【岩見守和】マンション関係記事 （2020年10月）
【岩見】マンション関係記事 2020年10月
このレポートは一般紙等ではマンションをどのような視点から記事にしているかを知るために収集しています。何かの一助になれば幸いです。
| 出所：岩見守和マンションレポート
・このレポートは一般紙等が、マンションの出来事をどのような視点から記事にしているかを知るために収集したものです。 ・当レポートは、「岩見守和」が私的に非営利な研究目的として、新聞等の情報を収集し、岩見氏独自の見識で分類と整理をしたものです。 ・本資料の活用ついては、閲覧されるご本人の責任において判断をお願いします。 ・出典元のURLはリンク切れの場合がありますのでご了承ください。 |
| マンションの事件
9.■目黒のタワマンで600万円脅し取った疑い 少年ら逮捕 朝日 2020年10月27日 8.■タワマン強盗…犯行の裏にチラつく「情報屋」の影 名古屋tv 2020年10月29日 7.■タワマン強盗犯を「宅配と疑わず」 被害者が語るその手口とは NHK 2020年10月27日 6.■点検強盗団の被害現場 高齢者家手当り次第 週刊ポストセブン2020年10月11日 5.■競合他社の自販機荒らしの疑い 自販機管理会社員を逮捕 朝日2020年10月5日 4.■宝塚市立小教諭マンション侵入容疑逮捕 在宅女子高校生発見 毎日2020年10月2日 3.■マンションで大麻草を栽培した疑い 38歳の会社員逮捕 朝日 2020年9月30日 2.■川崎のマンションで男女2人が死傷 男性が腹部刺される 朝日 2020年10月29日 1.■タワマンで拳銃自殺か、６０代男性死亡… 読売 2020年10月23日
マンションの火災 2.■マンション10階から出火、一室焼ける 京都新聞 2020年10月12日 1.■マンション火災で男性重体 大阪・高槻 産経 2020年10月4日
マンションの事故 1.■斜面崩落事故前日亀裂発見 マンション管理会社行政に伝えず毎日2020年10月30日
タワマンの災害 4.■去年の台風19号 多摩川沿いの浸水 “旧河道”を含んだ地域も NHK2020年10月19日 3.■試行錯誤のタワーマンション NHK 2020年10月19日 2.■武蔵小杉タワマン浸水１年 再発防止へノウハウ共有 東京新聞2020年10月10日 1.■「浸水した高級タワマン」を、売るに売れない30代男性の苦悩 現代2020年10月4日
タワマン その他 2.■ニッセイ研究所】地震リスク洪水リスクはマンション価格下げるのか2020年10月1日 1.■嫌がらせかよ…ウーバー配達員が語る「タワマン迷路」の恐怖体験 2020年10月2日
マンションの災害対策 1.■オンライン防災ワークショップ＆炊き出し実現戸建分譲地に学ぶ 2020年9月10日
マンションの管理問題 7.■限界マンション70代管理組合長が明かす軋轢と分断 ポストセブン2020年10月13日 6.■マンション管理を苦しめる「空き駐車場問題」…現代ビジネス 2020年10月23日 5.■老朽化マンションが危ない！ 相続を躊躇する人も増加中？2020年10月22日 4.■2020年マンションの理事会や管理に関するアンケートレポート 2020年10月15日 3.■マンション管理会社選びに失敗しない方法や変更時の注意ポイント2018年11月30日 2.■マンション管理会社を変更するための9つの手順とポイント 2020年2月26日 1.■マンションの管理会社変更（リプレイス）はそう甘くない 2019年10月18日
マンションとコロナ禍 3.■今中古マンション予想外の売れ行き。値引なし成約続出事情 櫻井 2020年10月5日 2.■コロナ禍で新築マンションに生じている困った状況とは？櫻井幸雄 2020年8月26日 1.■コロナ禍を受けた『住宅購入・建築検討者』調査（首都圏 リクルート 2020年6月30日
その他 9.■マンション住民専用無人スーパー 顔認証技術とセルフレジでNEC 2020年10月23日 8.■住宅ローン完済年齢上昇 平均73歳 日本経済新聞 2020年10月5日 7.■マンション販売会社区長への便宜否定 千代田区百条委 産経2020年10月26日 6.■千代田区長の億ションは「事業協力者」枠 会社側認める 朝日 2020年10月14日 5.■世相を映す ツバメの巣 商店街は減少、集合住宅で増加 東京新聞2020年10月3日 4.■敷地内からお地蔵さん、新築マンション住民つなぐ 京都新聞 2020年10月2日 3.■国勢調査、勤務先やマンション階数、なぜ言わないといけないの毎日2020年10月6日 2.■再び中国人タワマン爆買い起きても不思議ではない ポストセブン2020年10月10日 1.■データ改竄めぐる調査報告 横浜の傾斜マンション問題 産経 2020年10月1日
海外 5.■33階まで燃え広がったマンション、炎の中でドアを叩いた隣人がいた 2020年10月8日 4.■マンション高層階炎包まれても人命被害がなかった背景ハンギョレ2020年10月10日 3.■韓国で高層ビル火災、８８人搬送 炎に包まれ屋上へ避難も 産経 2020年10月9日 2.■真真夜中マンション窓辺飛来ドローン、夜の営み盗撮 朝鮮日報2020年10月9日 1.■麻浦からは追い出され、義王のマンションは売れず 朝鮮日報 2020年10月15日 |
マンションの事件・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
9.■目黒のタワマンで600万円脅し取った疑い 少年ら逮捕 朝日 2020年10月27日
https://www.asahi.com/articles/ASNBW3T4GNBWUTIL00C.html
概要
①東京都目黒区のタワーマンションの住民から現金約600万円を脅し取ったとして、警視庁は27日、千葉県に住む19歳の少年と、自称同県在住の17歳と19歳の少年を強盗と住居侵入の疑いで逮捕し、発表した。2人は容疑を認め、1人は一部否認。
②3人は26日午前10時半ごろ、同区上目黒1丁目のタワーマンションで、30代の女性が住む部屋のインターホン越しに「宅配業者です」とうそをついて侵入。両腕をつかんで引っ張るなどの暴行を加え、現金約600万円を奪った疑いがある。室内で女性に対し、「お金を出せば帰る。俺は人を刺したこともある」などと脅した
③3人のうち2人が室内に入り、1人は逃走時の運転手役として屋外に待機してい現場周辺や沿道の防犯カメラの映像などから、3人が乗る車を神奈川県内で発見した。車内からは現金約400万円が見つかったという。
8.■タワマン強盗…犯行の裏にチラつく「情報屋」の影 名古屋tv 2020年10月29日
https://www.nagoyatv.com/news/?id=003348
概要
①東京都目黒区のタワーマンションで26日に起きた強盗事件。やってきたのは、宅配業者を装った2人の男でした。19歳の少年らが逮捕されましたが、被害にあった女性は、少年らが多額の現金があることを知っているようだったと話します。
②「お金があるでしょっていう情報があったみたいで、それをどこからか誰からか聞いたか、私も自叙伝を出しているので結構赤裸々に書いてあるんですよ、なのでそういうのを見たのかもしれないし」（被害にあった女性）
③名古屋市昭和区に住む80代の男性は、1年間の間に3回も侵入被害にあいました。
「どこからか金を持っているという情報が流れているんだなということは、考えられるわね。3回も来るということは」（侵入被害にあった男性）2019年6月、男性の自宅に、刃物を持った男が押し入りました。「相手に伝わるように『強盗だ』と大きな声で数回言ったら一目散に逃げた」警察は、男2人を強盗未遂などの疑いで逮捕。「資産家で家に数千万円から数億円あると聞いた」多額の金品があるという情報を実行犯に伝える「情報屋」が関与したとみている。
④どんなことをすると「情報屋」に狙われてしまうのか、愛知県警に聞きました。
ＳＮＳで「旅行に出かけている」などの書き込みは、自宅を不在していることが分かってしまうことに。また、「車買いました」などの書き込みも資産があることが分かってしまいます。情報屋はSNSを使って情報を集めている可能性があります。また、居酒屋など店内での客同士の会話が情報源になってしまう恐れも。誰が聞いているかわからないので、むやみやたらに情報を外で話さないこと。
7.■タワマン強盗犯を「宅配と疑わず」 被害者が語るその手口とは NHK 2020年10月27日
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20201027/k10012683291000.html
概要
①26日、東京・目黒区のタワーマンションの部屋に、宅配業者を装った男らが押し入り現金およそ600万円が奪われた事件で、警視庁は17歳から19歳の少年3人を強盗などの疑いで逮捕しました。
②被害にあった30代の女性によりますと、26日午前10時半ごろインターホンが鳴り、モニターで確認すると宅配業者のような服を着て段ボールを抱えた男が写っていて「宅配便です」と話したため、マンションの入り口のオートロックを解除したということです。その後、部屋のドアの鍵を開けて待っていたところ、もう一人の男も現れて、2人は「金を持っているだろう」などと言って、無理やり中に押し入ってきたということです。
③女性は「宅配で受け取る予定の荷物があったこともあり、何も疑わずに玄関を開けてしまった。抵抗したら殺されるかもしれないと思いパニック状態だった」
2人のうち1人が女性を見張っている間にもう1人が室内を物色し、現金およそ600万円を見つけると20分ほどで逃走したということです。
④女性は「気をつけなければと思っていたのに、まさか自分がこうした被害にあうとは思ってもいなかった。このマンションはセキュリティがしっかりしていると思っていたので、安心してドアを開けてしまった面もある。家に現金を保管しているなんて他人に話したことがないのに、どこで知ったのかと思うと本当に怖い」と話していました。
⑤「ステップ総合研究所」所長の清永奈穂さんに対策を聞きました。事件現場となったタワーマンションについて、清永さんはマンションの出入り口が交番もある大通りから一本入った裏側にあり、目立たずに侵入しやすいと 指摘していました。
また、出入り口が限られたオートロックのマンションの場合、関係者しか入れずに安心だと思われがちですが、一度不審者に侵入されると、逃げ場がない密室状態となり、襲われる危険性が高まるといいます。
⑥オートロックのマンションでどうやって被害を防げばよいのか実践できる方法。
まず、インターフォンで訪問者の社員証などを確認し、所属を明らかにしてもらい、事前に訪問の予定が無ければ、所属先に電話するなどして確認することが重要です。
また、届け物は宅配ボックスやドアの前に置いてもらうなどして相手と対面しなくてすむようにするほか、サインが必要など、どうしても玄関のドアを開けなければいけない場合はチェーンをつけた状態で開いてやり取りすることで、侵入を防げるということです。
⑦清永さんは「宅配便やガスの点検などの制服を着ている人には警戒心を解いてしまいがちですが、所属先に確認できない場合は対応する必要はありません。確認するために待たせては失礼だとは思わずに、自分の身は自分で守ることを心がけて何重にも予防線をはることが大事です。また、SNSなどに財産や住居に関する 情報を発信しないように気をつけてほしいです」と話していました。
6.■点検強盗団の被害現場 高齢者家手当り次第 週刊ポストセブン2020年10月11日
https://www.news-postseven.com/archives/20201011_1602802.html?DETAIL
概要
①東京都A区の公営アパートに住む酒井敏夫さん（70代・仮名）は、9月23日午後3時ごろ「ガスの検針に来た」という2人組の男を部屋に招き入れた。男らは配電盤などをチェックする素ぶりを見せた後、酒井さんの口や手足を粘着テープで縛り上げ、室内を物色。殴る叩くなどの暴行はなかったが、部屋にあったおよそ30万 円の現金が盗られた。同じアパートの住人女性（70代）がいう。
②「今流行りのアポ電強盗かと思いましたが、酒井さんのお宅には電話がない、携帯も持っていないんです。インターホン付きカメラ？ あるのは呼び鈴だけ。このアパートに住んでいるのは、そんなに裕福ではない中高年ばかり。独居老人も多い。同アパートは3万円代後半からの家賃で入居できるため、資産の乏しい年金暮らしの高齢者、生活保護受給者も多いという。「現場はアパートの最上階で、押し入っても人目につきにくい場所。さらに、同アパートには防犯カメラなどが一切なかった。
