【岩見守和】マンション関係記事 （2021年9月）
| 出所：岩見守和マンションレポート
・このレポートは一般紙等が、マンションの出来事をどのような視点から記事にしているかを知るために収集したものです。 ・当レポートは、「岩見守和」が私的に非営利な研究目的として、新聞等の情報を収集し、岩見氏独自の見識で分類と整理をしたものです。 ・本資料の活用ついては、閲覧されるご本人の責任において判断をお願いします。 ・出典元のURLはリンク切れの場合がありますのでご了承ください。 ・このレポートが皆様方のお役に立てれば幸いです。 |
| 目次・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
マンションの犯罪 5.■集合住宅の一室で小学生が死亡…母親が包丁で刺したか 読売 2021年9月30日 4.■無施錠宅女性宅侵入繰り返した男、共同玄関暗証番号推測 読売2021年9月27日 3.■マンションの部屋を訪れた男が突然住人切りつけ逃走 関西tv 2021年9月4日 2.■マンションに侵入窃盗などで逮捕された男性２人を不起訴に 2021年9月3日 1.■市営住宅強盗殺人事件、同じ階に住む男を起訴 京都新聞 2021年8月31日
マンションの事件・事故 6.■マンション9階4歳男児落下死亡 家族在宅中部屋の”窓”から落ちたか2021年9月24日 5.■マンション7階から転落し、30代男性死亡 大阪府警の家宅捜索先 2021年9月3日 4.■西宮の集合住宅で女子中学生が転落死か サンテレビ 2021年8月31日 3.■民泊マンション便器赤ちゃん発見修理業者110番、トイレで産んだ 2021年9月20日 2.■女がマンション5階から冷蔵庫投捨てる 重さ33キロ 神戸新聞 2021年9月14日 1.■マンションのベランダから物を投げ落とす男性 その後は・・RKK2021年8月31日
マンションの火災 1.■墨田区でマンション火災 焼け跡から1人の遺体 FNN 2021年9月6日
行政の動向 2.■マンションの管理・建替え、改正法22年4月全面施行 2021年9月21日 1.■管理会社のフロント業務はオンラインでも「常勤」 廣田信子 2021年9月
マンションの管理 13.■「マンション管理計画認定基準」ってそんなにたいへんなの？廣田2021年9月30日 12.■「マンション管理計画認定制度」って何？ 廣田信子 2021年9月29日 11.■マンション、管理会社が管理者が２割を超える ! 廣田信子 2021年9月28日 10.■これからが本番、マンションで取組むリバースモーゲージ廣田信子 2021年9月27日 9.■車離れ「マンション駐車場」が“金食い虫”に転じる日 2021年9月24日 8.■住宅クライシス タワマン管理契約と修繕工事の深い関係 2021年9月23日 7.■マンション「管理拒否」増加 前代未聞 管理会社の事情は 朝日2021年9月7日 6.■マンション「管理拒否」されないカギは管理会社よりも住民 朝日 2021年9月12日 5.■悪徳理事長 500戸のマンションなら“好きなように使える２億円榊2021年9月27日 4.■マンション管理組合の「役員のなり手不足問題」解決する方法 松本2021年9月23日 3.■マンション管理組合の理事は拒否できる？ 選出方法や断り方紹介 2021年9月28日 2.■理事長を外部者に任せるには… 2021年9月8日 廣田信子 1.■地震に対応してる？会社やマンションのエレベーターをチェック 2021年9月25日
マンションの孤独死 1.■マンションの同じ部屋で「70代男性」が“連続孤独死”の怪 2021年9月24日
タワマン問題 6.■セレブも住む超高級タワーマンションが 不便すぎる 管理組合提訴 2021年9月26日 5.■「タワーマンション高層階の悩みあるある」４つ タワマン体験記 2021年9月 4.■理想の3人家族崩壊させた、「3LDK」タワマンのヤバすぎる住環境 2021年9月10日 3.■低層階39歳女性激変させた上層階住人への強いコンプレックス 2021年8月2日 2.■タワマンカーストの深すぎる闇…39歳女性上昇志向こじらせた理由 2021年8月2日 1.■タワマン建設、税金が支える 東京都内再開発事業で依存率68% 2021年9月12日
マンションのタイル落下 2.■築浅なのに？アパグループマンション「タイル落下事故」から学ぶ事2021年9月9日 1.■タイルの浮き、剥離は、どこまでディベロッパーの責任か 2021年9月8日
マンションの修繕等 4.■マンション修繕費問題「ドローン」が救う納得の訳 千葉 利宏 2021年9月29日 3.■サッシの交換リフォーム費用相場はどれくらい？必要性やメリットも2021年9月22日 2.■プロに聞く くらしとお金の相談室＞マンション修繕費が不安 2021年9月23日 1.■マンション修繕積立金は安い方がいい？相場や値上がりなど徹底解説2021年9月7日
マンションと暴力団 2.■山口組系なぜ和歌山で集会を 強まる包囲網幹部マンションに…朝日2021年9月16日 1.■工藤会系組長ら4人、マンション駐車場で車燃やす… 読売 2021年9月2日
団地関係 15.■オンボロ団地が億ションに…「憧れの住まい」の凄まじい変遷 i2021年9月29日 14.■横浜市緑区竹山住宅管理組合協議会 団地の未来を考える 2021年9月23日号 13.■高齢者団地の「距離のバリア」をぶっ壊す！自動運転車を駆使実験2021年9月17日 12.■町田の大規模団地で「自動運転」実証実験 高齢者の外出支援 2021年9月 11.■産直食材をマンションの敷地内で販売する、移動型の八百屋 2021年9月16日 10.■横浜市 緑区下九沢団地高齢者を「見守り巡回」惣菜売り女性店主 2021年9月16日 9.■190戸中70戸が60歳以上の一人住まい。「団地コミュニティカフェ」 2021年9月9日 8.■ほんとに怖かった」都営団地の建替え…高齢者が直面した死活問題 2021年9月2日 7.■「皆泣くのよ」都営団地建替えで…引越していく高齢者たちの悲惨①2021年9月9日 6.■「皆泣くのよ」都営団地建替え 引越していく高齢者たちの悲惨② 2021年9月9日 5.■都営団地「1DKはひどい」建替え嘆く住民…設計担当者とのすれ違い2021年9月23日 4.■市営住宅の空き部屋「無印良品」がおしゃれにリフォーム 2021年9月3日 3.■超長期を目ざすマンション再生への道 多摩ニュータウン向陽台 2021年5月27日 2.■『潤環』育む集合住宅へ みのお団地の建替事業者募集開始 大阪府2021年9月30日 1.■集合住宅歴史館が八王子から移転 昭和レトロの建物取り壊し？2021年9月15日
その他 10.■大地震で引渡し直前新築マンション大破損でキャンセルできる? 2021年8月29日 9.■前入居者が自殺、孤独死…事故物件の告知義務、その現状は？ 2020年3月5日 8.■同じフロアで自殺者が出たマンションの購入！賠償請求はできる？2021年9月19日 7.■PC造のマンションってどうなの？メリットやデメリットをご紹介！ 2021年9月10日 6.■マンション遊休施設有効活用–アート展示等コミュニティ促進 2021年8月20日 5.■マンションの高齢化、相続放棄に修繕費「7つの大問題」週刊女性2021年9月21日号 4.■「負動産」になる本当に危ないマンション特徴7選を解説Redia編集部2021年9月6日 3.■子のいない夫婦の「マンションを継いだ甥」に訪れた恐しい悲劇櫻井2021年9月5日 2.■コロナ禍で急増する「マンションご近所トラブル」の実態 2021年9月4日 1.■マンション管理費と修繕積立金が不足したら… 産経 2021年9/月1日
マンションの購入等 2.■マンション購入「年収7倍」レバレッジ、ペアローンの危険性 榊淳司2021年9月8日 1.■マンション投資をするなら建築にどのくらい費用がかかるか把握 2021年8月19日
マンションの販売動向等 2.■強くて安い、木造の中高層マンション建設相次ぐ 読売 2021年9月14日 1.■首都圏新築マンション、平均価格7452万円…高額物件の販売相次ぐ2021年9月16日
マンションのDX 4.■東急リバブル、「スピードAI査定」にマンション賃料査定機能追加 2021年9月10日 3.■マンション設備、赤外線家電まるっとコントロール！HA端子通信可能2021年9月7日 2.■オートロックマンション実証、ヤマト運輸 デジタルキー活用で置き配 2021年9月 1.■DXによる”次世代型マンション管理サービス”の開発に着手 2020年6月11日
業者の動向等 6.■マンション大規模修繕会社 顧客満足度ランキング 1位は岩手日報2021年9月27日 5.■中央電力、マンション共用部に再エネ販売を開始 CO2排出量削減 2021年9月16日 4.■マンション入居者が選んだ「満足度の高い管理会社」、1位は? 2021年9月16日 3.■テレワーク特化型マンション急増中 クローゼット等有効利用も 2021年9月8日 2.■旭化成ホームズ再エネ目標前倒達成に賃貸マンションの実力日刊工業2021年9月2日 1.■長谷工グループ 管理会社が分譲マンション「管理者」の役割担う2021年8月31日
海外 6.■95年竣工のマンションで天井崩壊「赤ちゃん抱いて逃げた」中央日報2021年9月23日 5.■中国、超高層住宅の新規建設禁止へ 規制強化 2021年9月14日 4.■中国不動産大手、巨額負債抱える 投資家、本社に押しかけ 朝日2021年9月15日 3.■中国不動産熱狂に異変、大手経営危機 広がる動揺習氏どう動く朝日2021年9月15日 2.■アマゾン配達員がオートロック開けて置き配 米 2021年8月27日 1.■韓国 マンション駐車場にＥＶ充電器 来年から設置義務強化 2021年8月27日
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マンションの犯罪///////////////////////////////////////////////////////////
5.■集合住宅の一室で小学生が死亡…母親が包丁で刺したか 読売 2021年9月30日
https://www.yomiuri.co.jp/national/20210929-OYT1T50264/
概要
①２９日午後７時４０分頃、福岡市博多区那珂４のマンションの一室で、男児が血まみれの状態になっていると１１０番があった。部屋に住む小学生の田尾勇人君（９）が倒れているのが見つかり、病院に搬送されたが、死亡が確認された。
②同居する母親が包丁で刺したとみられ、その様子を目撃した家族が近くの住民に通報を依頼した。母親も自らの首と腕を切り、病院に搬送された。回復を待って母親から事情を聞く方針。
4.■無施錠宅女性宅侵入繰り返した男、共同玄関暗証番号推測 読売2021年9月27日
https://www.yomiuri.co.jp/national/20210927-OYT1T50045/
概要
①福岡県内で２０１１～２０年にマンションの無施錠の部屋に侵入して女性に乱暴するなどの事件をくり返したとして、元不動産会社員の男が福岡県警などに強盗・強制性交、強制わいせつなどの容疑で逮捕、起訴されていた。
②被害者は５人で、男は７回起訴されている。不動産会社での経験から共同玄関のオートロックの暗証番号を予測して入力。ロック解除後に建物に侵入し、無施錠の女性の部屋に押し入ったという。
