化について
①環境が変化するとうんちの状態に変化がある人は86.1%。1位は排便回数が減少する。
東日本大震災の発生時には、避難所でのトイレの利用しづらさからトイレを我慢したり、水分摂
取を控えてしまうことによる「震災便秘」も発生した。
②うんちに変化があった時の対処法1位は「食事を変える」の43.4%。
2位「整腸剤を飲む」、3位「リラックスタイムをつくる」
整腸作用を期待できる食品や整腸剤も備えておくほうが良いだろう。
③調査期間：2020年8月13日～2020年8月20日 調査エリア：全国
調査対象：ウンログのサービスを利用している10代以上の
1.■平塚市 津波避難ビル指定 唐ヶ原のマンション２棟 2021年1月28日
https://www.townnews.co.jp/0605/2021/01/28/560215.html
概要
①平塚市は15日、大津波警報が発表された際に地域住民が避難できる高い建物を指定する「津波避難ビルとしての使用に関する協定」を唐ヶ原自治会、平塚ガーデンホームズ管理組合(唐ヶ原１２３の２)の２者と締結した。津波避難ビルの指定は市内で78カ所目。
②同マンションは海岸から徒歩で約６分の場所にあり、地域住民は１・２号棟の４～６階の通路や踊り場、階段部分に退避することができる。約２００人が収容可能。
③同組合理事長は「地域の皆様のお役に立つことができ、喜ばしい。今後は自治会と共同の避難訓練など、共に防災に取り組んでいきたい」とコメントした。
マンション販売とコロナ禍・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
6.■マンション計画が…コロナ禍のＪＲ減便に気を揉む沿線市町 朝日2021年1月31日
https://www.sankei.com/west/news/210131/wst2101310002-n1.html
概要
①新型コロナウイルス禍で、感染対策や乗客減などにより全国的に鉄道の終電繰り上げや減便が計画されるなか、岡山県では、減便される区間の沿線市町がＪＲ西日本に対し、ダイヤの現状維持を求める要望を行った。異例の要望の背景には、鉄道とともに都市計画を進めてきた自治体側の事情があるようだ。
②ダイヤ改正は３月１３日に予定されているもので、県東部を走る山陽線、赤穂線で運転区間を短縮する内容。具体的には午前１０時～午後３時の間、山陽線では岡山－和気間で折り返し運行する５本について瀬戸までとし赤穂線では岡山－長船間で同様に５本を同様に西大寺までとする。いずれも区間より先に行く電車はあるものの、実質的には計１０便の減便となる。この区間はコロナ禍前の平成３０年時点で乗車率は１～２割程度。昨年はさらに減少しておりＪＲ側は「輸送の実情に沿った判断」とする。
③和気町の草加信義町長が懸念するのは「１時間に２本、岡山駅から３０分」の利便性をうたって和気駅和気町）北側で計画しているマンション開発への影響だ。
３２戸を誘致する計画で、人口１万４千人程度の同町の集合住宅では最大規模。
平成１８年の町合併以来、和気駅周辺の地下道、無料の駐車場整備に１２億円以上を投じており、マンション誘致は都市開発の象徴。草加町長は「すでに用地を確保しデベロッパー（開発業者）を探している。ここで日中５便減便となると、交渉が難しくなってしまう」と表情を曇らせる。
5.■延期に揺れる晴海フラッグ 売り主は補償も説明会も拒否 朝日2021年1月30日
https://digital.asahi.com/articles/ASP1Z34R5P1XUTIL06B.html?iref=comtop_7_01
概要
①東京オリンピック・パラリンピックの選手村として使った後に分譲される東京・晴海のマンション群「晴海フラッグ」をめぐり、購入した人たちと売り主との間で溝が広がっている。大会延期で引き渡しも1年程度遅れる見通しだが、購入者によると、売り主側は「予見できなかった」として補償を拒否。購入者の一部は 近く、賠償を求めて東京地裁に民事調停を申し立てる。
②民事調停には約20人が参加する予定。購入者には昨年6月下旬、引き渡しが1年程度遅れるとの通知が売り主から届いたという。購入者は当初、引き渡し延期に関する説明会の開催などを求めたが、売り主側は拒否。延期に伴ってかかる家賃分などの補償についても「五輪延期に伴う引き渡しの遅延は、法律上、補償が必要な場合に該当しない」と拒んでいるという。轟木弁護士は「購入者は新しい生活に備え、準備を始めていた。現実に多大な影響が生じる以上、相応の補償がなされるべきで、一方的に延期を受け入れるよう求める対応はおかしい」と主張している。
③晴海フラッグの広報を担当する三井不動産広報部は「必要な情報を随時お伝えし、対応させていただいている。全体での説明会は予定しておりませんが、お客様にあわせてご説明する場を設け、対応しております」とし、今後の補償については「お客様との個別の契約内容に関わる話ですので、回答を差し控えます」
④購入者の多くは、購入時に販売額の1割ほどの手付金を払い、入居後からローンの支払いが始まる。契約を解除すれば、手付金は全額返金されるという。
悩んだ末に契約を解除した人もいる。女性会社員は「出産や育児の計画などを考慮して決断した」と話す。轟木弁護士によると、「退職までの年数も1年減り、ローン返済が心配だ」「ローンの再審査が通らなかった」「当初の引き渡し時期に合わせて敷地内に開校予定だった小学校に、子どもを通わせるはずだった」などの声が寄せられているという。
⑤選手村と晴海フラッグ
大会後、内装を改修し、50階建ての2棟を加えて23棟（約5600戸）のマンション群「晴海フラッグ」に生まれ変わる。大手ディベロッパー11社が手がけ、第1期の販売価格は5千万円台～1億円超で、間取りは2LDK（60平方メートル台）～4LDK（150平方メートル台）が中心。2019年7月から分譲用4145戸のうち940戸販売が順次始まり、893戸に2220件の申し込みがあった。現在、販売は停止している。
東京都は19年4月、11社が整備した宿舎用の建物を20年1～12月の1年間、38億円で借り受ける契約を結んだが、延期により、昨年11月、21年分を同額で借りる契約を結び直した。
4.■東京五輪中止、延期説も……選手村マンションはどうなる? 2021年1月26日
https://www.dailyshincho.jp/article/2021/01260558/?all=1
概要
①五輪開催を完全にあきらめるか、32年に開催するか、二者択一となるとみる晴海フラッグは2019年7月分譲4145戸のうち第1期分譲として940戸が売りに出され、うち893戸に2220件の申し込みがあった。平均倍率は2・36倍で、最多販売価格帯は6400万円。入居は当初2023年の予定だったが、五輪延期で24年になっていた。第2期分譲は20年3月の予定だったが、延期となり、販売時期は未定。
②五輪が1年延期となったことで、第1期分譲で契約した人には、契約を解除できるようになった。むろんその場合、手付金も全額返却されるという。いまのところ、解約した人はほとんどいないようだが、先の榊氏はこう断言する。
③「手付金が戻るのであれば、解約することをおススメします。今年五輪が開催されなかったら、晴海フラッグは単なる駅から遠い不便なマンションになってしまいます。最寄り駅の大江戸線勝どき駅から歩いて20分なんて遠すぎます。
今どきこんな立地のマンションは建てませんよ。しかも、勝どき駅周辺にはタワーマンションがどんどん建っており、勝どき駅はキャパオーバー。朝の通勤ラッシュはものすごく混雑します」
④交通混雑の解消のため、晴海フラッグと新橋駅を結ぶBRT（バス高速輸送システム）の運行を計画している。ピーク時には1時間で20便程度（乗客2000人）を運行するというが、「BRTを運航させても足りないでしょう。結局、大手町まで自転車で通勤する人も出ると思います」
⑤五輪中止で2割下落
実際、今年の五輪開催が中止となれば、間違いなく解約者が相次ぐという。
「晴海フラッグの売りは、五輪の選手宿舎として使われたということでしょう。
中止となれば、ただのマンションですよ。資産価格はガタ落ちです。契約した人の半数は解約するでしょうね。契約者が450戸に減れば、4145戸のうち、約9割が売れ残ることになる。その後の販売は苦戦を強いられるでしょう。とはいえ、すでに契約した人がいるため、2、3年間は値引きができないでしょう。結 局、全て売るには7年くらいかかるのではないでしょうか」（同）
⑥五輪中止なら、すぐに販売価格は2割程度下げる可能性もあるという。
「すでに契約した方も含め、2割下げればいいわけですからね。例えば7000万円だったものが、5600万円になります。それでもデベロッパーは、利益が出ると見ています」（同）なぜ利益が出るのか？
「都から非常に格安な値段で土地を購入したからです。1戸当たりの土地の価格が約250万円ですよ。あまりにも安く都が売却したので、現在、東京都を相手取って住民訴訟が起こっています」（同）