③同じく都内のB区。「アポ電の類はなかったと父親は言っています。（個人情報が漏れるような）通販をやったという記憶もない。付近では一番古い家だから狙われたのか……。思い当たる節はありません」（結城さんの息子）防犯カメラはおろか、インターホンや呼び鈴の設置すらないのである。アポ電もないし、富裕層でもない高齢者だけが住む、防犯カメラもインターホンもない、というのが、前出の被害者・酒井さんと共通する部分ということになる。
④警察によれば、逮捕された埼玉在住の2人組の男らに面識はなく、SNS上に紹介されていた『高額アルバイト』に応募、その後は文章や画像が一定期間すると消去されるメッセージアプリ『テレグラム』を通じてやりとりをしていたという。さらに、男らは事件当日、東京・池袋駅で初めて落ち合ったというから、犯行は極めて場当たり的であった。あんなに堂々と、しかも派手な私服姿で来るなんて」
⑤東京都の都心・D区にある大規模分譲マンション。築年数は古いが、最近はリノベーションされた物件に移り住む若い家族も目立つ、典型的なファミリータイプのマンションだ。「資産があるわけでもないし、一人暮らしです。アポ電なんかかかってきた記憶はありません」点検強盗に押入られたというこのマンション住人・橋場幸一さん（90代・仮名）。被害額は財布に入っていた約3万円。橋場さんはその後、自力でテープをほどき、通報した。
⑥そのマンションは古いとはいえ大手建設会社系の管理会社が管理、日勤管理人もいるという大規模マンションである。防犯カメラはエントランス付近に2箇所、エレベーター内にもある。セキュリティ対策がまったくなされていない、というわけではなかったものの、マンション住人は「穴だらけ」だと話す。「防犯カメラはあるが、死角が多すぎる。カメラを避けて、外階段で誰でも部屋の前まで行ける。古い住人も多く、お年寄りの一人暮らしのお宅なんかだと、呼び鈴があるだけ、玄関にはインターホンもカメラもない」（マンション住人）
⑦改めて筆者が取材した4件の被害例をみると、防犯カメラの有無、資産の有無、そしてアポ電の有無など異なる部分も多い。それでも共通するのは、そこに「高齢者がいた」という点である。さらに、首都圏で同時期に起きた他の「点検強盗」の記録を見ても、被害者はいずれも70代以上の高齢者だ。資産がなくともアポ電がなくとも、そこに年寄りがいれば襲われる、そんな事件が頻発しているというのが、偽らざる事実なのである。
⑧さらに気になるのは、犯行が場当たり的に、雑に行われていることである。今起きている一連の強盗事件はいずれも、被害額は決して多くない。SNSでの応募が犯行に加わるきっかけになっていたり、実行犯の背後には指示役がいることは間違いなさそうだが、「老人宅を狙え」という単純な指示しか出されていない可能性がある。雑で場当たり的だからこそ、犯行から時間を置かずして実行犯が次々と逮捕されているところを見ると、彼らはことごとく「使い捨て」の駒にされていることも伺える。
⑨犯罪者達は半年強の「遅れ」を取り戻すべく、なりふり構わず堂々と犯罪を行なっており、それが点検強盗や給付金詐欺のような形で、社会に露呈し始めている点検強盗団が地方に拡大し、独居老人宅を手当たり次第に狙う、ということも十分に考えられる。大げさでなく「命を守る行動」がここでも求められるのだ。
5.■競合他社の自販機荒らしの疑い 自販機管理会社員を逮捕 朝日2020年10月5日
https://www.asahi.com/articles/ASNB56TKBNB5UTIL035.html
概要
①飲料水の自動販売機の扉の鍵を不正に開けて売上金などを盗んだとして、警視庁杉並署が東京都中野区の会社員の男（37）を窃盗容疑で1日逮捕していた男は自販機の設置・管理会社の社員で、被害に遭ったのは競合他社の自販機だった。同じ会社の自販機が狙われる被害が杉並区だけでもほかに約10件あり、署は男が関与したとみている。
②男は9月中旬、杉並区のマンション敷地内に設置された自販機の扉の鍵を何らかの方法で解錠。売上金や釣り銭など現金約1万2千円を盗んだ疑いがある。硬貨の選別機器も持ち去ったという。
③杉並区では9月中に同様の被害がほかに約10件あったという。いずれも同じ会社の自販機だった。自販機荒らしは扉をバールのようなものでこじ開ける手口が多いが、一連の被害では大半の機器に大きな損傷がなかった。署はピッキングのような手法で解錠した可能性があるとみている。
④現場周辺の防犯カメラの映像の分析や聞き込み捜査などから浮上した。 残り：183文
4.■宝塚市立小教諭マンション侵入容疑逮捕 在宅女子高校生発見 毎日2020年10月2日
https://mainichi.jp/articles/20201002/k00/00m/040/273000c
概要
①兵庫県警宝塚署は2日、同県宝塚市立逆瀬台小学校教諭（57）を住居侵入の疑いで逮捕した。8月19日午前9時25分ごろから約10分間、市内のマンションの男性宅に侵入したとしている。容疑を認めているという。
②玄関そばの部屋にいたところを在宅していた娘の女子高校生に見つかり、「鍵をかけておいたら」と言って直後に立ち去った。容疑者は約10年前から女子高校生にゴルフを教えていたという。また、ゴルフ教室を開いていたという情報もあり、市教委は副業に当たるかどうか調べる。
3.■マンションで大麻草を栽培した疑い 38歳の会社員逮捕 朝日 2020年9月30日
https://www.asahi.com/articles/ASN9Z7FLJN9ZOIPE034.html
概要
①マンションで大麻を栽培したとして、愛知県警は30日、名古屋市の会社員（38）を大麻取締法違反（営利目的栽培）容疑で現行犯逮捕し、発表した。関連先の捜索で、フィリピン国籍のアルバイトの女（38）も同法違反（営利目的 所持）容疑で現行犯逮捕した。県警は2人の認否を明らかにしていない。
②9月30日、同市中川区のワンルームマンションの一室で、大麻草1株を栽培した疑い。この部屋から栽培中の大麻草約30株、肥料やライトなどを押収した。
2.■川崎のマンションで男女2人が死傷 男性が腹部刺される 朝日 2020年10月29日
https://www.asahi.com/articles/ASNBY3G10NBYULOB001.html
概要
①29日午前7時40分ごろ、川崎市高津区久本1丁目のマンションで「男女が自殺を図った模様だ」と、女性の関係者から119番通報があった。室内に30代男性が倒れており、搬送先の病院で死亡が確認された。腹部などを刃物のようなもので刺されていたという。
②一緒にいた20代女性も手などを負傷して病院に運ばれたが、軽傷。女性から親族に「トラブルから彼をあやめてしまった」と連絡があったという。
1.■タワマンで拳銃自殺か、６０代男性死亡… 読売 2020年10月23日
https://www.yomiuri.co.jp/national/20201023-OYT1T50205/
概要
①２２日午後８時１５分頃、大阪市北区大淀南のタワーマンションで、２３階の住人を訪ねた飲食店主から「住んでいる男性と連絡が取れない」と大阪府警大淀署員に申告があった。
②同署員が室内を確認したところ、リビングのソファで男性が頭と胸から血を流して死亡しているのを発見。左手に拳銃を握り、傷は拳銃によるものとみられることから、同署は男性が自殺したとみて、身元の確認を急いでいる。
③この部屋に１人で住む６０歳代男性で、死後数日たっているとみられる。室内には、ほか２丁の拳銃が足元とテーブルの上に残されていた。争った跡はなく、親族に宛てたメモが残されていたという。
マンションの火災・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
2.■マンション10階から出火、一室焼ける 京都新聞 2020年10月12日
概要
①１２日午前１時４０分ごろ、京都市中京区西ノ京南円町のマンション１０階の女性方から出火、一室約３０平方メートルが焼けた。けが人はなかった。
1.■マンション火災で男性重体 大阪・高槻 産経 2020年10月4日
https://www.sankei.com/affairs/news/201004/afr2010040002-n1.html
概要
①４日午前０時１５分ごろ、大阪府高槻市大畑町のマンションで、煙を感知したと警備会社から１１９番があった。１１階建てマンションの１階の一室が燃え、このマンションのオーナーで１人暮らしの（６０）が病院に運ばれたが意識不明の重体。
②部屋は施錠されており、内部からの出火とみられる。トイレで、あおむけで倒れていた。当時の詳しい状況を調べる。
マンションの事故・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
1.■斜面崩落事故前日亀裂発見 マンション管理会社行政に伝えず毎日2020年10月30日
https://mainichi.jp/articles/20201030/k00/00m/040/228000c
概要
①神奈川県逗子市で2月、分譲マンション敷地内の斜面が崩落し、市道を歩いていた県立高校3年の女子生徒（当時18歳）が土砂に巻き込まれ死亡した事故の前日、マンション管理人が斜面上部で長さ約4メートルの亀裂を見つけて写真撮影し、同日中に管理会社に連絡していたことが判明した。しかし、亀裂の存在は行政側に伝わらず、安全対策が取られることはなかった。
②毎日新聞は県への情報公開請求で亀裂の写真や、管理会社が県の担当者らと電話でやり取りした際のメモを入手。事故前日の詳細が明らかになった。県の担当者は取材に「亀裂の情報を知らされていれば、現地に調査に行ったり、市道を通行規制するなど市側に何らかの対応を求めたりして、生徒の死を防ぐことができた かもしれない」と話す。残り657文字
タワマンの災害・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
4.■去年の台風19号 多摩川沿いの浸水 “旧河道”を含んだ地域も NHK2020年10月19日
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20201019/k10012670151000.html?utm_int=tokushu-web-detail_contents_news-related_001
概要
①地理学などが専門で帝京平成大学の小森次郎准教授は、多摩川の下流沿いで広い範囲に浸水被害が確認された川崎市や東京 世田谷区など15の地域で、被害の状況や土地の成り立ちとの関係について調べました。その結果、13の地域にかつて川が流れていたことを示す「旧河道」と呼ばれる地形が含まれていた「旧河道」は周囲より低くなっていることが多いため、水が集まりやすく、いち早く浸水するリスクが高いということです。
②このうち川崎市中原区の住宅地では、特定の地域に浸水被害が集中していましたが、その多くは「旧河道」の範囲と一致し、周囲より1メートルから2メートル前後低かったということです。雨水が排水しきれずに浸水したJR武蔵小杉駅とその付近にも、「旧河道」が含まれていました。浸水は多摩川からおよそ800メートル内陸側の場所でも確認されているということです。
③小森准教授は、「都市化が進む地域では、旧河道での地形のわずかな高低差がわかりにくくなっている。浸水の影響がいち早く始まるおそれがあり、避難のルートなども考えておく必要がある。ハザードマップに加えて、今いる場所がどういう地形かも調べてほしい」と話しています。
④調査では、旧河道沿いだったことで浸水の被害がより深刻になったおそれのある場所も見つかりました。川崎市高津区では多摩川の支流、平瀬川が水が流れ込めずに逆流する「バックウォーター現象」などによってあふれ、多摩川と合流する一帯が水につかりました。マンションが最大2メートル近く浸水し、1階に住んでいた男性が死亡しました。このマンションの一帯は旧河道にあたるほか、建物の背後に土の堤防があったことで浸水がより深刻になった可能性があるという。
⑤住宅地の中にあるこの堤防は、かつての川の流れによって土が堆積したものがもとになっていて、今でも多摩川下流の浸水を食い止めるため、「霞堤」として活用されています。小森准教授は、この堤防が建物の背後にあったため、旧河道の一帯に流れ込んだ水の逃げ場所がなくなり、浸水がより深くなった可能性があると指摘しています。
⑥小森准教授によりますと、多摩川は江戸時代以降、川の流れをまっすぐに変えたり、用水路を作ったりする工事が行われたということで、今回浸水被害があった「旧河道」も、そのころまでは川だったとみられています。
⑦自治体が浸水を想定して作成しているハザードマップは土地の高低差のデータをもとに作られており、旧河道の多くは浸水が想定されています。ただ、浸水するおそれのある最大の深さに合わせて色分けされているため、旧河道の正確な位置やどのくらい低いのかまではわかりません。