③福岡市の無職（３８）は昨年１月下旬、県内のマンションに住む２０歳代の女性宅に玄関から侵入。部屋にいた女性に目隠しをするなどしたうえで乱暴し、現金数万円を奪ったなどとして同２月に逮捕された。マンションの共同玄関はオートロックだったが、非常時や入居希望者の内覧などのために、暗証番号を入力すれ ば解除できる設定になっていた。
④同時期に同様の手口の事件が他に２件発生。被告の関与が浮上し、１１年や１９年の事件にも関与した疑いがあることが判明した。当時１０～３０歳代だった女性５人が乱暴されたり、体を触られたりするなどの被害に遭った。昨年８月までに原被告を計７回起訴している。
⑤被害者は主にマンションの４階以上に住み、玄関は無施錠だったという。中には、最初の侵入でキャッシュカードを奪われ、その後、再び侵入してきた被告に脅されてキャッシュカードの暗証番号を伝えた被害者もいた。
⑥２０１９年に全国の住宅で起きた強制性交と強制わいせつ事件１９０３件のうち、４割近い７１８件が中高層階（４階以上）で被害に遭っていた。
福岡県警では「オートロックや中高層階で被害に遭わないだろうと安心し、無施錠にしているケースがある」と分析。
▽在宅、外出時に玄関やベランダ窓の施錠を徹底する
▽オートロックの解除後、一緒に入ってくる人がいないか周囲を警戒する
▽エレベーター内では非常ボタンをすぐ押せるところに立つ――などを呼びかけている。
3.■マンションの部屋を訪れた男が突然住人切りつけ逃走 関西tv 2021年9月4日
https://www.ktv.jp/news/articles/86b7bdfe_c4ba_4e83_a8c7_5b3c001c862a.html
概要
①4日午前8時40分ごろ大阪市淀川区木川東にあるマンションで、「知らない男が出てきて包丁で指を切られた」と警察に通報がありました。この部屋に住む会社員の男性（30）が左の脇腹あたりを刃物で刺されていたほか、左の胸と左手に切り傷を負いました。男性は軽傷だということです。
②インターホンが鳴ったため男性が玄関の扉を開けたところ、包丁を持った男が立っていて、突然襲いかかってきたということです。男は逃走しています。
③男性は男との面識はなく、逃げた男は30代ぐらい、身長約180センチで、眼鏡をかけ帽子をかぶっていたということです。マンションの通路からは包丁の刃の部分だけが見つかっていて、警察は殺人未遂事件として男の行方を探しています。
2.■マンションに侵入窃盗などで逮捕された男性２人を不起訴に 2021年9月3日
https://www.ytv.co.jp/press/kansai/111813.html
概要
①大阪市内のマンションに侵入し、高級腕時計などを盗んだとして逮捕された男性２人について、大阪地検は嫌疑不十分で不起訴とした。
②３２歳と３３歳の男性２人は去年９月、大阪市北区にあるマンションの一室に侵入し、現金５００万円や時価４０００万円相当の時計など合わせて２８点を盗んだとして、住居侵入と窃盗の疑いで逮捕された。
③大阪地検は３日付で、「捜査を尽くしたが、起訴するに足るまでの事実が認定できなかった」として、嫌疑不十分で不起訴処分とした。
1.■市営住宅強盗殺人事件、同じ階に住む男を起訴 京都新聞 2021年8月31日
https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/628963
概要
①京都市西京区樫原の市営住宅で７月、住人（８０）が殺害された事件で、京都地検は３１日、強盗殺人と住居侵入の罪で同じ階に住む無職（４８）を起訴した。
②７月１２日午後５時半ごろから同４５分ごろまでの間、西京区樫原岡南ノ庄の市営住宅４階にある開田さん宅に侵入し、開田さんの首などを刃物で何度も突き刺して出血性ショックで死亡させ、現金約８万円が入った財布と運転免許証などが入ったカード入れを奪ったとしている。
③２人は顔見知りだったといい、開田さんは６月中旬被告から「お金を盗まれた」と西京署に相談していたという。
マンションの事件・事故//////////////////////////////////////////////////////
6.■マンション9階4歳男児落下死亡 家族在宅中部屋の”窓”から落ちたか2021年9月24日
https://www.uhb.jp/news/single.html?id=23193
概要
①9月23日夜、北海道札幌市白石区で、マンションの9階から4歳の男の子が転落する事故があり、その後死亡が確認されました。「9階は地上から約25メートル。柵が付いているのが確認されますが原因はわかっていません」
②23日午後9時20分ごろ、9階に家族と住む4歳の男の子が転落したと、父親から消防に通報があり、死亡が確認されました。 家族は当時自宅にいて、男の子は自分の部屋にいたとみられています。 窓から転落したとみて、施錠の有無などを詳しく調べています。
5.■マンション7階から転落し、30代男性死亡 大阪府警の家宅捜索先 2021年9月3日
https://digital.asahi.com/articles/ASP935JN4P93PTIL00T.html
概要
①大阪府警は3日、大阪市西成区のマンション7階の部屋から、住人の30代男性が転落死したと発表した。南堺署の捜査員が3日朝、事件の関係先として家宅捜索に入った直後、ベランダから飛び降りたという。
②公然わいせつ事件の捜査で男性が関与していた疑いが浮上し、署員5人が3日午前7時ごろ、捜索差し押さえ令状を持って西成区の男性宅を訪れた。署員は当初、インターホン越しに男性と話していたが、応答が途絶えたため、無施錠だったドアを開けて室内に入ったという。
③男性はベランダ近くにおり、署員が「こちらに来るように」と呼びかけたが応じず、ベランダに出て柵を乗り越え、下の駐車場に転落したという。搬送先の病院で死亡が確認された。署は「署員の対応に問題はなかった」としている.
4.■西宮の集合住宅で女子中学生が転落死か サンテレビ 2021年8月31日
https://nordot.app/805370211958554624
概要
①31日午前8時15分ごろ、西宮市高須町の武庫川団地で、住民から「ドンいう音がした」と警察に通報がありました。この団地に住む13歳の中学1年生の女子生徒が倒れて死亡が確認されたということです。
②女子生徒は制服姿で、家族の話では31日朝家を出る際に変わった様子はなかっということです。団地から飛び降りたとみて、詳しい状況を調べています。
3.■民泊マンション便器赤ちゃん発見修理業者110番、トイレで産んだ 2021年9月20日
https://www.yomiuri.co.jp/national/20210919-OYT1T50169/
概要
①１９日午後０時２０分頃、東京都新宿区西新宿の民泊用マンション一室で、トイレを修理していた男性作業員から「便器から赤ちゃんが見つかった」と１１０番があり、駆けつけた警視庁新宿署員がえい児の遺体を確認した。
②部屋にいた２０歳代のタイ国籍の女が「トイレで産んだ」と話したため、新宿署が死体遺棄容疑で事情を聞いている。
2.■女がマンション5階から冷蔵庫投捨てる 重さ33キロ 神戸新聞 2021年9月14日
https://www.kobe-np.co.jp/news/jiken/202109/0014678219.shtml
概要
①マンション５階の自宅から冷蔵庫を投げ落としたとして、兵庫県警兵庫署は１４日、建造物損壊と廃棄物処理法違反の疑いで、神戸市長田区の無職の女（４２）を逮捕した。
②８月２４日午後４時ごろ兵庫区のマンション５階の部屋の窓から、高さ１１８センチ、重さ約３３キロの冷蔵庫１台を投げ捨て、部屋の真下にある１～３階の外側の壁に取り付けられた換気扇カバー計３個を壊した疑い。
③冷蔵庫は隣の建物との隙間にある幅約７０センチの通路に落下した。けが人は無かった。
④女は引っ越しの際にリサイクル料がかかる冷蔵庫の処理に困っていたとみられ、調べに「お金に余裕があればこんなことをせずに済んだ」と話しているという。
1.■マンションのベランダから物を投げ落とす男性 その後は・・RKK2021年8月31日
https://rkk.jp/news/backno_page.php?id=NS003202108311615050111
概要
①「ガシャン」マンションの５階部分から男性が、何かを投げ落としています。
駐車場には何かが割れたような跡や、ナイフのようなものが落ちているのが見られます。３０日午後４時１５分ごろ、熊本市中央区での出来事です。
②その様子を目撃した人は・・・「朝から何か叫んでいた感じで、バカたれとか頭かち割るぞとかちょっと待っとけなど。（落したものが当たると）命中命中みたいな」（目撃した人）けがをした人はいませんでしたが、駐車場に停めてあった車が破損したということです。
③警察はこの男性を保護し、事情を聞いています。
マンションの火災///////////////////////////////////////////////////////////
1.■墨田区でマンション火災 焼け跡から1人の遺体 FNN 2021年9月6日
https://www.fnn.jp/articles/CX/234979
概要
①6日午後4時半ごろ、墨田区東向島のマンションで、「煙が上がっている」と、119番通報でポンプ車など21台を出動させて消火活動にあたり、火は、4階の1室30平方メートルを焼いてほぼ消し止められたが火元の部屋から1人の遺体が見つかった
②同じマンションの住人が避難した際に煙を吸って、のどの痛みを訴えているということで、警視庁などが現場の状況を調べている。
行政の動向/////////////////////////////////////////////////////////////
2.■マンションの管理・建替え、改正法22年4月全面施行 2021年9月21日
https://www.re-port.net/article/news/0000066866/
概要
①「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」の施行に必要な規定の整備を行なう政令等が、21日に閣議決定された。
②改正法における指定認定事務支援法人制度の創設に伴い、マンション管理の適正化の推進に関する法律施行令の一部を改正。指定認定事務支援法人の指定方法や指定の欠格事由、取消自由等に係る規定を定める。
③また改正法における敷地分割制度の創設に伴い、マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行令の一部を改正。敷地分割組合の特別議決事項等、敷地分割事業の手続きに係る規定を定める。
④施行日は、管理計画認定制度と敷地分割制度は2022年4月1日、要除却認定基準の拡充については21年12月20日。公布は21年9月27日。
1.■管理会社のフロント業務はオンラインでも「常勤」 廣田信子 2021年9月
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12698281225.html
概要
①管理会社のフロントの方の「常勤性」を明確にした通達が、7月１日、国土交通省不動産・建築経済局参事官の連名で出されました。専任の管理業務主任者がテレワーク等により、事務所以外の場所で勤務している場合も、「常勤」に含まれるとの解釈です。