東京都は、2016年末に三井不動産などの開発業者11社に13万3906平米の土地を129億6000万円で売却。周辺の地価に比べて10分の1以下の激安価格だったため、17年8月、「晴海選手村土地投げ売りを正す会」の住民33人が値引き分を不動産会社に請求するよう都に提訴している。
⑦仮に、五輪が2032年に延期されたらどうなる。
「32年開催なら、11年後でしょ。そんな先まで待つことは不可能です。晴海フラッグは選手村としては使用するのを諦め、すぐに分譲マンションとして売却するしかありません。有明には他にも東京都の土地がありますから、新たに選手村を建てるしかないでしょうね」（同）いずれにせよ、晴海フラッグはあまりおススメできる物件ではないということか。
3.■五輪中止なら湾岸タワマン価格相場下がるのか 榊淳司 2021年1月20日
https://www.news-postseven.com/archives/20210120_1629106.html?DETAIL
概要
①東京のマンション市場では、東京五輪決定の翌日から閑古鳥が鳴こうかという有様だった、湾岸エリアで販売中のタワーマンションのモデルルームに見学の予約が殺到。押すな押すなの大盛況のうちに、販売住戸は次々に完売。
さらに五輪開催決定後に売り出されたタワマンは価格がそれでまでの1.2倍程度に上昇。今では2013年当時のおよそ1.5倍にまで相場観は上昇している。
②しかし、その間に日本経済が大きく成長したわけではない。ましてや、個人所得は増えていない。日本全体として住宅の価格が上昇したかというと、部分的には上がったが、全体としては低迷していると言っていいだろう。
つまり、五輪開催エリアである東京の湾岸エリアやステイタス性の高い城南、あるいは人気が集まった神奈川県川崎市の武蔵小杉エリアのような限られた地域で、マンションの価格が異様に高騰したのだ。
③2度にわたる消費税率の引き上げや公共料金等の値上げなどによって、個人所得は実質的に下がったと言っていい。多くのサラリーマン諸氏の暮らしは、実感を伴って好転しなかったのではないか。それにもかかわらず、東京の湾岸や城南、武蔵小杉エリアのマンション価格はアベノミクス以降で約1.5倍に上昇し たのである。
④その理由はいくつか考えられる。まずは、黒田日銀総裁が実施した異次元金融緩和によって長期金利はゼロベースに下がった。マンションを購入する際の住宅ローン金利はここ数年、コンマ以下の0.5％前後まで低下。さらには住宅ローン減税をはじめとした実質的な「マンション購入支援」の諸政策が、市場に 強力なフォローの風を吹かせた。
⑤東京という街に、今後発展するフロンティアは存在しない。しかし、五輪を開催するためには都心からあまり離れていない場所で、それなりのスペースが必要だった。そこで、東京の街が完成したにもかかわらず、都心近辺で取り残されていた広大な遊休地に目がつけられた。それが、湾岸エリアなのである。
⑥仮に五輪が開催されないとなると、そのような祝祭ムードは一気に吹き飛んでしまう。五輪開催決定後に、約1.5倍となったマンション価格の相場観は短期間のうちに元の「1.0」に戻ったとしても不思議ではない。むしろ今後深刻化するコロナ不況の影響で「1.0」を切ることさえ十分にあり得る。一部エリアのマ ンション価格が高騰したこと自体が不自然だったのである。
⑦本来ならば低下しているはずのマンション価格を押し上げてきたのは、金融政策史上ありえない手法と常識をはるかに超える規模で実施されてきた異次元金融緩和である。湾岸エリアではそこに「五輪開催」というお祭り気分の空気感が加わって、加熱したと言っていい。
2.■コロナ経済影響 不動産が最多 「事業を転換」２割が予定 2021年1月
https://m.stv.jp/news/stvnews/u3f86t000009toeh.html
概要
①「帝国データバンク」が北海道内企業に実施したアンケートによりますと、去年１２月回答した５８８社のうち、新型コロナウイルスが業績に及ぼした影響について「マイナスの影響がある」と回答したのは74.1％と高い状態が続く。
②「事業の業態を転換する予定がある」とした企業は１８．２％にのぼり、業種別では「不動産」が最も高くなっています。
1.■コロナ禍でローン返済に行き詰まり…任意売却物件続出か榊淳司 2021年1月11日
https://www.zakzak.co.jp/eco/news/210111/ecn2101110001-n1.html
概要
①日本のサラリーマンの７割近くは大企業ではなく、中小企業に勤めている。だから、冬のボーナスの減少幅は９％どころでは済まなかったはずだ。住宅ローンを利用してマンションを購入し、ボーナス返済を設定している人はかなり困ったことだろう。
②ある物件を思い出す。成約したのは２年くらい前だった。その物件は私鉄沿線にあって、駅からは徒歩９分。築９年の中古で、価格は３７００万円だったと記憶する。その業者に誰が買ったのかを聞いてみたら、飲食店チェーンに勤める３０代の店長で、年収は５００万円だった。自己資金は３００万円。 返済はちょっと無理目に思えた。その方は今どうしているのかと考えると、やや心が重くなる。
③収入を減らして住宅ローンの返済に行き詰まっている人は、中堅社員以下の給与所得者が想定され、彼らが購入している物件価格は４０００万円前後と思われる。そういうマンションは、首都圏なら山手線の主要駅から快速や急行で３０分から４０分ほど離れた郊外エリアに集中する。
④住宅ローンの返済が不可能とみなされた物件は、順次任意売却などで市場に売りに出される。今後は郊外エリアからそういう物件が増える可能性がある。
中堅以上の所得者でも、ペアローンなど無理目の返済プランでマンションを購入した層も返済に行き詰まりやすい。彼らの任意売却物件も出てくるだろう。
そういった物件は、湾岸や準郊外エリアのタワーマンションなどが多いはずだ。
⑤２１年はコロナ禍によって収入を減らした層による任意売却物件の市場への大量供給が見込まれる。今年も首都圏の中古マンション市場は、何かと「波高し」という展開になりそうだ。
マンション販売状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
11■マンション発売28年ぶり低水準 コロナ影響―20年首都圏 時事2021年1月25日
https://www.jiji.com/jc/article?k=2021012500721&g=eco
概要
①不動産経済研究所が２５日発表した２０２０年の首都圏（東京都、神奈川、埼玉、千葉各県）の新築マンション発売戸数は前年比12.8％減の２万７２２８戸だった。１９９２年（２万６２４８戸）以来、２８年ぶりの低水準。
②新型コロナウイルス感染拡大を受けた営業活動の自粛が響いた。駅近くの利便性の高い物件に供給が絞られ、１戸当たりの平均価格は６０８４万円に上昇した。
③２０年４月の前回緊急事態宣言の影響で、５月の発売は過去最少の３９３戸にとどまるなど、歴史的な落ち込みを記録。夏以降は消費者の住宅購入意欲の高まりから前年を上回る月も見られた。
10■首都圏マンション価格、バブル期並み コロナ禍でも人気 朝日 2021年1月25日
https://digital.asahi.com/articles/ASP1T46X2P1TULFA009.html?iref=comtop_7_04
概要
①不動産経済研究所は25日、2020年に首都圏で販売された新築マンションの1戸あたりの平均価格が6084万円だったと発表した。前年比1.7%増でバブル期の1990年の6123万円に次ぐ過去2番目の水準だった。発売戸数2万7228戸となり、前年比12.8%減だった。
②新型コロナウイルスの感染拡大を受けた昨年春の緊急事態宣言で販売を一時休止して以降、マンション市況は急激に回復。コロナ禍でも都心で駅から近い物件の人気は高く、平均価格の上昇に拍車をかけた。
9.■タワマン、これだけ危ない！ コロナ禍で生じたリスク解き明かす2020年12月25日
https://news.livedoor.com/article/detail/19438388/
概要
①本書「『タワマン』ブランドの崩壊 価格暴落とゴーストタウン化が始まる! 」
1棟内の戸数は相当あり、住人が多く人口密度が高い。エレベーターが3密状態になりやすく、かといって、乗る人数を制限することは容易ではない。眺望のための窓はハメゴロシになっており換気のための開閉ができないなどが指摘。
②テレワークにも、従来のタワマンは不向きだ。多くの場合、都心部や駅近くなど立地を優先して建設され、間取りには余裕がなく、後から書斎用のスペースを確保することは困難。今後考えられる「ウィズコロナ」の時代では、「通勤圏」は物件選びの条件ではなくなり、広くてゆったり過ごせる住環境が求められるようになるという。
