【岩見守和】マンション関係記事 （2020年12月）
【岩見】マンション関係記事 2020年12月
このレポートは一般紙等ではマンションをどのような視点から記事にしているかを知るために収集しています。何かの一助になれば幸いです。
| 出所：岩見守和マンションレポート
・このレポートは一般紙等が、マンションの出来事をどのような視点から記事にしているかを知るために収集したものです。 ・当レポートは、「岩見守和」が私的に非営利な研究目的として、新聞等の情報を収集し、岩見氏独自の見識で分類と整理をしたものです。 ・本資料の活用ついては、閲覧されるご本人の責任において判断をお願いします。 ・出典元のURLはリンク切れの場合がありますのでご了承ください。 |
| マンションの事件 事故
4.■大阪の集合住宅に２遺体、６０代夫婦か 産経 2020年12月25日 3.■マンション一室母娘餓死か…死後数か月経過、体重30キロ 読売2020年12月15日 2.■小６女児がマンションから転落死か 西宮 神戸新聞ＮＥＸ 2020年12月14日 1.■ゴンドラで作業中男性転落し死亡 浦安のマンション 千葉日報 2020年12月13日
マンションの火災 7.■集合住宅１２階の一室全焼、男性１人が死亡…高齢夫婦 読売 2020年12月20日 6.■UR都市機構の団地で火災、高齢男女死亡 名古屋 朝日2020年12月9日 5.■大量の煙が発生で辺りは騒然…津山市のマンション火事 ohk 2020年12月7日 4.■マンション火災、1人暮らし男性が死亡 鶴ケ島 埼玉新聞 2020年12月7日 3.■名古屋・港区のマンションで火災 女性２人と乳児搬送 中日 2020年12月7日 2.■赤坂高層マンションで火災、地下駐車場の車から出火 産経 2020年12月7日 1.■マンションで火事 男性死亡 火元の住人か STV 2020年12月3日
マンションの犯罪 9.■大阪のマンションで男性倒れ死亡、通報の知人男性行方不明 読売2020年12月29日 8.■大阪府警 マンションで大麻草栽培 会社員の男逮捕 朝日 2020年12月24日 7.■マンション内で64歳男性殺害、容疑の知人男逮捕 警視庁 産経 2020年12月23日 6.■面識がない男性の玄関のカギ穴に接着剤 ２５歳逮捕 愛媛テレビ 2020年12月14日 5.■警備員がマンションに侵入し暴行か RKK 2020年12月7日 4.■マンションに押し入り、40歳男を強制わいせつ致傷で逮捕 京都新聞2020年12月2日 3.■道教育庁職員、女性後つけマンション侵入背後から抱きつく 読売2020年11月19日 2.■芦屋のマンション 襲われた会社役員、5人組の男逮捕 兵庫県警 2020年12月3日 1.■レクサスＬＸ愛知5台に1台盗難、解体され海外持ち出しか 読売2020年12月12日
マンション管理問題 7.■マンションの管理費・修繕積立金とは？違いや相場を解説 Redia2020年12月21日 6.■国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」平成２３年４月 5.■2.3万棟徹底調査！「分譲マンション管理費 4つの特徴」公表 2015年11月18日 4.■修繕積立金が値上げに！ その主な理由や対策を解説！ 2020年12月11日 3.■マンション約1割管理組合で役員や防火管理者報酬制度導入 2020年12.月7日 2.■マンション「管理費未納者問題」やっと片付き経緯を書く。しんざき2020年12月3日 1.■ゴミまみれ、変死体まで…老朽化マンションの恐ろしすぎる末路 2020年12月27日
マンションの寿命等 5.■マンション寿命どれくらい？ 耐用年数の考え方と寿命の延ばし方2020年12月11日 4.■築50年以上マンション購入ポイント。耐震性や管理状況はどう見る？2020年12月15日 3.■100年マンションのスペック / 数値で見るマンション性能 NSKねっと 2.■マンション外壁相談com https://www.m-gaiheki.com/ 1.■低価格高品質建築実現への提言 NSKねっと
タワマン問題 7.■「実は雨漏りしやすい」タワマン 2050年にはほとんどが廃墟になる 榊 淳司 6.■湾岸エリアのタワマンが廃墟化？…雨漏り、カビ大量発生の末に 榊淳司2020年11月17日 5.■高層階は地震の揺れでスプリンクラー故障可能性も！ 女性セブン2020年12月17日号 4.■東雲タワマン大規模停電オール電化」の重大弱点 現代ビジネス2020年11月30日 3.■ローン破綻で夢のタワマン失った 収入減で住居喪失 AERA2020年12月14日号 2.■「いまタワマンを買ってはいけない」お金のプロがそう助言する理由 2020/12/04 1.■「タワマン購入者9割儲かった」残された選択肢はマイナー路線2020年11月6日
リゾートマンション動向 2.■越後湯沢リゾートマンションは5000万円がゼロ円の「腐動産」榊 2020年12月29日 1.■「負動産」湯沢のリゾマンに異変 住民増、そのわけは？ 朝日 2020年12月3日
マンションのコロナ問題 9.■横浜市内、マンションクラスターはゼロ。 2020年11月30日 8.■マンション自治会 リモートでもつながりを 密避けクリスマス会 2020年12月10日 7.■コロナ禍のマンション防災 「在宅避難」の新常識を知ろう 2020年12月10日 6.■自分の部屋まで「非接触」で ２月完成のマンション 北国新聞 2020年12月15日 5.■賃貸マンションに検温機能付き顔認証システムを導入 2020年12月22日 4.■マンションエントランスが顔パスに–検温＆非接触にも対応 2020年12月18日 3.■日立等、エレベーターのコロナ対策ソリューション提供相次ぐ 2020年12月24日 2.■内窓の遮音性向上 YKKAP、マンション向け投入 北日本新聞 2020年12年29日 1.■キッチンカー×マンションがコロナ禍の救世主に！ 増加中 2020年12月23日 立て替え 2.■枚方市駅ちかくの団地が建て替え。2022年工事スタート 2020年12月26日 1.■住宅団地再生 / 国内最大の大家UR都市機構の実験 NSKねっと
アスベスト問題 2.■建設アスベスト、国に賠償責任 最高裁、全国の訴訟で初確定 2020年12月16日 1.■アスベスト問題のピークはこれから、とされる理由 2020年12月10日
実証実験等 5.■三井不動産、日本初マンション住民向けMaaSサブスク！Whim導入2020年12月21日 4.■複数交通機関利用できるサブスク 都内マンションで実証実験 2020年12月16日 3.■三井不動産 「移動商業店舗」プロジェクトを開始 2020年12月1日 2.■集合住宅で共助型モビリティサービス 都市機構が実証実験開始2020年12月16日 1.■マンションの“お試し”OK！ 住みたくなければ返金 テレビ朝日 2020年12月15日
コンバージョン 2.■コンバージョン / 余剰オフィスビルの用途転換手法 NSKねっと 1.■平成 30 年度修士論文 居住機能を伴うコンバージョン建築に関する分析
マンしション町作り 5.■持続可能な町へ連帯 城山住宅団地 課題共有へ住民集会上毛新聞2020年12月13日 4.■「高島平」 緑の多い計画都市は高齢化対策も進行中 2020年12月12日 3.■山梨の団地、住人の半数超外国人 亀裂と共生の糸 朝日 2020年12月11日 2.■東京でも地域と協力しながら生きる。コミュニティ型団地生活 2020年 1.■南永田団地 「アドバイザー」身近に 住民イベントで交流 2020年12月3日号
マンションの災害対策等 3.■地震保険金10倍変わる認定基準数値公表しない週干ダイヤモンド 2020年2月19日 2.■マンション家具の配置、電気なし調理方法など「地震対応訓練」実施2020年12月3日 1.■住宅用火災警報器、未設置は焼損面積４・５倍 2020年12月15日
マンション事故物件 2.■大島てるが語る「建設中に事故物件化した高級マンションの悲劇」 2020年12月5日 1.■ここが犯人の育った家です」同級生を殺害した女子高生の実家特定…2020年12月5日
マンションの孤独死 3.■ごみが膝まで山積した高級マンションの一室で孤独死 菅野久美子2020年12月21日 2.■高級マンション70代男性死亡 コロナ変えた「孤独死」現場 菅野2020年12月3日 1.■年収800万円40代男性 「毎年300～400万円を投資や貯金」 2020年10月3日 マンション市場動向 11■首都圏では販売好調だが、感染状況を注視 2020年12月29日 10■コロナ禍で広がる〝不動産格差〟中西 享 （経済ジャーナリスト） 2020年12月28日 9.■コロナ影響でマンション市場大幅変化、長谷工総研の独自分析 2020年12月21日 8.■マンション供給、21年回復見込み 在宅ワーク増加郊外が躍進 2020年12月24日 7.■リモートワークの影響で約半数が「仕事部屋がほしい」と回答 2020年12月18日 6.■なぜ？ 沖縄の中古マンションが高騰 平均価格3185万円 2020年12月19日 5.■「テレワーク移住はウソ」都心タワマンむしろ絶好調であるワケ2020年10月22日 4.■テレワーク普及オフィス需要減退確実、マンション転換価格下落圧力2020年11月26日 3.■オフィスもマンションも買い手市場に変わる 榊淳司 2020年12月14日 2.■コロナ禍、不動産市場の実態は？ 全国新聞ネット 2020年12月14日 1.■首都圏の中古住宅がバカ売れ！！「３つの特殊需要」 榊淳司 2020年12月7日
その他 6■マンション暮らしのトラブル【7回】足音トラブルを解決したい2020年11月30日 5.■団地で相次ぐ大量の不法投棄、住民迷惑 ごみ袋に家電や配線2020年12月26日 4.■中央電力、マンション向け電気自動車充電サービス受付を開始 2020年12月24日 3.■ニーズ急増の宅配ボックス、築何年のマンションから当たり前に？ 2020年12月16日 2.■「駅直結」実はバス停直結（駅まで約12分） 表示話題のマンション2020年12月4日 1.■総務省、ソフトバンクに指導、マンション関係者装い営業か 2020年12月11日 |
マンションの事件 事故・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
4.■大阪の集合住宅に２遺体、６０代夫婦か 産経 2020年12月25日
https://www.sankei.com/west/news/201225/wst2012250038-n1.html
概要
①２５日午後５時４０分ごろ吹田市山田西の集合住宅で「男性が倒れている」と、この住宅を訪れたケアマネジャーの女性から１１９番があった。室内で男女の２遺体を発見。遺体に目立った外傷はなく、死後数日がたっているとみられる。遺体は住人のいずれも６０代の夫婦とみて身元や死因を調べる。
②男性は玄関で壁にもたれて座った状態で亡くなっており、女性はトイレ付近で倒れていた。女性のそばには車いすがあり、男性が女性を介護していたとみられる
3.■マンション一室母娘餓死か…死後数か月経過、体重30キロ 読売2020年12月15日
https://www.yomiuri.co.jp/national/20201215-OYT1T50022/
概要
①大阪市港区築港のマンション一室で今月１１日、女性２人の遺体が見つかり、港署は１４日、司法解剖の結果、２人が餓死したとみられると発表した。１人は、住人で職業不詳の女性（４２）と判明。もう１人は母親（６０歳代）とみられ、死後数か月経過し、体重は約３０キロだった。
②職業不詳の女性の死因は低栄養症による心機能不全、もう１人の死因は飢餓による低栄養症とみられる。１１日午後、２人が室内の床に倒れているのを同署員が見つけ、死亡が確認された。室内の冷蔵庫には食料がほとんど残っていなかったという。
2.■小６女児がマンションから転落死か 西宮 神戸新聞ＮＥＸ 2020年12月14日
https://www.kobe-np.co.jp/news/jiken/202012/0013936705.shtml
概要
①１３日午後４時半ごろ、兵庫県西宮市内の１３階建てマンションの敷地内で、このマンションに住む小学６年の女児（１１）が倒れているのを母親（４４）が見つけ、１１９番した。女児は全身を強く打ち死亡が確認された 女児が自室のベランダから転落したとみて調べている。
②女児と母親は２人暮らしで、同４時ごろに２人で帰宅。その後、母親が１人で家事をしている間に転落したとみられる。遺書などは見つかっていないという。
1.■ゴンドラで作業中男性転落し死亡 浦安のマンション 千葉日報 2020年12月13日
https://www.chibanippo.co.jp/news/national/747638
概要
①１２日午後３時５５分ごろ、浦安市富岡３の１２階建てマンションで、窓枠交換の準備作業を行っていた年齢不詳の男性がゴンドラから転落し死亡した。
②通行人の女性から「ゴンドラのケーブルが切れてぶら下がり、人が落ちた」と１１０番通報。１１階と１２階の間にゴンドラが宙づりになっていたという。
③男性は機械式のゴンドラに乗り、２人組で窓枠のシーリング材を取り外す作業を行っていたが、何らかの原因でゴンドラが傾き、マンション敷地内の芝生に落下したとみられる。一緒に作業していた男性は自力で脱出し無事だった。
マンションの火災
7.■集合住宅１２階の一室全焼、男性１人が死亡…高齢夫婦 読売 2020年12月20日
https://www.yomiuri.co.jp/national/20201220-OYT1T50103/
概要
①２０日午前３時３０分頃、大阪市城東区森之宮の１５階建て集合住宅の12階の一室から出火し、約４０平方メートルを全焼した。室内で男性が倒れているのが見つかり、搬送先の病院で死亡が確認された。火元の部屋は高齢夫婦の２人暮らしで、亡くなったのは夫とみて身元の確認を進めている。
②別の部屋の住人ら計３人が煙を吸うなどして搬送されたが、いずれも命に別条はないという。
6.■UR都市機構の団地で火災、高齢男女死亡 名古屋 朝日2020年12月9日
https://digital.asahi.com/articles/ASND94447ND9OIPE010.html
概要
①9日午前7時半ごろ、名古屋市千種区星ケ丘1丁目、鉄筋コンクリート造り25階建てのUR都市機構アーバンラフレ星ケ丘10号棟で、11階に住む無職中村光彌さん（94）方から出火した。火は約1時間後に消し止められたが、部屋から高齢の男女が搬送され、病院で死亡が確認された。
②中村さんは妻（95）との2人暮らしで、署は亡くなった2人が中村さん夫妻とみて、身元や出火原因、焼損面積などを調べている。団地の防災センター職員が、部屋から煙が出ているのを見て火災に気付き、119番通報した。
5.■大量の煙が発生で辺りは騒然…津山市のマンション火事 ohk 2020年12月7日
https://www.ohk.co.jp/data/26-20201207-00000002/pages/
概要
①７日午前６時３０分頃、津山市川崎のマンションルビアン東津山（８階建てのマンション）から煙が出ているのを同じマンションの住人が見つけ１１９番通報しました。火は、約４０分後に消し止められましたが、２階の一部屋のベランダや壁などを焼きました。
②部屋の住人にケガはありませんでしたがベランダに置かれていたタイヤなどが焼けたため大量の煙が発生し、一時、騒然としました。
4.■マンション火災、1人暮らし男性が死亡 鶴ケ島 埼玉新聞 2020年12月7日
https://this.kiji.is/708487831901175808
概要
①5日午後3時半ごろ、埼玉県鶴ケ島市共栄町のマンション「セントラルコーポ鶴ケ島」（鉄筋3階建て）1階、職業不詳（49）方から出火、室内の一部を焼き、室内に倒れていた小島さんが救急搬送されたが、間もなく死亡した。
②1人暮らし。ベランダに面した和室が焼失しており、近隣住民から「マンションの1階から白煙が出ている」と119番があった。原因を調べている。
3.■名古屋・港区のマンションで火災 女性２人と乳児搬送 中日 2020年12月7日
https://www.chunichi.co.jp/article/166382?rct=national
概要
①７日午前１０時５分ごろ、名古屋市港区の鉄筋１３階建てマンション「ファミリアーレ南陽町」の４階４０１号室から出火、１部屋を半焼した。この部屋に住む３０代と１０代の女性２人と乳児の男の子が煙を吸って搬送されたが、意識はあり、命に別条はないという。
②火に気付いた住民から１１０番があり、直後に１１９番もあった。黒煙が立ちこめ、マンションの居住者らが屋外へ避難した。
2.■赤坂高層マンションで火災、地下駐車場の車から出火 産経 2020年12月7日
https://www.sankei.com/affairs/news/201207/afr2012070011-n1.html
概要
①７日午前９時２０分ごろ、東京都港区赤坂の地上３８階地下３階建ての複合ビル「赤坂インターシティＡＩＲ」で「地下の駐車場内の車が燃えている」と１１０番通報があった。
②地下駐車場で車から火が出ており、消火活動を続けている。けが人は確認されていない
1.■マンションで火事 男性死亡 火元の住人か STV 2020年12月3日
https://m.stv.jp/news/stvnews/u3f86t000009gh13.html
概要
①旭川市のマンションで、３日未明火事があり、火元とみられる部屋から男性１人の遺体が見つかりました。道内では２日夜から３日朝にかけて火事が相次いでいます。
②旭川市七条通５丁目の６階建てマンションです３日午前２時半すぎ、マンションの住人から「建物内に煙が充満している」と消防に通報がありました。
マンションの犯罪・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
9.■大阪のマンションで男性倒れ死亡、通報の知人男性行方不明 読売2020年12月29日
https://www.yomiuri.co.jp/national/20201229-OYT1T50130/
概要
①２９日午前２時５０分頃、大阪市浪速区のマンションで、「男性が倒れている。意識がない」と知人を名乗る男性から１１９番があった。救急隊員が駆けつけたところ、６階にある部屋の玄関付近で、男性があおむけに倒れているのを発見。搬送先の病院で死亡が確認された。
②通報した男性と連絡が取れなくなっており行方を捜している。死亡した男性は３０～４０歳代とみられ、体に複数のやけどの痕があった。玄関の鍵はかかっていなかったという。
8.■大阪府警 マンションで大麻草栽培 会社員の男逮捕 朝日 2020年12月24日
https://www.asahi.co.jp/webnews/pages/abc_8997.html
概要
①大阪市住之江区のマンションの一室で、大麻を栽培したなどとして、３５歳の会社員の男が逮捕されました。会社員（３５）は１１月、自宅マンションで、密売目的で大麻を栽培した疑いがもたれています。
②１１月１１日、警戒中のパトカーが自宅近くで、４つのビニール袋を持つ容疑者を発見。職務質問で、袋の中に乾燥大麻が入っていることが発覚し、緊急逮捕しました。その後の自宅の捜索で、約７９０グラム、末端価格で４８０万円相当の乾燥大麻や、大麻草５株の他、栽培用のテントなどが押収されました。
③容疑者が２年以上前から密売目的で大麻草を栽培していたとみて、販売先などを調べています。
7.■マンション内で64歳男性殺害、容疑の知人男逮捕 警視庁 産経 2020年12月23日
https://www.sankei.com/affairs/news/201223/afr2012230010-n1.html
概要
①自宅マンション内で、知人男性に暴行を加えて殺害したとして、警視庁捜査１課は、殺人容疑で、東京都大田区無職（４３）を逮捕した。「暴行を加えたことは事実だが、殺そうと考えて暴行したわけではない」などと殺意否認している。
②１２月１９日午後から２０日午前までの間、容疑者の自宅マンションの居室内で、住居不定、無職、内舘弘美さん（６４）の上半身や頭部を踏みつけるなどの暴行を加え、多発肋骨骨折と肺挫傷による呼吸不全によって死亡させた。
③２人は約１０年前に知り合い、公園や自宅で飲食する関係だった。１９日も居室内で２人は酒を飲んでおり「（内舘さんが）たばこの灰を床に散乱させたことに頭がきて暴行した」などと話しているという。
④翌２０日午前容疑者が近くの交番を訪れ「知人が動かない」などと話した
6.■面識がない男性の玄関のカギ穴に接着剤 ２５歳逮捕 愛媛テレビ 2020年12月14日
http://www.ebc.co.jp/news/data/index.asp?sn=EBC2020121404231
概要
①面識がない男性宅の玄関ドアのカギ穴に接着剤…。松山市内の２５歳の会社員の男が器物損壊の疑いで１３日に逮捕されました。
②１０月３０日夜から翌日午後１時頃までの間、市内のマンションに住む男性（当時５８）宅の玄関ドアのカギ穴に、接着剤を詰めた疑いが持たれています。被害者の男性と面識がないということです。容疑を認めている
5.■警備員がマンションに侵入し暴行か RKK 2020年12月7日
https://rkk.jp/news/backno_page.php?id=NS003202012071645480111
概要
①住居侵入と暴行の疑いで逮捕されたのは、熊本市の警備員（２６）です。
１０月１６日の午前４時半ごろ３０代の女性が住む熊本市中央区のマンションの部屋に忍び込み抱きつくなどの暴行をした疑いがもたれています。
②容疑者は女性が抵抗したためその場から逃げ出したということです。周辺の防犯カメラの映像などから容疑者の逮捕に至ったとしています。女性に面識はありませんでした。容疑を認めているということです。
4.■マンションに押し入り、40歳男を強制わいせつ致傷で逮捕 京都新聞2020年12月2日
https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/431292
概要
①京都市左京区のマンションに６月、刃物を持った男が押し入った事件で、京都府警川端署は２日、強制わいせつ致傷と住居侵入の疑いで、住所不定、無職の男（４０）を逮捕した。
②６月１９日午前１０時２０分ごろ、左京区のマンション１階の居室に侵入し、住人の大学院生の女性（２４）に背後から抱きついて刃物を突きつけ、顔を殴り、わいせつな行為をしようとした疑い。女性は顔面打撲の軽傷を負った。
③周辺の防犯カメラに映っていた逃走時の姿などを基に、男を特定したという。
3.■道教育庁職員、女性後つけマンション侵入背後から抱きつく 読売2020年11月19日
https://www.yomiuri.co.jp/national/20201119-OYT1T50103/
概要
①北海道警札幌豊平署は１８日、札幌市厚別区厚別北２の１、道教育庁学校教育局職員の男（３９）を建造物侵入と強制わいせつ未遂の両容疑で逮捕した。
②先月３日午前１時頃、同市豊平区の３０歳代女性の後をつけて、マンションに侵入。１階でエレベーター待ちをしていた女性に背後から抱きつき、わいせつな行為をしようとした疑い。女性はその場から逃げ、けがはなかった。容疑を一部否認している。
2.■芦屋のマンション 襲われた会社役員、5人組の男逮捕 兵庫県警 2020年12月3日
https://jocr.jp/raditopi/2020/12/03/195328/
概要
①2020年7月、芦屋市のマンションに押し入り会社役員の男性（50）にけがをさせたとして、兵庫県警は2日までに住居侵入と強盗致傷容疑で、神奈川県横浜市の建築作業員（20）ら男5人を逮捕した。このうち２人は私立大学生で事件当時未成年だった。
②5人は7月23日午前4時45分ごろ、脚立を使いマンション２階のベランダの窓をバールで割って侵入。男性をバールで複数回殴打した疑いが持たれているが、男性がバットを持ち抵抗したため、5人は逃走した。金品の被害は確認されていない。
③5人は「金が欲しかった」などと容疑を認め、このうち大学生（19）が何者かからの電話で「男性の家に1千万円くらいの現金がある。 強盗に成功すれば報酬を出す」と話を持ち掛けられ、「良い仕事がある」と知人4人を誘ったという。
④防犯カメラの映像などから実行犯は7人組とみられ、兵庫県警は逃走している残り２人の行方を追うとともに、犯行への経緯を調べる。
1.■レクサスＬＸ愛知5台に1台盗難、解体され海外持ち出しか 読売2020年12月12日
https://www.yomiuri.co.jp/national/20201212-OYT1T50116/
概要
①新車価格が１０００万円を超えるトヨタの高級車「レクサスＬＸ」の盗難被害が今年、愛知県内で急増し、１１月末時点で１００台に達した。ＬＸの県内の登録台数は５５７台（２０１９年３月末時点）で、およそ５台に１台が盗まれている。県警は解体されて海外にも持ち出されているとみて警戒を強めている。
②ＬＸは５年前に販売が開始されたスポーツ用多目的車。悪路に強く海外でも人気が高い。電子キーの電波を増幅・中継してドアを解錠する「リレーアタック」などの手口で盗まれているとみられ、捜査幹部は「異常事態。窃盗グループの目に留まれば被害に遭っている状況」と危機感を募らせる。
③他車種に比べ、被害車両の目撃情報はほとんどなく、捜査関係者は関東や関西に運んで解体し、海路で運び出している可能性を指摘。盗難、運搬、売却と複数グループで分業化しているともみている。
④名古屋市千種区の男性（４３）は９月にＬＸを購入して以降、２度も盗難未遂被害に遭った。１度目は１０月中旬の午前２時半頃。防犯機能が働き、ドアロックの解除を知らせるメールが携帯電話に届き、マンションの駐車場に急ぐとバンパーが壊され、破壊された防犯カメラにも不審な複数の人影が映っていた。翌月も被害に遭い、怖くなって防犯用品のハンドルロックを装着した。男性は「警戒していることが目に見える対策を取りたい」と話す。
⑤県警はハンドルやタイヤを固定する防犯用品や電子キーの電波を遮断するため、金属缶でキーを保管するなど、「プラスワン」の対策を呼びかけている。
マンション管理問題・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
7.■マンションの管理費・修繕積立金とは？違いや相場を解説 Redia2020年12月21日
https://landnet.co.jp/redia/9109/
概要
①滞納金があるワンルームマンションは売却価格が下がります。滞納している管理費・修繕積立金は買主に承継される事になるため、あらかじめ相場の価格から管理費・修繕積立金を差し引いた金額が売却価格となります。また購入希望者に「滞納により近隣住民とトラブルがあるのでは」「問題のありそうな物件」という印象を与え、売却活動で不利になる可能性があります。