②以前（2002年）の通達の解釈では、「専任の管理業務主任者の専門性」が必要な仕事は、「勤務すること」の範疇に入っていましたが、今回の通達では、「勤務すること」の中に、「ＩＴの活用等により、適切な業務ができる体制を確保した上で、マンション管理業者の事務所以外において通常の勤務をする場合を含む」 を追加しています。
③今後、来年から始まる「国の管理計画認定制度」管理業協会の「適正評価システム」も全部オンラインで行う仕組みになりそうで、フロントの方には、専門性やＩＴ技術が求められます。
④管理組合依存の面倒な業務を減らし、理事会がオンライン化されていれば、時間を有効に使うことができます。管理組合との関係も、理事が、例えば、何か不具合を見つけたら、スマホで写真をとって送る等の処理をすれば、業務も有効に進みます。それによって、管理委託費を節減し、フロントのお給料を上げることも可能になります。ITを活用した新たな働き方を急速に模索する時代になってきているのです。
マンションの管理//////////////////////////////////////////////////////////
13.■「マンション管理計画認定基準」ってそんなにたいへんなの？廣田2021年9月30日
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12701026982.html
概要
①「マンション管理計画認定制度」の認定基準
- 管理組合の運営
・管理者及び監事が決められている
・集会（総会）が定期的に開催されている
- 管理規約
・管理規約が作成されている
・管理規約に下記について定めている
・緊急時等における専有部分の立入り
・修繕等の履歴情報の保管
・管理組合の財務・管理に関する情報の提供
- 管理組合の経理
・管理費と修繕積立金が区分経理されている
・修繕積立金から他の会計への充当がされていない
・修繕積立金の滞納が適切に対処されている
- 長期修繕計画の作成及び見直し等
・長期修繕計画（標準洋式準拠）の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金が集会（総会）で
決議されている
・長期修繕計画が７年以内に作成又は見直しがされている
・長期修繕計画の計画期間が30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれている
・長期修繕計画において将来の一時金の予定していない
・長期修繕計画の計画期間内での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低
額ではない
・計画期間の最終年度において、借入金の残高のない計画となっている
……………………………………………………
⇒国の修繕計画作成ガイドラインの内容も変わります。
高経年マンションでは、ちょっと厳しい内容です。どこまで、例外規定を認めるか…です。
これは、現在作成中の「管理計画認定事務のガイドライン」であきらかになると思います。
- その他
・管理組合名簿・居住者名簿が適切に備えられている
・都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものである
……………………………………………………
⇒居住者名簿を年１回は更新して、有効な名簿を供えているマンションは、実はそんなに多くはありません。今、これに合致しているマンションとなると大変かもしれません。
②細かいところは11月発表予定「管理計画認定事務のガイドライン」で明らかになると思います。
12■「マンション管理計画認定制度」って何？ 廣田信子 2021年9月29日
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12700825196.html
概要
①9月28日日国交省「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」の策定について～新たに開始されるマンション管理計画認定制度の認定基準などを定めます～を記者発表した。
②一番の骨子は、「マンション管理適正化法」の改正を受けて、マンションの適正管理のための基本方針（マンション管理計画認定制度）を国が定め、それにも基づいた基準で、地方公共団体が、基準に合ったマンションを認定できる…という管理組合は、自らの管理計画を地方公共団体に提出し、基準を満たす場合は、地 方公共団体の長によって認定を受けることができる…と言う制度です。
③基準を満たしているかどうかを判断するのは、地方公共団体ですが、その判断をするのは重たいので、まず、管理組合は、事前確認に関する講習を受けたマンション管理士に見てもらえるように、認定申請依頼書を作成し、「マンション管理センター」に提出する。「マンション管理センター」は、資格を持ったマンション管理士の審査を受け、その結果が基準に該当すれば、「事前確認適合通知」を発行します。「事前確認適合通知」があるマンションが、地方公共団体に認定申請をすれば、地方公共団体は、すばやく「認定」手続きを完了できる…という仕組みにするようです。来年の４月１日施行を目指していきます。
④認定基準がどんなものか…が気になると思います。
「マンション管理業協会」が開始を決めている「マンション管理適正評価制度」との関係、「日本マンション管理士会連合会」がおこなっている「マンション管理適正化診断」との関係はどうなるのだろう…ということも気になります。
⑤国は、新築マンションが、「マンション管理計画認定制度」の認定を受ける場合は、住宅金融支援機構のフラット35の金利引き下げ等の措置を検討しているといいます。新築マンションから、制度が定着していくことも考えられます。
11■マンション、管理会社が管理者が２割を超える ! 廣田信子 2021年9月28日
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12700628155.html
概要
①札幌市2020年度のマンション管理実態調査は築25年以上の民間分譲マンション2045管理組合にアンケートを実施し８４８組合が回答。法人化していない管理組合６０９組合に、管理者に誰が就任しているかを聞くと、「理事長」が73.4％で「管理会社」との答えが20.5%もあった。
②前回調査（2015年度）は「管理会社」との回答は11.7％でしたから倍近くに、急速に増えている。「管理会社にすべて委託」は、2015年調査から、6.5％増の70.5％に増え、「自主管理」は、2015年調から、6.7％減の8.5％まで減少。
特に、80戸以下のマンションでは、管理会社が管理者の数字が大きくなってるあと５年たったら、もっと大きな数字になると思います。今後は増えていくことを前提に、サポートの仕方を考えていかねばならないと、改めて思いました。
③築25年以上のマンションでは、高齢化が進み、管理者管理に切り替える、自主管理が無理になって管理会社への委託管理に切り替える、という数がこんなに増えていることに、改めて驚きました。
10■これからが本番、マンションで取組むリバースモーゲージ廣田信子 2021年9月27日
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12700480483.html
概要
①住宅金融支援機構が開始を決めている「毎月の修繕積立金に対する区分所有者向けリバースモーゲージ融資」に対する期待が大きいです。高齢者（年金生活者）が多いマンションにおいて、リバースモーゲージを活用して、将来の修繕積立金に融資を行い、区分所有者の負担軽減になるという制度です。
②元金は当該区分所有者がお亡くなりになった時に、専有部分の売却等によって返済します。たとえは月1万円だった修繕積立金を、２倍の２万円にするという案が出ます。そこで、リバースモーゲージを利用するのです。20年分の修繕積立金を借り入れるとすると、２万円×12か月×20年＝４８０万円を借り入れることになります。
この制度では、毎月の支払は、利子分の4,000円（金利1.0％の場合）だけでよくなります。２万円が4,000円ですから、心理的な負担感は減ると思います。
借り入額は、その時の資産価値の半分が限度ということですので、４８０万円を借りるのには、９６０万円以上の資産価値が必要だということになります
③この制度を活用するためには、管理規約の改正等が必要になります。規約を改正しても、この制度を利用する人は多くはないと思います。それでもいいのです。
いざとなったら、この家に住み続けながら資金を軽減できる…ということが大きいです。それが当たり前のライフスタイルになれば、前もって、大規模な再生工事を行うことにも賛成できるはずです。
④マンションという資産を生かすことが、健全なお金の使い方だというニュアンスが広がれば、自分の持っている資産に対する考え方に違いが出ると思います。
この制度が広がると、高経年マンションは価値を上げることができます。マンションの未来に対する意識を変えることにも繋がります。
9.■車離れ「マンション駐車場」が“金食い虫”に転じる日 2021年9月24日
https://news.yahoo.co.jp/articles/b792ffd18e3d7972601126f6aeaedc7548c38fc165
概要
①マンションの駐車場は、つい十数年前までは「不足」が課題で、マイカーを所有する居住者の数より駐車場区画が少ないことに苦慮するところも多かった。それが一転「空き」が問題になっているのは、急速に車離れが広がっていることや、マンション居住者が高齢化していることが背景にある。
②マンションの駐車場設置率（住戸数に対する駐車場区画の割合）も急低下している。不動産経済研究所によると首都圏マンションの駐車場設置率は07年の77.3％をピークに低下し17年上期（1～6月）は42.2％に落ち込んだ。
③管理費を安めに設定したマンションは、所有者からの管理費の収入だけでは日常支出等をまかなえないため、最初から、駐車場使用料収入を管理費会計に充てる計画にしている。これは、駐車場の空き区画が増えて使用料収入が減ると、管理費会計が赤字になることを意味する。国土交通省の「標準管理規約」も、駐車場使用料は修繕積立金として積み立てることを適正としている。
④マンションの駐車場は、平置き▽自走式▽機械式――などのタイプがある。特に、昇降機を使って車の出入庫を行う機械式駐車場は、定期的な点検や部品交換が必要でコストがかかる。国交省のガイドラインは、機械式駐車場について、機械の規模や形式に応じて1台あたり月7085～1万4165円を修繕工事費として見込むことが望ましいとする。
⑤費用を抑えるため、駐車場についてはメンテナンスや修繕の頻度を下げる管理組合もある。そうなると、機械式駐車場が故障して、車が破損したり、人命にかかわる事故が起きたりするリスクも高まることになる。
⑥駐車場の空き区画が増えてきたマンションはどうすればいいだろうか。
ひとつは、借り手を増やして空き区画を減らし、収入を増やすことだ。思うように借り手が増えなければ、かえって収入が減ってしまう。
管理規約を変更して、空き区画を外部に貸し出すマンションもある。ただし、マンション敷地内に部外者が立ち入るためにセキュリティ上の懸念があり、収益事業として事業税などが課せられることもある。
もうひとつは、支出を減らすことだ。