③コロナ禍で顕在化してきたタワマンのステータスの陰りのもう一つの要因は、中国人投資家の撤退だ。中国人が日本の不動産を買うのかというと、中国人が中国国内で不動産を資産として保有できないから。日本には外資による不動産取得の規制がないため、購入は容易だ。中国人投資家のあいだで東京での不動産の「爆買い」が始ったのは2012年ごろ。2013年に東京でのオリンピック開催が決まると、物件の値上がりを見込んだタワマン投資ブームに火が付いた。
④ところが新型コロナウイルスの感染拡大が発生し、オリンピックが延期になったこともあり、投資熱は冷却化。また、購入から5年以上経過した不動産は、売却の際に「長期譲渡所得」として税率が下がるが、爆買いブームで購入された物件がその時期を迎え、売却される動きが目立っているという。
中国の投資家たちが東京の不動産を売却する理由には、譲渡時期による税率の差に加えて、一時に比べて進んだ円高の事情もある。また、少子高齢化による賃貸ニーズの減少、2018年に法整備され民泊規制の厳格化も、売却ステージへの移動を促す材料になった。
⑤中国人投資家の所有するタワマン物件は上層階が多い。本来であれば価値の高いそうした物件が、次の投資の見込み次第では、その原資の確保のために投げ売りされる可能性がある。そうなると、マンション全体の相場が下がりかねない。
————————————————————————-
⑥2019年に全国で完成した超高層マンション(20階建て以上)は63棟、1万7039戸。
首都圏28棟・8547戸、近畿圏18棟・5239戸、その他17棟・3253戸。
2020年以降では、258棟・10万3100戸の超高層マンションが順次完成予定見込み。内訳は、首都圏177棟・8万1525戸と、圧倒的に首都圏の竣工数が多い。
⑦今後の超高層マンションは東京都心部や湾岸エリアを中心に大規模開発や複合再開発プロジェクトなどが数多く控えている。しかし、コロナ禍の影響で多くの案件で工期が延び、完成遅れが懸念されているという。
本書ではスクと暴落前に売り抜けるにはどうしたらいいかを詳しく解説している
8.■億超えタワマン爆売れ1カ月客が来ない不動産屋週刊ダイヤモンド2021年1月18日
https://diamond.jp/articles/-/259190
概要
①コロナで大混乱する不動産市況について恒例の座談会
東京湾岸は新築タワマンは相変わらず売れてるし、その勢いが今年加速したものもあるよ。「パークタワー勝どき」の抽選販売では1億円を超える部屋の倍率が最大27倍に。平均坪単価420万円のマンションですよ！
②中古タワーマンションの引き合いも活発です。湾岸はエリートサラリーマン層が多く、転勤による住替えが去年までも多い地域だった。でもコロナで転勤が減り売り物件が顕著に減っちゃった。その一方で成約数は変わってないので中古在庫が枯渇してる。結果コロナ後の方が物件価格は上昇傾向です。びっくり だよね。
③中古マンション在庫が最近また少なくなっているね。
④ポストにチラシを入れる業者はすぐ湾岸では出禁になります。郵便局の投函でないチラシは防災センターに通報があります。
⑤結局湾岸エリアって物件が大量にあって、中古売買の取引事例もいっぱいあるから、買い手も売り手も相場観あるんでしょうね。それと湾岸エリアの住人ってインターネット等での物件情報収集が得意で、その情報を基に判断する。物件や情報が豊富でかつ流動性があって、流動性が価格を作っている。
⑥サラリーマンなら、会社が倒産しても転職先見つかるまでは銀行に金利繰延べが相談できるので、即売却しない人が多い気がします。
「今コロナなんだから問答無用で返済リスケしてやれ」という風潮もあるよね。
フラットは15年返済延長もあるし、最長3年間利息のみの支払いで可という猶予措置が。ありましたねー、支払い猶予。助かる人はそれなりにいらっしゃったかもですね。それこそ航空業界の方とか…。
⑦「リモートワークが許される企業ほど、高収入で安定している」というのがありますね。ようすけ：僕リモートワークなんて一度もしたことないんだけど。
あくの：私も毎日出社してます…
7.■湾岸タワマン強すぎ！コロナ禍なのに誰が買ってんの？座談会2 2021年1月18日
https://diamond.jp/articles/-/259193
概要
①それにしても湾岸タワマンはコロナでも強いですね、すごく。：いま、湾岸は新築だと8500万円前後出さないと3LDK買えない。3LDKの中古タワーで7000万円前後。6000万円台だと引き合いは超強い。んで、夫年収600万円、妻400万円とかでも30歳の夫婦2人だと7000万円のタワマンを普通に狙えちゃう。この層は下手すりゃ20万円近い家賃払ってるから、購入した方が実際に安くなる。
②賃貸物件でもファミリー向けは一般的なエリアの物件でも家賃は10万台半ば以上からになるからなー。ファミリー賃貸、貸し手が概ね分譲の買い手だったりしますからね。だから賃料が高い。
③「将来払えなくなったときでも残債残らずに売れる物件」にこだわって探すと、物件の流動性や価格が読みやすい湾岸エリアに行っちゃうんだろうな、と。ほんとは山手線内がいいけど、それはさすがに買えないのもある。あと湾岸のニーズが強い理由として、西側の中心である新宿がオフィスエリアとしては弱体化して、東側に働く場所としての重心が移っちゃったのもあるかも。
④湾岸には同じ年収でもアップサイドが狙える人たち、将来が少し楽観できる人が集まるし。逆に出産等で仕事辞める可能性も考えると、湾岸のように売り貸しが容易そうなエリアで買おうかな、っていう事もあるのかもです。郊外で買うのはおおむね年収が横ばい見込みの人。例えばメーカー子会社勤務とか。中 小勤務とか。
⑤旧耐震だと住宅ローンが付かないし、もし売る場合でもつらいよ。自分がずっと住むつもりで買っても最終的にどっかで売らないといけないタイミングって出てくるでしょ。年とって老人ホームに入らないとならない、みたいなとき。そうなったときに次に誰が買ってくれますか？という話。
6.■マンション・戸建て「コロナ特需」のカラクリ一井 東洋経済 記者 2021年1月12日
Https://toyokeizai.net/articles/-/402537
概要
①2020年4月不動産経済研究所によれば首都圏新築マンション供給戸数は686戸と過去最少を記録した。中古の成約件数もマンションが前年同月比52％減、戸建てが41.5％減に縮小。営業を本格的に再開した7月以降、販売がV字回復を果たしたのだ。
②2020年11月に三井不動産レジデンシャルが販売したタワーマンション「パークタワー勝どき」（中央区）は、販売住戸237戸に対して約650件もの申込みが入った。中でも1億2890万円の住戸には、27倍もの購入希望者が殺到した。
背景には、「巣ごもり」の中で溜まった自宅への不満がある。
2020年の首都圏新築マンション供給戸数は2万強と、モデルルームの閉鎖を受けて例年の3万戸水準を大きく下回る見込みで、限られた新築物件に申し込みが集中している。需要旺盛な中古物件も「今は売り時でない」と考えた持ち家の買い替え層が売り出しを控えたこともあり、在庫は減少の一途をたどる。
③「子供がいない世帯でも戸建てを求めるほど引き合いは強いが、販売できる物件が少ない」と話す。緊急事態宣言前後に用地取得を一時見合わせたため、購入希望に対して十分な在庫の確保が難しくなりつつあるという。用地取得は夏以降に再開したが、引き渡しが可能な物件が増えるのは「2021年春以降になるだろう」
④住宅金融支援機構が2020年7～9月に行った「住宅ローン貸出動向調査」によれば、金融機関の71％が「今後も住宅ローンの新規貸し出しに積極的だ」と答え、貸し渋りの気配もない。予想外の快走で幕を開けた、住宅業界のニューノーマル。2度目の緊急事態宣言発出という状況下、住宅市場は新たな局面を迎えている
5.■コロナ危機のウラで中古マンション市場「過去最高」のワケ 2021年1月7日
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/78812
概要
①コロナ禍で多くの業界が苦境に追い込まれるなか、中古マンション市場が成約件数は毎月のように過去最高を更新し、価格も前年同月比5％以上の上昇が続いているのだ。
②成約件数は緊急事態宣言が発出された20年4月には、3月の成約件数3642件から1629件に、5割以上の減少となった。ほとんどの不動産会社が営業を自粛したのだから、それも当然のことだろう。5月もやはり大きく落ち込んだままだったが、6月から急速に回復した。
③8月には3053戸まで増加。「8月としては1990年5月に機構発足以降、過去最高となった」としている。９月以降も10月の成約件数が3636件で、やはり東日本レインズ発足以降の最高を記録して、続けて11月もやはり過去最高を更新した。
成約が好調で、それにつれて価格も上がり続けている。
成約価格は成約件数と同様に、緊急事態宣言下の4月、5月には前年同月比でマイナスとなったものの、6月は上昇に転じ、以降11月まで6か月連続のアップが続いている。それも、前年同月比で5％以上の高い上昇率であり、価格水準はコロナ禍以前の20年1月の3672万円を上回り20年11月には3756万円に達している。コロナ禍どこ吹く風といった勢いだ。