②スタイルアクト株式会社によると、ワンルームマンションの管理費単価（平米あたりの管理費）は以下のようになっています。
10平米台 436円
20平米台 361円
総戸数やマンションの高さ（階数）などの要素にもよりますが、15～30平米の20平米のワンルームマンションであれば6,000円～9,000円といったところです。
総戸数が200戸未満の集合住宅では、総戸数が多いほど管理費単価は安くなる傾向にあります。
③国土交通省が発表しているマンションの修繕積立金に関するガイドラインによると、修繕積立金については以下の公式で求めるとされています。
Y（修繕積立金の目安）=AX（+B）
A：専有床面積あたりの修繕積立金の額（下表）
X：購入予定のマンションの床面積（平米）
B：機械式駐車場がある場合の加算額
例えば、10階建て、延べ床面積が5,000平米未満のマンションで、20平米のワンルームマンションの場合、3,300円～5,000円が修繕積立金の目安グレードの高いマンションや、総戸数の少ないマンションは修繕積立金の平米単価が高くなる傾向があります。
④今後マンションの管理費や修繕積立金が改定されるか否かは「重要事項調査報告書」という書類に記載されています。重要事項調査報告書はマンションの管理方法や修繕の履歴・状態・予定、修繕積立金の総額、管理組合の借入金の有無等細かい情報が記載されています。気になる方は過去1、2年分の管理組合 における総会議事録を用意してもらい確認しておけば間違いがありません。
⑤ローン返済額に加え管理費・修繕積立金を支出額として織り込んでおきましょう。
6.■国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」平成２３年４月
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
5.■2.3万棟徹底調査！「分譲マンション管理費 4つの特徴」公表 2015年11月18日
https://styleact.co.jp/press/1271
概要
①スタイルアクト株式会社は、1993年以降に首都圏で分譲されたマンション2.3万棟の管理費を調査しました。
②■要旨■ 分譲マンション管理費 ４つの特徴
１．ワンルームマンションの管理費単価は、ファミリータイプの2倍以上
２．マンションの棟単位の新築時平均価格が高いほど、管理費単価が高くなる
３．総戸数が多い物件も少ない物件も、管理費が高い
４．タワーマンションは管理費単価が高い
4.■修繕積立金が値上げに！ その主な理由や対策を解説！ 2020年12月11日
https://mansionlife.jp/article/shuzentsumitatekin-neage
概要
①国土交通省が発表している『平成30年度マンション総合調査結果』によれば、修繕積立金の金額は築年数が長くなるほど増加する傾向にあるようです。
また、大規模修繕の見積もりを取った結果、修繕積立金が見直される場合もあります。
ここからは修繕積立金が値上がりする可能性が高いタイミングを紹介します。
②【その1】修繕工事費が高騰したタイミング
修繕積立金はある程度の工事費の価格上昇を考慮して算出されています。増税や公共事業などの需要増加で急激に高騰することも考えられます。当初の予想よりも遙かに工事費が高くなった場合、修繕積立金の値上がりは避けられないといえるでしょう。
③【その2】グレードアップ工事が必要になったタイミング
修繕積立金は長期修繕計画をもとに金額が決められますが、バリアフリー工事をはじめとしたアップグレード工事は計画に含まれていない可能性もあります。
住民の希望などで計画にない工事を行うことになった場合、新たに予算を集める必要があります。その際、修繕積立金の値上げや一時金の募集、銀行ローンなどの方法を取ることが多いようです。
④【その3】大規模修繕が終わったタイミング
実際に大規模修繕にかかった費用を参考に、修繕積立金が見直されるケースもあります。大規模修繕を実施してみて予想以上に費用がかかった場合はもちろん、外壁や設備の劣化は築年数が長くなるほど激しくなるため、1回目よりも費用が高くなる可能性があります。
⑤【その4】空室が増えたタイミング
空室が増えてしまうと積立額の総額も減ってしまいます。不足分を補うために修繕積立金を値上げする場合もあるようです。
マンションの空室が増える原因としては以下のようなものが考えられます。
・マンションの老朽化
・耐震性能不足
・所有者の高齢化
・世代交代での相続放棄
⑥修繕積立金の値上げを避けるには？
【方法1】管理委託費の削減を検討する
現在の管理会社を他社に変更する、もしくは一部の管理業務のみを委託するなどの方法があげられます。管理組合が主体となって日常的な設備点検を行う自主管理という形を取れば、管理委託費の大幅な削減も可能となるでしょう。
しかし、自主管理は理事会役員への負担が格段に重くなるというデメリットがあります。
【方法2】不要な工事を省くなど修繕費用を抑える
依頼する業者を自分たちで選ぶ、工事内容をチェックして不要な箇所の工事を省くなどで工事費を節約できれば、修繕積立金の値上げを防ぐことも可能です。
「平成25年度マンション総合調査結果」（国土交通省）によると、管理会社に管理を委託しているマンションの約8割が修繕工事の手配を管理会社に任せている大規模修繕の手配を委託した場合、業者の選定やトラブルの対処を行ってもらえるというメリットはあるものの、一方で仲介手数料などが発生し、費用が余分にかかる可能性は高くなります。また、不要な工事が行われていたとしても、気づくことができないかもしれません。業者の手配や工事計画のチェックを自分たちで行うことで、これらのリスクを避けることができ、結果的に修繕積立金の値上げを防ぐことにもつながります。
⑦修繕積立金の目安もチェック
国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に記載のある専有面積1㎡当たりの修繕積立金の月額をもとに、おおまかな額を計算する。
■専有面積1㎡当たりの修繕積立金の月額
・218円（延べ床面積5000㎡未満）
・202円（延べ床面積5000㎡?1万㎡未満）
・178円（延べ床面積1万㎡以上）
・206円（20階建て以上）
例えば、地上10階建てで専有面積が70m2、建物全体の延べ床面積が7000m2のマンションに暮らしている場合以下のように1万4140円／月が適正価格となる202×70m2＝1万4140円
上記では20階以上のマンションについて、別途月額の目安が設けられている。
これは、一般に超高層マンションと呼ばれる20階以上のマンションの修繕では吊り下げ式の特殊な足場が必要となるほか、共有部分も増えるため、修繕費用が増大する傾向にあるからです。
⑧機械式駐車場がある場合、さらに以下の公式をもとに計算した金額が上乗せされる。
A×駐車台数×専有面積÷全住戸の専有面積の合計
上記のAには機械式駐車場の機種に応じた以下の金額が入ります。
・7085円（ピット1段昇降式）
・6040円（ピット2段昇降式）
・8540円（ピット1段昇降横行式）
・1万4165円（ピット2段昇降横行式）
例えば70m2、建物全体の延べ床面積が7000m2のマンションに40台分のピット2段昇降式の駐車場がある場合は以下のように2416円が、専有面積1m2当たりの月額から算出した目安に加算されます。
6040円×40台×70m2÷7000m2=2416円／月
⑨修繕積立金の集金方式は主に3つの種類があります。
このうちどの方式を採用しているかによって、将来値上がりするかどうかがわかります。
【方式1】徐々に値上がりしていく段階増額積立方式
3年や5年など、一定期間ごとに毎月の積立金が増額していく方式です。初期費用を抑えることで入居者を募りやすくなるため、新築マンションではこちらの方式を採用している場合が多いようです。しかし、値上がりを繰り返した結果均等積立方式より十数年後の毎月の負担が大きくなる可能性もあります。
永住を前提に考えている方にとっては老後に向けて負担が重くなっていくため、不安が残る方式といえます。
【方式2】長期にわたってほぼ一定額の均等積立方式
修繕積立金の計算や計画が行いやすいという点から、国土交通省もこちらを推奨修繕積立金が大幅に値上がりする可能性が低いという条件は資産価値の向上にもつながります。売却を予定している方にとっても利点がある方式といえるでしょう。
しかし、計画の見通しが甘かったり災害などで突発的な修繕費が生じたりした場合は値上がりも考えられますので、その点には留意が必要です。
【方式3】一度に高額を集める一時金徴収方式
一度に高額を負担することになるため住居者とトラブルになりやすいという欠点がある。
3.■マンション約1割管理組合で役員や防火管理者報酬制度導入 2020年12.月7日
https://dime.jp/genre/1037860/
概要
①マンションみらい価値研究所は、マンション管理組合の役員報酬制度・防火管理者報酬制度および外部に居住する区分所有者による管理組合活動協力金制度の実態を調査し、レポートにまとめた。
②同社が管理を受託する管理組合のうち、役員報酬制度がある管理組合は9.4％（368件）で、約10組合に１組合が導入していることになる。
管理組合活動に直接的に協力できない外部区分所有者から、協力金を募る管理組合は5.8%（231件)。
③これらを築年数帯別の割合でみると、年数が増加するほど、役員等報酬・外部区分所有者協力金を設定している管理組合が増加するという傾向が共通している。
これら役員報酬や協力金の運用から、管理組合が抱える問題の数々が浮き彫りとなった。その他の調査結果は下記のリンクをチェックしてほしい。
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/Report_013.html
「外部区分所有者協力金の現状」
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/Report_014.html
マンションみらい価値研究所ホームページ
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/
2.■マンション「管理費未納者問題」やっと片付き経緯を書く。しんざき2020年12月3日
概要
①しんざきはとある家族向けタウンマンション(建物が分かれている戸建て風のマンション)に住んでいまして、ここしばらく管理費の未納問題と戦っていました。発生から解決までは数年に及びまして、正直めちゃ大変だったんですが、幾つか得られた知見もありまして、誰かの役に立つかも知れないと思ったので振り返りを記事にしてみます。
②Aさんが、マンションの管理費を収めてくれなくなりました。大規模修繕の積み立て金なんかも含まれていまして、大体月額2万円弱といったところです。
③当初は管理会社からAさんに督促しており、「来月以降払います」などと言われ続けていたらしいのですが、支払いがないまま金額が大きくなっていき、マンションの理事会(居住者間の会議)で状況が共有された時には既に20万円近くの金額になっていました。まだこの時点では、敷地内でAさんと挨拶することも普通にあったので、未収の事実を知った時には結構驚きました。
④滞納が始まって以降、Aさんは理事会に出席していませんでした。出席すればつるし上げのような状態になってしまうから当然かもしれませんが、理事会としては本人不在の状態で、滞納への対応を決めなくてはいけません。遅延損害金の規程はあったものの、「〇ヶ月以上滞納したら法的措置をとる」みたいな具体的なルールはありませんでした。理事会の意見は当初かなり割れました。
「法的措置をとる必要まではないんじゃないか」という人と、「法的措置をとったからといって本当に回収できるのか」という人がそれぞれ何人かいました。
⑤一応規程上は理事会決定は多数決でということになってはいるのですが、重要な決めごとについては全会一致が慣例になっていました。意見が割れる以上、すぐ法的措置に動くわけにもいきません。結局当初は「法的措置も視野に入れつつ、理事会から督促を続ける」というなあなあな決着になりまして、いうまでもなく状況は改善しませんでした。
⑥その時の理事長さんが月一くらいで電話連絡をしていたみたいなんですが「払いたいのは山々なんですが苦しくって…」「都合がつき次第支払いますので…」みたいな言い訳で逃げられるのみで、どんどん未納金額は膨らんでいきました。
この時期、敷地内でAさんを見かけることがなくなっていました。話によると、朝誰もいない時間に仕事に出て、夜遅くなってから帰ってきている、ということでした。奥さんお子さんを見かけることは時々ありましたが、理事長による と「夫からは何も聞いていない」という返答しか返ってこない、という。
⑦何も悪くない理事長さんが何故か責められるような場面もあり、横から見ていてマジ気の毒でした。そんな中、理事会の空気が変わったのは、ある理事さんがfacebookのページを見つけてきたことがきっかけでした。Aさんのアカウントでして、内容は相当キラキラした感じ。「〇〇に旅行に来ました！」とか「××(結構お高いホテル)で食事をしています！」みたいな写真が割と頻繁にアップされていました。その日付が軒並み滞納が始まって以降なので、理事会ではさすがに「いやこれはちょっと…」「お金がないという話はなんだったんだ？」という話になりました。何にせよ、理事会は「考えていたより悪質」という認識になり、法的措置に動くことになりました。
⑧ここまでで変化したのは理事の感情のみで、起こったことはただただ未納額が倍以上に膨らんだことと、理事同士の仲が悪くなったことの二点だけでしたので、機械的に「〇ヶ月以上滞納したら弁護士に相談」みたいな方針を事前に策定しておくのとても大事だなーと思いました。理事長は毎年持ち回りで変わっており、この辺りで私が理事長になりました。
⑨管理会社に紹介してもらった弁護士さんは管理費未納の対処に慣れていて、色々と教えて頂きました。 理事会でも相談して支払い督促を出すことになり、異議申し立てがなかったので強制執行に移ることになりました。
⑩支払い督促に異議が出なかったのは「単に督促を認識していなかっただけ」だったようで、督促が確定して裁判所から通知が届いてから、「これはどういうことか」「いきなり強制執行とはひどいのではないか(いきなりではないんですが)」「分割で納入させてくれないか」「利息分だけ支払うので待ってくれないか」などの連絡が、管理会社や弁護士さんの方に行くようになったそうです。
この時期分かったことですが、Aさんは家のローンも滞納していた一方、生活レベルを落としたくないからと無理にお金を工面して旅行に行ったりしていたとのこと。要は借金して旅行にいってたわけです。なんでやねんって感じです。
⑩督促手続き確定という裁判所のお墨付きがあるとはいえ「どこをどう差し押さえればいいのか」というのは基本的に自分たちで調べる必要があり、裁判所がやってくれるようなことではありません。 弁護士さんに勤務先を調べて頂いても既に退職されていたり、預金先を問い合わせて照会しても口座にお金が残っていなかったり、といった苦労と空振りが続きました。
⑩万策尽きた場合、管理組合からマンションの競売を訴える方法が一応あるということなのですが、そのやり方はかなりハードルも高いとのこと。銀行とのやり取りによって、Aさんはマンションのローンの返済も滞っていたことが分かり、恐らく銀行側からの動きで競売になると考えられる為、その際申し立てをして購入者から滞納分を支払ってもらうよう手続きしましょう、ということになりました。最終的に、銀行からの手続きによりマンションが競売にかけられる ことになりました。結果、競売成立時に購入者から未納分+弁護士費用等の費用が支払われることになり、Aさんは引っ越して行かれました。
⑩実にここまで、滞納が始まってから4年近くの時間が経過していました。
・揉めそうな話は、事前に規程なり規約なりで細かく作り込んでおいて、いざ発生したら機械的に処理できるようにしておけばこじれないで済む
・誰かに明確な非がある場合、情に流されても大抵の場合何の解決にもならず、状況が悪化するだけ
・払う/払わないの話は基本的に誰も幸せにならないが、なあなあにしないで可能な限り早く対応した方がなんぼか傷は浅くて済む
・経済状況に応じて生活レベルを見直すことはとても重要
・裁判所から届いた郵送物は決してないがしろにしてはならない
・過ぎた承認欲求は身を滅ぼす
1.■ゴミまみれ、変死体まで…老朽化マンションの恐ろしすぎる末路 2020年12月27日
https://gentosha-go.com/articles/-/30970
概要
①40代で知識ゼロから不動産業界に飛び込んだ川嶋謙一氏が裏情報を解説
マンションの広告などをよく見ると、ときどき「管理組合なし、管理費・修繕積立金なし」というものがあります。「自主管理」などと記載されている場合
②管理組合のないマンションのほうがいいというのでマンションを見に行きました
すると、まず玄関入口のオートロックが故障していてドアが開けっ放しです。
オートロックのパネル部分はほこりだらけで、もう何年も使っていないという感じ。入口エントランスの廊下にはゴミが散らばり、隅には大きなわたぼこりがあります。共用部分の階段や廊下の蛍光灯は点滅してチカチカしています し、電球が黒く変色しているものもあります。築年数が新しいわりに古めかしい雰囲気で、廊下や階段部分もきれいな状態ではありません。
③見に行ったお客様も、「管理人がいなくていいけれど、これじゃあな～」とため息です。このように、管理会社もなく管理費や修繕積立金もないマンションは、スラム化していってしまうのです。スラム化すると何が起こるかとい うと、無法地帯となって違法エステやオレオレ詐欺の事務所、高利金融会社の事務所、さらには暴力団の事務所などとしても使われてしまいます。
風俗や暴力団の事務所には200m規制もあり、大家さんもなかなか貸してくれないことも多いので、こうした管理人のいないマンションに誰かの名前を借りて入居して、いつの間にか暴力団の事務所にしてしまうのです。共用部分の電気料を払わないと、貯水タンクに水を汲み上げて使うタイプの水道の場合は、電気が断たれるとポンプが働かず、水もストップしてしまいます。
管理組合・管理人や管理会社の入っていないマンションはやはり問題が多く、新しいうちはよくても、20年後、30年後には建物の老朽化とともに、問題満載のマンションになっていくのです。資産価値は大きく目減りしてしまいます。
④こうした管理組合や管理人のいないマンションでは、自主管理といって住民による「管理組合もどき」があり、最低限の掃除代や共用部の蛍光灯の交換代を集金して、何とか支払いをしているというのが現状ですが、住民による管理組合もどきでは信用性がないので、支払ってくれる住民もあまりいないのです。
⑤また、1年ごとに持ち回りで管理人を決めたりもしますが、皆さんなかなか忙しいわけですし、ヒマな人は高齢者だったり年金暮らしの方ですので、管理費等の集金ができるわけはありません。
⑥マンションを投資目的で買う場合には、とくに確認してほしいことがあります
それは、マンション管理組合の修繕積立金の貯蓄残高と、何年前に大規模修繕工事をしたかを調べ、積立金のバランスを見ることです。築年数の経過とともに修繕積立金の額は上がっていくため毎月の負担額が増えるうえに、修繕工事を控え工事代金が不足すると各区分所有者に追加の費用が請求されることになります。
また、修繕積立金の貯蓄が少ないどころか管理費の滞納額が多く管理費が赤字となっていて修繕積立金を食いつぶしている場合もあります。マンションの経理上赤字が続くと、管理会社は逃げ出していきます。そうなれば、無管理マンションとなり、スラム化していくというわけです。
⑦管理費は「定期給付債権」といって5年という短期間で時効になりますので、のんびりした管理会社では、いつのまにか5年がたって管理費を徴収できなくなり、スラムマンションになってしまうのです。
⑧マンションも飛び降り自殺にとても困っています。1人目の飛び降り自殺があると、新聞などのメディアに報道されることになります。マンション名などが詳しく報道されることはありませんが、何々区とか、何とか通りとか、何々駅 とかの情報や、あるいは画像から何となく場所が特定されてしまうものです。
その特定されたマンション名が、インターネットなどで詳細に知れ渡ってしまう時代になってしまいました。マンションの入居者はもちろん、事務所などのテナントを構えている人は大迷惑で、商売に影響してしまいます。そして同じ マンションで2人目の自殺者が出てしまうと、世間では「自殺の名所」などと呼ばれるようになるのです。
しかし何より、先に飛び降りた人がいるという事実は、自殺願望者には道がついているように感じるのかもしれません。インターネット等のデータによりますと、駅から近く、オートロックがないなどセキュリティが甘くて乗り越えやすい塀や階段があるマンション、そしてある程度の高さのあるマンションが狙われやすいとのことですが、2～3階では死にきれないと思うのでしょうか。
飛び降り自殺でタチが悪いのは、飛び降りるのは外部の人間で、そのマンションとはまったく関係のない人だということです。通行人をまき込んで死亡させてしまうこともありました。
⑥マンションからの飛び降り自殺で不動産屋が抱える問題は、不動産取引の告知義務です。自殺や殺人等のあった事故物件は買主や借主に告知する義務があるというもので、重要事項説明として説明しなければなりません。しかし、マンションの共用部分の場合は不動産取引の告知義務には該当しません。
共用部分とは、エントランスや外廊下、階段、エレベーターなども共用部分にあたります。某マンションのゴミ置きスペースの中に、裸の女性の変死体があって大騒ぎになったことがありました。告知は必要ありません。
マンションの寿命等・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
5.■マンション寿命どれくらい？ 耐用年数の考え方と寿命の延ばし方2020年12月11日
https://mansionlife.jp/article/mansion-jumyou
概要
①国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」の報告書には「マンションの寿命は120年で、メンテンナンスにより150年まで延命できる」という研究結果も出ている。
②法定耐用年数を迎えたとしても、その物件に住めないわけではありません。あくまでも減価償却費の目安にすぎず、マンションの寿命は管理状態によって延びたり縮んだりします。耐用年数には前述した法定耐用年数だけでなく、「経済耐用年数」や「物理的耐用年数」もあります。
③【1】法定耐用年数
税務上の減価償却を行うための減価償却費や、不動産的価値を算出するために国が定めたもの。アパートやマンションの種類、木造や鉄骨といった建物の構造によって一律に決められています。
鉄筋・鉄骨コンクリート造マンションは47年、木造は22年、軽量鉄骨造は27年、重量鉄骨は34年。
例えば、鉄骨・鉄筋マンションを4700万円で購入した場合、減価償却として毎年100万円（4700万円÷47年）ずつ価値が減っていき、47年で価値が0円になる計算です。昔は法定耐用年数が60年と定められていた鉄筋・鉄骨コンクリート造マンションですが、1998年の税制改正によって47年に短縮されました。
④【2】経済的耐用年数
経済的耐用年数とは、建物が不動産的な価値がなくなるまでの年数で、「経過年数＋経済的残存耐用年数」で求めることができます。経済的残存耐用年数とは、居住者の利用状況や日々の補修・修繕などによる建物の傷み具合を総合的に判断し、「建物が経済的に価値を有するのは何年か」を評価したもの。一律で耐用年数が決まっている法定耐用年とは異なります。
今後見込まれる補修・修繕費などの費用も経済的耐用年数に影響。建物が物理的に何年もつかではなく、経済的に何年価値があるのかで判断されます。
⑤【3】物理的耐用年数
建物が雨や台風などの物理的原因で劣化し、「構造上の問題が発生する」「材質の品質を維持できない」といった理由で住めなくなるまでの年数です。
長寿命・高耐久性コンクリートの開発により、「200年仕様」「500年仕様」などのマンションの誕生も期待されている
⑥戦後しばらくの間に建てられた住宅は、短期間で建替えられたり、建物の価値が20年程度でゼロになったり、寿命は短かったといいます。
【理由1】長期修繕計画がなかった
1960～70年代に建てられたマンションは長期修繕計画がないこともあり、劣化や不具合が発生してからその都度修繕を行っていたといいます。修繕が実施されずに建物が古くなると、空室が目立つようになり、ますます修繕積立金を納めてもらえなくなるといった悪循環に。こうしたマンションは取り壊してしまって、イチから建て直すという風潮が強かったようです。
【理由2】構造の問題
旧耐震基準（1981年6月1日以前）にもとづいて建築された建物は十分な耐震性が備わっておらず、耐震補強工事を実施できるケースも限られていました。また、高度成長期に建てられたマンションはコンクリート材料の品質が低いことも問題になっていたそう。そのため、比較的古くに立てられたマンションは「寿命が短い」というイメージが強いようですね。
⑦マンションの寿命を延ばす方法とは？
【方法1】立地状況に合わせた日々のメンテナンス
例えば、海が近い場合は塩害によって金属部分が錆びたり、窓ガラスに塩がついて汚れたりするため小まめな掃除や金属部分の交換などが必要になるかもしれません。日当たりが悪い場所は、カビやコケが発生しない対策なども実施したほうが良いでしょう。
【方法2】定期的な大規模修繕
国土交通省では、12年に1度のタイミングを推奨しています。とはいえ近年では建築業界全体の技術の向上により、2回目以降の大規模修繕の周期を15年に引き延ばすこともあるです。
⑧もしもマンションが寿命を迎えてしまったら？
【対処法1】まずは修繕工事を検討する
大規模修繕を行う場合は区分所有者の議決権割合の4分の3以上、小規模修繕の場合（軽微変更）は2分の1の賛成が必要です。
【対処法2】新しいマンションに建て替える
議決権割合の5分の4以上の賛成が必要です。ただ、築年数が耐用年数と同じくらいのマンションでは、居住者の大半が高齢者というケースも珍しくないでしょう。定年退職している居住者が多い場合、修繕工事よりもお金のかかる建て替えに、反対する方もいるかもしれません。
敷地の関係で戸数を増やせない場合もあります。戸数を増やすことができたとしても、立地がよくないと買い手がつかないケースも。
建て替えはあくまでも最終手段として、やはり定期的な修繕工事が寿命を延ばす鍵といえるでしょう。
⑨マンション価値は日頃のメンテナンスや修繕で維持できる！
「法定耐用年数」は、あくまで減価償却費の目安。
そのため、マンションの寿命を表すのは、建物そのものが劣化して使用できなくなるまでの「物理的耐用年数」だといえます。この物理的耐用年数を延ばすためにも、日常的なメンテナンスや定期的な大規模修繕の実施が大切。寿命を延ばすも縮めるも、マンション管理の当事者である管理組合次第だといえますね。