代表例として、駐車場の保守管理業者を変更するという手段がある。その場合、点検頻度を極端に下げてしまうと、故障を誘発しやすくなるため、どの程度に抑えるかなどを含めて総合的に検討したい。
また、機械式駐車場が複数基ある場合は一部を撤去したり、コストの安い平置きに変更したりする管理組合もある。
8.■住宅クライシス タワマン管理契約と修繕工事の深い関係 2021年9月23日
https://news.yahoo.co.jp/articles/712185e3a6dc7aab850a424c5bd1cc9d05996606
概要
①「スタッフが疲弊し、信頼関係を基にした業務の遂行が困難な状況になった」
西日本の部屋数２００戸超、３０階超のタワーマンションでは新築から十数年が過ぎた５月下旬、管理会社から８月末での管理委託契約の終了が通告された。
管理会社は、現地の開発を実施した大手デベロッパーの関連会社。こうした契約更新〝拒否〟の申し出は近年相次ぐ。
②ＮＰＯ「マンション管理支援協議会」によると、ある大手管理会社において、今年３月末までの１年間で契約打ち切りとなった件数は、戸数ベースで３万７千戸を超え、４年前の６・６倍に伸びた。背景には、管理人や清掃員の人件費などが高騰しても、管理委託費の値上げを組合側に受け入れさせることが簡単ではなく、管理委託業務だけでは十分な利益を得ることが困難という事情がある。
③同ＮＰＯによると平成２８年度、ある財閥系大手管理会社では総売上高約４４２億円のうち約６９％が修繕工事の売り上げで占められ、工事依存の傾向は現在も続く。
④実際、このマンションでも昨年以降、老朽化した設備の補修などを目的に大規模修繕工事が計画され、管理会社側は２・３億円余りの予算を提示していた。ところが、組合側では理事会が中心となって独自に元請け業者を公募。管理会社とは別の業者が約１・８億円で受注する見通しとなった。前後して今年春、理事会に反発した住民による役員の解任騒動が勃発。結果的に役員の残留が決まったが、まもなくして管理委託の終了が通告された。業界関係者は「工事を受注できないのなら、無理をしてまで契約を続ける必要がないと、管理会社が判断することは一般的にはある」との見方を示す。
⑤国土交通省が公開する管理委託契約の指針「標準管理委託契約書」には、管理会社と組合側の一方が３カ月前までに解約を申し入れれば契約を終了することが可能、との条文が設けられている。ある管理会社の幹部は、「こうした『３カ月前』ルールを背景に契約終了をちらつかせ、管理組合側に厳しい条件を受け入れさせることもある」とした上で、次のように説明する。
⑥「最近では、管理会社の担当者が住民側に無理難題を突きつけられる『カスタマーハラスメント』が増えた。夜中にクレーム処理に追われたり、怒鳴りつけられたりして、心身をすり減らすこともある。業界は担当者不足に陥っており、こうした理不尽な行為が契約先の『選別』につながっていることも知ってもらいたい」
7.■マンション「管理拒否」増加 前代未聞 管理会社の事情は 朝日2021年9月7日
https://digital.asahi.com/articles/ASP965W76P91ULEI002.html?ref=hiru_mail_topix1
概要
①マンションの清掃や資金管理などを委託していた管理会社から管理を断られるケースが、都市部のマンションを中心に増えています。
②昨年1月、川崎市内にあるマンションの管理組合の理事長の男性は、管理会社に「会社の事情もあり、もう契約の更新はできません」と言われた。5年ほど前から契約しており、「青天のへきれき。かなりショックだった」築43年と古く、管理会社にとって「うまみ」がなくなったためではないか、とみる。
このマンションの管理組合では、修繕工事の際、この管理会社からの見積金額が高いとして、他の業者に依頼することが多かった。また、修繕積立金の残高も少なく、今後の工事も見込めなかった。「こうしたことが更新拒否の理由では」解約された後、数社に打診し、なんとか別の管理会社が見つかった。
③「マンション管理新聞」が2019年に、管理会社30社を対象に調査したところ、約7割が採算が取れないことなどを理由に管理組合との契約を辞退したことがある、と答えている。
④マンション管理人や清掃員の最低賃金が引き上げられたことなどで、人件費が上昇。管理費に転嫁しようとしても、組合側が値上げに応じられず、さらに修繕積立金の残高が少ないことなどから、解約に至るケースが多いという。
⑤大手管理会社の担当者は「清掃や警備などのコストが増え、日頃の管理業務では利益が出ない。その代わりに、日々の修繕工事や十数年ごとにある大規模修繕工事を請け負うことで埋め合わせる構造になっていることが多い」とし、「修繕費用の積み立てが少なく、収益を得るチャンスが少ない組合は、切り捨てることも ある」と明かす。
⑥東京カンテイによると、首都圏の新築マンションの管理費は、19年までの直近10年間で約18%上昇した。かつて、マンション管理人は「シニアの第二の働き口」で、60歳前半で定年退職した人たちが多く採用されていた。ところが、13年に施行された改正高年齢者雇用安定法で、希望者全員を65歳まで雇うことが企業の 義務に。定年退職者の採用が難しくなった。
⑦全国マンション管理組合連合会の元会長、川上湛永さんは「更新拒否されているのは、小規模で築年数を経たマンション。古いマンションほど、年金暮らしの住民も多いため管理費の値上げに応じにくく、管理会社が決まらなければ放置状態にもなりかねず、危険」と指摘。今後のマンション管理の大きな問題だ」と話す。
⑧横浜市内にあるマンションは、今年11月から会計業務や理事会の運営などを住民自らで担う予定だ。昨年ごろから、管理会社から管理費の値上げを打診されてきたが、年金暮らしの住民もおり、応じるのが難しいことなどから解約。三菱地所のグループ会社イノベリオスが提供するアプリ「KURASEL」で管理し、コストを抑 える。80代の女性理事長は「自分たちでうまく管理できるかはこれからだが、管理方法を見直す良い機会だった」と話す。
⑨メルすみごこち事務所社長でマンション管理士の深山さんも5年ほど前、管理会社を設立。警備や設備保守では、管理組合が業者と直接契約する新たな仕組みを提案し、管理コストを抑える。通常の管理会社は、警備などの業務を専門業者に再委託する際に「中抜き」が発生するため、管理費が高くなる傾向にあるという 深山さん「住民でできるところは自分たちでしたり、契約方法を変えたり、管理のあり方を見直す転換点が来ている」
6.■マンション「管理拒否」されないカギは管理会社よりも住民 朝日 2021年9月12日
https://digital.asahi.com/articles/ASP9C7DHTP9CULEI002.html?pn=6&unlock=1#continuehere
概要
①横浜市立大学の斉藤広子教授に聞きました。
管理会社はあくまでも管理のサポーターで、主体は住民や区分所有者。ところが、主体が弱体化し、その基礎がしっかりしていないため、サポートのしようがないのです。
住民が管理に関心がなく、組合の理事になってくれる人がいない、管理費の滞納が増える、工事しようと思っても総会に出席者が集まらず合意が取れない――といった場合、管理会社としても物事が円滑に進まず、手間がかかるため、手を引くという事態もあると思います。
②大事なのは、住民同士の顔が見える関係を作ることです。
知らない人が集まる総会に出ようとは思いません。
マンション管理は、区分所有者が直接参加で話し合う民主主義で物事を進めていくことが基本ですが、顔が見える環境を土台にして管理を考えることで、人がつながり、良い方向に回っていくと思います。
③管理をしっかりとするには、竣工時に管理組合をつくり、規約や修繕計画、修繕積立金などの管理を進める体制を整えることが大切。適正に管理ができるように、行政が政策で促したり、がんばって管理している組合が市場で評価されたりするような仕組みが必要です。
5.■悪徳理事長 500戸のマンションなら“好きなように使える２億円榊2021年9月27日
https://www.zakzak.co.jp/smp/eco/news/210927/ecn2109270001-s1.html
概要
①日本の分譲マンションは、たった７０年ほどの歴史しかない。マンションの管理について定めた区分所有法という法律は、施行から６０年弱が経過して制度疲労を起こしている。何度か、つぎはぎ的な改正が行われたが、根本的な問題を解決するには至っていない。区分所有法の決定的な弱点は、その前提にある。それは、分譲マンションの区分所有者はすべて善意の人々であるというところに立脚しているのだ。
②管理組合の運営は、基本的に利権である。
例えば、５００戸のマンションなら管理費や修繕積立金で年間２億円程度の予算を執行する。その２億円をどう使うのか、ということについては、現行の区分所有法では実質的に理事長の意思に委ねられる。その１％を自らのフトコロに還流させたとしても200万円になる。２％ならその倍だ。
③今の制度では管理組合の予算執行内容について、理事ではない区分所有者が情報開示を求められないことになっている。事実上、理事長が好きなように２億円を使えるとも言える。私のところに寄せられる管理組合の運営にまつわる相談の中身は、ほとんどがこの類いの問題だ。現理事長が独裁権力を振るって組合財政を私物化しているケースである。
④みなさんも自分の住んでいるマンションの管理組合の運営をチェックしてほしい。何年も理事長や理事、監事などの肩書で居座って、ボス的に振る舞っている人間がいれば、腐敗を疑うべきだ。１年に一度、管理組合の総会議事録というものが配布される。まずはそれを入念にチェックすべきだ。
4.■マンション管理組合の「役員のなり手不足問題」解決する方法 松本2021年9月23日
https://gentosha-go.com/articles/-/37468
概要
①松本洋氏『マンションの老いるショック！』（日本橋出版）一部を抜粋・再編集
議事録の作成期限は、法には明示されていません。しかし、議事録は、これを保管し、利害関係人の閲覧に供さなくてはなりませんので（法42条5項：33条の規定を準用）、2週間を目途にできるだけ速やかに作成することが望ましいでしょう。
議事録の保管期間については特に定められておりません。永久に保管することが望ましいと考えます。
②保管場所や紛失などに配慮して近年書類を電子媒体で保管している管理組合もあります。標準管理規約49条には「総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない」と規定されています。実際には、組合役員や管理会社のスタッフほかが議事録の素案を作成して、それを議長が精査・確認・加筆・訂正しさらにそれを清書した文書を正式な「総会議事録」としている管理組合も多くあります。
③総会の質疑応答での質問者や回答者の部屋番号や氏名を議事録に載せることは必ずしも要件とされていません。議事録の作成、記載方法について管理組合で協議して細則などを制定しておくことで『もめ事』の防止になるでしょう。
④総会の議事録は、作成を怠ったり、本来記載すべき事実を記載しなかったり、事実に反する記載をした場合は、20万円以下の過料に処されますので（法71条3号）