④中古一戸建てについても同じような現象が起こっている。中古マンションと同様に、6月から急速に回復、8月には1175件に達した。これは前年同月比21.8％の大幅な増加であり、8月としては東日本レインズ発足以降で最高の成約件数10月、11月とやはり東日本レインズとしては過去最高を更新し続けている。
⑤新築マンションは高くて簡単には手を出せないが、中古なら何とかなると考える人が多いのかもしれない。図表3にあるように、20年11月の新築マンション平均価格は5922万円に対して、中古マンションの成約価格の平均は3756万円。
中古であれば、新築の63.5％の価格で手に入る。コロナ禍で急遽購入を考える人だと、自己資金などがまだ十分ではないかもしれないが、この価格帯であれば、手が届く人が多いのではないだろうか。
⑥新築マンション価格の高値が続いていて、それが21年以降も続きそうな情勢で多少中古マンション価格が上がっても、価格面でのメリットが続くことになりそうなのだ。
⑦新築マンションの価格は、先の図表3にあるように、20年後半は月によって多少の変動があって、6000万円台を挟んだ動きになっているが、21年には都心や湾岸部の大規模な超高層マンションが多数分譲されることもあって、新築の平均価格帯は6000万円台前半で推移するのではないかとみられている。
というのも、首都圏の新築マンション市場では三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産をはじめとする大手7社で構成される、いわゆるメジャーセブンが新築市場の4割以上のシェアを握っている。
都心部や湾岸部での大規模な超高層マンションの多くはこのメジャーセブン各社が手がけており、多少売れなくなっても高値を維持する戦略をとっている。
それもあって、首都圏の新築マンション価格が下がることはしばらくは考えにくく、高値が続くことになるとみられているわけだ。
⑧そうなると、中古マンション価格の価格面での優位性は変わらず、好調な市場環境に合わせて、ジワジワとした成約価格の上昇が続くのではないだろうか。
値下がりを待ち続けているだけでは、結局、買えないままにタイミングを逃してしまったということになりかねない。山下 和之住宅ジャーナリスト
4.■「脱東京」と言うけれど 転出先、地方よりも首都圏内 朝日 2021年1月5日
https://digital.asahi.com/articles/ASP145KGHND9UTIL016.html
概要
①東京都の人口流出が続いている。昨年12月1日時点の人口は7月から3万7千人近く減り、転出超過は5カ月連続となった。都によると、転出が転入を上回ること自体、2012年以来という異例の出来事。
②市川宏雄・明治大名誉教授（都市政策）は「転出超過と言っても、転出先を見ると神奈川、千葉、埼玉の首都圏だけで半数超。首都圏全体の人口はコロナ禍でもむしろ増えている。地方分散が始まったと言える状況にはない」と話す。
③「テレワークの普及で家で働くことが増えている。緊急事態宣言下、子どもが外に出られなかった時は騒音トラブルが例年の2～5倍になった」「スペースを広く、部屋数を多くしたいニーズは強まり、必然的に都心から離れたエリアにずれていく傾向がある」と解く。
④三井不動産リアルティの担当者も「住宅購入の問い合わせは前年の同時期に比べ2、3割増えているが、居住地を大きく変える例はほとんどない。
収入減の影響が出るのは2021年なので、有利な条件のうちに住宅ローンを組もうという様子が見える。数年後に買ったであろう層が動いている感じはする」。
⑤法人向け不動産サービス大手のCBREの担当者も「当初は『東京から地方へ』の動きを期待してかなり営業したが、需要がほとんどなかった」。フロアは減らしても、拠点まで大きく移す企業はない。
移転先として相談を多く受けるのは、東京都立川市や千葉県柏市といった郊外のサテライトオフィスで、住宅と同様という。CBREは「圧倒的に多い相談は『他社はどうしている？』。状況によっては動く可能性はある」。一極集中の最大の要因は大学進学や就職による大量転入で、人気の大学や企業で「地方へ」の流れが生まれるかが試金石になるとみている。
3.■池上長谷工コーポ社長 タワマン強化で「勇往邁進」 産経ビズ 2021年1月12日
https://www.sankeibiz.jp/business/news/210112/bsm2101120903010-n1.htm
概要
①コロナ禍への対応は『住宅にまつわる仕事は、医療機関や食品を扱う店舗などと同様に生活に不可 欠であり、事業は継続する』との号令を全社員に発信。
②－－業績への影響は
「２０年度の上半期は、サービス関連事業の販売や大規模修繕、中古仲介に影響が出た。特に大規模修繕は、入居者が生活しながらの工事となるので『中断してほしい』と要請され、６～７割がストップした。
一方で本体のマンション建設工事は予想以上に進捗したため連結経常利益は想定通り３００億円を確保。通期でも７００億円を目指す」
③－－コロナ禍でも落ち込まなかった要因は
「生産性向上の取り組み効果が出てきた。約９年前から私が旗振り役となって進めてきたＢＩＭ（ビルディング・インフォメーション・モデリング）は新規設計案件への１００％導入体制を確立し、施工段階でも導入が進んでいる。
コンピューター上で３次元の建築モデルを作成するため、図面間での不整合がなくなり、各メーカーへの発注ロスも減った。図面の確認や検査にタブレット端末を活用するなどデジタル技術の積極導入による作業の効率化・省力化効果も図れた」
④－－求められるマンションも変わってきた
「在宅勤務の浸透などから郊外物件が好調だ。『テレワーク用個室が欲しい』『郊外や駅から遠くてもいいから安くて広い部屋に住みたい』との声が聞かれ、住まいを選ぶ基準に変化が出てきた。新しい商品企画のチャンスであり、ある意味でコロナは追い風だ」
⑤－－課題は
「タワーマンションのシェアを上げていく。実績を積み技術力やコスト競争力がついてきたので２０年４月に専門部署を設置し、外に対し『攻めていく』と宣言した。またＢＩＭを進捗させ、抽出したデータを直接工場の生産ラインに送ったり、現場の検査に活用したりして業務効率化と品質向上を図る。今年のキーワードはどんな困難にも負けず前に突き進むという『勇往邁進』。コロナ禍で厳しい時代だからこそ、立ち止まることなく着実に前に進んでいくとの思いを込めた」
2.■中国マネーが有名ビル買って放置? 21年不動産市場超二極 2021年1月22日
https://diamond.jp/articles/-/259197?utm_source=daily&utm_medium=email&utm_campaign=doleditor&utm_content=free
概要
①今後は、ホテルオペレーターの経営破綻や、業界再編が起こるんじゃないかな。商業ビルもエリアによってはより一層厳しくなって、ここでも再開発を意識した投資がなされるかもね。カネ余りだから。今後は特にチャイナマネーが入ってくる。香港、シンガポール含めたチャイナマネーは投資意欲が引き続き旺盛だしね。
②中華系投資家が米欧のファンドと違うのは、投資物件で「安い賃料でテナント入れるくらいなら空ビルも辞さん」って考え方が結構あるんです。銀座の某ビルは高い賃料水準を狙っているようでコロナ前から路面区画はずっと空室ですね。
③都心に近いマンションはぶっちゃけ上がる、と思ってます（キリリ）。
④私も緊急事態宣言で誰もが街に出ない惨状を見てマクロ景気は間違いなく下がるし、物件も下がると思ってました。だけどこれだけカネが余ると、物件より先にカネが腐るような気がしてきた。東京に人が集まらなくなれば、当然郊外から価格は下がっていく
⑤ただ、香港から金融ハブ機能を一部でも奪えれば、まだ都心タワマンは上が狙えるはず。これから港区の大改造も始まるし、都心超高級住宅はゆくゆくは再開発のタワマンに集約されていくような“霊感”がしています。湾岸タワマンは、短期的に言えば上がりそうですね。需要に比べて供給が細すぎて、お手頃 な値段の物件から争奪戦になっているんですよ。特に中古は、しばらくエリア内の新築住み替えがないから、供給は細りますよね。
⑥僕は下がると思ってます。高値で売る業者の価格に収入減ったサラリーマンはついて来られない。
⑦僕のフィールドの郊外はぜんぜん価格上がる感じがしない。高額～超高額には上げの余地あるんじゃないかと思いますが。
⑧個人的には分譲マンション価格がこれ以上上がるのは厳しいかな、と思っています。例えば、都心の中小規模の開発は、以前はホテルの開発素地として価格強めの札が入っていたのがなくなった。また、賃貸マンションも一般個人のお給料が上がらない環境だと、賃料の上げも期待できず、従って、新規プロジェ クトとしては辛い。これらホテルや投資用マンションの素地が分譲マンションに流れ、用地の供給が増えた結果、分譲マンションの供給も増えて、価格は上がらない、となるんじゃないかなあと。