4.■築50年以上マンション購入ポイント。耐震性や管理状況はどう見る？2020年12月15日
概要
①躯体とは建物の構造部分のことで、外壁や基礎部分、つまり天井スラブ・床スラブ・梁・柱等のことです。建物の基礎部分だけで見れば、50年以上の寿命があります。躯体部分は、メンテナンスをしなくても比較的寿命は長いといえます。定期的な修繕を実施することで100年以上の耐用年数を確保することも可能です。
②水道管などの水まわりの設備は素材的に劣化しやすく、水に触れることでさらに劣化しやすい特徴があります。給排水管の寿命は約26～30年、給湯器は約11年～15年ほどです。そのため、マンションに長く暮らすには、浴室やキッチンなどの水回り設備の部分的な交換が必要です。寿命の短い設備部分がきちんとメンテナンスされているかが、マンションの寿命を大きく左右します。
③国土交通省の「RC造（コンクリート造）の寿命に係る既往の研究例」では、中古マンションの寿命は117年以上と示されています。これは鉄筋コンクリート造建物の消耗度と実際の使用年数との関係から推定された年数です。
設備部分などの適切な修繕をしていることが前提となります。
④新耐震は1981年6月から施行された耐震基準で、「震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」とされています。一方、旧耐震は震度5強よりも大きい地震に対する定めがありません。そのため、旧耐震では震度6強～7程度の大規模地震が起きたときに倒壊・崩壊する可能性があります。
⑤旧耐震マンションは物件担保評価が低くなることがあり、融資対象外とする金融機関もあります。旧耐震物件は売りづらい側面もあるので要注意です。
⑥東京にはメンテナンスが行き届いた築50年を超えるヴィンテージマンションが各所にあります。ヴィンテージマンション図鑑はこちら築50年のマンションを選ぶときは、これまでに実施された修繕履歴や、今後の長期修繕計画があるかどうかを確認しましょう。管理費や修繕積立金の滞納額が大きくないか、管理費・修繕積立金の水準が相場と比べて適切かどうか、なども事前にしっかり確認しておきましょう。
⑦内覧するときに外壁に大きなクラック（ひび割れ）がないか、共用部分の清掃が行き届いているか、掲示板の通知内容・日付は新しいかなどをみることで、管理レベルが推し量れます。建て替え費用の相場は、一戸あたり1000万円程度。
築50年マンションに引っ越してすぐに負担を迫られる可能性がないか、事前にチェックしておくことが大事です。
⑧都心に近い駅近物件であれば、賃貸ニーズが高いため、古くなっても資産価値が下がりにくいです。とくに駅から徒歩5分圏内など立地が良いマンションや都心部へアクセスしやすいマンションなら資産価値が高いため、値崩れしにくいといえます。逆に立地が良くないマンションは、古くなるほど価値もどんどん下がっていってしまいます。
⑨築50年マンションが建てられたのは、ちょうど高度経済成長期の頃。この頃は駅から近い便利な場所に、先を争うようにマンションが建てられていました。
好立地なのに価格が安いことは、買い手にとって大きなメリットです。
資産価値を重視するなら、最寄駅から10分圏内は必須条件です。5分を切ればさらに価値が上がります。
⑩築50年マンションの最大のメリットは価格の安さです。築26年を超えると成約価格の平均は2000万円を下回るため、新築に比べて半額以下で購入できます。
⑩築年数が古いとリノベーションやリフォーム費用もそれなりの金額になることが多いので、予算オーバーに注意が必要です。業者と相談しながら、どこまで工事を行うかを判断しましょう。物件によってメンテナンスの状況が異なるため、老朽化の進み具合を事前に確認しておく必要があります。
⑩1981年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは、贈与税の非課税制度や不動産取得税などの優遇が利用できないというデメリットがあります。旧耐震基準であっても、適切な耐震補強工事が行われていれば、安全性も増します。耐震補強工事が行われているかどうかは、事前にチェックしておきましょう。
⑩築年数が古すぎる場合、資産としての担保評価が付かないことがあり、審査は厳しめです。仮に審査を通過したとしても、借入期間が短くなる可能性があります。35年などの長期でローンが組めないリスクがあるので、住宅ローンの利用を考えている方は、事前に銀行に確認を取っておきましょう。
⑩中古マンションの成約率は築21年を超えたところで、成約率が20%以下に下がり、築26年を超えると新築と比べて半値以下の売却価格となります。古いマンションを購入する場合は、将来売れない可能性があることを念頭に置いておきましょう。リフォームしたからといって成約率が上がるとは限りません。むしろ、築古マンションを探している買い手は、自分好みにリノベーションしたいと考えている方も多いのです。
3.■100年マンションのスペック / 数値で見るマンション性能 NSKねっと
2.■マンション外壁相談com
https://www.m-gaiheki.com/
1.■低価格高品質建築実現への提言 NSKねっと
概要
①日本の建築発注方式の大半はゼネコンによる一式請負である。
ゼネコンの積算の段階では、担当者は、設計図面から数量を拾い市販の建設物価などを殆ど参考にすることなく、自社のこれまでの建築コストのデータベースや必要に応じ下請けの専門業者の見積もりを取り単価を入れる。この時点の積算書には現場経費、一般管理費など経費や利益が入っていない。どのくらい経費や利益を織り込むか営業会議などで様々な要因をさまざまな角度から検討する。積算書は、ゼネコンの上層部に上げられ、決定権限者も様々な要因を考慮し、社内決定として、たとえば建物全体で20億円の積算とすると単価構築 のロジックとは無関係に16億に下げたり、24億まで上がったりする。
②ゼネコンの見積もりには利益という項目はない。ゼネコンの利益は実は3種類あるゼネコンの粗利で現場経費と一般管理費と呼ばれている。
製品の仕入れの値の差額、つまり積算単価と現場の実際の製品仕入れ値から発生する差額の利益前述の発注者に見えない単価的根拠以外の会社方針による積み上げ利益。
③積算時の単価は、社内決定後の建築費に合わせて変更する。利益分は単価や数量に割り振られ、経費は通常の経費率で抑えておく。このように利益は、見積もり上は見えない(見せない)ようになっている。つまり見積書の各金額が適正な建築費に相当するのか施主は、解らない仕組みになっている。
④ゼネコンは施主の値引きを常に想定している。請負という現時点では見たり確認したりできない予定建築物を施主は値引きすることである種の不安の解消を図る。しかしゼネコンと一般施主では建築費の情報量は圧倒的に違う。
⑤これらゼネコンによる一式請負から発生する建築費の不透明性を排除し、施主のサイドからより低コストで建築する建築発注方式として欧米で活用されているCM方式がある。
⑥CM(コンストラクション・マネジメント)とは建築主のマネジメントをエージェントする者で建築主と建築生産者の間にCM(Construction Management)企業が入り、建築主の利益を代行し、施主が価格や契約で主導権を確保することに専念し、ゼネコンを入れず(ゼネコンの利益の中間排除)、施主が直接に専門工事会社に発注し、価格の透明性の確保、サブコン間の競争原理の導入、品質の確保などを目的としたのがCM(コンストラクション・マネージメント)方式で1960年代にアメリカで確立した。
⑦建築主はCMと相談しながら下請業者の実績などを考慮し決定する。工事の設計や施工に必要な費用はその都度支払う。施主は工事の施工費用をその都度支払うので工事の内訳、累計や予算との関係も完全に把握できる。
工事費の上限を保証するAt Risk方式場合は、施主に対しては総工費はこれ以上にならないという保証の契約をする(GMP)そして工事の最後に総工費がGMPを下回った分を施主とCMrと分配することでCM企業に低コスト実現のインセンティブを与える。
⑧CM企業の業務は、施主の要望を把握し、概念設計などで建設コストを項目別に割り振る。コストプランニングに基づき設計業者の図面を検討。工程管理、専門業者の競争入札の提案、見積書・仕様書や設計図の評価、契約の支援・立会、材料価格の調査、工事現場の管理、支払計画の提案などなどを施主の代理人 として行い施主からマネジメントのフィーを取る。
⑨日本では一括請負方式が一般的であるために、国の法整備も遅れ、全て一括請負方式の総合建設業者を対象に完成保証、瑕疵担保責任などの制度が準備されている。施主がゼネコンに全てお任せの意識改革を迫られ、施主は自らリスクを負うことを明確に認識しなければならない。
⑩このような環境変化により、既存の協力会の枠を超え専門工事業者が独立、協業化をめざす動向がでてきた。専門業者が新集団を組織し分離発注、躯体一式発注(とび工事、鉄筋工事等の許可業種区分を超えた再編)に対応する動きである専門業者の技術力の高度化はCMに移行する環境を醸成する。
⑩●一般的要因
スケールメリット
発注時期
建築時期は繁忙期を避ける。建築工事で多いのは木造住宅を除くと賃貸マンションで、入居率が最も高い時期は3～4月なため2～3月に完成する建物が多くなる。そのため最後の仕上げにかかる内装工事は1～2月に集中する。つまりこの時期内装工事をさせると需給関係で低額な発注ができない。この時期は躯体工事をし、躯体工事が忙しい時期は内装工事をする工程が組めるよう発注すれば建築費が安くなる。
流通機構
海外資材や部品の導入を図る
- コストマネジメント
- 建築のIT化
タワマン問題・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
7.■「実は雨漏りしやすい」タワマン 2050年にはほとんどが廃墟になる 榊 淳司
https://president.jp/articles/-/41737
概要
①住宅ジャーナリストの榊淳司氏は「タワーマンションは維持費も通常の2倍以上かかり、コストが大きい。建て替えも困難であるため、30年後にはほとんど廃墟になっている可能性が高い」という――。
②まず、建て替えがうまくいくのは、容積率が余っている場合がほとんどだ。
容積率はまったく余っていない場合、このマンションを建て替えようとすると、費用はすべて現在の区分所有者の負担となる。「そんなお金はないから、建て替えなくてもいい」建物が老朽化しているということは、そこに住む区分 所有者も少なからず高齢化している。特に郊外型の分譲マンションは、区分所有者の入れ替わりが少ない。新築時から暮らしていて高齢化した方の中には建て替え費用を負担できる人もいれば、年金でギリギリに暮らしている人もいるこうして区分所有者同士で建て替えについての意見が賛成と反対に分かれた場合は、どうなるのか。現実的には、ほとんど建て替えは不可能となるのだ。
現行法の規定では、マンションの建て替えはかなり困難である。それでも、マンションの老朽化は日々進んでいく。
③ある程度私有財産権を制限するような法規を新たに設けるか、現行法の運用規定を変えていくしかないだろう。マンションはあくまでも私有財産であり、そこに公的な資金は注ぎ込めない。建て替えるにしても、費用負担は各自の自己責任で賄まかなうしかないのだ。そんな未来を考えると、区分所有のマンションというのは何とも不安定な住形態である。
④東京には、さらに厄介やっかいなタワーマンションという、区分所有のモンスターのような建物が何百棟もある。
タワマンの場合は建物の取り壊し費用が通常型の2倍程度になるのではないか。
取り壊しただけで、おおよそ1住戸当たり1000万円見当である。タワマンで「容積率が余っている」という事象はほぼありえない。
⑤タワマンにはやたらと維持費がかかる。
管理費や修繕積立金は通常タイプのマンションに比べると、だいたい倍だと思っていい。プレハブのパネルを張り合わせるようにして外壁が作られているタワマンは、その隙間から雨漏りがしやすいという弱点がある。だから15年に一度くらいの割合で、必ず外壁の修繕補修工事をすべきだろう。これにはかなりの費用がかかる。それでも、これをやらないと雨漏りだらけのマンションになりかねない。
⑥タワマンがやたらと増え出したのは、2000年前後からである。その理由は、1997年に建築基準法の大きな改正があって、タワマンが作りやすくなったことだ。
私はかねがね「タワマン45年寿命説」というものを唱えている。タワマンは15年程度の年数ごとに、外壁の補修をともなった大規模修繕工事が必要である。1回目の築15年頃の工事では、せいぜい外壁とその他劣化部分の修繕補修でいいはずだ。2回目の築30年頃の工事では、上下水道の配管を取り替えたほうがいいだろう。縦管はもちろん、各住戸の給湯管も取り替えるべきだ。これにも多額の費用がかかる。3回目の大規模修繕工事は、スケジュール通りだと築45年あたりになる。2000年頃から竣工ラッシュを迎えた東京のタワマンにとって、その時期は2050年頃になるのではないか。
⑦2回目、もしくは3回目の工事では、エレベーターの交換があるはずだ。
30年から45年も経過すると、エレベーターもさすがに交換時期である。タワマンのエレベーターは、すべてが特注である。数十階を行き来するようなタワマンのエレベーターは、既製品化できないからだ。交換の際にも特注でメーカーに作ってもらうしかない。これにも当然、多額の費用が発生する。
⑧多くのタワマンの管理組合は、これらの費用負担に見合った額の修繕積立金を徴収していない。だから、ほとんどのタワマンが築30年前後にくる2回目の大規模修繕工事の時には、すでに資金不足に陥っているはずだ。そこを銀行融資などで乗り切っても、築45年前後の3回目の大規模修繕工事が実施できるだろうか。そう考えると、2050年頃には3回目の大規模修繕工事が実施できないタワマンが、東京の街で目立ってくるのではないかと予測する。
⑨そして、どうやらこれは厄介なことになりそうだ、という未来も見えてきた。
最悪の場合、タワマンは廃墟となる。少なくとも現行法規では救いようがない。
そうなれば、もちろん資産価値もなくなる。廃墟化の危機を迎えたタワマンが立ち並ぶ2050年の東京。今からでも何か対策は立てられないものかと考えるが、良い考えは出てこない。できることがあるとすれば、これ以上はタワマンを作らないことだ。また、現に所有しているのなら早めに手放したほうがよい。
6.■湾岸エリアのタワマンが廃墟化？…雨漏り、カビ大量発生の末に 榊淳司2020年11月17日
https://news.livedoor.com/article/detail/19233281/
概要
①タワーマンションが大量に建設されたのは1997年の建築基準法改正後。実際には2000年前後から竣工ラッシュを迎えた。2022年後あたりに築15年から20年を迎えるタワーマンションが大量に発生する。現在ラッシュを迎えたタワーマンションの大規模修繕工事は、そのころがピークになるはずだ。これがいわゆるタワマン大規模修繕の「2022年問題」と呼ばれている。
②タワーマンションの大規模修繕は、費用面と工法面で通常の板状型マンションより難易度が高い。費用面では通常の板状型マンションの2倍以上はかかる。普通のマンションなら1戸あたり100万円が基本だが、タワーの場合は200万円から250万円。建築コストは日々上昇しているので、今後は1戸あたり300万円に近 づく可能性もある。
③通常の板状型マンションは施工法がほぼ確立されている。大規模修繕工事も容易だ。工業規格品ならではのやりやすさがある。これに比べて、タワーマンションの場合はすべてがオーダーメードだと捉えるべきだ。同じ施工会社であっても、物件によって工法が違ったりする。つまり、タワーマンションという建造物は未だに施工法が確立されていない完成途上の状態にあるのだ。だから、大規模修繕のやり方も物件によって異なる。その結果、費用面でも負担が大きくなる。
④タワーマンションの大規模修繕工事における技術面での大きな課題はやはり、上層階の外壁修繕であろう。足場を組めるのはせいぜい17階あたりまで。
屋上のクレーンから作業用のゴンドラを吊るす方法。あるいは壁や柱に線路のようなガードレールを敷設し、そこに作業ゴンドラを取りつけて上下に移動する、というやり方もある。ただ、いずれも強風下では作業ができない。風速が10メートルで作業が中止になる。地上では風速3メートルでも30階部分では風速10メートルになっている場合も多い。だから時間もかかる。1層分の作業を終えるのに、1カ月かかる場合もある。
⑤タワーマンションの施工は1カ月で2層というペースが普通だ。だからタワーマンションは施工するよりも外壁を修繕するほうが時間を要する。また、タワーマンションの大規模修繕工事はそもそも実施例が少ない。つまり、施工ノウハウを持っている企業が少ないのだ。これもまた、費用がかさむ原因の1つだ。
今後、施工例が多くなってくるとノウハウを持った企業も増えるはずだ。しかし、建築現場の人手不足は日に日に深刻化しているのが現実。施工例が多くなったからといって、工事費が軽減されるとも考えにくい。また2022年前後にタワマンの大規模修繕工事が集中した時、それを施工する業者の数が足りるのかも心配される。ノウハウを持った企業が限られて、そこに発注が集中することで価格が高騰することも考えられるのだ。
⑥国土交通省は2011年4月に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を発表した。
20階以上のタワマンにおける修繕積立金の目安は月額にして平米あたり平均206円とされている。
大規模修繕工事の「模範例」とされた約650戸のタワーマンションの場合、修繕積立金の平米単価は93円だった。それでも何とか大規模修繕工事をやり終えた。しかし、積立金はその時点で一旦底をついた。次回は2034年と予定されているが、現状のままでは7億円足りないと予測されている。しかし、値上げの動きはまだ出ていないという。どうするのであろう。すでにベランダやサッシュの雨漏りが年間数件ずつの割合で発生している。シーリング材の劣化が始まっている可能性がある。今は個別に対応しているが、2034年には予定通り2回目 の大規模修繕工事を行ったほうがよさそうだ。しかし、そのためには修繕積立金の大幅な値上げを行う必要がある。
⑦タワーマンションでシーリング材の劣化による雨漏りが始まった場合、それは宿命と捉えるべきだろう。特に潮風や塩分を含んだ雨が吹き付ける湾岸エリアのタワーマンションの場合、シーリング材の劣化は内陸部よりも早く進む可能性も考えられる。その前提に立てば、タワマンにおける約15年サイクルの大規模修繕工事による外壁の補修は必須事項となる。しかし、その費用は人件費の高騰などもあって今後ますます高騰することが予測できる。したがって2011年時点での国交省ガイドラインの平米平均単価206円では、すでに不足しているのではないかとさえ思える。
⑧2022年前後に、多くのタワーマンションは1回目の大規模修繕工事を行うだろう。その15年後の2037年には容赦なく2回目を行う時期がくる。その時に、すべてのタワマンが外壁補修を伴う大規模修繕工事ができるだろうか。
仮に費用面などで外壁補修をできないタワーマンションが出てきたとすれば、どうなるのか。当然、雨漏りなどが五月雨式に発生するだろう。個別の対応工事では限界がある。雨漏りが放置された住戸には資産価値がなくなる。 当然、そういうタワマンからは引っ越していく人が多くなる。また、雨漏りが放置された住戸には資産価値がなくなる。さらにいえば、区分所有者の中には必要な外壁の補修工事がなされないことを理由に管理費や修繕積立金の支払いを拒む人もいるかもしれない。それはすなわち、廃墟への道ではないか。
このままでは2037年前後に複数のタワーマンションが廃墟化するかもしれない。それは、今の状況が続く限り、かなり確実性が高い未来である。
⑨それを防ぐには、修繕積立金を値上げして管理組合の修繕積立金勘定に余裕を持たせるしかなさそうだ。こうしてタワーマンションは、ますます維持管理コストが高い住まいになっていく。
⑩2018年12月8日号の週刊東洋経済「マンション絶望未来」という特集の中で、みなとみらい、横浜、武蔵小杉、月島、勝どき、品川、豊洲の6エリアのタワーマンションの修繕積立金の推計値を算出しているのだが国交省のガイドラインに示された修繕積立金の下限値さえも下回るタワマンが8割強であった時間が経てば経つほど区分所有者に大きな負担を強いる時限爆弾のような住形態ではないだろうか。
5.■高層階は地震の揺れでスプリンクラー故障可能性も！ 女性セブン2020年12月17日号
https://kaigo.news-postseven.com/88027
概要
①高さ31ｍ（10階相当の高さ）を超える建物は、消防法により“高層建築物”と定義され、11階以上の階にスプリンクラー設備が必ず設置されており、住人もカーテンやじゅうたんなどは燃えにくい防炎物品を使うよう義務付けられている。
②阪神・淡路大震災のときは、高層階のスプリンクラーの約8割が使えなかった。
東日本大震災の際も、岩手・宮城・福島3県の大規模建物の約3割でスプリンクラーが破損、誤作動があったとの報告があがっている。
「高層ビルの上階ほど、地震時の揺れが大きいので故障しやすいんです。スプリンクラーの耐震性に関して、ガイドラインは策定されましたが、法律による規制はまだありません」（室崎さん・以下同）
③では、もし自分の住む階より下の階で火災が発生したら、どうすればいいのか？
「そもそもマンション火災では、どの階で火災が発生したとしても、階下への避難が基本となります」避難の際は、エレベーターを使用せず、原則非常階段を使うこと。その際、一斉に避難を開始すると、階段が混雑して事故の危険性が高まるので、火災階→その直上階→最上階→最上階の下の階→さらにその下の階といったように、順番に避難をするのが望ましい。「ただし、これは防火扉が稼働し、煙が非常階段付近にたちこめない場合です」
④「地震後は、スプリンクラーだけでなく防火扉も作動しない可能性があります。そんな中で階下への避難は極めて危険。すでに下階層への避難が困難で、屋上に近い階にいるのであれば、屋上へ逃げるのも手です」
⑤火災が広がる前に、住人らが協力して消火活動を行うことが大切だ。そのためにも、定期的に消防訓練を実施し、避難器具や消防設備の点検など、マンション全体の防災力を高める必要がある。
室崎益輝さん／兵庫県立大学防災教育研究センター長
4.■東雲タワマン大規模停電オール電化」の重大弱点 現代ビジネス2020年11月30日
https://news.yahoo.co.jp/articles/ca4b207a5e0b05b28a20047d3879e370b231af9f?page=1
概要
①11月22日、湾岸エリアである東雲(東京都江東区)の高層マンション群でタワマン7棟、最大3,830世帯にもおよぶ大規模停電が発生した。全棟、10数時間に渡って真っ暗、エレベーターや機械式駐車場も使えない事態が起こった。
タワマンの一部は、オール電化を採用していた。この7棟に限らず、ほとんどのオール電化住宅では、電気の供給が止まると生活の多くに支障が出るリスクを抱えている。
②高層階に住むAさん「夜9時半ごろだったかと思います。お風呂に入ろうとしたら、急にお湯が出なくて。水も出ないんです」Bさん「窓から外を見たら、地域一帯が真っ暗で、パトカーに消防車や救急車がたくさん来ていました。それに館内放送では繰り返し繰り返し、東京電力が状況を確認しているので、部屋で待機してくださいと…」
③原因は現在調査中だというが、マンションの配電設備や、地域の電気室の分電盤などに何からの問題があったのではないかとみられている。
結局22日は復旧せず、不安な一夜が明けてもまだ電気は復活しない。非常階段をくだり、買い出しに行こうとする住民たち。エントランスのオートロックは解放され、もはや防犯の機能はなしていない。
Aさん「家族全員の食料を買おうと車を出そうしたのですが、機械式駐車場が作動せず、車がでない。ほら、ボタンも点滅しないでしょ。仕方ないからマンション下にあるコンビニで買おうと思ったんだけど、コンビニも真っ暗でやっ てないんですよね」
④筆者も10年程前に、特定地域の停電で似たような被害にあったことがある。
地域停電が起きていることを理解し、筆者が住むマンションは大丈夫なのかと、足早に帰り、エントランスでオートロックキーをかざす。残念ながら開かない。冬の夜中1時に、自宅マンションに入れないのだ。このマンションは、パ スモやスイカのようなカード型の電子キーで、オートロック⇒エレベーター⇒自宅ドアともに同じカードキーをかざすシステムが導入されている。マンションのオートロックの内側から手動で開けてもらおうにも、運悪く一人暮らしで、 夜中に連絡できるようなマンション住民の知り合いもいない。
⑤管理事務室や掲示板に貼ってある設備業者の緊急連絡先に連絡しようとするも、オートロックの中に、管理事務室と掲示板があり、連絡先がわからない。
仕方がないので家族の携帯にしつこく連絡し状況を説明。防犯のため、電話をつないだ状態でいてもらいエントランス脇の道路で復旧を待つことにした。
あまりにも長引くなら近くのビジネスホテルに泊まろうかと思った矢先に、バチッという音とともに通電したのがわかった。オートロックの通電の赤ランプが見え、ようやく部屋に入れたものの、インターホンや床暖房、テレビなどあ りとあらゆるものが初期設定に戻り、冷凍食品などは半分溶けているような状態だった。
⑥大規模停電を経験して思ったこと
カードキータイプのマンションは、鍵がセットになっていることが多い。筆者は持ち歩いていなかったが、鍵があれば駐輪場などにある裏口ドアを開け、階段をあがり部屋には入ることができたはずだ。このような被害が多かったから なのか、今では、アナログの鍵の先端部分にICチップが内蔵され、1本になっているマンションが多い。
⑦また、いま住む大規模マンションで、電気設備点検に伴う停電を経験したことがある。点検は夜中の1時～朝5時にかけて実施された。深夜ではあるが、仕事や飲み会から帰ってきたりトイレに起きたりする人は当然多い。夜中まで起きて、エントランスで様子を見ているとエレベーターが使えなくなるので、停電近くの時間になるとみんな慌ててエレベーターに駆け込んでいた。
約2ヵ月前から予告されていたものの、蛇口から水がでない、トイレに行けない (正確には流せない)、テレビが映らないことがこれほど辛いことなのかと思った。
電気給湯器だと風呂は沸かなくてもシャワーは出るものと思っていたら出なかった。
⑧停電で1番困ったのが、この時柄、念入りに手を洗いたかったのだが、ペットボトルを片手に持ち、洗うのはとても大変だった。泡がペットボトルについて、洗った気にならない。歯みがきとあわせて1リットル以上の水を使った。翌朝、蛇口から水やお湯が出たのを見てとてもありがたいことなのだと思った。
⑨東雲タワマンの大規模停電は、夜9時ごろから翌日昼13時ごろまで復旧まで約16時間にもおよんだ。これは「オール電化」という近代の発展がゆえの便利が招いた不幸だと思う。