⑧旧河道がどこかは「治水地形分類図」をみればわかります。国土地理院が作っているもので、「地理院地図」というウェブサイトを開いたあと、左上にある「地図」のマークから「土地の成り立ち・土地利用」の中にある「治水地形分類図」（更新版）を選択すれば、地図上に表示されます。白地に青色の線が入っているところが「旧河道」です。
⑨この地図では「旧河道」のほかにも、▽泥が堆積してできた土地のため水分を含みやすく、長期間水につかるおそれがある「後背湿地」や、▽過去の洪水で上流からの土砂が堆積してできた平野部で、再び浸水するリスクがある「氾濫平野」などさまざまな災害リスクのある地形が示されています。
⑩また現在の土地の細かな起伏を知るには、同じ地理院地図から選択できる「陰影起伏図」が参考になります。土地の起伏を強調して表示しているため、どの程度低くなっているのかを視覚的に把握することができます。また治水地形分類図などと重ね合わせて表示することもできます。
3.■試行錯誤のタワーマンション NHK 2020年10月19日
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20201019/k10012670201000.html?utm_int=tokushu-web_contents_list-items_006
概要
① 渋谷区のマンション管理士の武居知行さんのもとには、都内のタワマンからの相談が急激に増加しています。事務所で契約する都内や埼玉のおよそ50のマンションのほとんどから、相談がきているというのです。きっかけは、台風19号で発生した川崎市の武蔵小杉、通称「ムサコ」の被害です。「次は自分のマンションで起きるのでは？」と思ったのではないかといいます。
②相談するタワマンには、「ムサコ」のように電源設備が地下にあるところが多く、抜本的な対策は難しいのが実情だそうです。停電を防ぐには電源室を上の階に上げるなどの対策が必要で、場合によっては億単位の費用がかかるそう。裕福とされる層が多いタワマンでも、すぐ出すことは難しい金額です。
③足立区にある24階建てのイニシア千住曙町です。515世帯、およそ1500人が住んでいます。マンションの理事長の滝井康彦さんは、強い危機感を抱いています。荒川と隅田川に挟まれた場所にあるこのマンションは、荒川が氾濫すると、最悪の場合4メートル余りの浸水が想定されているのです。滝井さんは、去年の台風19号の豪雨で荒川の河川敷が水で埋まり、堤防ギリギリまで迫った現場を目の当たりにしました。武蔵小杉のタワマンの被害を見て、他人事ではないと感じたと言います。
④マンション管理士の武居知行さんにも相談。一つの方針を立てました。「マンションを守りきる範囲をしっかり決めれば、できることはある」浸水を完全に防ぎきるのではなく、できることをやろうと考えたのです。そこで滝井さんたちが始めたのが、次の3つです。
（1）電源設備の守りを強化
（2）理事会の「タイムライン」作り
（3）住民に求める行動を決める
⑤対策（1）電源設備をどう守る？
まず滝井さんたちが行ったのが、マンションの周りを歩くことでした。電源室にどこから水が入りやすいのかを徹底的に調べたのです。詳しく検討した結果、電源設備がある地下の部屋の手前は、上り坂のような傾斜ができていて、思ったより水が入りにくい構造になっていることがわかりました。さらに、その入り口、地下の電気室に降りる階段の手前に土のうを積んだうえで、電気室のドアに防水シートを貼ることで対応することを決めました。これで、台風19号で各地で起きたような数十センチ程度の浸水には、対応できると考えています。
⑥対策（2）「タイムライン」で被害防げ
風の上陸が予想される5日前から、水害の対応にあたるマンションの理事会のメンバー30人の行動が記されています。それによりますと、台風が上陸する1日前には「駐車場の車の避難誘導」。12時間前には「電源設備の防護」。そして6時間前には「下層階住民の垂直避難準備」と「備蓄用品の上層階避難完了」。台風の上 陸後は「災害対策本部の運営開始」となっています。土のうを積むなど、電源設備の対策は、台風上陸の10時間前までに終えられるようにしています。あらかじめ行動を決めておくことで、いざというときの速やかな対策につなげようというのです。
⑦対策（3）住民にも協力を求める
1500人の住民にも、対策を求めることにしています。理事会だけの対策では、万が一停電をしてしまったときに守ることができないからです。住民向けの「タイムライン」の案です。それによりますと、台風が上陸する1日前には「防災用品の確認・準備完了」。12時間前には「浴槽の貯水・携帯電話の充電開始」。6時間前には「垂直避難の開始」。そして台風が上陸したら「垂直避難の完了・防災用品の使用」となっています。万が一停電すると、エレベーターも動かなくなり、生活に支障が出るタワマン。住民に食料や飲料水、生活用品を備蓄するよう呼びかけ、万が一停電が長く続いた場合に、少しでも耐えられるようにしてもらおうとしたのです。
国などに要望で対策強化もさらに、リスクを減らす対策も進めています。この理事会では、荒川の氾濫のリ スクを減らせないかと、周辺の20の自治会と協議してリスクの高い場所で土のうを積み増すよう国と足立区に要望し、実現しました。
⑧ここまで対策が進んでいないタワマンがほとんどでした。課題の一つが、住民の合意です。埼玉県内にあるタワーマンションの管理組合は、リスクのある場所に、「止水板」と呼ばれる板を設置することを検討していました。ただ、2500万円の費用が追加で必要になるため、マンションの総会にかける必要があります。このため、決して安くない費用の負担に住民が同意してくれるか、悩んでいました。タワマンは、住民が1000人を超えるようなところも多く、特にお金の負担に関わることは合意が難しいのです。
⑨タワマンを作る企業の中には、去年の台風19号のあと、急きょ建物の設計を変更したところもありました。東京建物などは、東京 多摩市に建設中の33階建てのタワーマンションで、地下に設置予定だった電源設備を、2階に上げる決断をしました。多摩川が氾濫した場合、浸水のリスクがあるためです。横20メートル、縦10メートルもの電源設備を上に上げるため、追加でかかる経費は、1億円を超える予定だと言います。リスクを低くするためにコストを上げる、異例の決断でした。東京建物「企業として、経費をかけてでも、安全に責任を持つことを選んだ」
⑩今あるマンションは、どうすればいいのか。それは、マンションの防災対策を「他人任せ」にしないことが大切だと言います。管理組合の役員や理事、それに管理会社任せになってしまいがちですが、安全を守る意思決定は、所有者一人一人が行うのだと考えを改めるべきです」
⑪今回の取材で、タワーマンションでは浸水で直接命を奪われる可能性は低いからこそ、水害の対策が十分考えられてこなかったのだと感じました。しかし、想定される大規模水害では、武蔵小杉で起きたよりもさらに深刻な事態が起きかねません。だからこそ今、多くの住民に防災対策に関心を持ってもらい、対策を進めていってほしいと思います。
2.■武蔵小杉タワマン浸水１年 再発防止へノウハウ共有 東京新聞2020年10月10日
https://www.tokyo-np.co.jp/article/60914/
概要
①パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワ。被災１カ月後には元の暮らしに戻ったという。居住者たち。被災の実態を語り、同じような被害を防ぐノウハウの共有を呼びかけている。
②直面した課題は、情報の共有だった。張り紙をするにも、47階建てを巡るのは大変だ。そこで、無料通信アプリ「ＬＩＮＥ」で多数の人が参加できる「オープンチャット」機能を活用。居住者約900人が参加し、「エレベーターホールに簡易トイレを追加で置きました」などと周知した。
③原因究明や再発防止策を検討する人材もチャットで募集。建築専攻の大学院生や石油プラントのエンジニア、弁護士など約40人が名乗りを上げた。「専門的な知見のある人が驚くほどいた」と振り返る。電力は被災から約１週間、水道は約２週間で復旧。１カ月後には被災前とほぼ同じ生活に戻った。
④短期的な再発防止策として、雨水貯留槽への流入を止める止水バルブを新たに追加。１階出入り口に設置する止水板も用意した。「これで今回のような被害は防げる」と海老澤さん。「もし複数のタワマンで同時に被災したら、こんなに早く復旧できなかった。ノウハウの共有が大切で、人のつながりこそがマンションを強くする」と実感している。
1.■「浸水した高級タワマン」を、売るに売れない30代男性の苦悩 現代2020年10月4日
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/76077
概要
①30代後半と思しきカップルである。「どうしたら以前のような価格で売れるでしょうか？」武蔵小杉のタワマンである。
②被災直後、そのタワマンの管理組合は居住者たちに「メディアの取材を受けるな。何も話すな」とかん口令的な指示を出したと言われている。私は今でも、あれはいかにもまずかったと思っている。取材で現地に殺到した各メディアは、情報を求めて右往左往した。公開空地になっているそのマンションの敷地内に入っただけで、居住者の誰かに「入ってくるな！」と怒鳴られた記者もいた。そういう広報対応では、記者たちがそのタワマンのことを同情的に捉えるはずもない。メディアはたかだかエレベーターとトイレが使えなくなっただけのタワマンについて、繰り返し報道を続けた。なぜなら、世間の関心を集めたからだ。
③35年返済の「ペアローン」で、5年前に購入した当時マンションは築7年。 購入額は、新築時よりも15％ほど値上がりした水準だった。「それでも、あの台風の前だったらさらに1割ほど上乗せして売れましたね」「はい。私もそのつもりでいたのですが…」
④私はパソコンで不動産仲介業者が売り物件や成約事例を登録する、国土交通省所管の指定流通機構のサイトを見ながらこう説明した。「あの台風以後約10か月ほど、このマンションの売買が成約した事例がまったく登録されていませんでした。この8月にやっと2件、9月にも1件が登録されました」その最近の3件の成約事例を見ると、いずれも台風前より1割程度は下落している。8月以降のこの3件の成約事例の水準ですら、買い手が現れるかどうか分かりません」
⑤同じ条件で中古タワマンを探している人は、まずその被害がなかった隣の購入を検討する。現に、過去1年で被害のなかった方は10件の成約事例がある。しかも、8月以降にやっと3件成約した被災物件よりも5％から10％ほど成約額が高めであるこの男性の場合、あの台風で被災する前だったら売却によってペアローンがきれ いに完済できた上に、夫婦それぞれが少しくらいは手元に資金を残せたようだ。しかし、今となってはローンを完済できるかどうかも怪しくなっている。
⑥男性には、「できるだけ早く売るのがいいですよ」と申し上げた。コロナ禍でも、中古マンション市場の相場観は崩れていない。今なら、この8月、9月の相場観で成約できる可能性がある。しかし、コロナ禍は確実にマンション市場にも下落圧力をかけてくるだろう。この年末から年明けにかけて、住宅ローンを払えなくなったエンドさんたちの任意売却が急増しそうな気配を感じる。
タワマン その他・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
2.■ニッセイ研究所 地震リスク洪水リスクはマンション価格下げるのか2020年10月1日
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=65638?site=nli
概要
①分譲マンション価格は、「建物倒壊危険度」が 1ランク高い場合、約▲2.3％低いことが示唆された。一方、「洪水リスク」は影響が見られなかった。
② 2020年7月に宅建業法施行規則が改正され、不動産取引時における重要事項説明の際に、水害ハザードマップを提示し、取引対象物件の所在地について説明することが義務化された。この改正により、不動産取引の意思決定において「洪水リスク」に関する情報の重要性の認識が高まり、分譲マンション価格にも影響を及 ぼす可能性がある。
③本調査は、東京都区部に立地する2019年1月から12月に販売された分譲マンションの物件データを用いて分析を行った「ファミリータイプ（間取りが2LDK以上）」の物件に限定した分析も併せて行うこととした。 東京都震災予防条例に基づき、1975年以降、概ね5年毎に「地震に関する地域危険度測定調査」を公表している。「建物倒壊危険度」、「火災危険度」、「総合危険度（上記2指標に災害時活動困難度を加味して総合化した値）」の3つの指標を用いて5段階で相対評価し、地域の地震に対する危険度を明らかにしている（図表）