⑨新築については「価格が高い、これ以上アップサイド見込めない」って消費者側が気づいて、だから手堅い物件じゃないと買わない傾向がすでにあるように思います。
⑩「金融動向的」には今は良い。ただ、個人のお財布という観点では景気は良いとは言えない。AM（アセット・マネージャー）の同僚と話しているんですけど、「うちの業界は景気良いけど、周りは悪くて気持ち悪いよね。不動産価格は上がっているけど」と。ホテルはもちろん、商業ビルもテナントが付かない。
オフィスも賃上げは厳しいし、需給の緩みを考えると新規開発は厳しい。だから投資家のお金がどんどんレジに、という流れになるんです。でも限界はある
⑪金融緩和がすごすぎて株も不動産もぜんぜん落ちる気配がないですね。実体と金融の乖離がすごい。
⑫銀行がどこで安心してお金を運用できるか、と言えばリテール部門。であれば、安定的な住宅ローンに注力せざるを得ないでしょうね。結局貸出競争になって、金利等良い条件をどんどん提示して行かざるを得ないのかねえ、と。
⑬金融機関が貸し出しを絞りだせば逆回転はすぐでしょ。でも今は絞れない。平成バブルとリーマンの記憶あるから。
⑭今、世界中の政治が不景気を許容しない、って雰囲気あると思います。財政で下支えするのも限界があるので、お金を刷って少しでも需要を増やそうとしている。
⑮1回目の緊急事態宣言時は、株高が謎に楽観の空気を生んだおかげで不動産も売れましたけど。2回目の緊急事態宣言が出ましたけど、いまのところまだマンション売れてます。そのうち「家買ってる場合じゃない」って心理になるのかな？
1.■マンション・戸建ての購入、2021年「意外すぎる落とし穴」榊淳司2021年1月16日
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/79329
概要
①コロナによって年末ころには価格が下がるだろう、という2020年春に描いた私の予測は見事に外れた。なぜだろうか？
考えられる理由の第一は、安倍晋三内閣が2次にわたって補正予算を組んだ景気対策だ。第1次が約25.7兆円、第2次が31.9兆円。事業規模としては合計で約230兆円とされている。まさに空前絶後のスケールであった。
②例えば、私の知り合いのある不動産業者は法人を4社保有していた。各法人で200万円ずつの給付金を受け取り、合計で800万円がノーリスクで転がり込んできたのだ。この他に彼の会社は、無利子融資と0.1％の融資を合わせて1億円を金融機関から借り出した。彼はその資金で収益用の不動産を物色していた。融資を受けるコストがタダ同然の資金であるから、利回りが多少悪くても収益が確実な物件に投資すれば、安定的にインカムゲインが得られるのだ。
こういった資金が、不動産や株式市場に流れて一種のバブルを生みだした。
③新築の戸建てや中古のタワマンがにわかに売り出されたことにも、分かりやすい理由があった。サラリーマン世帯が、テレワーク用のスペースを求めて住宅を購入したのである。さらに、ボーナスや残業代の目減りによって2020年の所得が減少する人々が「2019年の所得で住宅ローン審査が行われる年内に」とい う考えで、すぐに住める中古マンションを「駆け込み購入」したケースも少なからず見られた。
④考えようによっては「いずれは買う予定」だった人々が、コロナという特殊な状況下で買い急いだだけではなかろうか。つまり、需要の先食いである。
⑤政府の未曾有に大規模な景気対策や、テレワークの普及によるにわかな特殊需要の発生が、本来は景気悪化によって下落するはずだった不動産市場の一部をバブル化させたり、在庫を急激に縮小させるという現象を生じさせたのだ。
⑥中堅所得者が主な需要層となる郊外型の新築大規模マンションは、どこも販売不調である。中古マンション市場でも、主に中堅所得者以下が居住するエリアでは動きがすこぶる鈍い。都心でも、富裕層が主なターゲットとなる2億円前後以上のマンションは、新築・中古ともに動かない。彼らは近い将来に価格が下落することを見越して、購入を控えているのだろう。
⑦足元で、景気は確実に悪化しているのだ。調子よく動いたのは、あくまでも特殊な需要が発生したカテゴリーなのだ。しかし、2021年ではかつてのようなバラマキは期待できない。様々な事象を冷静に考えると、2021年後半の不動産市場については悲観的な見方をせざるを得ない。
マンションのセキュリティ技術動向・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
3.■プロパティエージェント、鍵不要のマンション住戸顔認証導入時事2021年1月28日
https://www.jiji.com/jc/article?k=2021012801164&g=eco
概要
①不動産開発のプロパティエージェントは２８日、顔認証システムを全面的に取り入れ、鍵を持たずに住戸を出入りできるマンションを開発したと発表した。
エントランスに顔認証を活用する事例はあるが、集合住宅全体に導入するのは国内初という。
2.■顔認証でマンションのエントランスと自宅ドア解錠 NEC 2021年1月6日
https://built.itmedia.co.jp/bt/articles/2101/04/news002.html
概要
①NECは顔認証システムとスマートフォンの専用アプリケーションを組み合わせたクラウドサービスを2021年度に提供を開始する予定で、マンションの住民がスマートフォンの専用アプリに顔のデータを登録することで、専用デバイスの顔認証によって、マンションのエントランスと住居のドアを解錠できる。
②マスクを着用した状態での顔認証に応じ、本人の写真でも成りすまし認証を防ぐなど高いセキュリティ性能を備えている。オプションとして虹彩認証を設けることも検討している。
③NECの担当者は、「専用アプリでは、日時を設定して、宅配会社や家事代行会社、掃除会社などのスタッフにも、顔認証のワンタイムキーを発行できる。宅配会社に顔認証のワンタイムキーを発行すれば、手間のかかる再配達の防止につながる。
また、顔認証システムを用いた入退場の履歴は、専用アプリを使用する家族間などで共有可能なため、家族の帰宅状況なども専用アプリを介して確かめられる。さらに、専用アプリでマンション内のミーティングルームやワークスペースなどの予約も行える」と活用方法を説明した。
④新サービスの導入先は、新築のマンションを対象にしており、主にディベロッパーへ提案していく。将来的には、既存賃貸マンションへの導入も検討。
「ディベロッパーは、マンションだけでなく、商業施設との複合開発やスーパーマーケット、薬局など、周辺商店も巻き込んだ大規模都市開発を行うケースが多々ある。こういった点を踏まえて、今回の新サービスは、マンション付近にある店舗での買い物を顔認証で決済し、毎月の共益費などと合わせて月末にまとめて支払うようなビジネスモデルを想定している。また、サービスを利用することで貯まるポイントは、マンションの共益費に還元され、修繕費などに使えるようにするなど、多くのマンション管理組合が頭を抱えている修繕積立金の不足といった社会課題の解決に貢献していきたい」と説明した。
1.■LINEＬでエレベーター操作、“非接触市場”が拡大中！ 日刊工業2021年1月26日
https://newswitch.jp/p/25655
概要
①新型コロナウイルス感染拡大が長引く中、非接触ニーズが高まっている。画面に触れず操作できる現金自動預払機（ＡＴＭ）やエレベーターなどで開発が相次ぎ、実際に導入例も出始めた。また、オフィス家具でも非接触製品が登場。
コロナ禍を機に、触らないユーザーインターフェースの普及が一気に加速しそうだ。
②ＯＫＩは画面数センチメートル上で指をかざし操作する「ハイジニック タッチパネル」を２０２０年９月に開発。ＡＴＭや自動チェックイン機、券売機などへの搭載を想定。日本航空（ＪＡＬ）や群馬銀行、百五銀行などに試験導入した。これら企業と引き合い企業を合わせ１０数社。２１年度上期までの製品化を目指す。
③日立オムロンターミナルソリューションズ（東京都品川区）は、ボタンが空中に浮かぶ「空中入力装置」を２０年１０月に発売。クリニックなどに設置されている自動受付精算機にＵＳＢ接続でき、導入実績は１０台以上。引き合い数は約２０件ある。同装置内蔵のＡＴＭも２月に発売予定で、西尾信用金庫（愛知県西尾市）へ２０年１２月に先行導入。その他金融機関向けに１０台以上を 導入する予定だ。さらに２０の金融機関からも引き合いがある。入力装置全体で２３年までに１万台の販売を目指す。
④エレベーターでは日立ビルシステムが、ＬＩＮＥを使ったサービスを展開中。
利用したいエレベーターのＬＩＮＥ公式アカウントと友だちになると、スマートフォンで呼び出し・行き先階登録が可能。操作ボタンに触れずに目的階に行ける。すでに数十件の引き合いがあり、２０年度の導入目標は６００台だ。
⑤フジテックはボタンの代わりに赤外線センサーでエレベーターを操作できる「非接触ボタン」を、東京都大田区の複合施設「三井不動産インダストリアルパーク羽田」に納入。２０年９月に非接触ボタンの稼働を始めた。