⑤標準管理規約50条に「規約により総会において決議をすべき場合において、組合員の全員の承諾があるときは、書面による決議をすることができる」ここでいう「書面による決議」とは、「書面または電磁的方法による合意」で、集会（総会）において決議すべきものとされた事項について、区分所有者全員の合意があっ たときは、集会の決議があったものとみなす（法45条2項）というものです。
⑥「書面による決議」を行うことで定期総会を開催したことになるのでしょうか。
「書面（電磁的方法）による決議」および「書面（電磁的方法）による合意」の両方とも集会を開催しないで決議を代替する効果はありますが、法34条2項で規定する「管理者（理事長）は、少なくとも毎年1回の集会（総会）を招集しなければならない」という義務が免除されたことになるわけではありませんので、理事 長は別途総会を招集しなくてはなりません。
⑦理事長が必要と認めた者は、総会に出席することができるとなっています。
標準管理規約45条の関係コメントで「マンション管理業者、管理員、マンション管理士等」と例示しています。賃借人も一定の要件を満たせば総会に出席することが認められています。
⑧平成30年度マンション総合調査は「順番」が75.2％、「立候補」が32.9％総戸数規模別では、「501戸以上」で、「立候補」が83.8％となっています。
要するにマンション管理組合に強制加入させられるということです。
3.■マンション管理組合の理事は拒否できる？ 選出方法や断り方紹介 2021年9月28日
https://mansionlife.jp/article/mansion-riji-kyohi
概要
①マンションの理事になることは拒否できますが、あまりオススメはできません。
マンションの住民が協力し、運営・管理を行う「管理組合」は、区分所有者全員が組合員と定められています。理事を選任し理事会を開くことは、組合員の義務の一つです。正当な理由無く自分だけ理事を断ることは、マンションの住環境作りに協力的でないとされ、他の住民から反感を買う恐れがあります。
②理事の就任を断ったとしても、法的な罰則はありません。また、マンションによっては理事を拒否した人に対して負担金の支払いを求めるよう規約に定めているケースもあります。理事を拒否すると、本来担うべき役割を別の誰かが担うことになるため、「協力金」という名称で支払う場合もあるようです。
③国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」によると、管理組合があるマンションのうち理事に報酬を支払っているのは23.1％。月額平均報酬は3,900 円程。理事間で報酬が一律でない場合、理事長が約 9,500 円、理事が約3,900 円、監事が約3,200円の月額平均報酬となっています。特に、古いマンションや戸数の少ないマンションでは報酬を支払っているケースが多いようです。
④理事選任方法は「輪番制」と「立候補制」の主に二つです。
輪番制は多くのマンションで採用されています。一方で、立候補制を取ると、毎年同じ人が理事を勤めることになりやすく、「ワンマン理事長」となってしまう懸念もあります。任期ごとに理事を入れ替えるよう決めておくなどして工夫したいですね。
2.■理事長を外部者に任せるには… 2021年9月8日 廣田信子
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12696945799.html
概要
①築47年、戸数45戸のAマンションから「役員のなり手不足」のセミナー講師をしたマション管理士の方への相談です。理事会に委ねる趣旨の総会決議を得ての行動です。
②マンション管理士の方は、大切なことをいくつか決めています。
１．外部専門家理事長の独断専行を避けるため、組合員によるしっかりした監視、チェック体制をとる。
２．安全性・継続性を担保するため、２名体制をとる。
（もう一人、地元在住のマンション管理士を入れる）
３．まず２名は顧問として業務を行い、その業務の信頼が得られた場合は、外部専門家理事長に専任
していただくこととする。
４．外部専門家理事長は理事会での議決権を持たないこと。
マンション管理士は提案するが、マンションの方向性を決めるのは区分所有者であるべき。
５．外部専門家理事長は、金融機関の印鑑は保管しない。
以上のことを組合員に理解して頂き、顧問契約を締結し、必要な規約改正を提案しました。現在、その規約案について検討中と言うことです。
1.■地震に対応してる？会社やマンションのエレベーターをチェック 2021年9月25日
https://radichubu.jp/kikeba/contents/id=39079
概要
①名古屋大学減災連携研究センターのセンター長、福和伸夫先生に話を伺いました。
エレベーターに乗っている時に、緊急地震速報を知った場合、どうすれば良いのでしょうか。ボタンをすぐに押せるかどうかが、中に閉じ込められるかどうかの分かれ目となるそうです。
②愛知県だけでエレベーターは5万台ほどあるため、大規模な地震が起きると、範囲が広いため、閉じ込められる台数は何万台にものぼります。一気に何万台が止まるとなると、すぐには助けることができません。
③気をつけなければいけないのが、超高層ビルのエレベーター。中には高層階用として、一部の階が止まらない、ボタンがないようになっているため、タイミングによっては、すぐに止められないこともあるので要注意です。
④最近ではエレベーターの隅に三角の入れ物が置かれている場合がある。防災キャビネットといって、非常用食料や簡易トイレ、救急用品などが入っている。
⑤最近のエレベーターには「地震時管制機能付きエレベーター」というものがあり、P波を感じた時点で、S波が来る前に自動的に最寄りの階に止まってドアが開く仕組みもあるそうですので、そのエレベーターかどうか、チェックしてみてください。
マンションの孤独死/////////////////////////////////////////////////////////
1.■マンションの同じ部屋で「70代男性」が“連続孤独死”の怪 2021年9月24日
https://www.dailyshincho.jp/article/2021/09240600/?all=1
概要
①『事件現場清掃人 死と生を看取る者』（飛鳥新社）を出版した高江洲敦氏高江洲氏は以前、孤独死する人が出る部屋の共通点として“湿気が多いこと”を挙げた。
今回紹介するのは、日当たりや通気性も良い部屋で、立て続けに2人が孤独死した非常に稀なケースである。
②6畳のワンルームマンションの1階で70代後半の男性が孤独死し、1カ月経って発見されたそうです」「玄関を開けると、まだ死臭が漂っていました。死後1カ月経っていたわけですから、強烈な臭いでした。ところが、事件現場につきもののカビ臭さは一切なかったのは意外でした。部屋は通気性も日当たりも良かったのです。
③男性は、生活保護を受けていた。東京都では、単身者で床面積15平米超の物件の場合、生活保護の住宅扶助（家賃補助）は5万3700円が上限となっている。
家賃は生活保護の家賃補助の上限を下回る、5万円を切る金額でした」男性は、入居してから3カ月後に亡くなったという。
④「部屋はきれいに整頓されていました。足が不自由だったようで、手押し車と杖がありました。1階に入居したのも頷けます」「蒲団の上で亡くなっていたそうです。脂の腐ったような独特な死臭がするので、内蔵疾患だった可能性があります。
⑤床板をはがすと、体液の汚れが床下まで達していたため、リフォームする必要があった。「部屋を消毒して清掃した後、床をすべて張り替えました。リフォームを終えて部屋がきれいになると、すぐに借り手が見つかったそうです。事故物件でも、家賃が安いので借り手がついたのだと思いました」
⑥4カ月前に特殊清掃したばかりのこの同じ部屋で、また70代男性が孤独死したというのです。「遺体は、死後数日経って発見されたそうですが、夏場でしたので腐敗が進み、床を張り替える必要がありました。前の住人と同様、足が不自由だったという。実はこの男性も、生活保護を受けていたという。
⑦このマンションの住人の多くが生活保護を受けていると聞かされました。しかもほとんどが高齢者だそうです。そのためここでは孤独死は珍しくないそうです」
⑧「2人の男性は、どちらも孤独死保険に入っていました。いつ亡くなってもいいように、きちんと準備されていたわけです。
タワマン問題/////////////////////////////////////////////////////////////
6.■セレブも住む超高級タワーマンションが 不便すぎる 管理組合提訴 2021年9月26日
概要
①マンハッタンで一際目立つ超高級タワーマンションが、騒音や停電など住民から苦情が相次ぐ「住みづらい」物件であることが分かった。
ミッドタウンの「ビリオネア通り」にある102階建てのコンドミニアム「432 ParkAvenue」の管理組合は23日、エレベーターの故障や騒音、揺れ、洪水への対策を怠ったとして、 開発業者などオーナーを相手取り、1億2500万ドル（約138億円）の損害賠償を求め、マンハッタンの地方裁判所に提訴した。
②ビルのデザインを手がけたのは、有名建築家のラファエル・ヴィニオリ（RafaelVinoly）氏。2015年に完成した。超高級マンションとして知られ、ニューヨークポスト紙は、2019年に92階と93階の3ユニットが100億円近くで売却されたと報じている。
③エレベーターは強風で建物が揺れが生じた際、減速するようプログラムされており、移動中に何度も停止。住民がエレベーターの中に閉じ込められる問題が頻繁に生じた。原告は、建物は「高さと揺れを考慮していない」とデザインの欠陥を指摘している。ある住民はニューヨークタイムズに対し、揺れや騒音がひどく、悪天候の日は眠れないほどだと語っている。ゴミ用シュートを使用すると「爆弾のような音」を立てると不満を述べた。
④また洪水で生じた被害について、「一時しのぎ」の対応を行ったと批判している。
業者が電気配線の入っているコンクリートにドリルで穴を開けた際、爆発が起き、停電が生じた。同様の事故は3年間で2回起きており、この結果、150万ドルの修理費用が発生した。
⑤2019年に管理組合がエンジニアを雇って調査したところ、1,500以上の構造上またはデザイン上の欠陥が発見された。原告は、これらは建物内で相互に関連しており「人命の安全に関わる」問題だと主張している。今回は、各住民からの訴訟は含まれておらず、損害賠償額はさらに膨らむ可能性があると報じられている。
⑥現在下層階の2ベッドルームが700万ドル（7.8億円）、最上階のペントハウスが1億6,900万ドル（187億円）など11ユニットが売りに出されているが、1月以降売却されたのは1件のみだと報じている。
5.■「タワーマンション高層階の悩みあるある」４つ タワマン体験記 2021年9月
https://classy-online.jp/lifestyle/165010/
概要
①高層階はヘリがうるさい!?
エリアにもよりますが結構な頻度で出くわします。窓を閉めれば問題ないのですが、窓を全開にできるところが気持ちよくて気に入っていたので、ちょっぴり残念！窓を閉めると夜は驚くほど静かで快適。
②高層階は豪雨や台風の時、雷や突風が近くて怖い!?
激しい風と雨が窓を叩きつけ、エアコンの室外機の上に置きっぱなしにしていた植木鉢が落ちて、真っ二つに…。
③高層階は虫がいないかと思いきや、蚊に遭遇！秋冬はわかりませんが、暖かくなってくると虫は高層階にも現れることを知りました。
④特に高層階は夏は暑くて、冬は寒い!?