④東京都区部において「建物倒壊危険度」の高い町丁目は、台東区、墨田区、江東区、荒川区、足立区など区部東部に多い。危険度ランクの高いエリアは、揺れやすい地盤で、建物が密集しており、築年数が経過した木造等の住宅の割合が大きい傾向にある（図表－６）。
本稿の分析対象における「建物倒壊危険度」の分布は、「建物倒壊危険度１」が30％、「建物倒壊危険度2」が32％、「建物倒壊危険度3」が28％、「建物倒壊危険度４」が8％、「建物倒壊危険度5」2％であった（図表－７）。
⑤国土交通省「国土数値情報ダウンロードサービス」を元に、東京都区部における「洪水浸水想定区域」は、多摩川が流れる大田区や世田谷区、江戸川や荒川が流れる江戸川区や江東区、墨田区、足立区、北区、板橋区等の一部が該当する。本稿の分析対象物件の内、20％が洪水浸水想定区域内に立地している。
⑥分譲マンション価格は、「建物倒壊危険度」が 1ランク高い場合、約▲2.3％低いことが示唆された。（図表－10）。最も危険度の高い「建物倒壊危険度5」のエリアに立地する分譲マンションの価格は、「建物倒壊危険度1」のマンションと比べて、約▲9.2％低いこととなる。
⑦「洪水リスク」は、分譲マンション価格に対し、統計的に有意な影響は見られなかった。ファミリータイプの物件に限定した分析においても、「洪水リスク」は、分譲価格に対し統計的に有意な影響は見られなかった。
地震被害と比べて、洪水被害の具体的イメージを持つ人が格段に少なく、分譲マンション価格に対して、明確な負の影響を及ぼさなかったのかもしれない。また、川沿いや海の近い物件は、周りに建物が少なく、眺望や日当たりがよい等のメリットがあり、「リバーサイド」や「ウォーターフロント」に立地するマンションとして人気が高い物件もある。こうした状況も、価格への影響がなかった要因の１つと考えられる。
⑧今回の改正により、「洪水リスク」が住宅購入検討者により強く認識されることで、今後は不動産取引の意思決定において「洪水リスク」に関する情報の重要性の認識が高まり、マンション価格にも影響を及ぼす可能性がありそうだ。
1.■嫌がらせかよ…ウーバー配達員が語る「タワマン迷路」の恐怖体験 2020年10月2日
https://wanibooks-newscrunch.com/articles/-/1226
概要
①ウーバーイーツ自転車配達員のWです。湾岸エリアに巨大なタワーマンションが建設されたり、おしゃれなマンションが建てられることもしばしば。しかし、このマンションの「おしゃれ」の裏には、我々配達員を悩ますトラップにあふれているのです。
②オーソドックスかつ一番危険なのが、１階のエントランスで見かける２～３段の階段。こういうちょっとした段差のあるマンションに限って、照明が薄暗かったり、床に使用されている石が黒くて足元が見えにくかったり、ツルツルで滑りやすかったりと危険がいっぱい。昼間の配達ならまだしも、夜の配達での段差は、配達員殺しのトラップと言っても過言ではありません。
③VIP感を強調したマンションも恐ろしいです。タワーマンションには低層階(1～20階ぐらい)用のエレベーターと、高層階(21階以上)用のエレベーターが分かれているところが多く、ごくまれにですが、低層階用のエントランスと高層階用のエントランスが完全に分離されているマンションがありまして……。芸能人・著名人が住んでいるのでしょうか、こういったマンションの高層階用のエントランスは、ちょっとした隠れ家みたいな感じになっていて、入り口を探し当てるだけで一苦労。建物の周りをぐるりと１周しても入り口が見当たらず、地下駐車場へ通じる道の脇を入ったところにエントランスがあった某マンションは、入り口にたどりつくまでに10分以上かかりました。
④エレベーターに乗りたいのに「▲」や「▼」のボタンが見当たりません……。
老眼が進む目を細めてよーく見てみると、カメレオンが自分の皮膚の色を周囲に合わせるかのように、壁と一体化したエレベーターのボタンを発見しました。住んでいる方は、毎日出入りしているので慣れていると思いますが、配達員にとっては、おしゃれなマンションは迷路のよう。住んでいる方は注文の際に、攻略の難しいダンジョン部屋までのルートなどを、メッセージ欄に注意事項として書き込んでいただけると助かります。
マンションの災害対策・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
1.■オンライン防災ワークショップ＆炊き出し実現戸建分譲地に学ぶ 2020年9月10日
https://www.mlab.ne.jp/safety/columns_2020910/
概要
①7月12日（土）、千葉県柏市の戸建分譲住宅『パレットコート柏たなか エヴァーシティ』で行われた全150世帯の大規模な戸建分譲地で実現した画期的なオンラインでの防災訓練の企画、運営、さらにはマンションで実施する際のポイントについて、このイベントに携わった方々の話をもとにお伝えします。
②●リアルな防災訓練は開催できない…オンラインでやってみよう！
- オンラインならではの工夫と企画
- 「食」はオンライン防災訓練でもキラーコンテンツ
- 「今後もオンラインでいいかも!?」参加者からの好意的な反応
- マンションにこそ活用したいオンライン防災訓練
③今回私自身が実際に体験してみて、オンラインのレクチャーやワークショップでも、基礎的な防災の知識や意識を参加者の皆さんの腑に落とすことが十分に可能だと感じました。むしろオンラインであるが故に、防災訓練に参加するためのハードルを下げることができるかもしれません」。
④「オンラインの防災レクチャーやワークショップであれば、それを記録に残し、住民がいつでも観られる状態にすることができます。マンションは戸建に比べて入居者の入れ替わりが多い。オンライン防災訓練の記録があれば、新たな住民に対して個別に『家庭で観る防災訓練』を行うことが可能になります。
⑤またそれがそのままマンションのソフト面での資産価値に繋がるという意味でも、オンラインによる防災訓練の実施と、そのアーカイブ化は大変重要になってくると思われます」
⑥【入居者交流会】パレットコート柏たなか エヴァーシティ （全150棟）、安心・安全につながる減災炊き出し＠オンライン交流会
http://www.polus-green.com/support/events/detail/?ceno=300&ct=7
マンションの管理問題・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
7.■限界マンション70代管理組合長が明かす軋轢と分断 ポストセブン2020年10月13日
https://www.news-postseven.com/archives/20201013_1602779.html?DETAIL
概要
①住人の半数以上が65歳以上の高齢者で、共同体としての機能が危機に瀕している地域を指して「限界集落」と呼ぶが、それは過疎化がすすんでいた地方の山村や漁村といったイメージで語られることが多い。しかし近年、都市部のマンションでも同じような問題が噴出し「限界マンション」と呼ばれ始めている。
②「このマンションはお終いだよ、もうあきらめてる」関東近郊の老朽化したマンション。倉庫を兼ねた管理組合室で、組合長の男性は肩を落としていた。70代だという組合長、管理組合とはいっても名ばかりで彼ともうひとり、90代の男性と80代の女性と三人を中心に切り盛りしているという。日本中、こうして老朽化した中小規模マンションが時代に取り残されている。
③建築基準法第8条（維持保全）や12条（定期点検と報告）で定められていることも限界マンションの管理組合はしっかり守ろうにも守れない。「みんな直してもお金がもったいないって言うんだよ、まあそうなんだけど。高齢者は残り人生も少ないしね」
④日本の古いマンションは昭和、高度成長期の杜撰な建築やコンプライアンス無視の中抜きが横行していたため打設も不適切、粗骨材の質も悪いコンクリートで造られている物件がある。そういったマンションは50年も経たずにガタがくる。
⑤「働いて無い子どもがいるって愚痴も聞くよ。そいつ、親の年金で食ってるんだ。子どもったっていい年した大人だよ。まともな子どもはとっとと出てって賃貸にまわしてる。売れやしないし、売れても二束三文だからさ」
⑥「資産価値なんかないからね。賃貸に出したって安いもんだよ」安くたってこんなマンション、賃貸で借り手はつくのか。組合長は私にこっそり耳打ちしてきた「そりゃまともな日本人は住まないよ。まともじゃない日本人と外国人だ」 警察もこのマンションは重点的に回ってくれるという。「外国人はそんな連中よりはマシだ。みんな大人しくて気さくだよ。ただ日本語よくわかんないの多いし、大人数で住むのがね、文化も違うしさ」「もう半分以上が外国人かな、ほとんどが中国の人で、東南アジアの人もいるけど、まあ中国人ばっかりだ」「あの人らはたくましいよね、エレベーターが壊れても階段で全然平気だし、あんな狭い部屋に大人数で住んでるもんね。昔は日本人の大家族とかこのマンションにもいたけどさ、子どもじゃなくて大人が何人もすし詰めだもんな、なんかどんどん増えてる」各戸の所有者が好き勝手に貸しているので規約も何もない状態である。同行の不動産屋も仲介手数料さえ入ればいいし、外国人に貸せる物件は限られているから仕方ないと言う
⑦「それが困るのはさ、中国人だけじゃなくて、他の住人までいい加減になっちゃったんだよ。前はそうでもなかったんだけど、外国人が適当に出すから日本人も適当に出すようになっちゃったんだ。だから集積所は荒れ放題さ」 うるさいって日本人のうるささじゃないからね、朝から晩までわめいてる」「あとあの人らは衛生面とか考えないね、トイレが詰まって我慢できなかったのか便を上からぶちまけるからね、その都度だめって教えるけどさ」組合長いわく現実は中国人側のほうが接触を避けている感じだという。「やましいことでもあるんだろ」と組合長。孤独死もあるそうで、組合長も「俺もたぶんそれだよ」と寂しく笑った。「立て直すとか無理だし日本人は老い先短いのばっか、そのうち中国人しか住んでないマンションになるんだと思う」
⑧限界マンションが日本中で廃墟となり、やがてはスラム化するだろう。移民政策の受け皿にこうしたマンションや団地を活用するという意見もあるし、すでに千葉市美浜区や埼玉県川口市などは実質的な中国人だけの団地が誕生している。
⑨思い出の詰まったマンションだが、この状態では組合長の死後、息子さんは売るにも売れず、はした金で貸すしか無い。都心まで遠い駅からさらにバス、修繕積立金も共益費も事実上うやむやになった中国人だらけの限界マンション。相続放棄だって簡単ではない。私有財産の問題はあるが、このままでは事故や治安における大きな社会問題になりかねない。限界マンションは高齢化と少子化、移民政策を進める日本の縮図だ。
6.■マンション管理を苦しめる「空き駐車場問題」…現代ビジネス 2020年10月23日
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/76666
概要
①国土交通省が公表する、「平成30年度マンション総合調査」によると、管理費の月額の平均は戸当たり10,862 円。形態別では、単棟型が10,970 円、団地型で10,419 円である。いずれも駐車場使用料等からの充当額を除き、総戸数規模が大きくなるほど低くなる傾向にある。
②修繕積立金の月額の平均は戸当たり11,243 円。形態別では、単棟型が 11,060 円、団地型が 12,152 円となっている。つまり、管理費と修繕積立金を合わせると、月額22,000円程度を「管理費等」として、管理組合に支払っていることになるの。
③「管理費等」が値上げになったといっても、実際には修繕積立金の値上げを指すことが多い。ほとんどの場合、その値上げは計画どおりに進められるが、予期せぬ維持費の値上げが発生し、急な出費に苦しめられるケースが多発している。
④(1)滞納者が多い
(2)そもそも計画が甘い、物価上昇に追いつかない
⑤2018年に国土交通省が、管理組合等によるマンション大規模修繕工事の発注等の適正な実施の参考となるよう、大規模修繕工事の金額を公表した。
大規模修繕工事に実際にかかった一戸当たりの費用「75万円～100万円」が31％「100万円～125万円」が25％。長期修繕計画期間は「30 年以上」 60.0％ 「25～29 年」が 12.7％
完成年次が 新しくなるほど計画期間が長くなる傾向にある。
計画期間 30 年以上の割合は、単棟型で 63.4％、団地型で 46.4％
長期修繕計画の見直し時期は、「５年毎を目安に定期的に見直す」が推奨されているものの実際は56.3％「修繕工事実施直前に見直しを行っている」では12.5％