その他・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
13■解約できない！マンション「サブリース」の罠 : 東洋経済 2021年1月25日
https://toyokeizai.net/articles/-/406695?utm_source=author-mail&utm_medium=email&utm_campaign=2021-01-26
概要
①トラブルが後を絶たなかった「サブリース」にメスが入った。国土交通省は2020年12月、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうち、サブリースに関連する規制を先行して施行した（サブリース新法）。サブリースに関する不当な勧誘や誇大広告の禁止、契約前の賃料減額などのリスク説明を義務づけた。
②マンションやアパートなどに投資する場合、ほとんどのオーナーは購入後の管理を業者に任せている。1つは入居者からの家賃徴収を一任する「集金代行」だ。
清掃・修繕の手配や入居者からのクレーム処理など付帯サービスが付く場合も多い。
③もう1つが渦中の「サブリース」だ。業者がオーナーから部屋を借り上げ（マスターリース）、別の入居者に転貸する（サブリース）。万が一転貸先の入居者が決まらなくとも、業者が毎月家賃を支払うためオーナーの収入は安定する。
④サブリースをめぐっては、業者とオーナーとの間でトラブルが相次いでいた。
「家賃を2000円ほど下げます」。都内に住む男性は5年前、業者から送られてきた手紙の内容を見て困惑した。男性は東京・渋谷区内にマンション1戸を保有している。周辺相場の下落を理由に、男性に支払う家賃を月約9万5000円から9万3000円へと引き下げるという。
⑤「相場は本当に下がっているのか？」。周辺の似たようなマンションの募集家賃を調べても、自分より高い金額で貸している部屋はたくさんある。
不審に思った男性は、業者とのサブリース契約の解約を申し出た。業者は抵抗したものの、契約書の不備を指摘し解約をもぎ取った。
⑥一般的なサブリース手数料は家賃の1割が相場だが、業者は男性から月9万5000円で借り上げたのち、入居者に11万5000円で転貸していたことが判明した。家賃減額の根拠としていた周辺相場の下落についても、「業者は割安な部屋を意図的に抽出していただけで、そのような事実はなかった」と男性は憤る。
全国の消費生活センターに寄せられたサブリースに関する相談件数は、年間450件を超えている。サブリース新法の制定にはこうした背景がある。
⑦では、サブリース新法によって問題はすべて解決したのか。
新法で規制されたのは、サブリース業者と契約を結ぶいわば「入口」の部分。だが、サブリースを解約しようとする「出口」でのトラブルは、積み残されたままだ。とくに家賃収入が中心のアパートとは異なり、ローン返済途中でも頻繁に売却がなされるマンションにおいて、売却時にサブリースが解約できないことが問題となっている。
⑧サブリース付きの物件は売却時の評価が低い。一般的に物件価格は年間の賃料を期待利回りで除した収益還元法で決まる。家賃が月10万円で期待利回りが5％なら、年間家賃収入120万円を5％で割っ2400万円が目安となる。問題は、10万円で賃貸できる部屋をサブリース業者が9万円で借り上げている場合だ。オーナーの手取り家賃は9万円のため、収益還元法で割り戻した価格は2160万円と、家賃同様1割減になる。
⑨サブリース付きの物件が割安になる背景には、金融機関のサブリースに対する評価が芳しくないこともある。業者は転貸先の入居者属性や家賃水準を開示しないため、部屋を反社会的勢力に貸し出されたり、突然家賃を減額されキャッシュフローが悪化し、収益還元法の前提が狂ったりするリスクがくすぶる。融資否決や減額要因になりかねず、物件の流動性（売りやすさ）に響く。こうした理由から、売却時にサブリースを解約しようとするオーナーは少なくない。
⑩ところが、サブリースの解約は極めて難しいのが実態だ。「家賃保証の売り文句につられて契約したものの、後で後悔するオーナーは少なくない。再販業者も購入に慎重で、市場で売れ残っているのはサブリース付きの物件ばかりだ」と、都内で投資用マンションの売買を行う業者は打ち明ける。
⑩ある業者のサブリース契約書には、解約条件として「6ヵ月前までに書面で解約を通告すること」を設けている。別の業者の契約書には「違約金として賃料の半年分を支払えばすぐに解約できる」とある。一見容易に解約ができそうだが、落とし穴が潜んでいる。「契約書に記載がなくとも、解約には『正当事由』が必要だ」（投資用マンションの販売業者）。
⑩サブリースの解約を拒む業者は、2003年に下された最高裁判所の判例を盾にする。裁判の争点はサブリースの解約ではなく保証家賃減額だったが、最高裁が「サブリース業者は借地借家法で保護される」と認めたことで、正当事由が無い限りサブリース業者を追い出すことができなくなった。冒頭の男性のように、サブリースの解約をもぎとった例は少ない。
⑩正当事由が認められるハードルは高く、単に「高く売りたいから」「業者の対応が気に入らないから」というだけでは認められない。別の投資用マンション販売業者の担当者は、サブリースを解約したいオーナーとともに「奇策」に出た。オーナーと担当者が夫婦役を演じ、「貸しているマンションに自分たちで住みたい」 とサブリース業者に打診。さすがの業者も折れて解約に応じた。
⑩むろん、業者側にもおいそれと解約に応じられない事情がある。サブリース業者は転貸先の入居者から受け取る家賃と、オーナーに支払う家賃の差額が収入となるが、「それだけでは到底赤字だ」と業者は口をそろえる。彼らの本丸は清掃や原状回復工事の受注、礼金の受領といった入退去に付随する収入だ。 サブリースを解約されると、転貸の利ざやのみならず周辺の収益機会まで丸ごと失うことになる。
⑩「10年前ならすんなりと解約できた。
業者がサブリースの解約を渋るようになったのは、この5年間くらい」と、前出の投資用マンション販売業者は語る。近年は不動産価格の上昇に伴い、含み益を実現するべく物件を売却するオーナーが増えている。売買によってオーナーが変われば、集金代行やサブリースを担う業 者も変えられてしまうことが多い。サブリースの解約に抵抗する業者が出現した裏には、売買の増加によって管理物件が奪い合いとなっている実情がある。
⑩サブリースの解約については消費者庁などが注意喚起を行うものの、サブリース新法の規制対象とはなっていない。国土交通省は「サブリースの解約に関するトラブルが発生していることは認識しているが、解約を認めるには借地借家法自体を変える必要がある」とし、現状では規制が難しいとする。
⑩サブリース新法は契約前のリスク説明を業者に義務づけるものであり、サブリースそのものを禁じてはいない。規制が難しい現状、オーナー側も入居者管理の手間と空室リスクから解放されるメリットばかりに気を取られず、家賃の減額や売却時の評価が下がるデメリットにも目を向けたい。
12■管理マンションに売買仲介サービスを提供 AMP News 2021年1月29日
概要
①「資産価値」を重視した中古マンション売買をサポートする不動産エージェントのコンドミニアム・アセットマネジメントは、分譲マンションの管理業務を担うNTT都市開発ビルサービスと、マンションの売買仲介サービスを連携すると発表した。2020年12月中旬より、NTT都市開発ビルサービスが管理業務を行なっているマンションの住民を対象に、マンション売却および次のマンション購入の仲介を同社が担当するという。
②なお、売却の場合は専任媒介契約を締結すると、購入の場合は諸条件に合致すると、成約時に発生する仲介手数料は通常の半額である、物件価格の1.5%+3万円税別）になる。
③マンションの売却を考えた時、まず管理?や分譲会社系列の仲介会社に相談するケースが多くあるが、NTT都市開発ビルサービスが管理を?なっている「ウエリス」シリーズなどでは住?が??で不動産仲介会社を探すケースがあったという。
そこで、不動産仲介を行う同社が連携し、マンション管理データとマンション流通データを活用して住民の皆さまの不動産売買を手伝うことになったとのことだ。
④マンションの売却や購入に関する相談を無料で行っており、zoomなどを用いて、オンラインでの実施も可能だという。
また、国土交通省が実施する「個人を含む不動産売買取引におけるＩＴを活用した重要事項説明に係る社会実験」に参画しているため、オンラインでの重要事項説明を実施する「IT重説」を実施しすることが可能とのことだ
11■戸建てからマンションに住み替える７つのメリットとは？ 高田七穂2021年1月9日
https://o-uccino.com/front/articles/51443
概要
- メリット
メリット１：建物管理が楽
メリット2：バリアフリー マンションの室内はほぼフラットです。
メリット3：コンパクトに暮らせる
メリット4：便利な立地が多い
メリット5：眺望や日当たりなど
メリット6：セキュリティ