眺望が気に入って北西向きの部屋を選びましたが夏の西日はとにかく暑くて大変。高層階だと太陽は近いし光をさえぎる建物が周りになく、サンサンと西陽が部屋に入り、窓際の温度計が38度を記録していたことも…。電気代の請求に怯える日々です。逆に朝はほとんど直射日光が入らず、今は涼しくていいのですが真冬がどうなるか分からず、今からちょっと怖いです。
4.■理想の3人家族崩壊させた、「3LDK」タワマンのヤバすぎる住環境 2021年9月10日
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/87087
概要
①2歳年上のIT企業勤務の夫・孝之さんと結婚し、念願の「タワマン住み専業主婦」という身分を手に入れた佐藤理恵さん（仮名・36歳）。5歳の息子の拓也くんと家族3人で不自由なく生活していた。
②コロナをきっかけに孝之さんの会社が完全テレワーク勤務に移行。それが佐藤さん夫婦の幸せな暮らしを、少しずつ脅かしていく……。『もう限界！』というくらいストレスが溜まるまで、1か月もかかりませんでした」それは理恵さん宅の間取りにも要因があったといえる。
③「うちは80平米くらいで3LDK。主人の仕事の場はリビングダイニング。でも、リビングはわたしがくつろぐ場所でもあるわけです。主人がオンライン会議をしているときに、炒めものなんてできないですよ。
④この状況に追い討ちをかけたのが、子どもの幼稚園の休園だ。家族仲がギスギスしはじめたのは、「外出禁止要請」が出たことも大きかったようだ。
『平日も土日もずっと家にいろ』だなんて、子どもが小さいうちは本当に無理です」「主人がテレワークするようになって、私もとにかく愚痴りたくて、元カレとのLINEが増えました。でも、主人にスマホを見られて、それがバレちゃったんです。「『元カレとは縁を切る』ということでいちおうは収まったんですが、そのときに証書を書かされたんですよ。主人はことあるごとに『本当に反省しているのか』と、終わったはずの話を持ち出してくるし、定期的にスマホをチェックされるし。不倫していたわけじゃないのに、やりすぎだと思います。時間が経てば態度が軟化するとは思うんですが」
⑤実際に離婚するには、「専業主婦」という身分が大きな障壁となる。
実は、こうした悩みを抱える女性は決して少なくない。
不動産仲介会社の社員によれば、「夫婦の別居」を理由として部屋を探す女性からの相談が、コロナショック以降で増えはじめたという。わたしたちの場合、月額で14万円から16万円なんです。養育費だけじゃとても暮らしていけないとわかってからは、本当に離婚することは考えなくなりました。
⑥「日中は離れているのが基本」であることからも、その必要性が低かったのであろう。とくにマンションのつくりで気になるのは、「広さ」を重視して部屋数を減らす傾向が見られることだ。「部屋数を増やすよりも広い空間をつくりたい」というニーズは多く、理恵さん宅のような「広いリビング＋こども部屋＋夫婦の寝室」という間取りは、ファミリー層から人気が高まっている。
3.■低層階39歳女性激変させた上層階住人への強いコンプレックス 2021年8月2日
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/85695
概要
①「タワマンカースト」の問題を取り上げたい。安田洋平さん（仮名39歳会社員）
超大手広告代理店の営業職で、年収は30歳時点で900万円超。同じ会社で受付嬢として勤めていた妻の祐子さんと付き合いはじめ、結婚を機に専業主婦になったタワマンに住んだら、彼女はどんどん変わっていっちゃったんですよ」
②東東京の人気エリアにあるタワマンだ。28階の部屋で、広さは約80平米。約13畳のリビング・ダイニングに、6畳ほどのベッドルームが3つ。知り合った「ハイクラスママ友」の生活に、すっかりあてられてしまったようだ。
③「妻は、知り合った同じマンション在住のママ友に、『どこに住んでいるの？』と聞かれて部屋番号を伝えたら、『ああ、たしか80平米くらいの部屋でしょ？』と言われてびっくりしたそうです。『内見したことあるの』とのことらしいんですが。でも、自分の住む家の値段、へたすれば月々のローン返済額まで類推されてしまうんだから、プライバシーがないというか、なんとなく嫌な感じです」
2.■タワマンカーストの深すぎる闇…39歳女性上昇志向こじらせた理由 2021年8月2日
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/85696
概要
①「休日に家族でどこかに出かけて帰宅して、1階のエレベーターホールで待っていたら、5、6歳くらいの男の子とママが来たんです。ぼくたちが降りるときに、その子が『なんでぼくの家のほうが上なのに、この人たちが先に降りるの？』と聞いてきたんですよ。これにはゾッとしましたね。その子に他意はないかもしれませんが、『上の階に住む人間を優先しろ』と言われているようで」
②日中の昼間に、ママ友がだれかの家に集まって『お茶会』をするそうなんですが、うちには来てくれないとボヤいていました。なんでも、『安田さんの家はうちより狭いから、大勢で押しかけたら大変でしょ』と言われたんだそうです。
③祐子さんの「上昇志向」は、しだいに「現状の自分＝住む家」への不満として表出しはじめた。「だんだん、家に対しても不満を漏らすようになったんです。『うちの広さじゃ、子ども部屋が狭すぎてかわいそう』『子どもが増えたら部屋が足りない』『だれかを呼ぶにしても、パーティできる広さじゃない』とか。
ぼくは別に充分な広さだと思っていたし、快適だったんですけどね」 「『今年のボーナスはどのくらいもらえそう？』とか、『来年はどのくらい昇給するの？』とか、収入のことをとにかく気にするようになって、辟易しました。
④そして、だんだんケチになっていったんですよ。それでいて、自分の服や化粧品、子どもの服にはとめどなくお金をかけるんですから。マンションのママ友と付き合ってからですよ、彼女がここまでカリカリしはじめたのは」
⑤筆者がこのような相談を受けるたびに答えるのは、「タワマンから出て生活しろ」の一択だ。ここでまず伝えたいのは、「タワマンの中ですべての生活を完結させようとするな」ということだ。タワマンというのは一種の「鎖国」であり、実際にそのなかで生活が完結できるのだから、住民はますますその「鎖国」の内に囚われることになる。
1.■タワマン建設、税金が支える 東京都内再開発事業で依存率68% 2021年9月12日
https://digital.asahi.com/articles/ASP9572D1P8LULFA02K.html?pn=9&unlock=1#continuehere
概要
①再開発事業によって建てられる東京都内のタワーマンションを税金が支えている。
都内46地区の再開発事業の資金計画を分析したところ、そんな傾向が浮かび上がった。22地区で総事業費の20%以上を税金でまかない、最大の上板橋駅南口駅前東地区（板橋区）では68%になる。都が6月時点で事業中の46地区の再開発事業の資金計画について情報公開制度を使って入手し分析した。
②46地区のほとんどは、地権者が再開発事業組合を作り、超高層のタワマンを建てて新たに生み出される床（保留床）を開発業者に売って、建設工事や既存家屋の除却、住民補償、調査設計などの事業費をまかなう仕組みをとっている。
しかし、保留床の売却で事業費をまかなえる再開発事業は2地区で、他の44地区には事業費を補助する交付金などが投入されている。46地区を平均すると事業費全体の12%を税金に依存している。
③「税金依存率」が高い地区は
ア）上板橋駅南口68%
イ）JR小岩駅北口（江戸川区）58%、
ウ）十条駅西口（北区）47%
エ）大山町クロスポイント周辺（板橋区）44%
投入される税金のうち大きな割合を占めるのが、国土交通省が2010年度に設けた社会資本整備総合交付金だ。
住宅や道路などに細分化していた補助金を一括して自治体に交付する。
国交省は「個別に補助するのではなくパッケージ化して渡す。自治体にとっては自由度が高く創意工夫できるものにした」という。自治体側は計画や事業費を盛り込んだ「社会資本総合整備計画」を作って同省に提出し、それを元にした交付金を受け取っている。
④都心に比べて開発の遅れた下町や周辺区が、駅前の整備や木造密集地の解消、道路拡幅などとともに再開発を進めるケースが多いため、交付金の要求は都心部よりも周辺区の方が多いとみられる。言い換えれば、交付金なしでは再開発事業を進められない「税金依存」の状態がうかがえる。
⑤同交付金によって、再開発事業の調査設計、土地整備、共同施設整備、防災機能強化にかかる経費は国と自治体が3分の2を出す。十条駅西口の場合、日鉄興和不動産と東急不動産が参加する組合が、131億円の交付金を得て146メートルのタワマン（578戸）を建てる。
使途は、調査設計6億円、土地整備（大半が補償費）29億円、共同施設整備費95億円となっている。「廊下など皆さんが使うところを補助している」と北区の担当者は言う。
⑥大山町クロスポイントでも交付金69億円のうち46億円が共同施設整備費に振り向けられる。JR小岩駅北口も同様で、江戸川区の担当者は「共用廊下や駐車場、駐輪場、エレベーターなどに充てる」という。
再開発でタワマンを建てる際、既存住宅の撤去や住民補償、設計、さらに建物の共用部分にも交付金が投入されるので、事業者の負担はそのぶん軽くなる。
⑦再開発組合が道路など公共施設を造る際に、国や都、区が工事代を負担する公共施設管理者負担金（公管金）という制度もある。
上板橋駅南口の場合は、川越街道と同駅を結ぶ放射8号線などに192億円が投じられる。「道路を造るのは再開発組合ですが、道路は公共施設なので区が費用を出します」と区の担当者。住友不動産が加わる再開発組合は、公費で造られるこの道路沿いの駅前の一等地に81億円の交付金を得てタワマン（約440戸）などを建設する。三井不動産レジデンシャルと日鉄興和が加わる小岩駅北口も、幅18メートルの区画街路の拡幅などに公管金226億円が投じられるうえ、公費から142億円を得てタワマン（730戸）を建てる。
⑧これらに加えて、タワマンの中で「売りにくい」といわれる低層の保留床を自治体が庁舎など公共施設として買い取る計画も進む。この代金を加えると、「税金依存度」はさらに跳ね上がる。立石駅北口（葛飾区）は、区が庁舎に使う保留床取得代金も含めると、税金依存度は41%から69%になる。まだ事業前だが、石神井公園駅南口西地区でも練馬区が低層フロアを支庁舎として30億円で買い取る計画が進む。
マンションのタイル落下///////////////////////////////////////////////////////
2.■築浅なのに？アパグループマンション「タイル落下事故」から学ぶ事2021年9月9日
https://www.mag2.com/p/news/510866
概要
①神戸・三宮の高層マンション「アパタワーズ神戸三宮」で発生した外壁タイルはく落などを巡り、住民らが施工側のアパホーム（金沢市）などに約2億4,300万円の損害賠償を求めた訴訟で、施工側2社が約1億1,540万円を支払うことで和解した。
このマンションでは、完成から約9年半後の2015年3月、14階からタイル（幅約1.5メートル）が落下したのです。落下したタイルは全部で20kg以上と見られていて、それが、高さ35mの場所から時速90km以上の速度で落下したことになります。
人身事故にならなかったことが不幸中の幸いでした
②その後の専門家による調査で、はく落やはがれやすい「浮き」の状態が建物全体で14.86％、最も割合の高い建物南側で35.75％を占めることが判明。
施工側は、タイルの浮きは経年劣化が原因のものもあるので、改修費用を100％負担するつもりはないと回答し、改修をしなかったため、管理組合は、危険な状態を放置できないことから、借金などして外壁を修繕したという経緯があります。住民らは、改修後、施工会社に対し、補修工事費など約2億4,300万円の損害賠償を求め、2017年12月に、大阪地裁に提訴しました。
③確かに、外壁タイルは、モルタルで貼られた場合には、寒暖差によりタイル陶片そのものが膨張収縮を繰り返すことで、躯体面に対する接着力が衰えてくるといわれます。北面や東面と比べ、南面や西面にタイル浮きが多く見られるのはこのためで、一般的に、10年で、全タイル面積の約5％が浮くことはあると言われてるが、全体の14.86％、南側で35.75％が浮いているというのは、明らかに異常です。