⑩長時間電気が止まったことによって各室の電子機器やデータに破損があった場合、マンション全体で入っている保険が下りることはない。さらにタワマンの場合は、非常用エレベーターも停止してしまうと、20階以上を階段で上り下りしなければならない。もし停電中に、体調を崩したり、万が一のことがあった場合、救急隊員もすぐには駆け付けられない。救急車へ運ぶのも一苦労だ。
⑩オール電化だけでなく、マンションにはオートロックや防犯カメラ、エレベーターに機械式駐車場と電気設備があふれている。低層のマンションを除けば、給水のため増圧ポンプを利用しているマンションも多い。つまり、今回のような被害は、どのマンションにも起こりうるのだ。「備えあれば憂いなし」である。管理組合において設備の一斉点検や保険の見直し、個人でも備蓄食料の確保など、イザという時のために備えておくことがとても重要なのだ。
日下部 理絵
3.■ローン破綻で夢のタワマン失った 収入減で住居喪失 AERA2020年12月14日号
https://dot.asahi.com/aera/2020120700071.html?page=1
概要
①夫婦は9年前、都心の6千万円の新築タワーマンションを、ほぼ満額分のペアローンを組んで購入した。月額返済は約17万円だったが、当初は夫婦合わせた世帯実収入が月60万円以上あり、返済してもゆとりがあった。
だが、子どもの中学受験をきっかけに、バランスが崩れた。妻は一度退職し、専業主婦になって受験をサポートした。その後、派遣社員として仕事に復帰し、収入は回復していた。そこへコロナ禍が襲い、3月、雇い止めにあったのだ。
300万円ほどあった貯金は、中学受験で使い果たしていた。子どもは高校生になったが、学費まわりで月に8万円もかかる。会社員の夫一人の収入では、住宅ローンはとても払えない。9年前に購入したタワマンを売るしかない、と考えたのだ。幸いにして6500万円で売れた。夫婦は持ち家は失ったものの、手元に数百万円の現金が残り、やや郊外の賃貸住宅に転居した。月々の家賃は12万円だ。
②住宅金融支援機構のデータによると、自己資金なしでマンションを購入する割合は2014年度以降増加し、首都圏では全体の21％にものぼる。住宅ローン返済の余裕を測る「返済負担率」は30％を超えると余裕がなくなるとされるが、リーマン・ショック後の09年度には「返済負担率が30％を超える人」が全体に占める割合が全国で14.6％だったが、19年度は全体の13.1％、首都圏では17.5％だ。つまり、収入減をきっかけに住宅ローンが破綻する恐れのある人が、10人に1人以上存在するということだ。
③日本生命が10月に約2万5千人を対象に行ったインターネットによる調査では、約23％が給与が「減った」と答え、減少額は平均で約10万円にもなった。
住宅金融支援機構でのコロナに起因する返済期間延長やボーナス返済の見直しなどの承認件数は、3月から10月までの間に6531件にのぼった。収入の多寡にかかわらず、住宅ローンを支払えなくなるケースが続出しているのだ。
2.■「いまタワマンを買ってはいけない」お金のプロがそう助言する理由 2020/12/04
https://president.jp/articles/-/41013
概要
①ここで気づいてほしいのは、管理組合の規模がある程度大きいほうが建物の維持管理には有利だということです。つまり、分譲マンションは戸数が多いほうがいいんです。これはほぼ100パーセント断言できます。
②日常の管理にしても定期的な修繕にしても、管理組合の規模が大きいほうが、当然ながら予算規模が大きくなりますよね。業務を委託されている管理会社から見れば、戸数が多いマンションのほうが「大口顧客」となるわけです。大口と小口の顧客があった場合、どうしたって大口のほうに積極的に対応するのが自然だと思いませんか？
③しかも、戸数の少ないマンションの場合、もし住民が少しずつ減っていくようなことになると、1戸あたりの負担がすごく増えることになります。今は高齢で一人暮らしの人も多い。その方が亡くなった場合、親族が相続なり売却なり、きちんと手続きをしてくれればいいんですが、住民不在のまましばらく放置されてしまうことも少なくないんです。そうやって、1人抜け、2人抜けしていくうちに、住み続けている家庭への負担がじわじわと重くなっていくわけです。戸数が減ったら、日常の管理費だって値上げせざるをえなくなりますよね。
④経済合理性の点から考えると、あまり高層ではなく戸数の多い物件が最良の選択といえます。
⑤マンションの場合、すべての鍵を握るのは、結局のところ管理体制がきちんとしているかどうかです。そこさえクリアしていて、ほかの諸条件がすごく気に入った物件に巡り合えたら、新耐震にこだわる必要はないでしょう。
実際に地震に強いかどうかというのは、建物の耐震性だけでは測れないんですよ。どういう土地に立っているか、が非常に大きく関係してくるんです。
⑥まとめ
あまり高層ではなく、戸数の多い分譲マンションが最良の選択。
新耐震基準の物件を選ぶ。加えて、低地より高台に立つほうがよい。
ハザードマップを確認して浸水リスクの高い地域は避ける。
1.■「タワマン購入者9割儲かった」残された選択肢はマイナー路線2020年11月6日
https://president.jp/articles/-/40030
概要
①持ち家購入の理由は、「家賃がもったいない」と「持ち家は資産になるから」が現在の2大理由になっている。この10年で持ち家と賃貸の資産の差額は平均3400万円になっている。持ち家は値上がりし、払った家賃はもう戻って来ないからだ。
②平均10年経過したマンション購入者の値上がり益は平均600万円で、購入価格6000万円を10％上回っている。これに対して、同じマンションに賃貸で住んでいたら、家賃は物件価格の4％相当なので、6000万円の4％、年間240万円が10年で2400万円支払うことになる。つまり、持ち家が＋600万円、賃貸が－2400万円なので、その差は3000万円となる。
③これに加えて、住宅ローン控除というローン残高の1％を所得税還付する軽減税制がある。対象となる残高は上限4000万円のため、年間40万円、10年間で400万円のキャッシュがもらえる。これを加えて、3400万円の差になる。これが持ち家と賃貸のこの10年間のお財布事情である。
④相場価格の変動がなくても、その結果は持ち家に軍配が上がる。1年の平均下落率は2％で家賃の4％より低い。10年で20％下落は40％の賃料を払うことの半額で済む。
⑤今の住宅ローンは「借り得」な状態にある。マイホームの住宅ローン金利はネット銀行なら、0.5％を切る水準にある。そして、先述の住宅ローン控除で、ローン残高の1％は所得税還付できる。金利が0.5％で、1％の税還付をすると、0.5％のマイナス金利になる。住宅ローンを借りると、金利を払うどころかお金がもらえるのが実態なのだ。
⑥話を簡素化するために購入価格＝ローン借入額にすると、マンションの利回り4％（賃料を払うなら、物件価格の4％相当になるから）に0.5％のマイナス金利なので、マイホームは実質4.5％の利回りの物件になるということだ。
これだけ金利が低いと、元利均等返済をする際の元本返済額は毎年2.7％程減っていく （金利0.4％台を想定）。マンションの値下がり率は年2％なので、10年たって売ると、これらの差分の10年分の7％のプラスが生まれることになる。これだけでも十分な購入理由になる。
⑦もし、物件価格が値上がりしないにしても、価格が下がらなければ、10年で27％の資産形成をしたことになる。4000万円で購入していれば、1000万円以上になっている。こうした含み益は自宅だけは3000万円まで無税となっている。こうした値上がり益には不動産投資の場合には20～40％程の税率が課せられる。
これだけ、日本は持ち家取得を促進している国なのだ。制度を使わない手はない。まずは賃貸という選択肢はないということだ。
⑧アベノミクスの金融緩和以降、首都圏のマンション価格は上がり続け、5割高にまでなった。金融緩和すると不動産の購入資金に潤沢に資金が貸し出される。
こうして地価が上がっている。これを推進している黒田日銀総裁の任期である2023年まで新築価格は下がる理由はない。この後、建築して売り出す2025年まで新築マンション価格は下がらないのである。新築が下がらなければ、中古が下がるわけがない。
⑨今はバブルではないから、バブル崩壊もあり得ない。
1980年代のバブルの際は地価が際限なく上昇を続けたことが要因であり、この崩壊後は金融機関がお金を貸さなくなったことで下落をたどっている。バブル期と現在の違いは、不動産鑑定手法にある。
以前は「取引事例比較法」が主流で、隣の土地が1年で2割値上がりすればそれと同様に周辺の地価は2割上昇を余儀なくされた。しかし、この手法は上限なく続くことが可能になってしまい、バブルを生んでいる。
⑩今は「収益還元法」で不動産価値は評価される。どれだけの収入を生み出すかで割り戻して不動産の価格は決まる。その割り戻す利回りは上下しても市場原理が働き、上限や下限は暗黙で存在する。つまり、バブルが起こることはない。
今がバブルではないのだから、バブルの崩壊で大幅に下げるなどということもあり得ないことになる。
⑩マンションは立地がいいほど価格が下がりにくいので、物件単価が上がるほど儲かる確率も上がる傾向がある。しかし、儲かる確率が高いエリアでも単価の安い駅があるので、今回はそれをランキングしてみよう。
トップは南千住駅で儲かる確率が84％だった。
ここで分かることは、何よりもオフィスへのアクセス時間が短い駅を選ぶことだ。不人気路線だからこそ相場が安いわけだが、それが最大の狙い目ということになるのだ。
リゾートマンション動向・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
2.■越後湯沢リゾートマンションは5000万円がゼロ円の「腐動産」榊 2020年12月29日
https://gentosha-go.com/articles/-/31025
概要
①湯沢町には約1万5000戸分のリゾートマンションが建設されたという。
10万円で売り出されている物件も多数あるが、成約事例が多いとは思えない。
このエリアのマンション売買は、H不動産というリゾート専門の大手仲介会社が、そのほとんどの取引にかかわっているはずだが、取引に関するデータを一切公表していない。またメディアの取材も受けつけない。
②競売案件を調べてみると、多くの物件が備忘価格になっている。備忘価格とは実質ゼロ円なのだが、帳簿上ゼロ円だと存在しないものとされるので、形だけ価格をつけておく、というもの。競売開始額が1万円とか5万円に設定されているのだ。つまり、裁判所も、湯沢町の多くのリゾートマンションは実質ゼロ円だと見做しているのだ。
③湯沢町のリゾートマンションを訪ねてみると、少々驚かされることがある。
まず、多少老朽化したとはいえ、設備が立派である。特に、温泉大浴場は一流の温泉旅館並みと思える物件も多い。タワータイプのリゾートマンションのなかには、豪華絢爛な展望大浴場もある。もっとも、つねに新鮮なお湯が供給される「源泉かけ流し」になっているところはほとんどない。見たかぎり、すべてがお湯を使いまわす「循環ろ過」式だった。あるリゾートマンションでは、理事たちは絶対にお湯に浸からないと聞いたことがある。そこで湯船にた たえられているお湯がどういうものか知っていると、「とても浸かりたいとは思えない」のだそうだ。
④湯沢町のリゾートマンションを見ていると、そこの住人と思われる人には高齢者が多いことも意外だった。数十万円の購入費と月々3万～4万円程度の維持費用で、温泉大浴場のついたマンションに住めるのである。ある意味で、高齢者向きと言えなくはない。ただし、湯沢は豪雪地帯だ。冬は雪に埋もれる。そういうときはどうするのだろう、と考えてしまった。
⑤かつて、リゾートマンションとして時代の先をゆく華やいだ存在だったのが、今や高齢者たちが寄り添って時間を過ごすデイサービス施設のようになってしまっているのだ。
1.■「負動産」湯沢のリゾマンに異変 住民増、そのわけは？ 朝日 2020年12月3日
https://digital.asahi.com/articles/ASND27D5FNCQUOHB002.html?iref=comtop_7_06
概要
①新潟県湯沢町に林立するリゾートマンション（リゾマン）に近年、住民が増えている。東京から新幹線で約1時間半のリゾート地だが、空室が目立つようになって久しいリゾマンは、「バブルの負の遺産」とも言われてきた。何が起きているのか。
②入り口から11階まで続く吹き抜け。最上階にはガラス張りの大浴場もある。越後湯沢駅から車で約5分、「マンション銀座」とも呼ばれる地区のリゾマンに11月22日、高橋智計さん（38）は入居した。
③きっかけはコロナ禍だ。勤めていた千葉県内のIT企業が遠隔勤務となったため、出身地の新潟県内で転居先を探し、湯沢町に。豊かな自然や交通の利便性、そして「とにかく物件が安い」。築30年で、購入額は約50万円。「賃貸も考えたけど、いざというときに帰れる持ち家があるのは大きい」。転居と同時に退社し、フリーランスとして新生活を始めた。
④東京からUターン移住した角谷真一郎さん（34）も、3年前にリゾマンの一室を購入。勤務先の都内のIT企業が始めた補助を使って新幹線通勤をしていたが、今年のコロナ禍で「完全遠隔勤務」に。休日は実家の旅館を手伝う生活だ。
⑤湯沢町内のリゾマンは57棟に上る。総戸数は約1万5千戸だ。1980～90年代初めにかけてスキーブームやバブル期の開発の波に乗って増えたが、バブルは崩壊し、90年代後半にはスキーブームも去った。かつて分譲価格1千万円以上のワンルーム物件もあったというが、価格は暴落し、最近は数十万円という物件も。買い手が見つからず維持費だけがのしかかり、「負動産」と呼ばれる物件もある。「人口8千人の町に1万5千の部屋。ブームが終わり、需給のバランスが崩れた」と町内の不動産関係者は話す。
⑥ところが、そんなリゾマンの住民数が近年増えている。元来の用途が一時滞在だったため、住む人は少なく、町によると1997年には計178人。それが、今年10月末時点で1441人となり、ここ5年間でも約1・5倍に増えた。
町の担当者は「15年以降に始めた移住支援策が結果につながっている。コロナ禍による遠隔勤務の急速な広がりも追い風だ。町内のある不動産会社は4月以降、移住に関する問い合わせ件数が例年の1・5倍。「リモートワークなど、働き方の変革を前提とした相談や内覧も増えてきた」（営業担当者）
⑦移住を後押ししているのが、昨年できた町内のベンチャー企業「きら星」。相談の受け付けから物件や不動産業者の紹介、さらに就職先の案内まで一貫しているのが特徴だ。
さらに、今年始めたのが「お試し移住」。最短2日、最長1カ月の間、旅館やホテルではなく町内の住居物件で過ごし、生活を実感してもらう狙いだが、ここでも活用するのはリゾマンだ。「安く、たくさんあるリゾマンをそのままにしておくのはもったいない」と社長の伊藤綾さん（35）。実際にリゾマンに入居した利用者もいるという。
⑧町の支援は、住宅購入や新幹線通勤費への補助など。遠隔勤務の広がりに目をつけ、10月には企業・団体が町内に活動拠点（サテライトオフィス）を置く際の費用補助も始めた。
企業向けの拠点として、町内の不動産会社「エンゼル」はコロナ禍で休業したレストランをオフィス用空間に改装。移住支援の「きら星」も、同社が拠点として使う旧保育園舎の建物内にオフィス向けスペースを設けた。
田村正幸町長は「コロナ禍のピンチをチャンスに変える。オフィス誘致で住民も増やし、誘致企業の投資先や社員の住む場所としてリゾマンも生かせれば」と期待を寄せる
⑨安さが売りのリゾマンだが、欠点もある。
「確かに安かったけど、日々の生活費は上がったわな」と今年、関西から湯沢町内のリゾマンに転居した60代男性。築31年の2DKを25万円で購入した。最寄りのスーパーまで約2キロ。積雪のある冬の買い物は車が不可欠。安価な飲食チェーン店や、愛用していた「千円カット」の格安理髪店もなく、ガソリン代と合わせて出費はかさみがちという。
⑩定住目的でないリゾマンの構造も難点。
備え付けのコンロは火力が弱い電熱型が1口しかなく、電気コードを引っ張ってIHヒーターを2口増設した。専用の置き場がなく、洗濯機は浴室内で使う。不動産取得税18万円に、月々の管理費2万4千円と固定資産税が年5万円。リゾマン内の温泉大浴場を満喫できる必要経費と割り切るが、「決して安くはない。これから買うなら、長い暮らしにかかるコストも考えたほうがええ」。
⑩大浴場など豪華な共用施設が売りのリゾマンは維持費が割高な場合が多く、修繕積立金や管理費の滞納が重なって解体されたケースも町内にはあるという。町内の不動産業者は、こうした未払い金について「公売や競売の物件は購入者に後払いの必要がある場合もあるが、業者が仲介する物件は未払い金があれば重要事項説明の一環として事前説明する」と話した。
⑩湯沢町の移住支援策
・夫婦での移住で住宅を購入した場合、年最大20万円を補助
・45歳以下で県内就労の場合、家賃を半額補助（月最大3万円）
・新幹線通勤者の通勤定期代を補助（月最大5万円、最長10年）
・法人にサテライトオフィス開設経費を補助。物件購入なら半額（最大200万円）、賃貸なら家賃の半
額（月最大5万円）
マンションのコロナ問題・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
9.■横浜市内、マンションクラスターはゼロ。 2020年11月30日
https://ameblo.jp/kusamatsuyoshi/entry-12641115844.html
概要
①横浜市、29日発表の陽性者は81名(中等4、軽症無症状など77)。累計5908名。
感染経路不明38。11月２日に濃厚接触者として軽症で発症し入院していた80代女性が死亡。市内死者の累計は93名。各区保健所は今日もフル稼働です。
ここで、僕のようなマンション住民の方々や集合住宅に住んでる皆さんへお伝えしたいことがあります。
②横浜市内、28日までのＰＣＲ陽性者数5827人のうち、マンションなどの集合住宅クラスターは現在のところ発生が確認されていません。
8.■マンション自治会 リモートでもつながりを 密避けクリスマス会 2020年12月10日
https://www.townnews.co.jp/0305/2020/12/10/554227.html
概要
①八王子市椚田町の大規模集合住宅、レーベンスクエアリマインドヒルズの自治会（毛利敬多会長・50）が12月25日まで初の試み「リモートクリスマス会」を実施している。応援メッセージボードの掲出、謎解きイベントなど、住民が一堂に会さないよう工夫をし交流を図っている。
②企画を考えたのは同自治会の役員ら８人。エンジニアや大学准教授、主婦など30代から50代で構成される。会議はリモートで行い、役割分担後は各自で準備を進めてきた。「イベントを行うことが目的ではなく、地域交流をどう図るかが大切。その点について役員たちで議論してきた」と毛利会長。
毎年開催する夏祭りが中止となり、クリスマス会の企画は役員たちが「温めてきたもの」だという。クリスマス会は毎年２００人ほど参加するが、今回は新型コロナウイルス感染症予防の観点から「一同に会さないこと」を基本とした。
③今回のクリスマス会は「エールボード」と「クイズ」の２つ。
「エールボードプロジェクト」と題し、エントランス壁面に縦２・８メートル、横３メートルほどのクリスマスツリーを製作。住民が応援メッセージを書いて貼れるようにしている。医療従事者や受験生など「大変な思いをしている 人をみんなで励まし合えれば」と企画された。
④12月19日からは「クイズ週間」と題し、マンション内に隠したクイズ問題を住民たちが探して解く。役員のひとりの小学校教諭が問題作成を行い、難易度を３段階に設定するこだわりぶり。全問正解者には26日、各戸のドアノブにプレゼントが掛けられる。毛利会長は「クリスマス会を通じ、近所の人を知るきっかけになり、そこから生まれる住民同士の思いやりが育まれれば」と期待を寄せる。
⑤レーベンスクエアマインドヒルズの設立は２００９年。当時は、近隣同士のトラブルが頻発したという。「騒音など近隣同士の困りごとは相手を知らないことが根源のことも多々ある。信頼関係を作らなければという危機感があった」と毛利会長は当時を振り返る。
⑥２年後、有志たちが夏祭りやクリスマス会を開催し、14年に自治会を立ち上げた自治会に関わる住民を増やそうと、アイディアや協力できることなど、住民から意見を聞き、次回のイベントに生かしていく工夫を行う。イベント内容を毎回変えているのは、批判も含め意見が出やすくなることも理由のひとつだという毛利会長は「徐々に参加する人が増えてきたように感じる。活動は微力ながら、住民同士がつながることを信じて取り組みたい」と話す。
7.■コロナ禍のマンション防災 「在宅避難」の新常識を知ろう 2020年12月10日
https://www.zakzak.co.jp/eco/news/201210/ecn2012100005-n1.html
概要
①在宅避難で１０日たっても電気や水道などが通じなかったら不安が強くなるだろう。釜石さんは「こんなときには防災委員会などのメンバーが交代で避難所に行くようにしたい」とアドバイスする。被災後は混乱していても、数日たつと避難所に行政から最新情報が入る可能性がある。テレビやネットでは得られないナマの情報だ。居住者に知らせたい。
②また、日用品などの支援物資も避難所に届くようになる。物資は避難所にいなくても受け取れとれるそうだ。居住人数や必要なものなど、全戸の情報を把握してから、複数で出かけよう。
③ただし、それでもまだ物資は不足するかもしれない。その先の対策として釜石さんは、各自の“疎開”を薦める。「普段から遠方の親戚や地元の友人と交流をもち、いざというときに頼れる関係を作っておきたい」。何かあったときにはこちらに避難に来てもらう「お互い様」の関係づくりが大事だ。
④釜石さんは１１月７日、『マンション防災の新常識』（合同フォレスト1500円税別）を出版した。「大人数の炊き出しは行ってはいけない」「安否確認後の集計作業はやってはいけない」「マンホールトイレをあてにしてはいけない」など、まさに「新常識」が盛りだくさんの１冊。ＱＲコードで防災対策のビデオが見られる付録もある。
6.■自分の部屋まで「非接触」で ２月完成のマンション 北国新聞 2020年12月15日
https://this.kiji.is/711270700538986496
概要
①ドアやボタンに触れることなく自分の部屋に行ける賃貸マンションが来年２月、金沢市に完成する。共用部のエントランスに、ダイワ通信（同市）の顔認証技術を採用した入退館システムを導入し、コロナ対策と防犯性を両立させる。
不動産仲介業のトヨミツとアプロ不動産（いずれも同市）が管理、運営を行い、ほかの物件でも導入を進める方針だ。
②金沢市諸江町下丁に建設する鉄骨造３階建ての「クレセール２」に顔認証システムを採用する。鍵を使わずに建物に入ることが可能となる。マンションには、計７基の防犯カメラも設置する。
③計画段階では、手で開け閉めするドアの導入を検討していたものの、コロナ禍を受けて非接触型のマンションに変更した。システムには、体温を測定する機能も付いており、日々の感染症対策としての効果も期待できる。
不動産関係者によると、マンションは立地や間取り以外で差別化をするのが難しいため、今後、コロナ対策が違いを打ち出すポイントになる可能性がある。
④トヨミツは非接触型のマンションを増やしていく方針で、山田豊代表は「防犯性も高く、女性の一人暮らしにもお薦め。マンション建築を希望するオーナーにも、このシステムの導入を提案していきたい」と話した。
5.■賃貸マンションに検温機能付き顔認証システムを導入 2020年12月22日
https://built.itmedia.co.jp/bt/articles/2012/22/news027.html
概要
①リバブルアセットマネジメントは賃貸マンションシリーズ「リバーレ」のうち、東京都台東区にある「リバーレ浅草ウエスト」にライナフ製「検温機能付きAI顔認証エントランスシステム」を導入した。
②ライナフのスマートエントランスシステムと連動した顔認証用デバイスで、AI顔認証技術を用いて、マスク着用時でも顔認証を実現し、エントランスの自動ドアを解錠する。
③検温精度は±0.2度で、顔認証と検温を即座に行い、帽子やサングラスなどを着用している状態でも顔認証が行え、入居者だけでなく訪問者の検温にも対応している。さらに、顔認証用デバイスを取り付けた専用のスタンドに電源を供給するだけで利用でき、複雑な工事が不要のため既存物件にも容易に配置可能。
④利用手順は、マンションのエントランスに同システムを設置した後、入居者があらかじめダウンロードした専用スマートフォンアプリで、顔を登録して、顔認証で自動ドアを解錠する。解錠と検温の結果は専用アプリに送られる。
④検温機能付き顔認証システム1台の設置価格は施工費込みで60万円（税別）
4.■マンションエントランスが顔パスに–検温＆非接触にも対応 2020年12月18日
https://japan.cnet.com/article/35164097/
概要
①東急リバブルは12月18日、賃貸マンション「リバーレ」シリーズにライナフが提供する「検温機能付きAI顔認証エントランスシステム」を導入したと発表。入室が簡単にできるほか、非接触により安心感を高められる。
②東急リバブルの子会社であるリバブルアセットマネジメントが保有する賃貸マンション「リバーレ浅草ウエスト」。地上15階建てで、総戸数は84戸。3分の1がファミリータイプになり、約100名の入居者がいる。2016年に竣工した。
③「ベビーカーを押していたり、荷物で両手がふさがっていたりするときに、顔認証でのエントランス開閉は大変便利。検温機能を加えたり、非接触で解錠できたりする点も。
リバーレ浅草ウエストでは、カードキーや物理キーを使ってエントランスの解錠をしており、現在、顔認証システムと従来の解錠システムが並び、どちらでも使用できる環境。顔認証システムの導入については、紙の案内をポスティングして入居者に知らせたという。
④顔認証の登録は、スマートフォンを使って専用アプリ経由で可能。独自の顔認証技術により、マスクや帽子、サングラスを着用したままでも個人を特定できる。入居者の検温に加え、訪問者の検温もできることで、安心、安全を確保する。今後は、東京都港区に2021年4月竣工予定の「リバーレ芝公園」への導入が決まっているとのこと。スタンドを設置し、電源供給を行うだけで利用が可能。「既存物件への導入もできるため、リバーレシリーズに導入を進めていきたい」（末次氏）とする。 導入価格は60万円～。
3.■日立等、エレベーターのコロナ対策ソリューション提供相次ぐ 2020年12月24日
https://newswitch.jp/p/25211
概要
①日立ビルシステムはエレベーターに取り付ける強制換気ファンを開発し、待機状態が一定時間経過すると自動で戸が開いてファンを稼働させる。換気完了後に戸を再び閉じて、パナソニックの「ナノイーＸ」発生装置で、かご内の空気をきれいにする。また、かご内の積載量から人数を計算し、３段階に分けた密集度の基準に合わせてアナウンスや運転制御を実施して密集を回避するソリューションも提供する。