「修繕工事実施直後に見直しを行っている」が 10.1％
見直しを行っていないマンションの割合は 5.7％も存在しているのだ。
(3)無駄な共用施設
⑥(4)空き駐車場の増加
共用部分のなかでも、全国のマンションで深刻なのが、空き駐車場の増加だ。実は、ほとんどの駐車場付きマンションにおいて、管理組合は駐車場収入をアテにして管理費会計の収支を立てている。１棟で50戸のマンションで、管理費の月額平均が戸当たり10,862円（平成30年度マンション総合調査より）だとする。このマンションの月額の管理費による収入は、543,100円だ。
そして、月2万円の機械式駐車場が30台分あるマンションの場合、駐車場収入だけで、月額60万円と管理費収入より高い計算になる。この収入は管理費会計の収入に充てていることが多い。そのため、利用者が半減すると月30万円、年360万円もの収入減になってしまう。管理費会計の合計収入としては、25％減というワケだ。
⑦特に維持費がかかる機械式駐車場で空きが生じると、収入はないのに支出だけは生じる。駐車料金を値上げすると解約する人も増えるため、維持費に転嫁されるとなると、駐車場を使用していない居住者もおカネを払うハメになってしまう。
⑧駐車場使用者だけで負担する駐車場会計の創設という方法もあるが、もし将来に渡って使用者が見込まれないのなら、機械式駐車場の撤去や地下ピットの埋設なども検討しなければならない。この費用は、管理組合の負担。機械式駐車場のある物件は、進むも地獄、引くも地獄だと思ったほうがいいだろう。
⑨無理な値上げでも対処できるマンションはまだいい。無理な値上げで対処できない（間に合わない）場合は、修繕をするために一時金が徴収されることがあるいちばん悲惨なのは、借り入れだ。返済が終わったころに、次の大規模修繕工事がきて、足りないのでまた借りるという悪循環に陥る。マンション全体で「多重債務者」になる可能性すらある。借り入れしないで修繕を諦めると、尚更悲惨だ。居住者の安全・安心・快適なマンションライフは阻害され、いずれはスラム化、ひいては資産価値にも影響を及ぼしかねない。
5.■老朽化マンションが危ない！ 相続を躊躇する人も増加中？2020年10月22日
https://financial-field.com/living/2020/10/22/entry-89653
概要
①管理組合が機能していないマンションも散見されます。住民が亡くなった後も、相続人自身が居住しないどころか、登記もせずに放置された居室が多くなると問題が起こります。
②建て替えはもちろん、修繕も希望しない居住者もいます。「子どもがいないので、死後のことは考えない」とする居住者が増えると問題です。相続人がいない、売却もせずに退去し空室となった、といったマンションへは新たに入居しづらくなります。一戸建て住宅の登記に比べ、老朽化したマンションの相続・登記には、尻込みをする人も多いようです。
③建て替えができずに解体となる場合は、解体費用は覚悟しておく必要があります。そのため、今後はマンションを放棄し退去する人や、所有者が亡くなって後に、相続人が相続放棄するケースも増えるかもしれません。
④実際は築年数が40年以上のマンションは全国に90万戸以上あり、その10％以上の居室が所有者不明となっており、築50年を超えると約20％が所有者不明と推定されます。
特に郊外型のマンションや小規模マンションの中には、管理組合が十分に機能しておらず、補修や修繕が十分に進まないまま空室が増え、相続時に登記がされずに放置されているケースが目立ちます。
⑤相続をしても登記は現在は任意のため、登記をしなくても罰則はありません。マンションを所有していた親が亡くなった後に、相続放棄はもちろん、相続しても登記をしないことも可能なのです。
こうした事態を減らすために、国は相続法の中に登記の義務化を進めようとしています。また現状では、老朽化マンションから退去し、空き家にすることも可能です。住まいを転々とすることで、逃げ得になるかもしれません。
特にマンションが法人名義で登記されていると、その企業が移転や社名変更を繰り返すことで、マンションとは無関係かのように行動ができるのです。
⑥管理組合の責任も重大になってきました。管理会社任せではなく、外壁の修繕や、庭やエレベーターなど共有部分の補修などのハード面はもちろん、現金出納簿や総会議事録の管理、修繕積立金の実情把握などソフト面での主体的責任も課せられます。
⑦行政もこれまでの姿勢を改め、マンション管理組合の責任には目を光らせるようになりました。ハード面・ソフト面双方の実情把握に努め、将来の建て替えに向けた資金計画などが円滑にできる体制をつくろうとしています。マンションの管理状況に関する書類の提出を義務づける自治体も増えてきました。
⑧新規購入者も、そうした管理・運営が実行されている中古マンションの資産価値は評価され、購入時に役立つ情報を得ることができます。新規購入の際に選別基準が明確となり、相続財産としても認められると思われます。今後はこうした管理・運営ができないマンションは、生き残れなくなると思われます。
4.■2020年マンションの理事会や管理に関するアンケートレポート 2020年10月15日
https://www.mlab.ne.jp/enquete/results/results_20201015/アンケート
概要
①●自分のマンションは「管理面での資産価値が高い」と思っている人は約47％
- 総会に出席している人は約48％、管理組合の活動への関心度は低い
- 管理面での課題は、「マナー」「コミュニティ」「無関心」がトップ3
- 約56％が理事になることに不安を感じている！その理由は「拘束時間」
②●経験者に聞く「理事になってよかったこと」
理事として参加したことで、マンションへの理解が深まったことやマンション内に友人・知人ができたことを挙げる人が多く、一度経験するとかなり好感を持って対処でき、マンションへの理解が深まることがわかりました。
マンションの管理状況（財務、設備、建物本体、植栽、保守など）がわかるようになる。理事会を自分の事としてとらえられるようになった。
理事会をきっかけに、住民間のコミュニケーションに価値観を感じることができるようになった。理事会が大変だった分、自分が成長することができた。
普段話すことのない住人と理事会で話ができ、マンション内の課題も知ることができた。
会合やイベントを通してチームとなり、理事同士の付き合いが良好になった。
理事会やイベント（消防訓練、お祭りなど）の運営が大変だということがわかった。
理事会がマンションの資産価値を上げるために努力していることに、驚きと感謝の気持ちを持った。
中には「理事長をやったおかげでマンション管理士になった」「防火管理者の資格をとることができてよかった」という人もいて、その向上心に驚かされました。
3.■マンション管理会社選びに失敗しない方法や変更時の注意ポイント2018年11月30日
https://sumai-step.com/column/article/2150/
概要
①管理会社の基本的な仕事内容は、建物の修繕やメンテナンス、掃除などを行い、住民が快適に過ごせるようにすることです。管理業務を専門的に担うだけですので、管理のメインとなるのは、あくまでも管理組合となります。
②すべて会社任せにしない。 すべて丸投げしてしまうと、管理会社側も、1つ1つの業務をきっちりするとは限 らないでしょう。自身でもできる限りチェックするようにしましょう。
③物件数だけでは選ばない
管理している物件が多い場合、担当者がオーバーワークであり、綿密な管理業務を行っていない可能性もあるでしょう。実績だけで判断するのではなく、どのような管理を行っているのか確認するようにしましょう。
④口コミだけを当てにしない
口コミは、主観的な内容が多く、参考にならない可能性も高いです。
⑤営業担当だけの話を鵜呑みにしない
現場担当者とも必ずコミュニケーションをするようにしましょう。
⑥テレビコマーシャルに踊らされない
イメージの良さだけで会社を選ばないようにしましょう。何も調べずに選んでしまうと、契約後に後悔してしまうかもしれません。
⑦マンション管理会社を変更する際のフローや、メリット、デメリットについて
問題を明らかにするところからスタート
ピックアップした様々な問題を、理事会に報告します。住民アンケートなどを行い、理事会でも問題を明確にして、管理会社に改善を求めます。
メリットはコストを抑えることができる
「しっかりと掃除していなかった」、「メンテナンスや修繕をしなかった」という管理会社だった場合、変更することで、質の高い管理業務を行ってくれます。
住民を不安にさせるデメリットも
先にアンケートを取り、住民減少リスクを回避しましょう。また、コストを抑えることができても、その分、管理の質が低下してしまうかもしれません。費用面だけではなく、様々な角度から会社をチェックしてください。
⑧また、管理会社と管理組合の取り決めを、新会社に引き継ぐことは、割と難しいです。なぜなら、個別でのケースがあるからです。新会社に変更した方が、管理が悪くなる可能性もゼロパーセントではありません。少なくとも、新しい会社に変更してもメリットばかりではないことを頭に入れておきましょう。
⑨変更する時には注意ポイントがある
契約書などに記載のある解約条件を確認して、間違った対応をしないようにする
⑩委託方式の種類を知る
マンション管理の全てを任せる「全部委託方式」は持ち回りで役員を行っている場合、どうしても管理意識が希薄になってしまいます。一部委託方式は、清掃などの一部業務を、別の会社に発注するスタイルです。メリットは、コストを抑えられ、管理組合側で専門業者を選定できること。しかしながら、契約を管理する負担は大きくなり、専門会社と交渉しなければなりません。
⑩管理会社には、大きく分けて2種類あります。それは、デベロッパー系管理会社と独立系管理会社です。デベロッパー系管理会社は、親会社に建設企業があり、対応がきめ細やか。管理会社を変更しづらく、費用も高めになってしまいますが、大手企業がバックボーンだからこそ、安心して管理を任せることが可能です。
独立系管理会社は、建設グループに所属している企業ではなく、管理費用が安めです。しかしながら、費用が抑えられている分、質が低くなってしまうリスクがあります。どちらにもメリットとデメリットがありますので、マンションに合った管理会社を選び、良い関係性を築きましょう。
⑩各サイトで登録業者情報をチェック
選び方のコツは、委託方式や会社の種類について理解を深め、公式サイトで企業の特徴を調べるようにしましょう。
2.■マンション管理会社を変更するための9つの手順とポイント 2020年2月26日
概要
①「マンションの担当者・管理会社の対応が遅い、悪い」という不満が、マンション管理会社を変更するきっかけでダントツだと思います。
そのほかのマンション管理会社を変更するきっかけは、
○修繕工事等の見積が１社しか提出されない。その見積金額も高額である。
○マンション管理会社からの積極的な提案やアドバイスがない。
○マンション建物の破損や設備の故障がずっと放置されたままになっている。
○マンション管理委託費がサービスの割には高く感じる。
○マンションや管理組合、居住者のことを親身になって考えてくれない。
あてはまる項目が多い管理組合様は、今、マンション管理会社を見直す・変更するタイミングなのかもしれません。
②ステップ①現状のマンション管理会社の問題点を整理
理事会を中心に、管理会社にかかわる問題点を明確化して整理しましょう。
マンション管理に関するアンケートは全組合員を対象に行います。アンケートを実施し、組合員全員の意見を集約しておくことは特に重要です。
③ステップ②マンション管理会社の選定と見積依頼
一般的には、3～5社見積りを依頼するケースが多いです。
各社に対して現地調査の日程調節が必要です。1日にまとめて現地調査日を設けるか、2日に分けて設けるケースが多いです。
④ステップ③見積金額と提案内容の比較検討
金額ばかりに目を向けず、管理の品質をアップするという視点が重要です。
ステップ④マンション管理会社のプレゼンテーションを開催
ステップ⑤マンション管理会社変更の総会準備
ステップ⑥マンション管理会社変更の総会審議
ステップ⑦現行のマンション管理会社と管理委託契約を解約
ステップ⑧新マンション管理会社と管理委託契約を締結
ステップ⑨新マンション管理会社への管理引継ぎれ
1.■マンションの管理会社変更（リプレイス）はそう甘くない 2019年10月18日
https://mbp-japan.com/tokyo/sakurajimusyo/column/5035750/
概要
①管理会社の担当者（フロントマン）は、理事会と管理会社の窓口となる、いわば管理サービスの中核。フロントマンの力量次第で管理組合が管理会社から受けられるサービスの中身も大きく差が出ます。