タイルの施工時に、躯体の表面の目荒らし工程や下地モルタル塗りの工程を省いて施工したことなどがタイル浮きを更に招いたと考えるのが普通です。専門家は、通常タイルの接着をよくするため、コンクリートの下地に目荒らしをしてから貼るが、今回の外壁パネルにはその跡が見られず。工期短縮する為にやらなかったと考えられる…と。
④裁判では、工事を担った大木建設がタイルにモルタルを塗り、貼り付けたと説明しましたが、製品の使用説明書に沿うと、貼り付け先のコンクリートにもモルタルを塗ってこすりつける必要があるとあり、最終的には、裁判所も「はく落が起きないように十分な注意を怠った」と判断したようです。
⑤調停書では、大木建設に1億1,000万円、施主のアパホームに約540万円の支払い義務を認めています。このマンションは2005年に完成。20階建ての249戸で、当時は天然温泉付きのマンションとしてすぐに売れてしまう人気物件だったといいます。
しかし、アパグループのマンションでは建物の耐震強度不足が判明していて、2007年に、このマンションでも耐震強度不足が明らかになりました。阪神淡路大震災の地である神戸での耐震強度不足です。これについては、2014年の4月にようやく耐震工事を完了させたのですが、その約1年後の2015年3月にタイル落下事故 が発生したのです。住民の売主、施工会社への不信感がつのるのは当然です。
1.■タイルの浮き、剥離は、どこまでディベロッパーの責任か 2021年9月8日
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12696747385.html
概要
①神戸三宮のマンションのタイル剥落事故の記事を読まれての質問です。
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12653289933.html
約築10年のマンションですが、築数年で、タイル浮き、剥落が相次ぎ、当時の理事長と施工業者が無償で補修を行い、以降の浮き、剥落は施工業者に費用を求めないと覚書を交わしたとのことです。
②ところが、2018年6月18日に大阪府北部地震が発生し、以降も浮き、剥離が続く中、都度補修をしていましたが、あまりにも頻度が多く、危ないタイルははがすだけにして大規模修繕工事の際に補修をする方針に切り替えました。管理会社が誠実だったからか、大規模修繕工事のコンサルは管理会社にすることを総会で 決議しています。足場を組むので、徹底的に調査をするチャンスと考えていますが、本当に協力してもらえるかと懸念をしています。
管理会社がキチンとデータを開示してくれるのかも心配です。というのが質問の内容です。
③管理組合は、交渉の過程をホームページにたのしい記事と同時に残すなどして、問題を一部のものだけのものにしない方がいいと思います。もし、施工に問題があった…と外に分かれば資産価値が下がるからオープンにはしたくない…なんていっていたら、問題は本当には解決しません。
問題があったら、きちんと交渉して、問題を解決した力がある管理組合が評価されるはずです。問題はなかったことにはできないのですから。
マンションの修繕等/////////////////////////////////////////////////////////
4.■マンション修繕費問題「ドローン」が救う納得の訳 千葉 利宏 2021年9月29日
https://toyokeizai.net/articles/-/458704?display=b
概要
①ドローンサービス市場で、今後の需要拡大が最も期待されているのが「点検」分野だ。今後5年間で5倍以上の拡大が予測されている同市場で、点検が全体の約4割を占めると見込まれる。
②背景には、マンションなどの建築物や橋梁やトンネルなどインフラの高経年化が進む一方で、気候変動による台風大型化や大規模な地震などの災害リスクが高まっていること。加えて、既存ストックの有効活用の観点から、2000年代に入って建築物やインフラの安全管理のために、点検の義務化など規制が強化されている ことがある。ドローン点検の本格普及で、社会問題化しているマンション修繕費用の削減につながることも期待できる。
③建築基準法の第12条で定めている特定建築物を対象とした「定期調査・検査報告制度」で、いわゆる「12条点検」と呼ばれるものだ。
特定建築物とは一定規模以上の劇場、観覧場、商業施設、児童福祉施設、病院、旅館・ホテル、学校、オフィスビルなどで、マンションも東京都の場合で5階建て以上、住居部分の床面積の合計が1000平方メートル以上が対象に含まれる。
外装タイルなど外壁の劣化・損傷状況は3年ごとに、共用部分の建築設備・防火設備は毎年点検し、特定行政庁（建築指導主事を置く地方公共団体）に報告する義務があり、報告未提出や虚偽報告には罰金（100万円以下）も科せられる。
④2008年には、外壁からのタイル剥落事故などがたびたび発生したため、3年ごとの目視調査に加えて、竣工・外壁改修から10年を過ぎた最初の調査で、人間が壁を点検棒で叩いて音で診断する「全面打診」などによる調査が義務づけられた。
⑤定期報告の実態は2018年度の集計で特定建築物に指定されている数は約28万8000棟。
主な内訳は、オフィスビルが約1万4000棟で報告率が87％。マンションなどの共同住宅が約11万4000棟で74％、旅館・ホテルが約2万6000棟で56％。
「報告率は60％台で推移してきたが、ここにきて徐々に上がってきている」
⑥問題は10年ごとに義務付けられた「全面打診」による調査だ。3年ごとの点検は双眼鏡による目視で対応しても、人間が全面打診を行う場合は高所作業車、仮設足場、ゴンドラなどの設置が必須となる。このコスト負担を軽減するために壁面を移動して打診検査を行うロボットの開発も進んでいるがまだ導入は進んでいない。
⑦建物の老朽化と居住者の高齢化という「2つの老い」が社会問題化するマンションでは、工事資金不足に陥る管理組合も増えており、その打開策として大規模修繕の周期を延長するニーズが高まっている。
⑧この時に問題となるのが定期報告だ。
大規模修繕の周期を13年超に延長する場合の対応を国交省に確認すると「10年をめどに全面打診などの調査が必要になる」（住宅局）との見解を示す。
⑨2021年2月にマンション管理大手の東急コミュニティーが、大規模修繕の周期を12年から最大18年に延長する工事パッケージの販売を開始した。
「仮設足場を設置して全面打診を実施する定期報告の費用を加えると、18年周期に延長するコストメリットが得られないマンションも出てくる」（同社担当者）と懸念する。
⑩3年ごとの目視検査は双眼鏡などを使った調査が認められているため、費用を払ってまでドローン点検を実施する特定建築物の所有者・管理者が少ないこと。全面打診に代替する方法として2008年に導入された赤外線設置法がドローンからの撮影では十分な精度が確保できないとして認められていなかったからだ。
⑪しかし、今年6月に閣議決定した政府の成長戦略実行計画で「外壁調査を行う赤外線装置を搭載したドローンについて（中略）制度改正を行い、来年度以降、建築物の定期検査における外壁調査で使用可能とする」ことが盛り込まれた。
国交省でも「ガイドラインを策定して来年度には示したい」（建築指導課）と、本格導入に向けて準備を開始した。
⑪従来の目視や全面打診による点検は劣化部分を検出するのが主目的で、建物の劣化状況を数値データとして蓄積するのが難しかった。ドローン点検であれば建物の全体を赤外線や高精細な画像データにして蓄積できる。これらのデータを機械学習などのAIを使って解析することで点検精度の向上につなげられる。
⑪JMの試算によると、建築面積1200平方メートル高さ24メートルの7階建て規模のマンションに、仮設足場を設置して目視点検するだけで費用は880万円程度かかるが、画像撮影によるドローン点検であれば18万円程度で済む。
「施工業者の見積もりを取る前に工事予算を事前に把握したいので、管理組合から赤外線のドローン点検を依頼されるケースも出てきた」（スカイエステート）
3.■サッシの交換リフォーム費用相場はどれくらい？必要性やメリットも2021年9月22日
https://diyers.co.jp/articles/o0Ad2
概要
①「サッシ交換」はトラブルの度合いによっては、部品交換だけで済むケースもあります。まずは窓・サッシの状態をよく確認してみましょう。部品を交換すれば改善するケースの多くは、戸車やクレセント錠の劣化・破損です。
②サッシをまるごと交換する方法には、カバー工法と壁カット工法の2種類がある。
カバー工法とは、既存のサッシをそのまま残して上から新しいサッシを被せる工法のことです。施工しやすく、短時間で工事が完了する。デメリットとして、窓ガラスの面積がやや狭くなってしまうことが挙げられます。ただ、大きさに余裕のある窓ならばさほど影響はありません。
③壁カット工法とは、壁を切断して古いサッシを取り外し、新しいサッシを設置する方法のことです。“はつり工法”とも呼ばれ、窓を大幅に変更したい時や、どうしても既存の窓枠が使えない場合などに用いられます。デメリットは、カバー工法と比べてコストと時間がかかる点です。
④サッシ交換の費用は、窓ガラスの大きさや素材などによって違いがあります。
サッシを交換するだけなら3~5万円ほどでできるケースもありますが、窓とサッシを一緒に交換する場合や、窓ガラスのグレードを上げる際には50万円ほどの費用が必要な場合もあるでしょう。
⑤サッシ交換で窓の性能を高めると、家の気密性がアップして外気の侵入を防いでくれます。また、樹脂製サッシは特に断熱に優れた素材なので、東北地方などの寒い地域で普及が進んでおり、多くの人がその効果を実感しているようです。
防音性を高めると、屋外の音が室内に伝わりにくくなり、室内の音が外や隣接する部屋に漏れにくくしてくれます。
2.■プロに聞く くらしとお金の相談室＞マンション修繕費が不安 2021年9月23日
https://www.tokyo-np.co.jp/article/132579
概要
①住民が高齢化して年金暮らしの世帯などが増えると、値上げへの対応が難しく、滞納の問題が出てくることも。居住スペースである専有部分も老朽化し、給排水管やトイレ、洗面台などの更新時期を迎えるため、各戸の所有者もお金に余裕がないことが多い。後になって急に値上げするのではなく、計画的に早めに決断す ることが肝心です。
②使えるお金を増やす方法はあります。
例えば、眠っているマンション施設の有効活用。駐車場の空き区画を住民以外に貸したり、自転車置き場や洗車スペースにしたりして利用料を取る。敷地内の空きスペースを貸倉庫や家庭菜園にする。集会室をそろばん教室や書道教室に貸している例もあります。
③資源ごみを回収する団体に奨励金を出す自治体もあり、うまく活用すれば雑収入を稼げる。自動販売機を設置すれば売り上げの一部を得られ、住民の利便性も高められます。
④無駄な支出を抑えるのも大事。
高台に立つマンションに水災保険が付いているなど、不要な保険料を支払っていることがあります。あとは、管理会社への委託料が適正かどうかを見直すこと。委託先を変えるだけで年間１００万円以上が浮いた例もあります。工事の発注も複数の業者の見積額を比較して検討しましょう。
⑤国土交通省の２０１８年度マンション総合調査によると、修繕積立金の現在の積立額が計画に比べて不足しているマンションは全体の３５％だった。全体の１１％は、不足の割合が５割超となっている。
⑥修繕積立金の不足を深刻化させるのが滞納や空き部屋の問題だ。
いずれも築年数が古いほど増える傾向で、１９７９年以前に完成したマンションでは、空き部屋があるのは約７割を占め、管理費や修繕積立金の滞納があるのも４割近く。
1.■マンション修繕積立金は安い方がいい？相場や値上がりなど徹底解説2021年9月7日
https://landnet.co.jp/redia/13027/
概要
①東日本不動産流通機構（レインズ）のデータによると、管理費は年々上昇傾向にあり、修繕積立金は減少傾向にあります。ただしマンションによって修繕積立金の積立方法や金額が異なり、修繕積立金を当初から値上げした管理組合は8割超となっています。
②2020年の首都圏全体の平均は、月額管理費は12,480円、修繕積立金は11,071円修繕積立金が安いマンションの特徴は、主に以下の3つとなります。
ア）駐車場又は自動販売機がある
イ）機械駐車場がない
ウ）戸数が多い