②フジテックは２１日から非接触ボタンを標準型エレベーター「エクシオール」の標準装備仕様に加えた。また、赤外線センサーを小型化したことでプッシュ式ボタンに内蔵し、従来別々に配置していたボタンとセンサーを一体化できた一体型非接触ボタンを採用した昇降機の出荷は２１年４月を予定し、販売目標は年間１５００台。
2.■内窓の遮音性向上 YKKAP、マンション向け投入 北日本新聞 2020年12年29日
https://this.kiji.is/716767396092280832
概要
①YKK APの調査では、新型コロナウイルスの影響で急速に普及した在宅勤務に必要な環境の1位が「静けさ」だった。マンションでは窓額縁が狭いため、内窓を設置するには「ふかし枠」や補強部品が必要となるケースが多い。
②新商品の名称は「マンション用ふかし枠50」。ふかし枠をねじで緊結し、既存サッシ枠との連結部品を設けることで、垂れ下がりを防ぐ。強度を確保するため、補強部品が不要で、意匠性や施工性を改善した。
③参考価格は、引き違い戸（幅170センチ、高さ180センチ）で複層ガラスの内窓本体を含め16万3500円。2021年度に4億円の売り上げを目標とする。
1.■キッチンカー×マンションがコロナ禍の救世主に！ 増加中 2020年12月23日
https://suumo.jp/journal/2020/12/23/177191/
概要
①新型コロナウイルスの影響でテレワークが増え、1日3回の調理と後片付けがどれだけ大変か痛感した人も多かったことでしょう。そんな「おうちごはん」のお悩みを解消しようとはじまっているのが、マンションの敷地に「キッチンカ ー」を誘致する試みです。
②出店するキッチンカーの事業者と場所をマッチングする「SHOP STOP」を展開する株式会社Mellow（メロウ）「現在、弊社に登録しているキッチンカー事業者は1000事業者を超えました。すでに店舗がある飲食店さまからも、今回の新型コロナウイルスの影響もあってショップモビリティに進出したいという問い合わせが増え、メニューの多様性が広がっています。今後もまだまだ伸びる分野だと考えています」とのこと。
③あわせて、キッチンカーが並ぶ場所もオフィスビル近くや、大規模イベントだけでなく、マンションや公園などと日常生活のエリアに増えており、現在、知見を積んでいるところだとか。
④「当社のSHOP STOPには、福岡などの地方都市からもフードトラックを誘致したいという問い合わせが増えており、地方展開も進めています。現在、コロナ対策で人のいる場所が変わっていますが、ニーズはもちろん、出店できる場所も増えている。チャレンジのフィールドが広がっていると考えています」
⑤もう一方で、マンションデベロッパーが住民向けサービスとして、マンションの敷地にキッチンカーを誘致する試みもはじまっています。このサービスをはじめた三井不動産レジデンシャル、三井不動産レジデンシャルサービス 「弊社の『月夜キッチン』は、2019年にはじめた取り組みです。現在、新築マンション購入者の多くは夫婦共働き世帯ですが、その家族の悩みに対して、弊社の共働きの女性社員でなにかを新しい試みを、ということではじまりました」
⑥女性社員からは、「平日夜のごはんづくりが負担」という声が大きく、キッチンカーを誘致しようという話になったとか。ただ、社内からはネガティブな声も聞こえてきたそうです。
「ただ、手づくり感がある・できたて・プロの味を、自宅ですぐ食べられるのは、ぜったいに受けるという確信に近い意見があり、2019年2月～3月にトライアルすることに。すると読みどおり大変好評で、アンケート結果では今後も利用したいという意向が99％にもなり、本格的に展開することとなりました」（久保さん）
⑦そこへ2020年に入って、新型コロナウイルスの感染が拡大し、思わぬ追い風となったといいます。
「新型コロナウイルス感染拡大前の本年 2 月と比較し、1 店舗あたりの売上金額は約 2 倍に増加しました。窯焼きの本格的なピッツア、各国のエスニック料理、ラムを使ったメニューなど、普段家庭ではつくれない料理が大変好評です。家事負担の軽減ということもありますが、自粛ムードのなかで、リフレッシュの一環、楽しみになっているというお声をいただいています」三井不動産レジデンシャルサービス
⑧「現在は、東京都と神奈川県の大規模マンション（500戸以上）の10棟程度で展開しています。弊社からお声がけした物件もあれば、管理組合様からお声がけいただいた物件もあります。弊社管理の物件だけでなく、近隣にお住まいの方も立ち寄りいただくなどしています」
⑨「月夜キッチン」は平日5時～8時で、2～3店が出店しているそうです。利用者層は夫婦共働きだけでなく、シニア世代、カップル、シングルまでと、想定以上に幅広い世代が購入しているそう。価格帯もランチよりも割高になるため、出店する事業者にとってもメリットは大きいようです。
⑩Mellowの森口さんが手掛けているケースだと「マンションなのか、オフィスなのか、公園なのか、場所にもよりますが、弊社の場合は日替わりで2～3店舗が並んでいることが多いですね」、最近ではまちづくりを手掛けるデベロッパー様から声をかけられることも多く、店舗を誘致するよりも、キッチンカーを誘致する前提でまちづくりをすることも増えていくかもしれません。夫婦共働きやテレワークのようなライフスタイルが一般化した今、こうしたキッチンカーが住まいの近くにあるというのはすごく合理的なように思えます。
⑩三井不動産レジデンシャルの久保さんは、今までの利用者のコメントで一番印象に残っているのは、一見シンプルにも思える「助かっています」というものだとか。確かに、キッチンカーがあると、「毎日、食事づくりどうしよう」と いう悩みから、「今日はどれを選ぼうかな」という楽しみになります。毎日、キッチンカーを使わなくても、火曜と金曜日はキッチンカーにするなどの「オプション」が増えるだけで悩みが楽しみに転換できるのは、とても大きいはず。毎日の食事を助けてくれるサービス、もっと普及して、家族の時間がもっと豊かになればいいのになあと願っています。
立て替え・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
2.■枚方市駅ちかくの団地が建て替え。2022年工事スタート 2020年12月26日
http://www.hira2.jp/topic/seibi-20201226.html
概要
①枚方市駅前が変わる！枚方団地の建替事業スタート｜大阪府住宅供給公社のプレスリリース。「枚方団地」は枚方市内で最も古い公共住宅団地で、4階建てが5棟あり、戸数は120戸。
②「枚方団地」は「枚方市駅周辺地区第一種市街地再開発事業」の第2工区となっていましてこの第2工区には広場空間と商業施設、そして住宅ができる。
・非接触によるエントランス・エレベーターの操作設備、
・ダブルロック（玄関・サッシ）
・備蓄倉庫
・外出先からの来客対応（エントランスのインターホン）
・外出先からの見守り対応（モニター付きインターホン）
などが今後の事業提案競技で求められる基本条件のようです
工事の着工は再来年の2022年、建物の完成は2024年1月下旬を予定
1.■住宅団地再生 / 国内最大の大家UR都市機構の実験 NSKねっと
概要
①UR都市機構は、約77万戸の賃貸住宅を管理、運営しているが、そのなかで「中層階段室型住棟」は住戸で約5割、棟数で約7割を占めている。
UR都市機構は、昭和63年から、昭和30年代に建設した住宅の建替えに着手、約10万戸建て替えた。しかし、低炭素化社会への転換による既存ストックの有効利用への動きに加え、現時の法制や事業採算性から建て替えが困難になっきているため、昭和40年代以降のストックについては、全面建替からストック再生・再編にシフトする方針を決めた。
今後は団地毎に一部建替え・ストック改修か、集約か、用途転換かを検討することになる。UR都市機構は建て替えに代わる既存住宅団地の再生を目的とする「ルネッサンス計画」(中層階段室住棟改修共同研究)に着手した。
②団地建て替え・再生中の団地で実物の住棟を活用して居住ニーズに合わなくなった階段室型住棟にハード・ソフトの両面から様々な再生手法を施す。住棟丸ごとのバリアフリー化や間取り、内装・設備の一新を行い、景観にも配慮した付加価値の高い住棟にして再レビューさせるための技術開発を行い、それを可能にする実証・試験を進めていく。
アスベスト問題・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
2.■建設アスベスト、国に賠償責任 最高裁、全国の訴訟で初確定 2020年12月16日
https://this.kiji.is/711863319040131072
概要
①建設現場でアスベスト（石綿）を吸い、中皮腫や肺がんなどの健康被害を受けた東京、千葉、埼玉の元労働者や遺族ら計334人が、国と建材メーカーに損害賠償を求めた訴訟で、最高裁第1小法廷は国の上告を受理しない決定をした。
規制を怠った国の責任を認め、総額約22億8千万円の支払いを命じた二審東京高裁判決が確定した。14日付。
②全国9地裁に千人以上が起こした「建設アスベスト訴訟」で初めて国への賠償命令が確定する。
二審判決は雇われた労働者だけでなく「一人親方」と呼ばれる個人事業主も救済対象に加えており、同種訴訟や今後の補償を巡る議論に影響を与えそうだ。
1.■アスベスト問題のピークはこれから、とされる理由 2020年12月10日
https://www.zaikei.co.jp/article/20201210/598277.html
概要
①耐熱性・絶縁性・保湿性に優れた材であり「奇跡の鉱物」とまで言われたアスベストが「静かな時限爆弾」と呼ばれるようになった契機は、05年だった。アスベスト原料や使用した資材を製造していたニチアス、クボタで従業員や家族が「塵肺」「肺線維症」「肺癌」「悪性皮脾腫」により多数死亡した。
②アスベスト問題の勃発は、世界最大のアスベストメーカーだった米国ジョンズ・マンビル社で起こった。1973年に「製造者責任」が認定されると、訴訟が相次いだ。結局、ジョンズ社は82年に「日本版:民事再生法」を申請し倒産。
③日本でもこれを受け「吹付アスベストの使用禁止」が施行され、85年には石綿セメント管の製造が終了した。その後も「太鼓汚染防止法」「廃棄物の処理及び清掃に関する法律」等の改定で対応策を強化してきた。そして2004年までには「石綿を1％以上含む製品の原則出荷禁止」となり、05年には「石綿障害予防規則」が施行。06年には「製造・輸入、使用が原則禁止」となった。それなりの策は執られてきたが、石綿被害問題はむしろ「ここからが正念場」とされる
④問題は、アスベストを含んでいる可能性が高い築古建築物である。築40年を超える建築物は、約280万棟あるとされる。解体の時期が迫った物件だ。2020年5月の「改正大気汚染防止法」で「全ての建物の解体・改修工事に際しては（アスベストの使用有無を）調査し、都道府県に報告すること」が義務付けられた。
⑤建物解体に伴うアスベスト対応技術も進んできている。
とりわけいま注目されているのが、VAWM工法。外壁のアスベストを除去する工法である。
トッププランニングJAPANと、JRL西日本ビルト/パナソニック環境エンジニアリングが共同開発した外壁塗装のアスベスト除去工法。特許を取得している。従来の工法では表面の除去は可能でも、内部の下地まで完全に除去することは不可能だった。こんな風に説明される。
「超高圧水を噴射することで、外壁内部に施行されている下地モルタルのアスベストまで完全除去が可能。水圧が周囲に飛散しないように作業は、専用アタッチメント（器具）を装着して行われる。使用された洗浄水は工事現場に設けられた水処理プラント内で、アスベストなどの固形物と分離。その後も洗浄水として利用できる」だが建築物内部のアスベストを有効に除去する技術に関しては、現段階では聞こえてこない。築古建物の解体時期は、遠くはない・・。
実証実験等・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
5.■三井不動産、日本初マンション住民向けMaaSサブスク！Whim導入2020年12月21日
https://jidounten-lab.com/u_mitsui-maas-whim-first
概要
①三井不動産は12月20日までに、日本橋エリアと豊洲エリアにおける「不動産×MaaS」の実証実験の開始について発表した。2021年3月31日まで実施する予定。
②実証実験にはフィンランド発祥のMaaSアプリ「Whim（ウィム）」が導入され、三井不動産の指定マンションの住民は月定額の料金プランに応じたWhim Creditの範囲内で、バスやタクシー、カーシェア、シェアサイクルを利用できるという。
三井不動産の「不動産×MaaS」の実証実験は、すでに2020年9月から千葉県の柏の葉エリアで開始されている。
③各地域の特性によって求められるMaaSは異なり、地域や物件の特徴を捉えたサービス提供が重要だ。三井不動産は3つの地域をモデル都市とし、実証を通してサービスに必要な要件を検証していくという。将来的には、都市の活性化と付加価値向上に向け、住宅だけでなく商業施設やオフィスなどにもMaaSを提供し、それぞれのコミュニティ間をつないでいくつもりだという。
④Whimは2016年に世界で初めて都市交通に導入され、その後、世界の各都市で現地企業などと協力してMaaSサービスを広げている。三井不動産は2019年4月にWhimを展開するMaaS Global社とMaaS実用化に向けた協業について契約を締結し、出資も行った。
4.■複数交通機関利用できるサブスク 都内マンションで実証実験 2020年12月16日
https://www.netdenjd.com/articles/-/242428
概要
①三井不動産は15日、マンション住民向けに複数の交通機関を利用できるサブスクリプションサービスの実証実験を開始すると発表した。同日から東京都内5棟の賃貸マンション住民を対象に、事前に支払った金額の範囲内でカーシェアやバス、タクシーを自由に利用できるようにする。住居と移動をセットで提供することで住民の利便性を高め、不動産価値の向上につなげる狙いだ。
②対象となるのは、中央区日本橋と江東区豊洲にある賃貸マンション。住民は事前に利用頻度に応じた月額プランを購入すると、支払った金額の2割増し分を利用できる。各マンションに設置したシェアカーやシェア自転車のほか、タクシーやバスもプラン内の金額であれば自由に利用できる。実証実験は来年3月末まで行う予定だ。
③予約システムはフィンランドのマースグローバル社の「ウィム」を使用する。利用者はスマートフォンの専用アプリで必要な移動手段を予約できる。
3.■三井不動産 「移動商業店舗」プロジェクトを開始 2020年12月1日
https://senken.co.jp/posts/mitsuifudosan-maas-201216
概要
①三井不動産は車両と店舗が一体になった「移動商業店舗」プロジェクトを始める。テクノロジーで街、人、サービスをつなぐ「モビリティ構想」の一環。
②同プロジェクトは移動販売車両を商業店舗にリースし、「移動商業店舗」と「多種多様なスペース」をマッチングするプラットフォーム事業だ。
これまで開発・運営してきた不動産で、「ユーザーが場所や時間帯によって異なる買い物・サービスのニーズを抱いている」ことに着目。自宅やオフィスなど身近な場所で買い物を気軽にできる体験と、思いがけないコンテンツと出会える体験価値の創出に取り組む狙いだ。通常の固定店舗とECの間をつなぐ第3のチャネルとして、シームレスな買い物体験を消費者に提供する。
③個移動商業店舗は投資が軽く、売り上げが期待できる地域へ機動的に移動可能。出店事業者は、会社規模によらず低リスクで参入できるメリットがある。
④9月から東京の豊洲、晴海、板橋、千葉市の三井不動産グループが管理するマンションで実験的にイベントを実施し、12月15日に日本橋エリアでも始めた。
オンワードパーソナルスタイルの「カシヤマ」やコスメネクストの「アットコスメストア」「アットコスメ・トウキョウ」など物販、飲食、サービス10業種11店舗が参加している。
2.■集合住宅で共助型モビリティサービス 都市機構が実証実験開始2020年12月16日
https://response.jp/article/2020/12/16/341346.html
概要
①パナソニックとUR都市機構は12月15日、共助型モビリティサービス実証に向けて共同研究する協定を締結したと発表した。両社は12月14日から2022年2月28日まで、UR賃貸住宅みさと団地（埼玉県三郷市）で、「既存の集合住宅団地における移動支援を介した共助型サービスの実証に関する共同研究」を実施する。
②共同研究はモビリティを活用した集合住宅団地内の移動支援・物搬送支援を介した住民による共助型サービスの実現に向けて、ニーズの把握やシステム設計、事業化を検証するのが目的。
③パナソニックは、団地住民の共助活動を支える低速モビリティサービスに必要となる技術開発とサービス基盤を提供する。UR都市機構では今回の共同研究のフィールドとしてUR賃貸住宅を提供し、地域関係者との調整などを円滑に推進することで、居住者のラストワンマイルの課題解決に向けた団地内移動を支援し、地域医療福祉拠点化の一層の推進を目指す。みさと団地では2021年1月以降、団地内移動支援実証実験として電動車いすなどのモビリティの試乗走行も予定している。
1.■マンションの“お試し”OK！ 住みたくなければ返金 テレビ朝日 2020年12月15日
https://news.tv-asahi.co.jp/news_economy/articles/000201349.html
コンバージョン・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
2.■コンバージョン / 余剰オフィスビルの用途転換手法 NSKねっと
概要
①バージョンとは、既存のビルや商業施設、倉庫などを用途転換する手法で、海外では宮殿から美術館や工場・倉庫が集合住宅になったりしている例が多く、不良債権化したオフィスビルを安く買い取って付加価値の高い都心型住居として供給するビジネスも登場しており、広く普及した手法である。
②コンバージョンがわが国で注目され始めたのは2003年問題によるオフィスビルの大量発生により余剰となった相対的に競争力に劣る都心立地の事務所ビルを住宅に用途変更することによって再び蘇生させることにある。その結果、オフィスとしての賃料より、住宅としての賃料ベースが上回るという潜在力を有する候補案件が存在するからである。
③IT技術の時代に入り、すべての金融関係企業がウォールストリートの周辺に大規模なオフィスを構える必要は薄れてきた。もともと夜間人口が少なかったこの地区で昼間人口までが減少し始めたのである。税収が減少する一方で、治安の悪化が進み市当局の支出が増えるようになった。この悪循環を断ち切るためにニューヨーク市が立案したのがオフィスから住宅へのコンバージョンの促進策であった。地区を特定してコンバージョン工事に対応する税制優遇策を実施したところ、数年の間に数十というオフィスビルが賃貸集合住宅にコンバートされていった。実際コンバージョンは事業的にも成功している。」
④普及しないネックとして建築基準法の採光規定などをクリアできる案件が少なく、クリアできるとしても事業採算性が悪くなることである。例えば採光規定では住宅に床面積の7分の1のサイズの窓を設置することを義務付けている。採光スペースを取るためビルをくりぬいて内側にも窓を作るなどをするとコストが上昇する。国土交通省では住宅へのコンバージョンに際して、改装費用の一部補助や建築基準法の緩和策を推進しており、助成策が進めばこれらのネックも改善し、さらにニーズが高まるものと予想される。
⑤平和不動産は東京都千代田区のJR水道橋駅に近い築15年のオフィスビル(地下1階地上5階建)を購入した。ワンルームの賃貸住宅20戸(平均29㎡)にコンバージョンする。同ビルの横連窓及び高い天井高の魅力をそのまま活かし、人気の高いstudioタイプとする。03年11月着工～04年3月竣工予定。事業費はビル購入費を含め約5億円。「3.3㎡当たり1万～1万5千円と周辺のオフィス賃料相場より高い家賃収入が見込める」という。
建材商社の野原産業(東京・新宿)も東京都文京区の築11年のオフィスビル(8階建て)を買い入れ分譲マンションを作り替えた。
⑥まず不動産の物件紹介などから、コンバージョンの要件を備える物件を選定し、建築基準法など法的規制、建築的特性などコンバージョンの基本的成立要件の適性評価を行った上で、地域分析、周辺の需要予測に基づく事業採算性の検証、さらに資金面のサポートとして、税制面の検討、公的助成措置、金融機関やサブリース会社と連携した事業提案、既存建物の構造安全性の検証等によって、事業プランを具体化する低コスト・工期短縮など技術面のサポートを行う。完成後は運用支援や管理などを行う。
1.■平成 30 年度修士論文 居住機能を伴うコンバージョン建築に関する分析
https://core.ac.uk/download/pdf/270198457.pdf
| コンバージョン | 建築の用途を変更する行為を指す。「用途変更」、「転用」とも呼ばれる。建築全体の用途変更ではなく、既存建築の一部でも用途を変更していた場合もこれに含むものとする。 |
| 改修 | 劣化した建築物などの性能、機能を初期の水準以上に改善すること。
これは修繕を包含する。英語では Improvement、Modifying、Renovation をさす。 |
| リノベーション 1) | 広く再生を指す英語。
日本では、コンバージョンに対して用途を変更しない大規模な再生行為を指すことがある。 |
| リファイニング 1) | 元来「上品にする」、「「洗練される」の意味であるが建築家青木茂氏が大模な再生工事を指して用い始めた用語。 |
| 保存 1) | 歴史的価値が認められた建築物に対し、価値の減衰を防ぎ、適宜改善措置を施すことによってこれらの価値を回復させると。英語ではPreservation、Conservation。 |
| 建築再生 | 新築以外の全ての建築行為を指す。 |
マンション町作り・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
5.■持続可能な町へ連帯 城山住宅団地 課題共有へ住民集会上毛新聞2020年12月13日
https://this.kiji.is/710673379693428736
概要
①少子高齢化が進み、老朽化する住宅団地の将来を考えようと、群馬県高崎市の城山住宅団地の住民らは12日、団地が抱える課題の意識共有を図るための集会を城山公民館で開いた。住民で、団地について調査した高崎経済大名誉教授の大宮登さん（69）が講演し、打開に向けた意見を出すよう参加者に促した。
②市郊外の丘陵地にある同団地は県企業局が約40年前に造成、分譲し、最盛期には3000人余りが暮らしたが、現在は半減した。造成後に開校した地元の城山小は現在、児童数が10分の1以下の39人となり、存続を危ぶむ声が出ている。
③大宮さんは他のメンバーとともに「城山町の2030年を考える会」として団地内を聞き取り調査し、一戸建てや県営住宅の空き家、高齢化の実態のほか、医療機関、公民館などの利用状況について3月に報告書にまとめ、改善に向けた考え方を提言した。
4.■「高島平」 緑の多い計画都市は高齢化対策も進行中 2020年12月12日
概要
①1970年代前半に誕生した高島平団地は、総戸数が8000件以上というマンモスぶり高齢化や空室率の上昇が問題になっており着々と対策は練られています。積極的にリノベーションを行って若い世代を呼び込んでおり、空室をサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）に転換する試みも行われています。
郊外には、都心から1時間以上掛かり、駅からもバスに乗るような団地が少なくありませんが、高島平は都心まで30分、駅は目の前ですから、過疎とは当分無縁でしょう。
②家賃も非常にお手頃です。高島平駅のワンルーム・1K・1DKの家賃相場は7.37万円（ライフルホームズ調べ。12月3日時点）。徒歩数分の隣駅・新高島平駅なら6.47万円と、1万円近く下がります。
3.■山梨の団地、住人の半数超外国人 亀裂と共生の糸 朝日 2020年12月11日
https://globe.asahi.com/article/14004064
概要
①山梨県の山あいに、住民の54%が外国人という団地がある。約30年前に日本が積極的に日系ブラジル人の受けいれを始めたのをきっかけに、徐々にこの地で暮らすブラジル人が増えた。片面に日本語、反対側にポルトガル語が書かれた団地の「自治会だより」がパイプいすの上に置かれていた。役員会に出席した12人が1枚ずつ手に取る。最後列に並んで座ったのが日系ブラジル人女性の3人の組長。数世帯ごとでつくる組のまとめ役だ。その隣にパーカーを着た男性が立ち、ときどきポルトガル語でささやく声が聞こえた。
②10月下旬の夜、山梨県中央市の県営「山王団地」で開かれた自治会の役員会を訪ねた。200人を超す住人のうち半数以上が日系人を中心とした外国人。自治会には外国人も参加している。
③男性は日系ブラジル人の志垣パウロさん(34)。日本語が堪能で、5年前まで自治会の「外国人代表」の役職にあった。団地から引っ越して辞めたが、後任が見つからなかった。いまもわずかな報酬で自治会の文書を翻訳し、毎月の役員会にも通訳として出席。外国人とのトラブルがあれば駆けつけ、日本人との間を取り持つ。「団地がふるさとみたいになった。誰もやる人がいないなら、僕がやらないといけない」
④そんな関係に亀裂が生まれたのは2008年のリーマン・ショック後だ。
多くの日系人が失業し、日本政府が費用を支給して帰国を後押しした。代わりに再入国が制限され、「よそ者を切るのか」といった反発が生まれた。団地でも苦しい生活の中、半ば強制的に徴収される月2000円の自治会費への疑問が膨らんだ。
日本人による横領も発覚し、支払い拒否が始まった。自治会の仕組みはブラジルにはない。外国人が多数派になるにつれ、「自分たちのルールで暮らしたい」と考える人が増えていった。
⑤日本人側も「共生」の心構えができていなかった。自治会は除草や下水管の清掃、電球の交換など管理会社がやるような業務も担い、自治会費が貴重な収入源となっている。未納が積み上がると、自治会運営そのものが成り立たなくなる。次第に両者の溝は深まり、いまも日本人と外国人のトラブルは絶えない。
⑥日本人男性の住人は「違反駐車だらけで、救急車が入れないこともあった」と憤る。女性は「外国人がゴミを持ち込む。注意したら、車やポストをへこまされた」と不満を言う。一方、日系人の女性も「うるさい日本人は無視する」と反発する。「何かあれば警察に通報される。音楽や声がうるさい、けんか、ゴミの出し方……。いつも外国人のせいになる」