②管理組合に管理会社変更（リプレイス）を薦めるのは、多くの場合、成功報酬型のコンサルティング会社です。成功報酬型とはつまり、「管理会社を変更することにより削減できた年間管理費の50％」などを報酬として設定するやり方です。コンサルティング会社からすれば、とことん削減の方向に進めようとします。
③管理会社変更（リプレイス）でありがちなのは、売主系列の管理会社から、ローコストが売りの独立系管理会社に変更するパターンです。更に、清掃業務などを細かく見直し、管理委託費をどんどん削減していきます。結果、年間数千万の管理委託費を削減させ、コンサルティング会社は千万単位の報酬を得るのです。
④後ににさまざまな問題が浮かび上がります。それは、管理のレベルが著しく下がったことによる「住民の不満」です。例えば、「清掃時間を削減しすぎたあまり、マンション内の清掃が行き届かなくなる」「ごみの整理が雑になった」「以前はやってくれた電気交換を管理会社がしてくれなくなった」などです。更に、本来の契約内容には含まれていなかったが、以前の管理会社ならフロントマンが好意でやってくれていたようなサービスがなくなったことへの不満を声にする方も。ですが、こういった不満を管理会社に伝えると、1年更新の管理委託契約を、管理会社の側から更新拒絶される可能性もあります。こうなってしまうと、管理組合はまた1から管理会社を探す必要があります。一度下げた管理費も、再度アップさせることになります。結果として、管理組合は数千万のコストを支払 い、かえって住民の不満を爆発させることになるのです。
⑤成功報酬型コンサルティング会社の落とし穴
大幅な削減が可能になるのは、上記のような「独立系ローコストに変更し、更に、サービスの質を落とす」ケースがほとんどです。管理委託費が削減できても、マンション管理の質が低下して、マンションで 快適に暮らせなくなるのであれば意味がありません。
管理会社変更によるデメリットを説明しないまま、変更することによるメリットだけを強調するようなコンサルティング会社は特に要注意です。
⑥まずは、マンション居住者に管理会社についてのアンケートを取ってみましょう
管理会社やフロントマンへの評価は実は人によってさまざまです。その結果を踏まえ、まずは現行の管理会社と交渉してみましょう。
フロントマンが不満の原因になっているようであれば、管理会社に改善・交代をお願いしてみましょう。それでも改善が見込めない、根本的な解決にならないようであれば、管理会社変更も検討の余地があるかもしれません。
現在、管理会社から受けているサービスについて洗い出し、マンションにとって本当に必要なサービスについて改めて考えるプロセスも重要です。
管理会社を変更することで、具体的に何がどう変わるのか？をしっかり考え、住民にもきちんと説明した上で、管理会社は変更しましょう。
この記事を書いたプロ 大西倫加
マンションとコロナ禍・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
3.■今中古マンション予想外の売れ行き。値引なし成約続出事情 櫻井 2020年10月5日
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20201005-00200796/
概要
①9月以降、首都圏の不動産仲介会社各社から、「中古マンションが売れている」という声が聞こえてきた。まず、「中古マンションを買いたい」という問い合わせが多く、売り物が出れば短期間に成約する。その事実だけをみると、「中古が売れている」ということになる。が、一方で、「売り物が極端に少ない」とすべての不動産仲介会社が口をそろえる。今は、「売り出し価格」がそのまま「成約価格」になることがある。つまり値引きをまったくしないケースもあるというから、完全な売り手市場だ。
②じつは、緊急事態宣言が出た4月、投資家の間では「中古マンションを安く買うチャンス到来」という声が上がっていた。その当時、住宅市況は冷え込んでいた。4月と5月、新築分譲マンションの販売センターが閉鎖されたので、それは当然だろう。しかし、不動産仲介の店舗は営業を継続していた。それは、こんな時期でも客が来る、と考えられたからだ。「安い売り物が出たら、教えて」という買い手……これが多かった。
③というのも、その時期に家を売りたいと考える人には、コロナ禍で資金難に陥った会社経営者や個人事業主がいるはず。そういう人は相場より安くなっても、売るだろう……つまり、「安く買いたたくチャンス」と考える人たちがいたわけだ。その動きを察知し、売り手は「今、売りに出すと、買いたたかれる」と考えた。それで、中古で家を売りに出す人が極端に減ってしまった、というのが、実際の中古住宅市況だ。
④東京カンテイの調査でも、東京23区内の中古マンション新規流通戸数は大幅に減少。コロナ禍まで毎月2000戸を大きく超える戸数が新規に売り出されていたのに、今年5月は1616戸にまで減っていた。緊急事態宣言とともに、持続化給付金や無利子無担保融資、雇用助成金などの救済措置が次々に打ち出されたことで、「仕方なく家を売る」事態を免れた人もいたはずだ。結果的に、4月と5月、「中古マンションを安く買いたたく」というもくろみは外れた。
⑤6月になると、新築マンションの販売センターが営業を再開。まず、郊外の新築マンションが人気を高め、7月からは準都心部の通勤便利な新築マンションにも購入検討者が増えた。新築マンション市場に活気が戻れば、「新築よりも安く購入できる中古」にも検討者が増える。現在のマンション購入者は新築と中古を比較検討するので、当然の現象だ。一方で、中古マンションの売り出しは、少しは増えたものの大幅には増えなかった。相変わらず「買いたたかれるのはごめんだ」と“売り控え”を維持する人が多かったのである。その結果、「中古マンション を買いたい」という人が増えたのに、「売り物が少ない」という売り手市場が生まれたわけだ。結論として、今、中古マンションを売り出しても買いたたかれることはない。むしろ、売却のチャンスともいえそうだ。
2.■コロナ禍で新築マンションに生じている困った状況とは？櫻井幸雄 2020年8月26日
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20200826-00194544/
概要
①新築分譲マンションを購入するとき、今は「セレクト」つまり選択肢が豊富に用意される。間取りの一部を基本形から変更したり、内装色を選んだり、収納スペースの設定、システムキッチンの高さや扉色などを数パターンから選べる。ところが、コロナ禍により、現在の新築マンションでは「セレクト不可」の状況が続出。購入者はもちろん、売る側にも困った状況が生じている。
②一度決めたセレクトはやり直しできない。そして、セレクトできる期間が定められているのが普通だ。まだ工事を行っていない箇所はセレクト可能。が、ある時期を過ぎたら、基本仕様で工事が行われてしまうため、「基本仕様からの変更不可」となってしまうわけだ。そのため、超高層マンションの上層階は長い期間、「セレクト可」だが、下層部は早い時期に「セレクト不可」になる。建設工事が下のほうから順次進んでゆくため、下層部の住戸ほど早く仕上がってしまうからだ。
③「工事が進むと、セレクトできない」ことが、コロナ禍の現在、問題を生じさせている。というのも、新築マンションの販売活動は4月の緊急事態宣言を受けて休止され、再開されたのは6月に入ってから。およそ2ヶ月間販売は休止されたのだが、その間、ほとんどのマンションで工事が進んでいた。工事が着々と進んだ。 結果、「用意されていたセレクトプランが対応不可」となるケースが増えてしまったのである。
④工事が続けられた理由は、基本的にマンションの工事現場は青空の下、風が抜ける環境のところが多いから。三密になりやすい場所は設計室やミーティングルームなど一部に限られる。感染防止対策を取りやすいわけだ。さらに、工事が遅れ、納期に間に合わないことを避けたい、現場で働く職人たちの仕事が長期間なくなることを避けたい、という事情もあった。
⑤近年、日本では「建設工事が行えず、職人離れが起きた」時期が2回あった。05年に起きた建築士による構造計算偽造問題が起きた後。工事を始める許可が下りにくくなって、半年から1年マンション建設工事が行えなくなった。もう一度は08年に起きたリーマンショックの後。「マンションはまだまだ下がるから買うな」とマスコミが盛んに書き立てて、マンションの売れ行きが極端に落ちたときだ。
いずれの時期も工事が大幅に減り、食べていけなくなった職人の多くがコンビニや宅配業に転職。それ以降、職人不足が常態化し、現在に至る建設費高騰を招いてしまった。現在、職人不足は建設業界にとって深刻な問題だ。これ以上職人が離脱してゆくのを防ぐためにも、工事を中断させることはできなかったのである。
⑥通常、基本プランの代わりにセレクトのプランで工事を行う場合、部材や設備の値段が変わらなければ、差額なしで対応される（値段の高い部材や設備を選べば、差額請求が発生する）。セレクトを一切選ばず、基本プランだけにしても工事が安上がりになるわけではないので、「セレクト不可」だからといって、値引きはしにくいわけだ。
⑦今年の春、コロナ禍の中国から部材が届かないことで、一部の新築住宅に便器を設置できない事態が生じた。便器問題はすでに解消されているが、コロナ禍で「セレクト不可のマンションが増えた」という新たな問題が生じてしまったのである。
1.■コロナ禍を受けた『住宅購入・建築検討者』調査（首都圏 リクルート 2020年6月30日
http://www.recruit-sumai.co.jp/data/upload/b0448a3a71acd93d7c1ea8e02ad4f71c.pdf
概要
① オンライン調査 5月17日～ 5月21日 有効回答数：1,082 (本リリース集計対象：569) 首都圏（東京都/千葉県/埼玉県/神奈川県）在住の20-69歳男女 4月7日以降に住宅の購入・建築、リフォームについて「具体的に物件を検索した。もしくは建築・リフォーム会社の情報収集をした、している」「資料請求をした」「物件、モデルルームや住宅展示場、モデルハウス、ショールームを見学した」「不動産会社、建築、リフォーム会社を訪問した」「賃貸・購入する物件や、建築・リフォームの依頼先と契約した」のいずれかの行動をしており、検討に関与している
②コロナ禍を受けた『住宅購入・建築検討者』調査（首都圏）～購入検討のきっかけとして「在宅勤務になった」を挙げる人が8%
「広さ重視派」が増加し「駅距離重視派」を大きく上回るコロナ拡大の住まい探しへの影響は、影響なしが42％、促進された人も22％存在
③主な調査トピックス
コロナ拡大の住まい探しへの影響として、検討者の7%が「検討を中止した」、24%が「検討を休止した、いったん様子見にした」と回答 (→P3)
「影響はない」回答者が34%と最多、「住まい探しの後押しになった」人が16%
「きっかけになった」人も15％存在
④検討のきっかけとして「在宅勤務になった」を挙げる人が8％存在 (→P6)
コロナの拡大前後での住宅に求める条件の変化としては、「仕事専用スペースがほしくなった」を挙げる人が25%と最多、約7割の方は住まいに求める条件の変化が起きている(→P7)
⑤新しい住居で解決したい/したかった元の住居の不満・課題としては、「収納が狭い」6ポイント増と、全項目の中で最も増加した (昨年調査13％ → 今回調査19％） (→P8)
⑥昨年12月調査と比較して、「一戸建て派」が63%と7ポイント増加 (→P9)
昨年12月調査と比較して、「広さ派」が10ポイント増加(52％)し、
「駅距離派」が10ポイント減少(30％) (→P10)
⑦通勤時間の意向としては、昨年12月調査時に比較し「徒歩・自転車で15分以内」の割合が28%と7ポイント減少し、「公共交通機関で60分以内/公共交通機関で60分超」の割合が34％と10ポイント増加している (→P11)
⑧買いどきだと感じている人は49％と、昨年12月調査時と比較し、3ポイント減少買いどき感を感じている住み替え検討者の39%が「いまは価格・費用がお手頃」と考えており、昨年度調査から8ポイント増加 (→P13)
その他・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
9.■マンション住民専用無人スーパー 顔認証技術とセルフレジでNEC 2020年10月23日
https://www.itmedia.co.jp/business/articles/2010/23/news123.html
概要