メリット7：コミュニティ
10■中古マンション選び！チェックすべき「耐震性」３つ 山下 香 2021年1月5日
https://www.bosai-nippon.com/article/1497
概要
①1981年に耐震基準が大幅に見直され、1981年5月31日までに確認申請を受けた建物は旧耐震基準で建設された「旧耐震」、1981年6月1日以降に確認申請を受けた建物は、新耐震基準で建設された「新耐震」と呼ばれるようになりました。
「旧耐震」は震度5の地震、「新耐震」は震度7の地震で全壊しない基準で設計されています。
②中古マンションが「新耐震」かどうかを必ずチェックしてください。「新耐震」の場合、「旧耐震」に比べて以下のメリットがあります。
中古住宅には不具合や欠陥が隠れているかもしれないという不安を持つ消費者が多いことから、2010年から「既存住宅売買かし保険」制度がスタートしました。
「新耐震」の中古マンションを購入する場合、購入後に発生した欠陥を売主の代わりに保険機関が補修費用を負担する「既存住宅売買かし保険」に加入できるのです。
②次は購入時の住宅ローンの金利面について。
新耐震基準よりも高い耐震基準を満たす建物は、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）において「耐震等級2」（新耐震基準の1.25倍の地震力に倒壊、崩壊しない）、「耐震等級3」（新耐震基準の1.5倍の地震力に倒壊、崩壊しない）と表示され、住宅ローンにおいても金利の優遇措置があります。
フラット35などの長期固定金利住宅ローン制度を利用する場合、優良住宅取得支援制度を利用することができます。
③地震保険に加入する際、「新耐震」のマンションに対しては、地震保険料の割引などの優遇制度も適用でき、高い耐震基準を満たすにつれて割引率も高くなります。
④購入時だけではなく住宅ローン減税制度においても「新耐震」にはメリットがあります。
住宅ローン減税制度は住宅ローンを借り入れた人が10年間にわたって毎年末、ローンの残高もしくは住宅の取得対価のうち、いずれか少ないほうの金額の1%を所得税から控除される制度です（2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した場合、控除期間が13年に延長されました）。
購入時の住宅ローンの返済期間が10年以上で、床面積が50㎡以上、築25年以内の物件であれば住宅ローン控除を利用することができます。
購入した物件が築25年を超える場合、本来は対象となりませんが、「新耐震」であれば、耐震基 準適合証明書の取得によって住宅ローン控除の利用ができるのです。
⑤購入する際に管理組合の活動について調べることも効果的です。
自治体が公開している防災力の高いマンション一覧やマンションのエントランスホールに設置されている掲示板の内容などを確認してみましょう。
⑥３点目として購入後に安全性を高める手立てをお伝えします。
専有部分に対して購入後に工夫をすることで安全性を高めることが可能です。
例えば、地震に備えて家具の転倒防止や固定化を行うなどです。これらの地震対策を高齢者など一定の条件を満たす世帯が行う場合、自治体の補助制度を活用できます。また、防炎カーテンやじゅうたん、不燃認定壁紙などを使用すれば、防火性能を高めることができます。
9.■日本音響材料協会 集合住宅改修後の騒音トラブル防止書籍を発刊 2021年1月
概要
①（一社）日本音響材料協会は、集合住宅リフォーム後に遮音性能が低下し隣接住戸との騒音トラブルにつながる事例が増加していることを受け、今回、リフォーム事業者に向け、トラブル防止へ向けた方策を示した書籍を発刊した。
8.■製造禁止の泡消火剤、駐車場や空港に 全国で廃棄進まず 朝日 2021年1月30日
https://digital.asahi.com/articles/ASP1Z5R25ND4UUPI003.html?ref=mor_mail_topix2
概要
①発がん性が疑われる有機フッ素化合物の一種「PFOS（ピーフォス）」を含む泡消火剤の薬剤が、商業ビルやマンションの地下駐車場、空港や基地など全国に約339万リットル残されていることが、環境省のまとめでわかった。PFOSは10年ほど前に法律で製造・使用が原則禁止され、消火剤としての使用は例外的に認められているが、交換費用の負担などから廃棄が進んでいない。多くの場所に配備され、急な廃棄も難しいため、空港や石油コンビナート、自衛隊の基地、駐車場などでの保管や火災時の使用は例外的に認められてきた。
②環境省の昨年9月のまとめでは、PFOSを含む薬剤の在庫は全国計338万8199リットル。大型タンクローリー約240台分に相当する。薬剤は水で数十倍に希釈して泡消火剤にする。
③防衛省は20年2月、基地や艦船などにあるPFOSを含む泡消火剤を23年度末まで に全て処理する計画を公表。総額23億円余りを投じる見通し。消防庁も20年6月、 22年度末までにすべて廃棄する計画をたてるよう全国の消防に通知した。
④健康への影響が疑われ、11年前に規制されながら、なぜ交換・廃棄が進まないのか。
東京・銀座の地下にある都営東銀座駐車場。1964年にオープンし、築56年。
配管にはPFOSを含む泡消火剤が満たされている。93年に導入し、今まで一度も使ったことはない。都の担当者は「規制された物質を含んでいる認識はあったが……」と口を濁す。消火剤としての使用は違法ではなく性能も問題ないため「早急に更新しようという方針は今までなかった」という。
都は現在、東銀座を含む六つの都営駐車場すべてで2025年度までに消防設備を更新する作業を進めている。消火剤をPFOSを含まないものに順次交換し、配管なども一新する。
⑤ただ、商業ビルやマンションの駐車場など、民間施設の反応は鈍い。
全国展開する大手スーパーも「規制開始前にできた駐車場は交換できていないところがある」という。泡消火剤は劣化しにくく、使用期限がない。駐車場の薬剤タンクを交換するだけでも数百万円かかり、作業中は駐車場が使えなくなる。「持っていることが違法ではなく、性能にも問題がなければ、交換しようという動機が生まれない」とする。
⑥環境省によると、PFOSを含む泡消火剤は、高温の焼却設備があるなど、同省が定めた処理基準を満たす全国約10カ所の処分場で廃棄されているという。
7.■マンション購入の際に、必ず確認したい「給湯」のチェックポイント 針山昌幸
概要
①セントラル方式はホテル等の大型の施設でよく採用されている給湯方式ですが、マンションに採用されていることも珍しくありません。特に少し築年数が経過しているマンションによくみられます。
セントラル：一律の料金でお湯を使い放題だが、使用していなくても料金が発生するため、料金が高いほど不公平感を煽りやすい。
個別：部屋ごとに料金が発生するため、自己責任での支払いが必要。
②近年では特に支払いの平等性からほとんどのマンションが個別の給湯設備を採用しています。老朽化したセントラル給湯設備をもつマンションが、マンション全体を個別給湯方式に入れ替えて、ボイラー室だった場所を集会所や駐車場にリフォームする事例も出てきているようです。
6.■セントラル給湯のマンションは料金が高い？分かったデメリット 2019年1月29日
概要
①私が今現在住んでいるマンションは、セントラル給湯方式です。
実際に住んでみて、メリットというと「すぐにお湯が出てくる」以外には、思いつきません…。住居者からしたら、むしろデメリットを許容できるかということが重要だと思います。
②セントラル方式の料金例
私のマンションの場合は、「1,000円で60℃のお湯が320?」です。
1人暮らしの場合、シャワー1回で使うお湯の量は100～150?、お湯を張ると150～200?くらいでしょうか。60℃のお湯なので、適温にするために水を足して使うのですが、直感的に料金は高いと思います。
また、マンションによっては、基本料＋使用料というかたちで支払う場合もあるようです。いずれにしても、割高に感じている方は多いみたいですね。
③私の場合の料金だと、1回シャワーを浴びると100～200円、お湯を張ると200～300円くらいかかります。毎日シャワーを浴びると、1ヶ月で3,000～6,000円くらいになります。お湯なので、水道代＋ガス代と考えても高いですよねぇ。
④プリペイド式が面倒くさい
私のマンションの場合は、エントランスにある機械で入金するのですが、これが面倒くさいです。ある程度まとめて入金するようにしているのですが、たまに忘れてちゃうんですよね。残高がなくなると、いきなりお湯がでなくなるので、びっくりします
5.■プリペイド式の水道代が高すぎる件 mixiユーザー 2010年5月26日
https://mixi.jp/view_bbs.pl?comm_id=53330&id=53404337
概要
①私のマンションは、プリペイド式で水道代を払うシステムになっています。