⑦日系人社会にもひびが入った。苦情への対応をめぐり、不満の矛先が、自治会で間に立つ外国人に向かった。後任の外国人代表が見つからない理由の一つでもある。
⑧「分断」の影響は次の世代にも及んでいる。近くの田富小学校は日本語が話せない児童が2割に上る。校長の藤巻稔さん(60)は「派遣など親の仕事の都合で急な転校も珍しくない。まずは、おなかが痛い、困っているなどと伝えられるように、『サバイバル日本語』から教えている」と話す。
小学校で通訳をしていた日系3世の森越アロマさん(50)は、日本とつながりを持てず、「別世界」で孤立する子どもを大勢見てきた。親も日本語を話せず、家での会話やテレビもポルトガル語だけ。勉強についていけず、友達もできない。「親のように日本社会になじめないまま大人になっていく」。そんな流れを断ち切ろうと、自宅で学習支援に取り組む。
⑨団地でも、4月に会長に就いた大塚信矢さん(42)を中心に新たな取り組みが始まった。月に500円の自治会費と1500円の共益費に分けて透明化し、経費削減にも努力。業者に支払っていた支出を抑えるため、休日は自ら下水管の清掃にもあたる。
積極的に清掃に参加する外国人もいる。
11月初旬の早朝、自治会内の各組が順番で担う、ごみ収集所での分別作業を訪ねると、組長を務める日系ブラジル人コガ・ケイコさん(25)が率先して働いていた。「自治会に入りたくないというブラジル人もいるが、人によって考えは違う。私は、やらなきゃいけないと思っている」。
⑩大塚会長は言う。「日本人でも未納する人はいて、『外国人だから』ではない」。自身、別の地域で生まれ育ったが、団地に来るまでは自治会に積極的に参加したことはなかったという。だが、一部の外国人が一生懸命働く姿を見て、「日本人として恥ずかしくなった」と話す。来年度の自治会役員の公募は外国人にも呼びかける考えだ。応募はまだない。それでも次につながればと考えている。「同じ住民として協力していきたい」
⑩日系人が大半を占める在留ブラジル人はピークだった2007年の約31万人からは減ったが、いまも約21万人。日系人に詳しい武蔵大学教授のアンジェロ・イシ(53)は「仕事を時給や日給ベースでしか考えられなくなる『時給制症候群』にはまってしまった」という。日本語に不慣れな日系人が派遣で働くことは、低賃金の労働力を求める企業にも、「いつかブラジルに戻る」と思ってきた日系人のニーズにも短期的には合った。「定住者」の在留資格を持つこともあり、「学歴や職歴が過小評価され、ホワイトカラーへの転職も進まなかった」。
2.■東京でも地域と協力しながら生きる。コミュニティ型団地生活 2020年
概要
①新たな生活様式を模索しているのが綾瀬にある賃貸住宅「いろどりの杜」だ。
アウトドアやDIY、畑づくりなど、暮らしながら自分がやりたいことにトライできる理想の物件として、入居希望者が後を絶たない。
②ここ数年で加速している東京都の団地再生プロジェクト。ここ「いろどりの杜」もそのひとつで、もともとは昭和30年代に建設されたUR都市機構の旧東綾瀬団地だという。
「最初はUR都市機構が持っていた古い団地を有効活用しようということで始まったプロジェクトでした。ただ箱だけ作って既成の暮らしをしても面白くないということで、『ハンズオンヴィレッジ』という賃貸で、団地の住民と協力 しながら自分らしく暮らしを作っていける住環境を用意しました」（根本さん）
③根本さんがいう「ハンズオン」とは、自ら触れてみたり試したり、遊んで見たりして本物の体験をすること。自ら発見し、学びや成長の機会を得ようとする考え方だそうだ。そんなコンセプトで生まれた「いろどりの杜」には内装がカ スタマイズできる住居やキャンプなどのアウトドアが楽しめる広大な庭、お祭りやワークショップなど、住民が参加できるさまざまな設備や企画が充実している。
④企画は住民のやりたいという声から始まるそうだが、その企画が実現するまでのお手伝いをするのが、コミニティビルダーである辻さんだ。「はじまり商店街」というコミュニティービジネスを展開する組織に所属している辻さんは、この団地にリアルに暮らしながら団地のコミュニティーを作る仕掛けを住民とともに企画しているという。
⑤「『はじまり商店街』という組織では場づくりやファンづくりのお手伝いをする事業をやっていて、この『いろどりの杜』のようにハードがあって、そこに賑わいを作ることを一緒にやっていました。例えば、ここ足立区は職人さんが多い街なので、足立区で活躍する職人さんをゲストに呼んでトークイベントをすることで、地域について知ってもらうとか。私の他にも『いろどりの杜』には『はじまり商店街』の代表も住んでいて、一緒に団地を盛り上げようと日々奮闘しています」（辻さん）
⑥仕事でありながらも、ここでは『はじまり商店街』という肩書をあまり見せずに、あくまでもいち住人として同じ目線でコミュニティに参加するのも重要だという。
2月のオープン以来、コツコツと住人の声を吸い取り要望を形にしてきた辻さんだが、なかでも1番反響を感じたというのが、団地の広大な庭を使って行ったパン祭りだそうだ。住民の方とプロジェクトチームを作り、チラシづくりや運営まですべて住民たちで行ったイベントだという。
「『パン祭り』は足立区のパン屋さんに出店してもらって、住民の方とひとつのリアルなイベントを作ることを目標としました。周辺の地域の方々にもう少し地域に開かれた団地だということを知って欲しかったんです。来場者に団 地が主催しているイベントだということや団地のコンセプトを説明することで、『いろどりの杜』には面白いことをやっている人たちが住んでいることを認知してもらうきっかけになりました」住民の皆が得意な技術を掛け合わせて作る「いろどりの杜」のイベントプロジェクト。ゆくゆくはこれがビジネスとして成立すれば、もっとライフスタイルの選択肢が広がっていくと辻さんはいう。
⑥近所との付き合いやコミュニティーが重要になってきていることに、感度の高い人たちが気付き始めている実感があります」（辻さん）
「多様性が増えた感じがしますね。数年前より東京でも、シェアハウスで暮らすことが選択肢のひとつになった。SNSの広がりによって、こういう暮らし方があるという発信や受け取りがしやすくなったこともあり、感度の高い方が自分の理想の住環境を探すのに動きやすくなったと思います」（根本さん）
⑥事実「いろどりの杜」は2月のオープン以来、ずっと満室が続いている状況だ。
そしてコンスタントに入居希望の問い合わせが続いており、なかなか入居が難しい。この現象もひとつ、人と繋がる暮らし方を求める人が増えている現れだろう。これまで生活環境の選択肢が限られた都市の暮らしだったが、東京でも住環境の選択肢が広がる兆しが見えはじめている。
1.■南永田団地 「アドバイザー」身近に 住民イベントで交流 2020年12月3日号
https://www.townnews.co.jp/0114/2020/12/03/553347.html
概要
①生活支援アドバイザーはＵＲ都市機構が管理する一部の団地に導入しているもので、高齢住民が安心して暮らし続けられるように生活支援サービスや介護などの相談に乗る。横浜市南区の南永田団地にも10月１日から配置した。
②住民の「交流促進」と「外出機会創出」を目的とするイベントを考案したのは同アドバイザーの長野邦子さん。
講座は換気や消毒、検温などの新型コロナウイルス対策を講じた上で開催した。講師には関東地方を中心にフラワーアレンジメント体験教室の出張サービスを展開し、12年間で延べ８万５千人に教えてきた宮田伸弘さんを招待。「自分が素敵だと思う作品」をテーマに掲げ、参加者の個性を引き出した。
③イベントは今回を含めて年３回行われる予定。今後は樹木医と団地内の植物を観察する企画や、団地周辺を散策するウォーキングイベントなどを検討している。
マンションの災害対策等・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
3.■地震保険金10倍変わる認定基準数値公表しない週干ダイヤモンド 2020年2月19日
https://diamond.jp/articles/-/256482
概要
①今年11月その建物にかけられた地震保険の保険金の支払いを巡り、オーナーと保険会社の見解に食い違いが生じて裁判へと発展。3年越しでようやく決着。
②原告は勝訴したことにより、受け取る保険金額が当初の10倍に増えた。
決め手となったのは「幅1mm以上のひび割れの有無」だった。ただ、地震保険の「契約のしおり」をくまなく見ても、この「幅1mm以上」という数値は記載されていない。なぜ加入者に公表されていないのか。
③鉄筋コンクリート造の建物について、「契約のしおり」では、下表のように被害の程度によってI?まで損吾〓認定基準が定められている。このI?の数で「全損」「半損」コ部損」の3段階の認定が下され、支払われる保険金額が増減する。
例えば保険金額5000万円で契約した場合、全損認定なら100%の5000万円、半損認定なら50%の2500万円、一部損認定なら5%の250万円が加入者に支払われる。
要するに、一部損と半損では10倍も違うのだ。原告は一部損では納得できず、その不満が提訴につながつた。
④ちなみに16年12月までの契約は上記の3段階が適用されるが、17年1月以降の契約では半損が「大半損六保険金額の60%)と「小半損矢保険金額の30%)に分かれた4段階が適用される。
⑤半損が二つに分かれた理由は、11年の東日本大震災で一部損の認定が多くなる傾向にあり、全部損と半損の境目が分かりづらい」という不満が多くの加入者から噴出したからだ。それを解消するため、制度改正で区分を細分化したという経緯がある。だが、新制度の施行は17年からで、16年の熊本地震には間に合わなかつた。それも原告、被告双方にとつて不幸だった。
⑥鉄筋コンクリート造では、まず建物の沈下や傾斜を調べ、それから部分的な損傷の鑑定に移る。着目ポイントは幾つかあるが、おおむね梁と柱に生じたひび割れ右(表のI?)の数で損害割合(%)のポイントが積み重なつて認定が決まる。
ここで大事なのは、16年以前の契約ではIやがどれだけあっても最大18ポイント (右表のIのO+のO)にしかならず、20ポイント以上必要な半損にはならないとい2点だ。ポイントを上乗せするためには、Ⅲの存在の証明が必要となる。
⑦実は「契約のしおり」には、についてはヨT分的にコンクリートが潰れたり、鉄筋、接合鉄筋・接合鋼板が見える程度のひび割れがある」とあるだけで、具体的な数値の記載がない。それが加入者のコ部損と半損の境目が分かりづらい」という不満にもつながっている。
⑧だが、日本損害保険協会が07年に策定した地震保険損害査定指針」という業界内向けの非公表資料には、基準として「ひび割れ幅1ミリ以上、5ミリ未満」と明記されている。
⑨地震発生直後、保険会社の依頼を受けて現地に来た鑑定人は「半損になるかも」と言い残して帰ったが、後日保険会社から一部損という連絡を受けた。周辺の被害状況などからその認定に疑間を抱いたオーナーは、地震保険に詳しい一級建築の都甲栄充氏に再調査を依頼した。都甲氏は東日本大震災で鑑定人として活動していた経験などからⅢの基準について把握しており、調査の結果、Ⅲの存在が証明された。それを保険会社に伝えて再度別の鑑定人に現地調査してもらつたが、一部損の認定は覆らず。納得がいかないオーナーは、保険会社に対して裁判を起こした。
⑩なぜ「契約のしおり」には「ひび割れ幅1ミリ以上5ミリ未満」という具体的な数値がないのか。そこには保険会社の苦悩がにじむ。日本損害保険協会の担当者によると、非公表の理由は配心徳業者に悪用される懸念があるから」。そのため、新基準についても非公表を貫くという。
「悪徳業者を防ぐ」保険会社の苦悩と加者の不満実は昨今の災害増加に比例して、住宅修理サービス業者や保険手続き代行コンサルタントと名乗る悪徳業者による保険金否止請求トラブルについての相談件数が急増している。10年度は111件だったが、‐9年度には2634件とおよそ24倍。悪徳業者の中には「地震の 前からあつたひびれを地震のせいにしたり、ひび割れを故意に大きくして保険金をせしめようとするやからもいる(業界関係者)ため、こうした詐欺的手法のツールとして認定基準が使われることを保険会社は懸念しているようだ。 一方で「保険会社がわざと保険金を支払わないようにしているのでは」との加入者の不満の声も聞かれる。だが、「地震保険は利益も損失も出ないように運用するノーロス・ノープロフィットの原則が適用されており、保険金を出し渋る動機にはなり得ない(前出の担当者)と反論する。
地震保険は民間の保険会社と政府が共同で行う公共性の高い保険で、保険料に保険会社の利潤は含まれていないという。地震保険の契約方法にも課題は残る。
⑩保険会社によっては、かし契約後に現調査で事前に瑕疵の有無を調べるケースもある。そうしておけば、ひび割れの原因が地震か、経年劣化か、悪徳業者かといった判断材料の一つになる。だが、事前調査は保険会社任せで義務ではない。
⑩地震保険は書面だけで契約するのが一般的だが、その運用の裏には「認定基準や保険金支払時の調査方法などの表現があいまいで分かりにくい。そのため、保険会社と加入者で対等な契約が結ばれていないのではないか」といった、情報の非対称性に起因する問題があると都甲氏は指摘する。
⑩また認定には、ひび割れの幅を測定する「クラックスケール」や「シックネスゲージ」といった専用ツールを使うが、鑑定人によって測り方はまちまち。
都甲氏のような第二者の建築の専門家を交えて調査するケースもまだ少ない。
⑩いずれにせよ、マンションがひしめく首都で直下地震が起これば、こうした鑑定にまつわるトラブルは急増するだろう。そうなる前に保険業界には契約や鑑定方法を見直す余地があるし、加人者も保険の契約内容についてより正確に理解しておきたい。
2.■マンション家具の配置、電気なし調理方法など「地震対応訓練」実施2020年12月3日
https://www.zakzak.co.jp/eco/news/201203/ecn2012030002-n1.html
概要
①マンション防災士の釜石徹さんは、居住マンションが新耐震構造であることを前提として、在宅避難を推奨する。ここで訓練について、「一般的に行われているのは『階段を下りて逃げましょう』という火災訓練です。しかし、大地震が起きても大きな被害がなく、火災も起きなければ、室内から逃げる必要はありません」と話す。
②釜石さんは火災訓練に加え、「地震対応訓練」の実施を勧める。「地震対応訓練では揺れたときに室内でケガをしないよう、家具の配置、電気なしで調理する方法など、身を守り、暮らし続けるためのノウハウを伝えます」
③釜石さんが防災委員会の業務の一つに挙げるのは、一人暮らしの高齢者など、いざというときに手助けが必要な人から事前に申告を受けておくことだ。それに基づいて、対応する人や必要となる援助策を決めておく。また、食料や水は各自で用意すること、断水したらトイレの汚物は無理に流さないこと、避難が長期に及ぶためゴミは自宅で保管することなどを広報しておくこともポイントだ。
④ただ、旧耐震マンションでは、在宅避難はリスクが伴う。「旧耐震は大地震で居住できない可能性があることを覚悟して。融資を受け、耐震工事をすることも検討してはいかがでしょうか」 （不動産・住生活ライター 高田七穂）
1.■住宅用火災警報器、未設置は焼損面積４・５倍 2020年12月15日
https://www.sankei.com/affairs/news/201215/afr2012150024-n1.html
概要
①東京消防庁が令和元年中の管内の住宅火災を分析したところ、１件あたりの平均焼損床面積は住宅用火災警報器（住警器）の未設置住宅は設置住宅の約４・５倍に上ることが１５日、分かった。平均損害額も未設置住宅は設置住宅の約３・６倍に達し、住警器が被害軽減につながっていることが判明した。
ただ、住警器の耐用年数は１０年とされており、東京消防庁は「いざというときに鳴らないことが懸念される」として、点検などを呼び掛けている。
②住警器は、都火災予防条例で平成１６年１０月から新築の住宅に、また、２２年４月からは、すべての住宅に設置が義務化された。過去１０年間に、住警器が鳴ったことで被害軽減などにつながった例は２９４４件に上っていた。
③民家２階でたばこを吸いながら男性が眠り、布団に火がついたが、住警器が鳴ったことで１階にいた家族が気づいて消火した例や、家人が鍋に火をかけたまま外出して空だきとなり、煙が出て住警器が鳴動。隣人が１１９番通報して消防隊が火を止め、火災に至らなかった例などがあったという。東京消防庁は「住宅火災の被害軽減に住警器が役立っている」としている。
④東京消防庁が令和元年中の火災を分析したところ、火災１件あたりの平均焼損床面積は、住警器設置住宅は４・４平方メートルだったのに対し、未設置住宅は１９・６平方メートルと約４・５倍だった。
⑤住宅火災による死者発生状況を住警器の設置状況別にみると、火災100件あたりでは住警器の設置住宅は3件だったのに対し、未設置住宅は10.3件だった。
⑥住警器を設置した住宅は、火災になっても「ぼや」程度の割合が多く、半焼や全焼の割合は小さくなっていることも判明。東京消防庁は「住警器の鳴動が早い発見や通報、初期消火につながり、焼損程度を低く抑えられると考えられる。
⑦住警器は本体のボタンを押したり、付属のひもを引いたりすると、警報音を確かめることができ、東京消防庁は「少なくも半年に１回は点検するとともに、１０年を超えるものは本体を交換してほしい」などと呼びかけている。
マンション事故物件・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
2.■大島てるが語る「建設中に事故物件化した高級マンションの悲劇」 2020年12月5日
https://bunshun.jp/articles/-/41996
概要
①アパマンショップは大手の不動産仲介業者ですが福岡市内の2軒のマンションについて、以前の入居者が自殺したことを伏せたまま、新たに部屋を貸し出していたのです。宅建業法により、事故物件の契約の際には業者に“告知義務”が発生するため、事故物件であることを隠蔽して貸し出すのは違法です。
②そのうちの1軒では、1月に自殺が起きたマンションを、なんと直後の3月には何も知らない新たな入居者に貸し出していました。その事実が、内部告発によって明るみに出たのです。「内部告発者はAさんである」と特定されたのですが、なぜその人だと分かったのかというと、上司がAさんの自宅の郵便物を勝手にチェックしたからです。
Aさんは会社から借りていたマンションに住んでいたのですが、実家に帰省中に上司がスペアキーを使って無断で部屋に侵入。郵便物まで持ち出してしまったのです。その中には、告発について新聞社や出版社などとやりとりしていた郵便物も含まれていたようです。この一件は裁判になり、当然上司側が敗訴。損害賠償命令が下るというグダグダの展開になってしまいました。
1.■ここが犯人の育った家です」同級生を殺害した女子高生の実家特定…2020年12月5日
https://bunshun.jp/articles/-/41997
概要
①長崎県佐世保市では、高校1年生の女子生徒が自宅マンションで同級生を殺害するという、衝撃的な事件が起きました。犯人の女子生徒は、殺害後、被害者の首や左手首を切断するなどしており、そうした猟奇的な面にも大きな注目が集まった事件です。
②当時、犯行現場となったマンションで、犯人は一人暮らしをしていました。
母親は事件の前年に病気で亡くなっていましたが、父親は同じ市内の一戸建てに住んでいたからです。しかし、事件の2ヶ月前に父親は新たな女性と再婚。その父親と離れて暮らすため、犯人はまだ高校1年生だったにもかかわらず、マンションで一人暮らしをしていたのです。
③ネット上では父親へのバッシングのみならず、その個人情報を晒す人まで出てきました。「大島てる」は、投稿型のサイトです。犯行現場になったマンションではなく、父親が住む一軒家を「事故物件」として書き込む人が現れたのです。そこは「凶悪な娘を育てた最低な男が住む家」であり、「猟奇的な殺人犯が育った実家」でもある……というのが、投稿の理由のようでした。
仮にその家がいつか売りに出た場合、そこが「殺人事件の犯人が育った家である」という情報を知らずに購入してしまう人がいたとしたら、その人はいつか「騙された」という気持ちになるのではないでしょうか。
④確かにここは事故物件ではないが、「住みたくない」「心理的な嫌悪感を覚える」といった点では、事故物件と変わらないのかもしれない……。そんなことを考えていると、他のユーザーから「この情報は削除したほうが良いのではないか」との指摘が寄せられました。それもその通りだ、と思っていた頃――。新たなニュースが飛び込んできました。その一軒家で、犯人の父親が首を吊って自殺してしまったのです。これによって、結果的にその家は本当に事故物件になり、投稿を削除する必要もなくなってしまいました。
⑤この一件を通して、私は「大島てる」のサイトに載せられない、“隠れた事故物件”とでも言うべき存在を意識するようになりました。
「この部屋の前の住人は、先月、向かいのビルから飛び降り自殺しました」といった情報であれば、業者は次の入居者に告知する義務はありません。その部屋の中で死者が出たわけではないからです。
⑥しかし、事故物件の情報を長年集めていると、「あのマンションのあの部屋に入居した歴代の住人は、なぜかほとんど外出先で自殺する」といった話も耳にします。ただ、そうした情報の信憑性を確かめる術はありませんし、ましてやそれが本当だったとしても、その部屋が事故物件であるわけではないので、「大島てる」に掲載することはできません。この“告知義務の範囲外”に位置する物件は、まったくの空白の領域として、真に恐ろしい物件として手つかずのまま残されているのです。
マンションの孤独死・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
3.■ごみが膝まで山積した高級マンションの一室で孤独死 菅野久美子2020年12月21日
https://www.huffingtonpost.jp/entry/story_jp_5fdc13b8c5b6102009890930
概要
①私は、2015年から一人で亡くなり誰にも発見されない孤独死や、その背景にある社会的孤立をテーマに取材、執筆活動を行っている。
②知り合いの特殊清掃業者は、コロナ禍において4カ月、下手したら半年もの間、遺体が見つからないことが増えてきたと嘆く。長期間遺体が放置されたことで、故人が住んでいたお部屋は体液などが建材に浸透し、傷み、重篤化してしまう。その影響で、物件のフルリフォームを手掛けることが多くなった。
②新型コロナによって、人と人との接触の機会が減り、民生委員などの地域の見守り活動なども難しくなったことも要因ではないかと考えられる。
③9月初旬、私は孤独死して1カ月以上が経過した分譲マンションの一室で取材を重ねていた。そこは高級マンションだった。70代の男性が亡くなっていた。
4LDKの部屋の中は、とてつもないごみ屋敷で、膝のあたりまでごみが山積し、なぜだかどこかしこも部屋中の窓という窓にガムテープで目張りがしてあった。
男性は独身で、親族はすでに他界。遠縁の親族はいたが、疎遠だった。かつては上場企業に勤めており、最後の仕事は警備員で、最近は働いた形跡はなく、貯金で食いつないでいたらしい。
④この物件は、清掃作業が終わると、お坊さんが供養に入り、特殊清掃業者、マンションの管理組合の男性と私たちが立ち会った。そこに親族の姿はない。
清掃費用などは管理組合が立て替えることになった。管理組合の役員たちも、自分たちのマンションで孤独死が起こり、親族も現れず、自分たちで対処することは前例がないと言って慌てふためいていたが、今日本全国でこのような事態が起こっている。
⑤もう一件印象的だったのは、認知症の母親が脳梗塞で倒れ、緊急搬送された後、一人自宅に残された60代の娘さんが約2週間後に、孤独死したというケース。
広い庭に、ゆったりとした敷地面積の郊外の一戸建てで一等地にある。
娘さんは、一部上場企業を退職後、40年間に渡って家に引きこもっていた。そして、父親が亡くなり、母親が入院。その後、たった一人家に取り残され、孤立してしまう。エアコンは壊れていて、つかなかった。死因は時間が経ちすぎて不明だが、福祉関係者によると熱中症ではないかということだった。
約2週間後、母親の件で連絡がつかないことから訪ねてきた福祉関係者によって発見された。質素な生活で、部屋にぜいたく品は何もなかった。母親は、引きこもりの娘の将来を思って、かなりの額を貯金して残していた。しかし、そのお金が生かされることはなかった。認知症の母親は、娘の死を理解できないまま、今も介護施設のベッドにいる。
⑥2020年発表された第5回孤独死対策レポートによると、孤独死の平均発見日数は、17日。なんと2週間以上にわたって、遺体が発見されないという事実が露になった。また、孤独死者の平均年齢は男女ともに約61歳で、平均寿命と比較し20歳以上若くして亡くなっているのである。また、親族や友人など近親者の発見は、35％と少なく、全体の7割近くが不動産管理会社やオーナーや警察、隣人などの他人が占める。
⑥新型コロナによって高齢者は病院の診療や外出を控えるようになり、結果、自宅に引きこもる人が増え、鬱状態に陥っている人が増えているという。
「2021年にかけてコロナが長引くと、さらに危険な状態になると思います。
2.■高級マンション70代男性死亡 コロナ変えた「孤独死」現場 菅野2020年12月3日
1https://otonanswer.jp/post/80436/
概要
①コロナウイルスの流行が本格化して以降、亡くなってから約3カ月後に発見されるケースが相次いでいるのです。季節をまたいで発見されるのがコロナ禍の特殊清掃現場では日常の風景になっています。長期間遺体が放置されるとその分、部屋のダメージも深くなります。現に特殊清掃業者（孤独死や自殺の現場などの原状回復にあたる業者）は今年、部屋の全面リフォームを手掛ける件数が多くなっています。
②特殊清掃業者の負担も大きくなっています。孤独死の中に、死因として新型コロナが疑われるケースがあるからです。そのため、業者は事前に、ご遺族に死亡診断書を提示してもらったり、マンションの階段などの共有部分にウイルスを持ち出さないよう壁伝いで家財を運び出したりするなど、手探りながらも細心の注意を払い、作業を行っているのが現状です。
③コロナ禍以前はそれほど深刻化していなかった高齢者の孤独死がより一層表面化しているという事実です。集会やお祭りが中止されたり、民生委員が高齢化していたりすることで、それまで地域の見守りの担い手だった人たちが活動できなくなっていることが要因だと考えられます。
④高齢者サポート事業を行っているある民間事業者は「新型コロナウイルスの流行後、高齢者は病院の診療や外出を控えるようになりました。その結果、自宅にひきこもる人が増え、孤立感を深め、うつ状態に陥っている人たちが増えています」と警鐘を鳴らします。