①NECソリューションイノベータは10月31日、長崎市のマンションに居住者向けの無人スーパー「FACE MART」を開店する。顔認証技術を利用した入退館システムとセルフレジを備えており、年中無休で24時間営業する。居住者がマンション内で人と対面せずに買い物を行えるようにし、新型コロナウイルス感染の不安を 低減する。
②共用部にトレーラーハウスを設置した店舗で、利用できるのはマンションの居住者のみ。利用者を限定していることを生かし、意見を反映してニーズに合った品ぞろえを行う。仕入れや商品供給は長崎市などで14店舗のスーパーを運営するジョイフルサンアルファが行う。生鮮食品、弁当、総菜、飲料、日常雑貨などの約450品目を販売する。
8.■住宅ローン完済年齢上昇 平均73歳 日本経済新聞 2020年10月5日
ttps://www.nikkei.com/article/DGKKZO64597190U0A001C2MM8000/#:~:text=%E5%AE%9A%E5%B9%B4%E9%80%80%E8%81%B7%E5%BE%8C%E3%82%82%E4%BD%8F%E5%AE%85,%E5%AE%89%E5%AE%9A%E3%81%AB%E3%81%AA%E3%82%8A%E3%81%8B%E3%81%AD%E3%81%AA%E3%81%84%E3%80%82
概要
①定年退職後も住宅ローンを返済し続ける高齢者が増えそうだ。日本経済新聞が住宅金融支援機構のデータを調べたところ、2020年度の利用者が完済を計画する年齢は平均73歳と、20年間で5歳上がった。借入時の年齢や金額が上昇しているためだ。70歳まで雇用が継続されても年金生活は不安定になりかねない。貸し手も借り手も老後リスクを吟味する必要がある。
②「計画に無理があった」。相模原市の岡田望さん（仮名、68）…
7.■マンション販売会社区長への便宜否定 千代田区百条委 産経2020年10月26日
https://news.yahoo.co.jp/articles/cf0f9fdfc28e5b1d66c69374d9a1298139055848
概要
①千代田区の石川雅己区長が家族と共同購入した区内のマンションの部屋が一般には販売されない「事業協力者住戸」だった問題で、区議会の百条委員会で２６日販売した三井不動産レジデンシャルの当時の責任者の証人喚問が行われ、「事業協力者住戸の設定は販売戦略であり、便宜や利益供与には当たらない」と否定。
②マンションの資料請求が石川氏の名前で行われたことが明らかになった。同マンションは容積率を緩和する区の「総合設計制度」の許可を受けており、規制緩和の対価として区長に便宜が図られた疑惑が持たれている。
③早尾恭一委員長は終了後、「部屋を確保するため事業協力者住戸に設定され、個別対応が行われたことが明らかになった」と強調。石川氏の証人喚問を再び行い、出頭などを拒否している夫人については告訴も辞さない考えを示した
6.■千代田区長の億ションは「事業協力者」枠 会社側認める 朝日 2020年10月14日
https://www.asahi.com/articles/ASNBG55CFNBGUTIL02D.html
概要
①千代田区の石川雅己区長が、高級マンションの一室を優先的に購入していた問題で、販売会社の三井不動産レジデンシャルが、区長の家族のためにこの一室を「事業協力者住戸」として用意したことを認める文書を区議会に提出していた区議会が百条委員会を設置して調査を進めており、文書は百条委の求めに応じて 同社が提出したという。
②同社が区長の家族からマンションを購入する意向を聞いた後に区長家族のために「事業協力者住戸」の枠で部屋を用意した。区長の家族について、資金面で問題がない顧客として認識していたとし、一般販売から事業協力者住戸の枠に変更したのは、「販売戦略上の判断だった」と説明するにとどめた。その上で、「区長から便宜を受けた事実はない」と主張しているという。
③本来は一般向けに抽選販売されていた区内の1億円超の高層分譲マンションの一室。石川区長は2018年、地権者の立場でないにもかかわらず、土地の所有者らに優先 的に提供される「事業協力者住戸」の枠で、次男、妻との共有名義で購入した。 残り：202文
5.■世相を映す ツバメの巣 商店街は減少、集合住宅で増加 東京新聞2020年10月3日
https://www.tokyo-np.co.jp/article/59344/
概要
①３０年前に比べ、多摩市内のツバメの巣は商店街で減り、集合住宅で増えている。そんな傾向が、市がまとめた生息調査の報告書で分かった。生息数はほぼ変わりないとみられる。
②調査団長を務めたＮＰＯ法人東京生物多様性センター代表理事は「カラスなどの天敵が近づきにくい人の近くに巣を作る性質があり、人のライフスタイルの変化に合わせて営巣場所を変えた」と分析している。
③ツバメが巣を作る場所には変化が見られた。一六～一七年の営巣場所計百五十九カ所のうち、最も多かったのは集合住宅（マンション、アパート）の四十五カ所で、次いで商店三十八カ所などの順だった。三十年前は計百六十六カ所のうち商店が六割超の百七カ所を占め、集合住宅はわずか八カ所だった。市内四カ所の商 店街で確認された巣は計十個で、三十年前の計二十九個から大幅に減った。
④報告書は、人が行き交う商店街のにぎわいが時代とともになくなったのに合わせ、ツバメの巣も減少したと指摘。
⑤開発で増加したマンションは住人が行き来するため、営巣に好まれると分析した。
4.■敷地内からお地蔵さん、新築マンション住民つなぐ 京都新聞 2020年10月2日
概要
①京都府向日市内のマンションの片隅に置かれていた地蔵の世話を住民が始め、８月に初めて地蔵盆を実施した。京都の伝統行事も今年は新型コロナウイルス感染拡大が追い打ちを掛ける中、対策を講じた上で「おじぞうさん」とともに子どもたちの健やかな成長を願うことを決めた。
②地蔵は、２０１８年に完成したマンション「グランマークシティ東向日駅前」（同市寺戸町）近くの駐車場の片隅にある。建設時に敷地内から見つかり、開発業者がほこらを作って移設した。詳しい由来は分かっていない。
③住民たちは深刻化する災害に備えて連携を深めようと今夏、町内会を結成した。最初の活動として、気がかりだった地蔵へ、感謝の気持ちを込めた地蔵盆を計画し８月２９日に「夏まつり＆住民交流会」と銘打って行われた。赤い前掛けが新調された地蔵の前で、近くにある聖衆山来迎寺の福井隆和住職（５８）が読経。参加者が無病息災と子どもたちの成長を祈願した。検温やマスク着用、一定間隔の厳守などをした上で、マンション内では交流イベントも催された
地蔵盆は来年以降も継続する予定。町内会役員の男性（４１）は「昔からあった。お地蔵さんが、新しい住民をつなぐシンボルになれば」と思いを寄せた。住民が新調した前掛けをつける地蔵。お参りする人も相次いでいるという
3.■国勢調査、勤務先やマンション階数、なぜ言わないといけないの毎日2020年10月6日
https://mainichi.jp/articles/20201005/k00/00m/040/165000c
概要
①質問項目を見ると、勤務先の名称や居住するマンションの階数など、「一体なぜ？」と首をかしげたくなるものがある。総務省の担当者にあれこれ聞いてみた。
②疑問に感じたのが、勤務先の名称を書く部分だ。さらに会社名だけでなく、支社や営業所名まで書くよう細かく求めている。「そこまで書く必要があるのかな……」とためらいを覚えた。総務省国勢統計課の担当者に聞いてみた。
③「社会一般で通用している業種名と、行政上の産業分類とは必ずしも一致していません。例えば、街の電気屋さんが『電気業』と記入することがよくあるのですが、統計上では『小売業』になります。電気業というと、発電事業を行う『東京電力』などになります。ですから、『○△電気店』のように名称を記載してもらうことで、こちらの分類作業がスムーズに進められます」分類のために必要とはいえ、会社名までデータとして吸い上げられてしまうなんて。
④担当者はこう補足した。「記載された勤務先の名称は、あくまで分類の作業の際に使われるだけでその後は消去されます。統計データとしては国には残りません。
確かに冊子「調査票の記入のしかた」のなかでも、「分類を正確に行うために記入いただいているものであり、そのまま集計されるものではありません」と記されてはいる。だが「消去される」という文言はなく、これでは「よし、書こう」と思わせるだけの十分な説明とはいえないだろう。
⑤それにそもそも、会社名を書くことがどんな政策に反映されているのだろうか。 「雇用の安定や地域活性化を図るための政策の基礎データとなります」とのことだった。もっと具体的な政策でいうと？ すると「そこまでは把握していませんが、都道府県や市町村の政策に利用されています」という説明だった。
⑥マンションの総階数と居住の階を記入する項目があり、これもまた「それって必要？」と思った。担当者は「例えばですが、マンションの高層階に多数の高齢世帯が住んでいる場合があります。災害が発生すればエレベーターは止まってしまうので、高齢者の避難対策を定めておく必要があります。国や自治体が防災計画を練る上で、マンションの高層階に住んでいる高齢の世帯がどこにいて、どのように避難誘導するかなどの重要な資料になるのです」。
これは分かりやすい。必要性は理解できたが、防災対策のためだなんて、取材して初めて知った。同封された資料一式には明記されておらず、通常はここまで想像を広げるのは難しい。
⑦回答率が低調である一因には、説明不足があるのではないか。
2.■再び中国人タワマン爆買い起きても不思議ではない ポストセブン2020年10月10日
https://news.livedoor.com/article/detail/19033093/
概要
①住宅ジャーナリストの榊淳司氏がレポートする。今後は、住宅ローンの返済に窮した人々が任意売却に向かう動きが目立ってくるのではなかろうか。コロナ不況が住宅市場に影響する新たな展開である。もうひとつ、東京の住宅市場の今後に予想されそうな展開がある。それは米中関係の悪化による「逃避マネー」の流入である。
②中国では高位にある人々は個人的な資産を海外に移転させている。家族と資産は海外に置いて、自分も地位が危うくなったらいつでも中国から逃げ出せるように準備をしているのだ。そういった中国の高級官僚を「裸官」と呼ぶそうだ。彼らが資産を移す先は、これまでは軽課税国のタックス・ヘイブンであったり、スイスの銀行、あるいはアメリカやカナダ、オーストラリアでの不動産購入だった。
③ところが、アメリカ政府は中国共産党の要人たちが海外に持つ銀行口座などの情報を把握しており、必要に応じて凍結するのではないかという情報がある。ここのところ英語圏諸国と中国の外交関係が悪化している。 そういった国で不動産を所有していることに、中国人たちは不安を抱いても不思議はない。何といっても彼らの祖国では政府の命令ひとつで不動産の所有権など簡単に剥がされてしまうのだ。そんな不安を抱く裸官たちが、日本での不動産購入に興味を示す可能性はないだろうか。
④2015年と2016年には中国人の「爆買い」が話題になった。都心や湾岸エリアのタワーマンションも多くの中国人が買い漁っていた。当時、日本の大手マンションデベロッパーは、自社販売物件の購入者に占める外国人比率を、内部規定では2割以下に設定していたとされる。
あるタワマンの販売センターで、日本人の購入検討者が外国人比率の高さに対する不安を口にすると、いけしゃあしゃあと「当物件では現時点で約11％です。最終的にも15％に達しないように調整いたしますのでご安心を」などとトークしていた。ところが、その物件が全住戸の3分の1程度を未契約のまま完成在庫になると、北京や上海で販売フェアを開催して「何戸でもご契約いただけます」と、営業していたのだ。
⑤実際に全体の何割を外国人が購入したのかは、いまだによく分からない。それを知っている売り主や管理組合も、情報は一切外に出さない。当たり前だが、外国人比率が高いことは、資産価値を高めることにはつながらないからだ。
⑥日本は基本的に私有財産を手厚く保護する国だ。外国人が不動産を保有するにも、ほとんど制限がない。実際のところ、こういう国は珍しい。今のところ中国人たちが日本の不動産を買っているという目立った動きはない。海外から日本の不動産を購入するためのファンドマネーが入ってきているという話は聞くが、それに裸官マネーが含まれているのかどうかの実態も掴めない。
⑦いま、各国ともにコロナ対策で金融はユルユルになっている。簡単に言えば、お金が余っている。そのお金が流入する先ではバブルが生じる。現に日米の株式市場では共に企業業績の悪化が鮮明であるにもかかわらず、高値をキープしている。余ったお金が、日本の不動産市場の一部に流れ込んできても不思議はない。上がった価格はいつか、その利用価値に基づいた適正水準に是正される。海外のファンドや裸官たちの逃避マネーが流入しても、それを実需だと見誤らない冷静さを持つべきだろう。