1000円で水2トン、お湯なら450リットル使えるそうです。だいたい一日200円のペースでメーターが減っていきます。ということは、一ヶ月では、6000円水道代がかかる計算になります。おかしいと思い、以前暮らしていた時の水道代と現在を比べてみると、なんと水道代が五倍の計算になりました。
②アドバイス
水２トン＝２立方メートル＝２，０００リットルです。
お湯も購入式だとすると、お湯を沸かすためのコストも上乗せされるでしょうから、高めになることはあり得ますが。。。。
市の水道料金は、使用量が増えても料金の増え方は緩やかな設定になっています。貴方のマンションで、2トン1,000円という単価設定の場合、使用量に比例して料金が加算されるということならば、結局高くついている、ということになりそうです。
4.■ハトの巣と化した府営住宅…ここはもうハトの寝室原因とは？MBS2021年1月4日
https://www.mbs.jp/mint/news/2021/01/05/081300.shtml
概要
①大阪市では、こうした事態を受けてハトやカラスなどに餌を与えた後、糞や餌の処理を義務付ける条例を２０１９年１２月に制定しました。
２０２０年１２月に取材すると…今も植え込みや路上にキャットフードなどが放置されているのが見つかっているといいます。取材時にも餌が植え込みに置かれていました。「『猫の餌』と言っているけど、それはそう言っているだけで、現実はハトやカラスが来てほとんど食べ尽くしている。」
午前６時の時点で、すでに米などがまかれ、放置されていました。これは明らかに条例違反です。こうした現状に住民らは“我慢の限界だ”と話しています。
「朝早く起きないといけない。餌を回収しないといけないから。どんどん集まってくるから、ハトやカラスがここにね。一番はね、市民が動くんじゃなくって、行政がやるべき仕事だと思います。」
②京都府向日市にある築５０年以上の府営住宅。
「２０羽くらい来て巣を作っている。うちには糞がいっぱい落ちてくんねん」
「１週間に１度ぐらい掃除しとくねんけど、ここはもう干しもの干さない。」
ベランダはハトの糞と羽根まみれになっていて、掃除をしてもすぐに糞と羽根まみれの状態になってしまうといいます。被害は３～４年前から続いていて、ベランダの窓を開けることができず、洗濯も１年中、部屋干しだといいます。
「窓が開けられない。換気ができないので、ちょっと暑くなったらすぐクーラーをつけるとか。洗濯物が干せないから除湿器にも電気代がかかるし…。」
「うちは周りが全部空き部屋なので。ハトは、その前からいるにはいたけど、お留守のお宅が増えて、数が格段に増えた。空き屋の数も増えてハトの数も増えて。」周囲の部屋が空き部屋か、住民が高齢者施設に入所するなどで長期不在になっていて、そこにハトが住み着きだしたというのです。
③専門業者が調べると。
「ここはもう人間で言えば寝るところ、寝室。もしくは卵を産む場所という形に、この建物はなっている状況やと思います。この乾燥した糞が舞い上がり人間の呼吸器に入ると感染症の危険性はかなりあります。」
「天敵から身を守れる場所を寝床と営巣場所にしますので。ハトの一番の天敵である人間の手の届かない場所がここにある。それが、この建物の現在入居されていない部屋、もしくは長期不在されている部屋。」
④（京都府住宅課 岡部武課長）
「ハトの嫌がる臭いを出してハトが寄り付かなくするような効果のある忌避剤をベランダに付けています。被害がある空き部屋にはこの忌避剤を付けています。基本的にはハトが寄らないようにハトを防ぐということでやっております。
⑤この住宅では、約２割が空き部屋で、被害が深刻な部屋については防鳥ネットや忌避剤を設置するなどしていますが、長期不在者も含めて「契約中の部屋については対策を講じることは難しい」と話します。
「空き部屋と屋上など建物全体に関わる部分については、全体の建物の管理責任があるので出来るんですけれど、個別の部屋にこういうものを付けるというところまでは、公費で助成するということになってしまいますので、公平性の観点から難しいかなと思っています。」
住民は京都府に抜本的な対策を求めています。
（１月４日放送 ＭＢＳテレビ「Ｎｅｗｓミント！」内『特集』より）
3.■配達バッグ狩りが横行、配達員が語るウーバーの“非情な世界 2021年1/月8日
https://bunshun.jp/articles/-/42624
概要
①新型コロナ禍において「外出自粛」が推奨されたことで宅配サービスの需要は増しており、同時にコロナで仕事を失ったり、自分時間が増えた人が参入したことで配達パートナーも激増。
②僕はいま中央線沿線に住んでるんですけど、やっぱり人が多いところのほうが通知が鳴りやすいと聞いたんで、土地勘のある新宿から大久保あたりを流すことにしました。最初に取ったのはフライドチキンの配達で、それから2時間くらいかけて4件届けて報酬は2000円くらい。これはちゃんと稼ぐのはけっこう大変だなって思いましたね」
③配達パートナーの報酬は変動性で、飲食店からの受取料とお客さんへの受け渡し料金、配達の際の移動距離に準じた料金を足したものとなる。さらに、注文が集中するピーク時などには報酬が1.1倍から1.5倍ほどになる「ブースト」などのボーナスが加算される。結局は短い距離の配達で回数をこなすしか稼ぐ道はないんですよね」
その効率を最優先させたのが「マック地蔵」と呼ばれるスタイル。
マクドナルドは店舗数が多いので、配達も近場に限定される。そこで、マクドナルド周辺に待機して注文を待ち、短距離配達を繰り返すことで効率良く稼ぐのだ。
④品物を受け取って、どこまで配達するのかを確認したら、そのコンビニの目の前のタワーマンション。なんだよ、この距離なら自分で買いに行けよ、とは思いましたけど、こっちとしてはラクなんでラッキーと思いながら、部屋の前まで行って呼び鈴を鳴らしたんです。そしたらドアからガリガリに痩せた女の人がフラ～っと出てきて、震える手でウイスキーを受け取って……。これ、大丈夫かな、とは思いましたね」
⑤ウーバーを頼むような人って、やっぱりそこそこセレブが多くて、タワマンだったり、高台に住んでるんですよ。飲食店のある繁華街はたいてい低いところにあるんで、基本的には低いところから高いところに届ける、という感覚ですね」
2.■千代田区長、２月任期満了で退任…マンション問題関係ない 読売2021年1月8日
https://www.yomiuri.co.jp/national/20210108-OYT1T50178/
概要
①千代田区の石川雅己区長は8日、2月7日の任期満了で退任すると表明した。
石川区長を巡っては昨年、区内のマンション一室を一般販売されない「事業協力者住戸」として購入した問題が発覚し、自身への刑事告発を議決した区議会側と対立が続いていた。石川区長は、「マンション問題は退任とは関係がない」としている。
1.■民泊用マンション、一度も使わず売却し損失 大阪メトロ 朝日 2021年1月22日
https://digital.asahi.com/articles/ASP1P756NP1PPTIL00H.html
概要
①大阪メトロが民泊事業を始めようと約20億円で購入した大阪市内のマンションを一度も使わないまま売却し、損失を出していたことが分かった。新型コロナウイルスの感染拡大による観光客の大幅減で事業化が困難になったと判断。売却額を明らかにしていないが、購入額を下回ったという。
②昨年12月に売却したのは、大阪市浪速区の13階建て72室のマンション。2019年に購入し、民泊施設として今年2月の営業開始を目指していたが、営業することなく売却に追い込まれた。
③メトロは売却した物件とは別に、民泊施設の建設と運営を外部に委託する計画をもっている。担当者は「民泊事業そのものからは撤退しない」としている。
④メトロは本業の鉄道とバスの利用者も大幅減となっている。同社が昨年12月に発表した2021年3月期の業績予想は純損益が38億円の赤字の見込み。
18年4月の民営化後、初めて赤字となる見通しだ。
海外・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
1.■韓国 マンション騒音紛争、2年間で5倍に急増新型コロナの影響2021年1月24日
http://www.wowkorea.jp/news/Korea/2021/0124/10285428.html
概要
①騒音によるマンション紛争が2年間で5倍に急増した。「中央共同住宅管理紛争調停委員会マンション騒音紛争調停現況」によると、この3年間に委員会に寄せられたマンション騒音紛争は計62件だったと伝えた。中央共同住宅管理紛争調停委員会は、共同住宅の管理と関連した紛争について、訴訟手続きに先立って合意、調停を仲裁する機構だ。
②18年は6件に過ぎなかった上下階間騒音紛争は、19年は25件、20年は31件と調環境部によると、マンション騒音関連苦情は、2015年1万9278件、2019年2万6257件だったが、新型コロナが流行した2020年は、4万5250件へと増加した。このため、実際発生するマンション騒音の苦情はこれよりさらに多いだろうという見通しだ。
以上