⑤筆者が取材した、高級マンションに住むある70代の男性は夏に亡くなりましたが、秋ごろまで遺体が発見されませんでした。男性の部屋には大量のマスクと備蓄品があり、新型コロナウイルスの感染を恐れて、できる限り外に出ない生活を送っていたようです。家の中は荒れ果て、ごみ屋敷状態でした。
男性は周囲から孤立しており、親族も現れなかったことから、マンションの管理組合がその清掃費用を立て替えました。このような事態が日本各地で起こっています。
⑥孤独死に至る原因はさまざまですが、失業をきっかけにひきこもるようになり、精神的に追い詰められた結果、家をごみや物であふれさせたり、飼いきれないほど多くのペットを飼ったりするなどの「セルフネグレクト（自己放任）」に陥り、孤独死するケースが多いです。今後、コロナ禍で職を失った人たちの中には、セルフネグレクトによる孤独死に陥る人が増える可能性もあります。
また、今年は新型コロナウイルスをきっかけに自宅に閉じこもるようになり、その結果、自殺という結末を迎えたケースが男女ともに多かったです。特に、女性の自殺の案件に遭遇することが増えました。
⑦関東のタワーマンションに住んでいたある女性は何不自由ない生活を送っていたようですが、人間関係は少なく、唯一、マンションの管理人だけが話し相手だったようです。しかし、それもコロナ禍においてかなわなくなり、やがて自宅にこもるようになり、ふさぎ込むようになったそうです。後日、自室で自殺しているのが発見されました。
⑧80代の親が50代のひきこもりの子どもの生活を支える、いわゆる「8050問題」が社会問題化していますが、近年、それが孤独死という最悪の形で表面化してきているという危惧を抱かざるを得ません。その女性は40年以上にわたって、自宅にひきこもっていました。女性は最後は母親と暮らしていましたが、認知症だった母親が施設に入所したことで、たった1人、家に取り残され、その数週間後に孤独死しました。エアコンがつかなかったことから、死因は熱中症だと思われます。
⑨日本少額短期保険協会が11月27日に発表した「第5回孤独死現状レポート」によると、孤独死者の平均年齢は男女ともに約61歳で、平均寿命よりも20歳以上若くして亡くなっています。また、孤独死発生から発見までの平均日数は17日で、2週間以上も発見されないという痛ましい事実が明らかになりました。
コロナ禍は「孤立禍」というもう一つの危機を浮き彫りにしたのです。
英国では国を挙げて、孤独・孤立対策を行っています。日本も事態の深刻さを認識し、国家ぐるみの政策を打ち出すことが解決の一つの糸口になるでしょう。
ノンフィクションライター 菅野久美子
1.■年収800万円40代男性 「毎年300～400万円を投資や貯金」 2020年10月3日
年収800万円でも“子ども部屋おじさん”の40代男性 「自由にお金を使っても毎年300～400万円を投資や貯金に回せている」
概要
①メーカー系勤務の愛知県の40代男性は、給与のみで年収700万円だ。そのほかに投資や副業で年100万円の副収入で「申告書ベースでは年収800万円」「いわゆる子ども部屋おじさんなので、自由にお金を使っても毎年300～400万円を投資や貯金に回せている点は満足しています」
②サービス系で年収650万円を得る神奈川県の30代男性も「独身ですが、余裕はあります」という。現在は愛犬2匹に癒される日々を過ごしている。
「年に数回の旅行よりも、休日はほぼチワワと一緒です。お金は犬関係の費用、飲み会や友人との会食くらいにしか使いません。年間200万円ほどを貯蓄や投資に回せています。ペット可の賃貸が最優先だったので、家賃が9万円とやや高めです」こうしたことから「固定費を見直したい」と語る。
③看護師の静岡県50代女性は夫に先立たれた現在、マンションで一人暮らしをしている。夫は生前の事業で借金を抱えていたが、死亡保険金で完済できた。手元には残らなかったものの、幸いに子どもが独立しており、マンションのローンもないことから「カツカツしなくても生活できます」と述べている。
マンション市場動向・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
11■首都圏では販売好調だが、感染状況を注視 2020年12月29日
https://wedge.ismedia.jp/articles/-/21756
概要
①住友不動産住宅事業本部の遠藤毅営業部長に聞いた。
Q 目先コロナの感染拡大が続いている中でのマンション販売への影響はどうか。
Ａ ４、５月はコロナ禍の影響で営業を自粛したため販売は低調となったが、7月以降、その反動から販売が急回復した。その後も順調に販売が進捗しており自粛期間分は取り戻した。全体的には需要は強いが、11月以降感染拡大が続いており、来場者の数が札幌、大阪、仙台あたりでは影響を受けて少し減ってはいるが、首都圏では減っていない。
Q マンション販売の現場ではコロナ対応はどうしているか。
Ａ 6月から開始したオンライン見学会への参加者が増えている。8～9割は自分の目で確認するため1度は来場するが、2回目以降はオンラインでチェックや打合せするケースなどがある。また、日本への渡航が困難な外国人投資家の中には、オンラインだけで物件を見ずに購入を決めるケースもある。日本の感染者数が他国と比較して少ないこともあって、海外から日本の不動産に対する評価が高まっている。契約手続きでも「非対面対応」を進めている。
不動産取引は「対面」や「書類」が必要と思っていたが、コロナ禍で先入観を捨てて一から見直した。常に顧客第一で販売手法を進化させていきたい。
Q コロナ禍にもかかわらず、都心のマンション人気は根強いようだが。
Ａ マンション価格については、当面供給が著しく増える見込みは少ないので、エリアによって価格動向は異なるが、来年以降も強含みで推移していくのではないか。首都圏では都心のニーズが高まりそうだ。コロナの影響で通勤時間を短縮するため都心に移る人も多い。またテレワークで在宅時間が増えたことから、都心の中でより広めの住宅を求める傾向が出てきた。例えば２LDKに住んでいるが、将来的にはより広い3LDKに買い替えたいというニーズが顕在化してきている。
Q 住友不動産の20、21年度のマンション供給戸数はどれくらいになりそうか。
Ａ 2020年度は全国で3500戸程度になり、前年度より2000戸ほど減少する。
21年度は4000戸くらいになりそうだ。19年度までで、6年連続マンション供給戸数は首位となっているが、今後も努力していきたい。
Q コロナ禍で所得が減少するなど生活が苦しくなる層に向けた住宅供給はないか。
Ａ 賃貸に住んでいる場合、郊外の分譲住宅価格を購入したときの住宅ローンの支払いと賃貸料を比較すると住宅ローンの方が安くなるケースもある。高額物件だけでなくバリエーションを多くしていろいろな購入希望者のニーズに応えたい。
Q 最近のオフィス空室率の上昇をどうみているか。
Ａ そもそもビル事業は20~30年の長期スパンで考えるものであり、空室率はおしなべて5％の前後で変化する。過去30年を振り返ると、空室率5％を超えた時期と、5％を割った時期が半々くらい。2％を割ったのはバブル期のピークと、ここ2～3年のみだ。現在、1％台から3、4％台へと推移している状況も過熱した状態が正常に戻る過程と見ていい。このため、今の状況はオフィスビル事業の根幹が揺らぐ様な市場の変化ではないと考えている。長期的には5％はいたって通常の状態、これによってオフィス開発方針が変わることはない。
10■コロナ禍で広がる〝不動産格差〟中西 享 （経済ジャーナリスト） 2020年12月28日
https://wedge.ismedia.jp/articles/-/21672?page=2
概要
①コロナ禍の終息が見えない中で、マンション販売が今年の夏以降、好調さを維持している。全体の景気は悪化しているにもかかわらず、なぜ、マンションの販売が伸びているのか、来年の見通しも含めて専門家3人にインタビューした。1回目はマンション販売のコンサルタント、さくら事務所の長嶋修会長
②Q コロナ禍の深刻化によりリモートワークが増えて、郊外への移転や地方移住が進むのではないかとみられていたが、トレンドにならなかった理由は何か。
長嶋 4月に緊急事態宣言が出されたころは、一時的に郊外や地方移転が増えたかに見えたが、宣言が解除になるとまた元に戻った。一部、熱海のワンルームのリゾートマンションなどが買われたが、実需ではなく、投 資用やセカンドハウスとして購入されたものだ。コロナで仕事を失ったり退職を迫られたりした弱いところの人たちは大きな影響を受けたが、都心に住んでいるような人の状況は変わっていない。不動産は一時的に資金が足りないからといって、売ったり買ったりするものではないので、超低金利で潤沢な資金がある中では、今回のコロナ禍は住まいの場所を大きく変える要因にはならなかったと言える。
③Q コロナ禍での販売状況はどうだったのか。
長嶋 4~5月の取引件数は前年比40％~50％ぐらい減少したが、6月から戻り始め、７~９月は減った分を取り返して余りあるほど取引件数が増えた。
増えた理由の一つは、株価が一時的には急落したが、その後は戻して、現在は2万6000円台と堅調に推移していることが挙げられる。リーマンショックの時のように金融システムが破綻したときは、マンションの投げ売りが出たりしたが、今回はそういうのは全く起きなかった。
④Q 全体的には残業手当などが減少したのに加えて、冬のボーナスが出ないとか勤労者世帯の所得が減っている。となると住宅ローンをボーナスで支払っている世帯は苦しくなり、せっかく買ったマンションを手離さざるを得 ないような事態にならないか。
長嶋 90年代後半のバブル崩壊、リーマンショックの時と違うのは、金融庁が「金融機関は住宅ローンの支払いが厳しい人に対して相談しなさい」という通達を出していることだ。10年払いのローンを25年に延長するとか、当面は元本の支払わなくても利子払いだけにするとか、柔軟に対応するよう指導しているので、マンションを手離すというようなことにはならない。これはローン支払いの先延ばしでしかないのだが、当面は住宅ローンを持ちこたえられる。
⑤Q 来年の首都圏マンションの販売状況はどうなるか。
長嶋 2000年代前半のピークは首都圏のマンション発売戸数は８万戸あったが２年前に３万7000戸に減少、昨年は３万1000戸で、今年は３万戸を切るだろう。来年もその延長線上で２万戸の中後半くらいだろう。発売戸数は減るが、都心、駅近、大規模タワーの割合が高まりながら縮小均衡の市場になりそうだ。新築が抑えられる分、中古市場に行くと考えられるので、中古市場も調子が良くなる。価格的については高止まりどころか、一段高もあるのではないか。７000万円のマンション価格が7500万円になるというのではなく、より立地が良くて高いものが増えて、安い物件が減るのではないか。
タワーマンションは一部のマスコミで人気がないように書かれたりするが、一般的な人はそうは思っていないので、引き続き需要があるのではないか。東京オリンピックの1年延期で入居が1年遅れた、東京・晴海の大規模マンション「晴海フラッグ」は、周辺にあるマンションと比較すると割安なこともあり、来年以降の販売は良くなるのではないか。
ちょうど2000年代前半に湾岸のタワマンを購入した世代では、子供が大きくなったり、増えたりして部屋が手狭になっている層にとっては良い買い替え物件ではないか。間取りはかなり広いし戸数も多く、都心利便性を求めるならば、オリンピック開催に関係なく、一定のニーズにある商品になっている。
⑥Q コロナ禍の長期化で都心のオフィス空室率が上がっているが。
長嶋 コロナ禍前は渋谷など１％台で空室がない状態だったが、いまは３~４％のようだ。渋谷はIT系の企業が多いので家賃が高くなり、恵比寿や五反田に移る傾向もあったが、渋谷に空きが出てくれば、また渋谷 に戻るかもしれない。丸の内や大手町は変わっていない。5％前の空室率であればそれほど心配することはないのではないか。銀座でいうと、4丁目交差点の周辺はそれほど空室もないが、少し裏に入った古いビルだと出ていくテナントが増える。オフィスでもマンションと同様に、弱いとこはますます弱くなる傾向がある。
オフィスの賃貸契約は5年で長期契約なので、在宅勤務が増えたからと言って途中で契約を解約すると違約金を取られるため、すぐには移れない制約がある。在宅リモート率が30％に定着しても、5年かけて徐々に 移っていく感じで、オフィスは感染拡大を警戒して「密」を避けるので、需要は思いのほか減らないのではないか。リモートワークが半分になっても、オフィスは半分も減らないだろう。
一方、インバウンドが激減したのでホテルの新築は皆無だ。その分、ホテルの新築用地にしようとマンション用地を奪い取ってきたのが立てられなくなり、立地の良い場所でマンションが建つ可能性がある。
世界の投資家は手元資金が潤沢なので、債券ばかり買ってもうま味がないと思っている。どこか良い投資先はないかと探している中で、感染者、死者が少ない東京の不動産が、相対的にロンドンやニューヨークと 比較しても見直されてきている。その証拠に、私のところにも「投資先としてどの辺の物件が良いか」と購入を前提で問い合わせが来ている。
リーマンショックの時と違うのは、買うのを前提で相談してきており、数千億円、兆円単位の規模で不動産投資先の第一候補として、世界のマネーが東京を物色しようとしている。
全体の経済指標が悪く、総所得が減る状況の中で、どうして東京の不動産だけがこんなに人気化しているのは不思議な感じがする。こうした海外の投資家の買い姿勢は1986年～87年ころの状況と似通っている。
⑦Q ということは富める人は不動産投資で潤い、ますます格差が広がるということになるのか。
長嶋 不動産においても富裕層の買う物件と、所得の低い弱い立場の人が買える物件が明らかに違ってくる2極化、3極化の傾向がさらに強まるのではないか。
⑧Q 庶民が買えるような不動産投資としてお奨めの商品はないか。
長嶋 個人的には、少額から投資できて投資対象先に不動産を組み入れることができる不動産投資信託のリート（REIT）が割安で放置されているので、オフィスのリートとかよいのではないか。
9.■コロナ影響でマンション市場大幅変化、長谷工総研の独自分析 2020年12月21日
https://built.itmedia.co.jp/bt/articles/2012/18/news019.html
概要
①長谷工総合研究所 取締役 市場調査室長の酒造豊氏は10月に「今後の分譲マンション市場の行方」と題する特別講演を行った。
②2020年上半期の新規分譲マンションの供給は、首都圏で7497戸（前年同期比で44.2％減）、近畿圏で5299戸（同29.5％減）となり、全体として大幅な減少価格面では、首都圏の平均が6668万円（同11％アップ）、平均面積が64.68平方メートル（同4.9％縮小）、1平米あたりの単価が103万円（同17.3％アップ）と大幅な上昇となった。近畿圏では平均価格が4602万円（1.0％低下）、平均 面積は68.71平方メートル、単価が67万円となり、面積の縮小は少なく価格も横ばい。
③酒造氏は、この状況を「新型コロナウイルス感染症拡大の影響で、マンションのマーケットがこれまでと一変した」と話す。
首都圏の販売では、売り方や物件の供給内容に変化が見られることも指摘した。
分譲マンションの供給数が2020年上半期で大幅減となった要因は、総戸数200以上とされる大規模物件や20階以上の超高層共同住宅の供給が減ったことが影響を及ぼした。「1回あたりに販売する戸数も10戸未満のものが多くなり、小規模化の傾向は継続している」と現状を説明した。供給数の減少は、エリア別にも見て取れる。都内23区はもとより、郊外エリア、千葉や埼玉も含めて、若干の自治体で供給が増加したものを除き、全体的な供給戸数は大幅に減っている。
④マンションの供給に対する販売状況は、2019年に比べ60％台で推移している。一時的に50％台となることもあるが、全体としては68％ほどになっている。「好不調の波を繰り返しながらも安定的に動いている」（酒造氏）。
マンションの販売状況は、初月の販売率で70％を超えると一般的に“好調”とされる。現状では思ったほど悪くはないというところにあるようだ。
⑤懸念とされる在庫については、6月末で7389戸、7月末で4250戸という具体数が示された。「ちょっと積み上がっているが、急激な増加にはなっていない」
販売活動がほぼ停止していた4月や5月でも在庫の数は減少。マンションを購入したい顧客の意欲が、コロナ禍でも消滅していないことを示している。
⑥首都圏の新築マンション相場では、東京23区内で価格の上昇が顕著に表れている。また、23区外・郊外についても、価格が徐々に上昇してきている。
価格帯別の供給状況では、4000万円未満のいわゆる一次取得者が楽に買える物件が減少。2020年1～6月の半年間で、4000万円未満の物件は1205戸が供給された。これは、全体の供給戸数に対する割合で、16.1％に相当する。
同価格帯の物件は、以前のピーク時には5～6万戸が供給されていた。現在では替わりに6000万円を超える高価格帯が安定供給されるようになり、価格の二極化が際立っている。酒造氏は、首都圏におけるマンションの市場規模が縮小している理由を、4000万円未満の物件が激減しているためと説明する。
⑦マンション価格の上昇に関しては、最寄り駅から近い物件が多く供給されていることが一因としてある。バブルのピークである1990年代は、最寄り駅からバスを使うか、徒歩16分以上の物件が多数を占めた。しかし、現在は供給の5割近くが、駅から徒歩5分以内で利便性の高い物件が占める。駅チカ物件は、価格的にバブル期を上回っている。都心部で利便性に優れた立地の物件が数多く出ていることが、価格上昇の大きな背景となっている。
⑧このような傾向は、近畿圏でも同様だ。ただ、近畿圏では販売状況で初月の販売率が70％を超えるエリアが現れており、ここ数年は首都圏よりも近畿圏の販売率が好調な状況が続いている。
⑨コロナ禍の移動自粛では、投資家が現地物件を見に行けず、投資物件の購入ができないなどの弊害が生じた。結果、模様眺めの状況に陥っているという。
酒造氏は、この状況が今後どうなるのか、基準地価や公示地価などの発表と合わせて注視していく必要があるとした。コロナによって多くの人のボーナスが減額することが予想される。これがマンションの購入マインドにどのような影響を残すか。「今後の懸念材料になるのではないかと考えている」
コロナ禍によって、家で過ごす重要性が高まり、購入意欲が強まったとの声もある。共働きの夫婦が共に在宅勤務となり、住まいについて話し合う機会が増えたことも関係しているという見方もある。
⑩家に対する要望にも変化があるようだ。これまでは、利便性を求めて都心部の2LDKを希望していたような人でも、実際に在宅勤務を経験すると、家庭内で快適なビデオ会議用の部屋を用意できる4LDKを望むようになる。また、長時間の在宅で豊かな生活が送れる省エネ性能やキッチン回りの設備などもじっくり考えるようになるだろう。これらは、市場全体での変化というよりも、購入する側の意識が変わり始めたことを意味する。
このようなニーズの変化に対し、大規模マンションの共用施設としてワーキングスペースを用意することも検討材料として想定される。また、ウイルス対策として非接触・抗菌・風通しなどのニーズへの対応、玄関を入ってすぐに 手が洗える室内デザインなどへも知恵を絞る必要がある。
⑩酒造氏は、首都圏で3万5000戸～4万戸、近畿圏では2万戸程度がいつでも供給できる状態にあるとする。ただ、実際に販売する／しないを決めるは事業主の意向による。そして、首都圏・近畿圏とも、事業主の数は大幅に減少しているのが現実だ。結果、体力のある大手デベロッパーが供給の中心となり、市場の状況を見ながら、ゆっくりと供給することになるだろうと予想した。
酒造氏は、これらを理由に首都圏での新規供給が2万1000戸程度、近畿圏では1万3500戸程度まで減少するとの予測を提示。販売の見通しでは、今後の経済状況、とくに所得状況によって販売がスローダウンする可能性を認識しなければならないと説いた。
⑩afterコロナの傾向としては、在宅勤務の影響か、郊外エリアを中心に30歳代の若年層がマンションや戸建てを購入する動きが見られるという。非常に低水準の金利と贈与税の優遇措置も追い風となっている。若年層を中心とする購買傾向は、今後も継続することが見込まれる。
8.■マンション供給、21年回復見込み 在宅ワーク増加郊外が躍進 2020年12月24日
https://www.zaikei.co.jp/article/20201224/600667.html
概要
①21日、不動産経済研究所が「首都圏・近畿圏マンション市場予測―2021年の供給予測―」を発表。2020年のマンション供給は宣言中の営業自粛が響き、前年比21.9%減の2.44万戸の見込みとなっている。しかし、21年には、前年比31.1%増の3.2万戸と全エリアが回復し、再び3万戸台の供給となりそうだ。この背景には、在宅ワークの増加などで郊外が躍進し、大手、中堅ともに幅広いエリアでの供給を積極化していることがあげられている。
②また、引き続き東京都区部の大規模案件がけん引、近郊エリアも注目タワーが始動しはじめているようだ。都心や湾岸のタワー・大型案件は堅調維持、周辺都市でも注目のタワー案件が登場している。都区部は20年比で30.8%増の1万4,000戸が見込まれ、湾岸に加えて城東エリアなどでの大型に注目が集まっている。また、埼玉県が48.1%増の4000戸と大幅増と見込まれるほか、都下では3000戸、神奈川県でも7000戸にまで回復すると見込まれている。
③ポストコロナで都心離れもあり郊外巻き返しの傾向が見られるが駅近中心となりそうだ。都心についても超高層の人気については変化しない見込みだ。都心の高級物件の人気は変わらず高値安定で、郊外も駅近中心で価格下落の兆候見られない。また、住宅ローン減税の適用拡大で40～50m2前後のコンパクト住戸 の人気も上昇する見込みもある。商品企画のテーマもコロナ禍で大きく変化し、専有部、共用部ともに在宅勤務対応が急務となっている。
④近畿圏でも20年のマンション供給は1万8000戸、20年比29.5%の増加になるものと見込まれている。20年は前年比23.0%減の1万3900戸、コロナの影響により、当初予測の1万7000戸より大幅に下振れする見込みだが、21年は大幅増となる見込みで、コロナ前の2019年水準まで回復すると予想されている。近畿圏の供給戸数は、大阪市部6200戸、大阪府下4000戸、神戸市部1700戸、兵庫県下3000戸、京都市部1200戸で、奈良県を除く首都圏・近畿圏の全エリアで大幅増加の見込みとなっている。
7.■リモートワークの影響で約半数が「仕事部屋がほしい」と回答 2020年12月18日
https://www.glocaltimes.jp/9001
概要
①auじぶん銀行株式会社が、全国の男女ビジネスパーソン500名を対象に「住宅事情」に関するウェブアンケートを実施し、その調査結果を発表した。20代から40代のビジネスパーソン男女に対し、「現在の住環境」「コロナ禍を経ての、住環境に対する意識の変化」「新しくどんな使い道の部屋がほしいか」等、住環境に関する様々な調査が行われた。
②その結果、コロナ禍以前は住宅を決める際に「駅からの距離の近さ」の優先度が高かったのに対し、コロナ禍を経て最重要視されるようになったのは「広さ・間取り」に変化したという事実や、「仕事部屋」がほしいと感じている人が多い等、様々な住宅に対する意識の変化がう起きていることが明らかに。
③現在の住宅を決めた際に意識したポイントは、6割以上の人が「駅からの距離の近さ（62.2％）」と回答した。一方で、リモートワークを経験した今、もし転居するとしたらどういったポイントを意識するかを聞くと1位は「広さ・間取り（52.0％）」という結果に。コロナ禍を経て、住宅選びをする際の基準が変わっていることがわかった。
④「職場へのアクセスの良さ」「都心へのアクセスの良さ」を求める人がコロナ禍の影響を受けたあとは少なくなり、「セキュリティが強い」「水回りの設備の充実」「防音性が高い」「衛生的」を求める人が多くなっていることが分かりました。リモートワークにより家にいる時間が長くなったことで、立地よりも充実した住環境を求める人が増えていることがわかる。
⑤「リモートワーク」と「出社しての仕事」を比較して、変化したことや困ったことについて尋ねた質問では、「就業時間ギリギリまで寝ていられる（43.6％）」が約半数と最も多い結果に。続いて「運動不足になった（35.0％）」「集中力が減った（26.4％）」という回答が続いている。
仕事の「集中力」と住環境には関連があると言えそうだ。
⑥リモートワークを経て部屋数を増やすとしたら、どんな用途の部屋が欲しいかという質問に「仕事部屋（48.6％）」に最も多くの回答があった。「趣味部屋（16.6％）」「クローゼット（13.6％）」という回答が続いている。
「仕事部屋」に最も多くの回答が集まった理由としては「自宅での作業は集中できない」という声が多く、生活と仕事を分けた、メリハリのある生活を求めている人が多いことがわかった。
6.■なぜ？ 沖縄の中古マンションが高騰 平均価格3185万円 2020年12月19日
https://www.okinawatimes.co.jp/articles/-/680849
概要
①りゅうぎん総合研究所は１８日、沖縄県内の中古マンション価格の推移と将来予測を分析したリポートを発表した。２０２０年１０月の県内の価格（７０平方メートル換算）は、０８年１０月比約２・１倍の３１８５万円に上昇。上昇幅は全国一だった。０８年には約１５００万円あった首都圏との価格差は550万円程度まで縮小。好調な観光産業が県経済の拡大をけん引したほか、金利低下など資金調達しやすい環境が民間投資を下支えし、上昇につながったと見ている。
②県内ではこの間、旺盛な住宅需要を受け、マンション建設が盛んに行われたが、建築費高騰で価格は上昇。新築と比べて安く、立地に優れた物件も少なくない中古マンションの需要も高まった。
③不動産調査会社「東京カンテイ」のデータを基に、価格などの変化を分析した。
２０年１月時点の平均築年数は０８年比で２年増え、１７・３年となった。
首都圏は８・５年増え２６・５年。県内では新築物件も増えたことから平均築年数の伸びが抑えられ、価格上昇に寄与した側面もある。
りゅうぎん総研は観光客数や新設住宅着工戸数の減少などを見込み、将来予測を分析。先行きは低下するものの、２千万円台後半で推移すると見通す。
5.■「テレワーク移住はウソ」都心タワマンむしろ絶好調であるワケ2020年10月22日
https://president.jp/articles/-/39743
概要
①4月から5月における緊急事態宣言下では不動産取引が半減した。こうした中、多数のメディアや識者からは「不動産市場が崩壊する」「都心部・都市部から人が逃げ出し、郊外や地方への移住が加速する」といった論調が見られた。
②緊急事態宣言が明けてからの住宅市場は絶好調といっていい。6～9月になると滞留していた需要どころか、それ以上の勢いが出てきた。都心・都市郊外・新築・中古・マンション・一戸建てのいずれも非常に好調だし、新規売り出しが減ったこともあり、とりわけ中古市場では在庫が大きく減少していることもあり、取引量はコロナ前と同等かややマイナスのレベルだが、価格は上昇基調にある。