1.■データ改竄めぐる調査報告 横浜の傾斜マンション問題 産経 2020年10月1日
https://www.sankei.com/affairs/news/201001/afr2010010024-n1.html
概要
①平成２７年に発覚した横浜市都筑区のマンション傾斜問題で、事業主の三井不動産レジデンシャルと施工主の三井住友建設は１日、くい先端部を固めるセメント液量データの改竄原因に関する、専門家の評価を踏まえた調査結果を市に報告した。市は「個人資産に関する情報であり、係争中の案件でもある」として内容 を公表していない。
②事業主側は昨年１月に調査結果を報告していたが、市は専門家による評価を受ける必要があるとして、再度報告するよう求めていた。市は内容を精査し、国土交通省に報告する。全棟建て替えに向けた解体工事は２９年５月に始まり、令和３年２月に新たなマンションが完成する予定。
海外
5.■33階まで燃え広がったマンション、炎の中でドアを叩いた隣人がいた 2020年10月8日 https://www.donga.com/jp/home/article/all/20201010/2206369/1/%EF%BC%93%EF%BC%93%E9%9A%8E%E3%81%BE%E3%81%A7%E7%87%83%E3%81%88%E5%BA%83%E3%81%8C%E3%81%A3%E3%81%9F%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%80%81%E7%82%8E%E3%81%AE%E4%B8%AD%E3%81%A7%E3%83%89%E3%82%A2%E3%82%92%E5%8F%A9%E3%81%84%E3%81%9F%E9%9A%A3%E4%BA%BA%E3%81%8C%E3%81%84%E3%81%9F
概要
①８日午後１１時頃、蔚山南区の３３階建ての住商複合マンションで起きた大規模な火災は、約１５時間３０分で消し止められた。この建物には５００人余りが居住していたが、住民と消防当局が落ち着いて対処したことで、９日現在、深刻な人命被害は出ていないことが分かった。
②蔚山消防本部は、「火災は、午後１２時３５分、ほとんど消され、２時５０分に完全に消し止められた」と９日明らかにした。外壁に燃え移った炎は、９日午前ある程度消されたが、強風注意報が発効されるほど風が激しかった上、残り火が続いて、完全に消し止めるには多少時間がかかったことが分かった。
③炎が建物全体に広がるほど危険な状況だったが、住民が適切に対応して大惨事には至らなかった。火災の疑い状況を確認後、ただちに１１９に通報し、燃え広がった後は安全な場所に避難した。住民のＡさんは、「何人かの住民が積極的に近所の人のドアをノックして避難通知を送り、子供などの老弱者の移動を助けた」 低層住民は１階の外側に、中高層では近い避難区域に迅速に避難した。「濡れたタオルなどで口と鼻をふさいで移動したことも適切だった」と伝えた。
④消防当局の対応も素早かった。消防隊は、最初の通報を受けてから５分後に現場に到着して、すぐに現場を把握した。火災が本格的に燃え広がる前に到着して、住民の避難などを支援した。火災現場には、消防隊９３０人と警察や地方自治体などの関係機関の７５人の計１００５人の人員が投入された。
4.■マンション高層階炎包まれても人命被害がなかった背景ハンギョレ2020年10月10日
http://japan.hani.co.kr/arti/politics/37972.html
概要
①8日夜に発生した蔚山の33階建ての住商複合マンションの火災は、2時間後に大きな火は抑えられたが、強風により建物の外壁に残っていた火種が断続的に大きくなり、5時間40分を経て全ての火が消された。鎮火に長時間要したのにも関わらず、死亡または重傷者が発生しなかったのは、住民と消防当局の迅速かつ適切な 対応が役立ったとみられる。
②火災は、前日夜11時7分に12階バルコニーで始まり、9日午前1時に大半の火は消されたが、同日午前まで、建物の上層部から黒い煙が噴き出て、火が広がっては消える状況が断続的に続いた。
③蔚山消防本部は「建物の外装材が、当初伝えらえていたドライビットではなくアルミニウム複合パネルだと確認された。パネルの中に隠れていた火種が風に乗り、断続的に不特定の階で火が再び強まり、鎮火に多少の時間を要した」
④アルミニウム複合パネルは、二つのアルミニウム板の間をシリコンなどの化学樹脂で接着し、建物の外壁に付けるもので、アルミニウム自体が熱に強くないうえ、板の間に入った化学樹脂が火でよく燃えることから、火災に脆弱であることが知られている。
⑤消防当局はこれに対応し、同日、釜山・大邱・慶尚北道・慶尚南道など近隣の市・道の消防本部の高架はしご車・高性能化学車などの特殊消防車両やポンプ車、水槽車などの特殊車両を出動させ、消防ヘリも動員し、残り火の鎮火に総力をあげた。また、建物の屋上と15階・28階などの避難待機階にいた住民77人を救助し、煙を吸ったりかすり傷を負った負傷者93人を病院に搬送した。
⑥蔚山消防本部は「負傷者の中には消防隊員1人が含まれている。ほとんどは軽傷者で、治療後に退院し、重傷者3人も容体が好転し帰宅した。死亡者はいない」127世帯の住民が住む高層マンションで、真夜中に建物全体を包むような大きな火災が発生したにも関わらず、大きな惨事にはならなかった。
⑦このマンションの14階に住むある住民（50代）は「初めに消防士8人ほどが『焦げたにおいがする』という通報を受けて来て、下の階に降りて確認作業をしていたが、その時急に13階から火柱が上がった」と語った。消防当局は当時、現場を確認していたところだったという。火災発生の初期の迅速な対応を傍証する部分だ。
⑧蔚山消防本部は当時、高架はじご車を動員しても高層部の火災鎮圧に限界が生じると、消防隊員をマンションの中に送り、各部屋を回らせ、内部に移った火を消し、人命捜索と救助を繰り広げるようにした。特に15階の避難待避空間に「前進指揮所」を設置し、交代で200人ほどの消防救助隊員を配置し、人命救助作業を 進めた。
⑨マンションの住民たちも水で濡らしたタオルを口に当て、低い姿勢で非常階段を下りて外に抜け出るなど、迅速な退避をしたことが分かった。煙のために外に出られなかった高層階の住民たちも、待避空間が用意された15階と28階、屋上などの場所に行き、消防隊の救助を待ち、落ち着いて対応したことが分かった。当時のマンション内部のスプリンクラーは正常に作動したと消防当局は伝えた。
3.■韓国で高層ビル火災、８８人搬送 炎に包まれ屋上へ避難も 産経 2020年10月9日
https://www.sankei.com/affairs/news/201009/afr2010090003-n1.html
概要
①韓国南東部の蔚山（ウルサン）にある商業施設も入る３３階建てタワーマンションで８日午後１１時過ぎに起きた大規模火災では一時、上層階まで外壁に炎が広がり、マンションや近隣の住民ら数百人が避難した。９日朝現在、８８人が病院に運ばれた。大半が煙を吸うなどした軽症だという。屋上や上層階などに避難し て取り残されていた７７人が消防当局により救助された
②火の大半は約２時間で鎮圧されたが、９日朝現在も完全には消し止められていない。消防が鎮火を急ぐとともに、まだ屋内に取り残された人がいないか、捜索を続けている。
③現場は地下２階、地上３３階建てで、下層階にレストランなどがある。消防は、階のテラスの外壁付近から出火した可能性があるとみているが、火元は判明していない。炎は強風にあおられ、外壁を伝って、建物の外側を包み込んだ。隣接する建物にも火が迫った。
④はしご車が出動したが、高さが届かず消火は難航。着の身着のまま、はだしで避難する住民もいた。住居部分には１２７世帯、３８０人余りが暮らしている。
⑤https://www3.nhk.or.jp/news/html/0201009/k10012655181000.html
延べおよそ1000人の消防隊員が、ヘリコプターやはしご車を使って消火活動にあたった結果、火災は発生から16時間近くがたった9日午後3時前に、ようやく鎮火しました。消防では、火災が発生した当時、強い風が吹いていたことに加え、建物の外壁に使われていた可燃性の接着剤が火の勢いを強めたとみて、詳しい状況を調べることにしています。
2.■真真夜中マンション窓辺飛来ドローン、夜の営み盗撮 朝鮮日報2020年10月9日 http://www.chosunonline.com/site/data/html_dir/2020/10/09/2020100980030.html
概要
①9月19日午前1時ごろ、高層マンションが密集した釜山市水営区の空にドローンが数十分間にわたり高層マンション2棟を上下に繰り返し飛行したかと思うと、ある住戸の窓の前でぴたりと止まった。灯りがついており、カーテンが開いている部屋だった。ドローンには数十倍のズーム撮影が可能な高性能カメラが搭載されていた。価格が100万ウォンを超える高級ドローンだった。ドローンはカメラのレンズをズームインし、室内で男女が夜の営みに及ぶ場面を撮影した。しかし、午前3時ごろ、機械異常でプロペラが止まって墜落した。
②「何かが落ち、おかしな音がした」という住民の通報を受けて出動した警察は壊れたドローンを発見した。当時男性が現場に近づいたが、警察の姿を見ると逃走した。ドローンに内蔵されたカメラからは男女10組の生々しい性行為の動画が見つかった。警察は現場周辺の監視カメラを分析し、逃走した男性を今月4日に逮捕した。平凡な40代の会社員の男だったという。
③男は自分が住む周辺のマンションの屋上に登り、ドローンを飛ばして操縦していたという。当時屋上には男の知人も一緒にいたことが分かった。
釜山市水営区には有名な海雲台地区と同様に高層マンションが林立している。窓側に他の高層マンションや高層ビルがない場合、住人は外からのぞかれる可能性はないと考え、カーテンを閉めずに自由に生活しているケースが多い。新手の「ドローン犯罪」はそこに狙いをつけた。
④重さ12キログラム以下のドローンには届け出義務がなく、韓国国内で実際に使われているドローンは数十万台に達する可能性が高い。
1.■麻浦からは追い出され、義王のマンションは売れず 朝鮮日報 2020年10月15日
http://www.chosunonline.com/site/data/html_dir/2020/10/15/2020101580004.html
概要
①昨年7月に施行された新たな賃貸借保護法の影響で「賃貸難民」の立場となった洪楠基経済副首相が「1世帯2戸保有者」という批判を避けるために売りに出した京畿道義王市のマンションを売却できずにいる。自身が取り組んだ政策のせいで本人も身動きが取れなくなった格好だ。
②洪副首相は今年8月、京畿道義王市にあるマンション（専有面積97.1平方メートル）を9億2000万ウォン（約8500万円）で売却したはずだった。しかし、2カ月たった現在も所有権の移転登記が完了していない。売買契約当時に物件を明け渡すとしていた賃借人が意向を変え、「住み続けたい」として、契約更新請求権を行使したためだ。
③賃貸借保護法によると、賃借人が契約更新請求権を行使した場合、2年間は継続して居住できるが、所有者が実際に居住する場合には契約更新を拒否できる。
住宅の購入者自身が住む場合には契約更新を拒否できるように見える。しかし、契約金だけ支払った状態では購入者が法的に所有権を持たないため、賃借人が現在の物件所有者に契約更新請求権を行使してもそれを阻む方法はない。現在の物件所有者も家を売りに出している立場であるため、本人が住むという理由で契約 更新を拒否することはできない。「賃貸借保護法の施行後、賃貸保証金が急騰し近所に引っ越そうとしていた賃借人が転居先を見つけられなかったと聞いている。
④結局売買契約が不履行となれば、法的紛争に発展する可能性もある。帰責事由がある人が契約金の2倍を違約金として支払わなければならないからだ。仮に住宅売却が遅れ、「一時的1世帯2戸」の条件を満たす期間が経過すれば、多住宅所有者の加重税率の適用を受けるため、譲渡所得税の負担額も大幅に増えかねない。
⑤洪副首相は現在住んでいるソウル市麻浦区の賃貸物件も賃貸借保護法の影響で明け渡さなければならない状況だ。所有者が賃貸契約の切れる来年1月から自己居住すると通告してきたためだ。
⑥洪副首相がこのマンションに入居した当時6億ウォン台だった賃貸保証金の相場は現在9億ウォンを超えるとされる。6億ウォン台の保証金で賃貸物件に住むためには、狭い物件か老朽マンションに引っ越すしかない。しかし、賃貸物件そのものが枯渇しており、それも思うようにはいかない。こうした状況でも洪副首相は14日、第8回不動産市場点検関係閣僚会議で「既存の賃借人は住居安定効果が表れた」と政策を自画自賛した。