③新築マンションは、2019年後半から売れ行きは悪化しており、そこにコロナ禍がやってきたため、緊急事態宣言中はモデルルームを閉鎖し取引には急ブレーキがかかった。とはいえ、大手寡占が進んでいる市場では、リーマン・ショックの時のような投げ売りは起きていない。またかねて新規売り出しを減らしてきたため、在庫はずいぶんと減り、在庫が少ない中でのやり取りなので、コロナ前から販売不調だった現場では日ごとに値引き販売が行われているようだが、価格が大きく下がる状況にない。
④昨今特徴的なのは、新築、中古とも一戸建ての売れ行きがいいことだ。イメージでいうと3000万～4000万円台で、低金利下において100％の住宅ローンを組んで購入者の半分以上が変動金利を選択するといったもの。金利は0.38％（ジャパンネット銀行・10月）程度ゆえ、期間35年、3000万円台なら月々の支払いは8万円程度。ここで住宅ローン控除が利用できればローン残高の1％が戻ってくるため、毎月に換算すれば約2万5000円のマイナスとなり、事実上、月々5万～6万円台の支払いで買える。
⑤在宅勤務が増えたいま、2～3DKでチープな賃貸住宅から出て、家賃並み、あるいはそれ以下で持ち家を選択するといったものだ。在宅勤務が増えることで、自宅にスペースが必要になる。そうすると従前は65m2でよかったものが、75m2必要になる。居住面積を広げるためには、駅から遠くするか、中心部から遠くするか。その選択肢に変わりはない。
⑥2013年のアベノミクス以降、3LDKは75m2以上が当たり前だったものが、今は60m2台前半になっている。そこで中古物件に目が向けられている。
中古住宅の成約件数は、8月までは前年同月より増えた。9月は首都圏は7％マイナス、都心3区は23％のマイナスになったものの、それは取引が萎んだというより、在庫がものすごい勢いで減った要因の方が大きい。その証拠に、価格は上がっている。
4.■テレワーク普及オフィス需要減退確実、マンション転換価格下落圧力2020年11月26日
https://www.itmedia.co.jp/news/articles/2011/26/news051.html
概要
①オフィスの空室率がジワリと上がっている。三鬼商事が公表している東京ビジネス地区のオフィス空室率は9月時点で3.43％。6月以降は上昇率が高まっている。
オフィスの賃貸契約というのは、借り主側から解除する場合は6カ月前の通知とするケースが一般的だ。4月上旬の緊急事態宣言以降にテレワークが急速に普及したことを考えると、今後は空室率がさらに上昇すると予測できる。
さらに、ヤフーなどのネット系大手企業もテレワークを常態化させるという。
コロナがある程度収束しても、オフィス需要が回復するとは考えない方がいい。
②職住が混在しているようなエリアでは、今後一層オフィスビルからマンションへの転換が進むだろう。老朽化したビルが取り壊されて分譲マンションに変わっていくのだ。つまり、マンションの事業用地がより多く供給される。その結果、マンションデベロッパーが仕入れる土地の価格自体が下落することもあり得る。土地が今までより安く仕入れられれば、販売価格にも反映される可能性が高い。新築価格の下落である。
③東京なら中央区の人形町や品川区の大崎周辺など。大阪なら環状線内の堺筋や谷町筋である。そういったところでは、コロナ以前からオフィス系の建物が徐々にマンションに建て替わっていた。今後はその動きに一層拍車が掛かる。
ただ、こういったエリアにマンションに対する強い需要が存在するわけではない。これまでは都心近接という条件によって、ある程度好調に新築物件が売れていた。しかし、テレワークの普及によって都心に近い場所で住まいを購入する、という需要は減退しつつある。今後は今までのようには売れなくなる可能性が高い。
④2013年に始まったアベノミクスと異次元金融緩和により、都心やその周辺の新築物件は半ば金融商品化した。特に規模の大きなタワーマンションは、金融化の度合いが強かった。総戸数の半分程度が、値上がり狙いや賃貸運用を目的として購入されたケースもある。金融商品化の度合いが強いほど、市場での流通量も多くなる。つまり、短期間に多くの売り物件が発生する可能性を秘めている。オフィスの空室率上昇が巡り巡ってマンション市場での価格下落圧力となり、さらには暴落へのトリガーとなる悪夢のようなシナリオが、現時点で静かに進行しているのかもしれない。
3.■オフィスもマンションも買い手市場に変わる 榊淳司 2020年12月14日
https://www.zakzak.co.jp/eco/news/201214/ecn2012140001-n1.html
概要
①さまざまな面で私たちはもうコロナ前と同じ状態には戻れない。会議や打ち合わせはかなりの水準でテレワークが可能であることが分かった。テレワーク会議は時間と費用の節約にもなる。出張の機会も少なくなるはずだ。
そうなるとホテルや航空会社は、利用率が以前の水準まで回復しないことになる。コロナ禍の前、勢いよく事業用地を購入していたホテル業者の動きは、現時点でピタリと止まっている。
②テレワークの普及は、企業がオフィス面積を縮小させることにもつながっていく。これは早くも空室率の上昇や賃料の低下となって表れている。オフィスの賃貸契約スタイルから推定すると、この流れはあと数年以上続くだろう。１年後の賃貸オフィスは、完全な買い手市場になっていると思われる。
③住宅市場では、コロナによって、戸建て人気が顕著に表れた。ほかにも、テレワーク需要や住宅ローン審査を意識した駆け込み需要が発生したことは、以前にも説明した通り。
都心や湾岸のタワマンはどうか。人気が戻るかというと、やや疑問である。都の人口が微妙に減少している現況から考えても、都心への転入者がタワマンに群がっていた現象は盛り返さない可能性がある。
④何よりもこれからコロナ不況が本格化する。それに伴い、住宅ローン返済困窮者の任意売却が、来年には激増すると予想される。異次元金融緩和が始まった１３年から続いたマンションの局地バブルも終了する。オフィスとともにマンションも買い手市場へと変わるのだ。
⑤不動産セクターの中で唯一の売り手市場は、流通倉庫や流通センター向けの、地方や郊外のまとまった広さの土地。これらは今でも活発に動いている。場所も規模も都心のオフィスやマンションと違いすぎるので、同じ不動産といっても別物である。
新築マンションの供給はというと、２１年以降も数は減らすだろうがそれなりに続き、価格も２～３年はこのままだろう。
一方、売り手も買い手も個人である中古マンションは、売り急ぐ事情のある人が多くなりそうでジワジワと下がっていきそうだ。
⑥景気が回復すれば、金融緩和は終了する。そうなればマンション市場は本格的な下落期を迎える。それは２３年以降だとみている。
2.■コロナ禍、不動産市場の実態は？ 全国新聞ネット 2020年12月14日
https://this.kiji.is/710057049437224960
概要
①新型コロナの感染拡大で「不動産市場は冷え込む」「移住が進んで駅近のマンションの需要がなくなる」などの言説が広がった。しかし、ふたを開けると首都圏の住宅市場は活況で、海外からの不動産投資も増えるなど様相はかなり異なっているようだ。不動産コンサルタントの長嶋修氏が解説する。
②東日本不動産流通機構の調査で は、１０月の首都圏（東京・埼玉・千葉・神奈川）の中古マンションの成約件数は３６３６件と、前年同月比３１・２％増となった。１０月としては１９９０年の統計開始以降、過去最高の水準だ。
平方メートル当たりの単価も４・８％、成約価格は５・４％上昇し、いずれも５～６ヶ月連続で前年同月を上回っている。首都圏の中古の一戸建てはとりわけ好調で、４１・８％増だ。
③首都圏の新築マンションの販売も大幅に回復。不動産経済研究所によると、１０月の発売戸数は前年同月比６７・３％増の３３５８戸で、価格も上昇している。契約率は好調の目安とされる「７０％」の水準を上回っている。新築の一戸建ても同様の状況だ。
④バブル崩壊や、２００８年のリーマンショックと今回が決定的に異なるのは、金融機関によるいわゆる「貸しはがし」といった事象が起きていないこと、そして「金融システムが破綻していない」ことの２点だ。
⑤リーマンショックでは、多数の新築マンションデベロッパーが資金繰りで耐えきれず、数千万円単位の値引きを行うなどして新築マンションを投げ売った。
それでも資金繰りで持ちこたえられず、複数のデベロッパーが破綻した。こうした流れは中古マンションの市場にも波及した。しかし、今回のコロナ禍では、積極的な財政出動や金融緩和 が実行されたため、投げ売りが起こることはなかった。
⑥２０００年代前半に8万戸台だった首都圏の新築マンション発売戸数は、19年には３万１０００戸にまで減少した。これはマンションのニーズが「都心」「駅前・駅近」「大規模」「タワー」といったワードに代表される立地に集中するようになり開発用地が限定され、ホテル用地と競合していた事情があるからだ。
大都市では、ホテルとマンションの用地取得がバッティングすることは多い。
一般的にホテルのほうが収益性は高く、特にここ数年はインバウンド需要を見込んだホテル建設の用地取得が、新築マンションの用地取得を阻んできた。
今回のコロナ禍で、ホテルなどの宿泊施設は軒並み業績不振に陥っている。仮にコロナ禍が長期化すれば、用地の取引価格がやや下がることはあるかもしれないが、ホテルが建つような好立地の新築マンションの建設が増える可能性もあるのではないかと筆者はみている。
⑦近年、住宅の需要は、共働き世帯の圧倒的な増加や自動車保有比率の低下などから、通勤や買い物を始めとする生活利便性重視となっている。
テレワークの進展も「都心」「駅前・駅近」のニーズに拍車をかける可能性がある。人材情報会社の学情が今年5月、２０代の男女５４２人を対象に実施したアンケートでは、テレワーク経験者の約７割は「通勤時間をもっと短くしたい」と答えた。希望通勤時間の平均は２９分。「１５分～３０分」「３０分～４５分」を希望する人が大半を占めた。
⑧ただ、全国一律で不動産市場が活況かというと、まったくそんなことはない。
国土交通省が１１月３０日発表した１０月の全国の新設住宅着工戸数は、前年同月比８・３％減の７万６８５戸と１６ヶ月連続の前年割れとなった。
銀行の不正融資問題や、アパートの建築偽装問題などで、賃貸を目的とした物件に対する金融機関の融資姿勢が厳しくなっていたうえに、新型コロナの流行による景気の停滞がさらなる下押し要因となった格好だ。
とりわけ自動車保有比率が低い大都市圏では、住宅のニーズは駅から近い物件に集中している。通勤や買い物に不便な物件は、 いくら価格や賃料が安くても、買い手や借り手はそう簡単には見つからない。
全国の空き家は２０３３年に２０００万戸近くに上るとのシンクタンクの試算もある。今後、地方や、かつてベッドタウンと呼ばれた都市郊外などで、築年数が古い空き家の大量発生も見込まれる。
⑨都心の中古マンション市場は日経平均株価の推移とおおむね連動するといわれる。日経平均は緊急事態宣言前に一時、１万６０００円台まで落ち込んだが、現在は２万６６５２円（１２月１１日終値）と、コロナの感染拡大前を大きく上回る水準まで上昇している。新築マンションの在庫も減少傾向にあり、利便性の高い場所に立地する一戸建ても含め、 今後、さらに需要が高まると筆者は予測している。
⑩そして、他の先進国に比べコロナの影響が少なく社会が安定しているうえ、割安感のある日本の不動産には、海外マネーの触手が伸び始めている。
不動産サービス会社ジョーンズラングラサールの調査では、今年１～９月期の東京への不動産投資額は１９４億ドル（約２兆円）で、世界の都市別で首位となった。昨年同期にトップだったニューヨーク、2位だったパリにも大きく差をつけた。コロナ禍で需要が増している物流施設や、安定的な収益を見込める賃貸マンションへの投資が増えているそうだ。
⑩特に、海外の投資家が日本国内の不動産を購入する「インバウンド投資」は好調で、１～９月期で1兆３２６８億円と、昨年1年間の投資額をすでに上回っているという。筆者が知る限りでも、１０００億円規模の海外の不動産投資 ファンドが日本の不動産市場への参入を表明しているほか、筆者自身にも複数の 照会がある。今後も日本の不動産への投資はさらに拡大する可能性がある。
⑩ただ、マネーが流入するのは東京などの大都市の利便性が高い場所に限られると筆者は考えている。日本の不動産は、以前から進行していた「価値が維持されるか上昇する」１５％、「ダラダラ下落する」７０％、「無価値になる」１５％の「３極化」を、コロナ禍でさらに加速させることだろう。
1.■首都圏の中古住宅がバカ売れ！！「３つの特殊需要」 榊淳司 2020年12月7日
https://www.zakzak.co.jp/eco/news/201207/ecn2012070001-n1.html
概要
①首都圏の中古住宅がマンション、戸建てとも絶好調と言っていい水準で売れている。東日本不動産流通機構の発表によると、１０月の首都圏での中古マンションは前年同月比で３１・２％の増加。中古戸建ても同４１・８％の増加である。ともに１９９０年に同機構が発足以来、最高の増加率となったそうだ。
②業界の慌て者はこの数値を見て「新型コロナによる不動産ブームの到来だ」とか、「金融緩和による不動産バブルが起こっている」と考えるかもしれない。
だが、冷静にデータを見るとそうは思えない。
③まず、価格だ。中古戸建てはマイナス１・２％。中古マンションはプラス４・８％。この３０年間で最大の増加幅の割には、価格への上昇圧力は弱い。
④次にエリア。中古マンションで上昇率が高いのは東京都全域と神奈川県の横浜と川崎。中古戸建ての場合は、横浜と川崎が圧倒的で、あとは東京２３区内と千葉がやや高い。
⑤テレワークのために立地よりも広さと部屋数を求めた住宅需要が６月から８月頃に目立っていた。その流れなら都心や近郊よりも、郊外立地での売れ行きが高まっているはずだ。だが、そうはなっていない。私はこの成約の爆発的な増加には、３つの特殊需要が関係していると推測する。
⑥１つ目はテレワーク需要。これは近郊や湾岸エリアなどで目立っていた。
２つ目は、ローン審査駆け込み需要とでも言おうか。今年中に住宅ローンを借りると２０１９年の年収で審査される。ところが、残業やボーナス減で年収を下げた人が、来年になって住宅を買う場合は、今年の年収で審査されることになる。借りられる額が減る可能性があると考えた人が、今すぐ買える中古住宅を買っているのだ。年収の下がりそうなサラリーマンが現状住んでいる賃貸住宅は、近郊エリアが多い。だから横浜や川崎、２３区で多く買われたともうかがえる。
⑦ただ、千葉や埼玉、神奈川東部でもそれなりの数字が出ている。そういったところの中古住宅を買っているのは、３つ目の脱出需要が中心ではないか。
脱出需要とは何か－。新型コロナは高血圧や糖尿病などを患っていない５０代あたりまでならあまり心配がないとも伝わる。しかし、６０代以上が感染すると、場合によっては命にかかわる。特に都心のように人口密度の高いところに住んでいる高齢者は心配だろう。だから資金に余裕のある富裕層が、避難先として郊外に住宅を購入した可能性がある。郊外で値の張る広めの戸建てやマンションが動いているのは、そういった要因と思われる。
こう考えると、この１０月に起きた中古住宅の爆発的な需要増が、不動産ブームやバブルではないことが分かる。
その他・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
6■マンション暮らしのトラブル【7回】足音トラブルを解決したい2020年11月30日
https://mansionlife.jp/article/mansion-trouble7
概要
- 直接話をするのではなく理事会や管理会社など第三者に間に入ってもらう。
②【相談先1】
まずは理事会か管理会社に相談する
注意喚起のチラシや貼り張り紙、自分の名前は伏せて相手方に苦情を伝えてもらうなど、状況に応じて対処法を検討しましょう。なお相談するときには「何時頃、どの部屋のあたりで、どんな音がするのか」を具体的に伝えると、理事会や管理会社も具体的なアクションを起こしやすいかもしれません。
③【相談先2】
解決が難しければ弁護士に相談する
④【相談先3】
民事訴訟の前に簡易裁判所での調停手続きを
⑤原因
【原因1】子どもが走り回ったりジャンプしたりする音
【原因2】大人の「かかと歩き」
【原因3】音が響きやすいフローリングを使用している
【原因4】上下階の住民の関わりが少ない
同じ足音でも、よく知っている人が出す音と、見知らぬ人が出す音とでは、ストレスの度合いは異なります。
⑥対策
【対策1】スリッパを履く
【対策2】床に防音シートを敷く
音が響きやすいフローリングには、防音マットやカーペットなどを敷くのも効果的。子どもの遊び場などによく敷かれる「ジョイントマット」でも良いですが、遮音性の高い防音専用の商品を選ばれると、さらに効果が高い防音マットがどのくらいの音を抑えられるかは、JIS規格の「遮音等級」で確認できます。等級を取得している商品なら「⊿LL-40」などと表記されており、この数字が低いほど音を伝えにくくする効果が高いです。
リビングや子ども部屋など、子どもがよく遊ぶ部屋をメインに敷いてみる
【対策3】子どもが飛び跳ねないように注意する
【対策4】下の階の住民とコミュニケーションを取る
【対策5】1階に住む
⑦足音トラブルに発展しにくいマンション選びのポイントは、次の2つとなります
【ポイント1】鉄筋・鉄骨鉄筋コンクリートの建物を選ぶ
防音性能が高いのは、鉄筋コンクリート造と鉄骨鉄筋コンクリート造。コンクリートの内部に鉄筋が埋め込まれた建材でつくられており、気密性が高いため、木造や鉄骨造に比べて音が響きにくいといえます。
【ポイント2】最上階を選ぶ
5.■団地で相次ぐ大量の不法投棄、住民迷惑 ごみ袋に家電や配線2020年12月26日
https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/456458
概要
①「京都府宇治市の府営西大久保団地で、破砕された家電などの不法投棄が相次いでいる」。現場を取材すると夜間に持ち込まれているとみられる。
②同団地では９月ごろから、ごみ袋に入ったエアコンの部品や電気ケーブルなどが各棟前の集積所に捨てられるようになった。１２月下旬には９カ所で７０リットルのごみ袋を計２６個確認でき「大量かつ連続する不法投棄は初めて」車道沿いの集積所が中心で、不燃ごみの収集日の朝に見つかることが多い。
「塀に囲まれた集積所なので目に付きにくい。深夜に業者が車で運び込んでいるのでは」と推測する。
③同市ごみ減量推進課は、家電リサイクル法で有料回収が義務づけられている製品や産業廃棄物が含まれるため通常は収集できないとしつつ、「自治会からの要望で後日、特例的に回収している」とする。
④不法投棄物は集積所の外に移して回収を待っているが、住民らは「重くて１人では運べない袋もある」と苦慮する。同自治会は投棄をやめるよう掲示をしたが効果はなく、防犯カメラの設置は費用やプライバシーの面で難しいとする。
4.■中央電力、マンション向け電気自動車充電サービス受付を開始 2020年12月24日
https://www.nikkei.com/article/DGXLRSP602437_U0A221C2000000/
概要
①中央電力は、2004年度に国内で初めてマンション一括受電サービスを事業化し、関東・関西圏を中心に現在まで約2,200棟17万世帯以上のマンションの電気料金削減を行い、マンション等の電気設備の保守保安・リニューアル工事や、電気の小売事業等のサービスを提供しています。
②マンションDXの一環である「EV・PHEV 充電サポートサービス」の提供を通じて、「マンションにお住まいの方も電気自動車に乗れる」を実現するために、本サービスのご提案を加速してまいります。
（※1）マンション一括受電サービス=マンション全世帯で電気を一括契約し、安価な電気をまとめて購入することで電気料金を削減し戸別契約よりも割安な電気を利用できるサービス。
③電気自動車の普及は0.9%となかなか進んでいません。その理由の一つとして、マンションなど集合住宅への基礎充電設備の設置が進んでいないことが挙げられます。○集合住宅で電気自動車充電設備の普及が進まない理由
1.高額な設備・工事費用の負担
2.設備管理の負担と予約管理・充電電気料金の徴収方法
3.マンション内での合意形成
④中央電力は、これらの課題を解決することで、「マンションにお住まいでも電気自動車に乗れる」の実現を目指し「EV・PHEV 充電サポートサービス」を2019年12月より提供しています
3.■ニーズ急増の宅配ボックス、築何年のマンションから当たり前に？ 2020年12月16日
https://suumo.jp/journal/2020/12/16/176967/
概要
①分譲マンションに宅配ボックスはどの程度設置されているのだろう？
マンションみらい価値研究所の調査結果によると、同社が管理するマンション3921件のうち、全体の70.8％に宅配ボックスが設置されていた。
「築20年以下」のマンションであれば99％以上に宅配ボックスが設置されていた「2000年以降に分譲されたマンションでは標準設備として宅配ボックスが設置されている」といえるとしている。
②同社が管理するマンションで宅配ボックスが設置されているのは70.8％だが、内訳は、新築時から設置されていたのは68.3％（2677件）、後付けで管理組合が設置したのは2.5％（98件）だった。同社のレポートでは、管理組合が宅配ボックス新設を総会の議案とした事例（112件）を集めて、分析している。
98件は総会で宅配ボックスの新設が可決されたが、14件は否決または継続審議となっていたという。
③総会で可決に至らなかった理由を調査。最も大きいのは「設置費用」の問題だ。
ほかに、いつも在宅しているので荷物を受け取れると反対する人が多かったり、事前にアンケートなどで意向を確かめていないなどの総会運営上の問題も。
また、設置場所が適切かという、マンションのスペース上の問題もある。
④「マンションの高齢化と宅配ボックスの設置議案の否決は無関係ではないだろう」とレポートでは分析している。高齢者は在宅時間が長いことや、宅配ボックスから自分の住戸まで荷物を運べないなど、宅配ボックスの便利さより不便さを感じることがあるからだ。
逆にいうと、管理組合が費用と設置場所などの問題をクリアし、宅配ボックスのメリットなどを周知して事前に意向を確認するなど、適切な総会の運用をすれば、後付けで設置できる道があるということだ。
⑤国土交通省は、宅配ボックスの設置によって再配達が減少することから、配送業界の働き手不足やCO2排出削減などの目的で、宅配ボックスの設置を推進。
⑥年末年始やゴールデンウイークなど不在する人が多い時期には、すぐに受け取れない人もいるので、宅配ボックスの空きが少ないということが起きる。特に、大型のボックスは数が少ないので、誰かの荷物で埋まっていると次の人が利用できないということになる。うちのマンションでは、一定期間、宅配ボックスの荷物が引き取られないと、管理員が該当のお宅に声がけをするようにしている。
⑦宅配ボックスの適切な運用方法を検討するのも、管理組合の役割だ。今後、マンションの高経年化が進めば、ますますマンションの課題が増えていくと予測される。管理組合が円滑に活動しているかどうかは、マンション選びにも、重要な指標になるだろう。
2.■「駅直結」実はバス停直結（駅まで約12分） 表示話題のマンション2020年12月4日
https://www.j-cast.com/2020/12/04400414.html
概要
① 駅までバス約12分の立地を「駅直結」とPR――。名鉄不動産が手がけるマンションの交通アクセス表示をめぐり、「これは誤解を招く」とSNS上で指摘が相次いでいる。埼玉県川口市の新築分譲マンション「メイツ川口元郷」。2020年3月に竣工し、現在モデルルームを公開している。
② SNSで注目されたきっかけは、不動産業界で脚光を浴びた話題を決める投票企画「#クソ物件オブザイヤー2020」だった。今年度の候補として、メイツ川口元郷の交通アクセス表示が浮上したのだ。同マンションは、埼玉高速鉄道「川口元郷」駅まで徒歩8分、目の前のバス停を利用すれば、JR京浜東北線「川口」駅まで約12分の立地にある。
③ 販売サイトで、後者へのアクセスを「『川口』」駅直結」と赤字で大きく打ち出したところ、ツイッターで11月16日、「これが直結ならみんなタクシーで東京駅直結じゃろが！」などと紹介された。
④「当初、表示上の確認はしていたのですが、SNS上でご指摘が相次いでおり、そちらも鑑みて、販売会社さん、代理店さんと検討しまして変更しました」
「『川口』」駅直結」を「『川口』駅までバス約12分」に改めたとする。
1.■総務省、ソフトバンクに指導、マンション関係者装い営業か 2020年12月11日
https://k-tai.watch.impress.co.jp/docs/news/1294800.html
概要
①総務省は11日、ソフトバンクに対して、販売代理店の不適切な営業や法令で定める業務の届出が出されていなかったとして指導を実施した。
②ソフトバンクが提供するインターネット接続サービス「SoftBank Air」を取り扱う媒介等業務受託者（販売代理店）のうち、ジールームから代理店業務の委託を受けたレイスペック、セイルグループの2社がマンション関係者を装って勧誘していた疑いがあるほか、法令で定められた届け出を出さないまま営業活動を行っていたという。
③セイルグループはSoftBank Airの勧誘時に、同社社員が住民に対して、あたかもマンションの管理会社の関係者であると誤認を与える説明を行っていた疑いが発覚した。セールストークの内容は「私こちらの○○（建物名）の通信設備の管理をしております、レイスペックの○○と申します」などというもの。ジールームおよびレイスペックから提供された営業マニュアルに記載されており、これを一例として勧誘していた可能性があるという。
④加えて、レイスペックとセイルグループは勧誘時に自社名を告げず、ジールームの名を騙って営業を行っており、総務省はこれらの行為について、電気通信事業法への違反のおそれ、および違反が認められたとした。
レイスペックは、2018年1月ごろ～2020年9月ごろまで、ジールームからSoftBank Airの代理店業務の委託を受けていたにも関わらず、法律上、必要とされる届け出書類にソフトバンクの名称などを記載していなかった。
セイルグループは、レイスペックからさらに委託を受けていたが、同様に同法第73条の2の第1項に規定される届け出を怠っていた。
⑤総務省はこれらの行為について、いずれも電気通信事業法への違反を認めた。
同省では、再びこのような事態が発生しないよう、ソフトバンクに対して、指導など措置を徹底するよう指導した。レイスペックとセイルグループの2社については、すでに代理店業務から撤退しているという。
以上