③マンションの管理組合が、今後管理費・修繕積立金の改定予定の場合は「重要事項調査報告書」に記載されています。
修繕積立金は「安ければ良い」と言うものではなく、「適正な金額」であることが重要です。値上がりする事例も多い事から、購入前には値上がりを想定した収支シミュレーションを行いましょう。
マンションと暴力団/////////////////////////////////////////////////////////
2.■山口組系なぜ和歌山で集会を 強まる包囲網幹部マンションに…朝日2021年9月16日
https://digital.asahi.com/articles/ASP9J31YFP9FPXLB005.html?pn=7&unlock=1#continuehere
概要
①指定暴力団山口組の2次団体で和歌山市に拠点を置く暴力団の組長が今月、逮捕された。
自身の事務所で山口組の会合が開かれる際、他県から来る幹部を泊めるためマンションの部屋を貸すよう知人を脅し、部屋を利用したという。暴力団への包囲網が強まる中、集会場所に頭を悩ませる様子がにじむ。
②山口組の2次団体組長（62）とその妻（51）=いずれも和歌山市。昨年7～9月、知り合いの男性を脅し、男性が管理する市内のマンションの2部屋を貸し出させたとして強要容疑で今年9月9日に逮捕された。県警は2人の認否を明らかにしていない。
③昨年9月、山口組の2次団体の組長十数人が集まる「定例会」が、和歌山市にある容疑者の事務所で開かれた。年に数回、定期的に開かれるもので、開催場所は全国にある2次団体の事務所の持ち回りにしているという。和歌山で開かれた背景の一つに、山口組が昨年1月から受けている「特定抗争指定」があるとみている。
④山口組と、そこから分裂した神戸山口組の対立抗争が激化し、兵庫や大阪など10府県の公安委員会は昨年以降、両団体を暴力団対策法に基づく特定抗争指定暴力団に指定した。これを受け、捜査機関は公安委が指定する「警戒区域」では、組員がおおむね5人以上集まるなどの行為を確認すれば、すぐに逮捕できるようになった。
⑤和歌山県は、この区域外だ。
県警幹部は「今や神戸や大阪で会合を開くだけで逮捕される恐れがある。それで和歌山を選んだ可能性がある」と推測する。
⑥容疑者には県外から訪れる、最高幹部の一人とされる別の組長の宿を確保する必要があったという。
ただ、暴力団排除条例が全都道府県で施行され、ホテル側が宿泊客に暴力団関係者ではないことの確認を求めるなど、暴力団を排除する動きは民間事業者にも広がる。
⑦知人の男性が定例会が開かれる直前の昨年7～8月、貸し出しを拒否すると疑者は「もう来るのは決まってるんや。責任取れるんか」などと詰め寄ったという。
男性を脅して部屋を手配し、会があった9月2日前後の数日間、組長と数人の組員を宿泊させたという。県警幹部はこう話す。「他県から来る組長に『宿が取れなかった』は許されない。取り締まりの強化の末に起きた事件だ。暴力団なんかやってても損しかないということや
1.■工藤会系組長ら4人、マンション駐車場で車燃やす… 読売 2021年9月2日
https://www.yomiuri.co.jp/national/20210902-OYT1T50019/
概要
①福岡県警は１日、乗用車に火を付けて焼損させたとして、特定危険指定暴力団工藤会系組長の男（７３）ら４人を器物損壊容疑で逮捕した。県警は組織の離脱を巡り、被害者と４人との間で何らかのトラブルがあったとみて調べている。
②４人は別の男２人と共謀し、昨年８月３０日午後８時半頃、北九州市小倉北区のマンション駐車場で、会社員男性（５０歳代）が所有する乗用車に火を付けて一部を焼損させた疑い。４人は「身に覚えがない」などと容疑を否認している。
団地関係//////////////////////////////////////////////////////////////
15.■オンボロ団地が億ションに…「憧れの住まい」の凄まじい変遷 i2021年9月29日
https://gentosha-go.com/articles/-/37313
概要
①住民の高齢化のみならず、時代遅れの間取りプランや建物自体の老朽化も顕著となった団地は、新たな活路を模索せざるを得ない時期に来ています。
これらの建築的課題に対応するべく、URでは一部の新築団地に独自研究のスケルトンインフィル工法を採り入れ、水回りを含めた将来的な大規模リノベーションにも対応できるよう準備を進めています。
②加えて、昭和から平成にかけて建築された旧態の団地に関しては、家具・インテリア雑貨販売で人気の高い「無印良品」や「IKEA」といった企業とコラボレーションしながら、若いファミリー層に対し積極的なアピールを行っています。
無印良品やIKEAとのコラボレーションはインテリア中心の内装工事に留まりますが、この試みにより、ターゲットである若いファミリー層の関心が集まったことは事実です。また、スケルトンインフィル工法を採用した築浅団地に関しては、ダイナミックなリノベーションが実施されるのは数年先となるので、今後の経過を見続けていきたいと思います。
③「同潤会代官山アパート（現・代官山アドレス）」や、同じ渋谷区にあった「うぐいす住宅（現・センチュリーフォレスト）」が分譲団地でいずれも都心の一等地にありながら、団地の真骨頂ともいえる広大な敷地に恵まれていました。
低層が主流で、高層と言っても10階建て程度でした。
④これらの物件を現代の建築技術で建て替えれば、天を仰ぐタワーマンションに変貌させることも可能です。建て替え後、所有者（地権者）たちは敷地の持ち分割合によって住戸面積を分配されるため、建設地の敷地が広ければ広いほど大きい住戸、または複数住戸の所有権を得ることができます。そのため、査定価格が数 千万円程度だったオンボロ団地でも、建て替え後には億ションに化けるというケースも多々あったようです。
⑤昭和の団地は、欧米的なライフスタイルを日本文化に融合させるという一連の役割を終えて、次なるステージへと進む準備を始めています。現在の日本はスクラップ・アンド・ビルドに向かっていますが、古き良き時代の佇まいに魅力を感じている若い層も少なくはありません。少数派かもしれませんが、そういった層を狙ったビジネス展開もあるのではないかと考えます。
14.■横浜市緑区竹山住宅管理組合協議会 団地の未来を考える 2021年9月23日号
https://www.townnews.co.jp/0102/2021/09/23/592656.html
概要
①竹山住宅管理組合協議会は、今後の竹山団地の在り方を考える「竹山未来会議」を初開催する。
総戸数約３３００戸を有する竹山団地の竣工は１９７１年。今年で築50年となり、建物も老朽化している。また、居住者は約６７００人だが高齢化率44％（緑区の高齢化率は23・７％）と、高齢化が問題になっている。
②竹山団地には25の管理組合が存在しており、現在約15の組合が竹山住宅管理組合協議会に加盟し、年４回の定例会で情報交換などを行っているという。
③同協議会は、竹山団地を限界集落にしないため、各管理組合から代表者を募り徹底した議論を行い、団地の未来を考え、実現可能なビジョンを創ることを目的に「竹山未来会議」の開催を決定した。会議は、市のマンション・団地コーディネート支援事業に採用され、市から派遣されるコーディネーターの支援を受けなが ら、団地再生のビジョンを作成することが目的。会議で作成されたビジョンは、各住宅管理組合の長期計画の指針となり、実行性のある事業計画につなげていくことを目指す。
④想定される議論内容の一つに、住民の８割以上の同意が必要な「建て替え」か「長寿命」かの問題がある。また、長寿命の団地にするためには、高齢化に対応するためのエレベーター設置の検討など、設備面の課題もある。その他、団地内にある竹山団地中央商店街の活性化などが挙げられる。
さらには入居希望者が増えるよう魅力的な環境づくりが必要とされている。「若い方など幅広く住民の声 が反映する実現可能なビジョンを創りたい。また、今後は自治会と一緒に情報を共有し、取り組んでいきたい」と稲葉専任議長は話す。
13.■高齢者団地の「距離のバリア」をぶっ壊す！自動運転車を駆使実験2021年9月17日
https://jidounten-lab.com/u_jkk-tokyo-2021-10
概要
①東京都住宅供給公社と群馬大学は、自動運転車両を活用した移動支援の実証実験を2021年10月に実施する。事業費の一部は東京都が負担する。実証実験は、東京都の大規模団地に住む高齢者の「距離のバリア」の課題を解消することを目指す取り組みだ。ここでいう「距離のバリア」とは、バス停などが遠いことで外出が控え目になっている状況のことを指す。両者は郊外型の団地で高齢化が進む中、移動支援サービスを検証するための共同研究契約を締結したという。
②東京都町田市の町田木曽住宅は、1969?1971年に建てられた全85棟4,330戸からなる大規模団地だ。実証実験では自動運転車による移動のサポートなどを行い、将来的な事業化を目指す上でのニーズなどを調べる。また、実証実験では団地内の商店街で購入した商品を自宅に届けるサービスも行うという。
③実証実験で使用する自動運転車だ。障害物検知や位置測定のためのレーザーセンサーが搭載されているほか、信号の色の認識などに使う全方位カメラなども設置されている。
実験は10月中旬~下旬に行われる。約25カ所の乗降場所とあらかじめ設定されたルート上で、利用者が希望する時間と乗降場所間を走行する。「自動運転レベル2」で走行し、同乗しているドライバーが必要に応じて手動運転をするという。利用料は無料だが、事前に電話か対面での予約が必要だ。
④東京都住宅供給公社は実験全体の統括を担い、群馬大学と群馬大学発のベンチャーである日本モビリティが自動運転車両の提供と管理を担う。地元の交通事業者である神奈中グループが自動運転車両を運行する。ヤマト運輸も参加し、車両への乗降支援と買い物サポートなどを担う。ちなみにヤマト運輸は東京都住宅供給公社が整備する生活サービス拠点事業者として公募型プロポーザルで選定され、2022年度に町田木曽住宅で生活サービス拠点を開設する予定だという。
⑤今回の実証実験では自動運転車での移動だけでなく、移動後のケアや外出イベントの実施など複数のサービスを展開する。サービス同士のシナジーが生まれる結果となれば、事業化に向けて一歩前進となるはずだ。大規模団地は日本国内にまだ多くあることから、取り組みの横展開も期待されるところだ。
12.■町田の大規模団地で「自動運転」実証実験 高齢者の外出支援 2021年9月
https://machida.keizai.biz/headline/3371/
概要
①JKK東京（東京都住宅供給公社）は10月、自動運転車両を使って高齢者の外出や買い物を支援する実証実験を町田木曽住宅地域（町田市木曽東4ほか）で行う。
高齢化が進む郊外型団地の将来を見据えた移動支援サービスを検証することが目的。共同研究契約を締結した群馬大学のほか、同大発ベンチャー「日本モビリティ」、ヤマト運輸、神奈中グループが協力し、東京都が事業費の一部を負担する。
②実験車両は群馬大グループが提供・管理し、神奈中グループが運行に協力する。
来年度に生活サービス拠点を団地内に開設する予定のヤマト運輸は、手荷物の運搬や階段昇降の誘導などの身体接触のない範囲の「乗降補助サービス」、自動運転車両とは別に町田木曽団地名店街で購入した品物を当日中に自宅まで届ける「買い物品配送サービス」、外出のきっかけとなる「イベント開催」を提供する。
③自動運転走行は「レベル2」で、システムがアクセル・ハンドル・ブレーキを自動操作し、車両に乗車するドライバーが必要に応じて手動運転。あらかじめ走行ルートと25カ所程度の乗降場所を設定し、利用者から電話や対面受付で予約を受け付けて、希望する時間に乗降場所間を走行する。乗車は無料。
④実験の結果から、団地内での自動運転の安全性や受容性、移動支援に関するニーズ、自動運転と生活関連サービスの連携可能性など、将来的な事業化に向けた検証を行うという。
⑤町田木曽住宅の管理開始は1969（昭和44年）。規模は85棟4330戸。住棟は鉄筋コンクリート造5階建てでエレベータは設置されていない。団地内にはスーパーやドラッグストア、商店が軒を並べる町田木曽団地名店街がある。
11.■産直食材をマンションの敷地内で販売する、移動型の八百屋 2021年9月16日
概要
①こだわり生産者から直接食材や花きを購入できる「食べチョク」を運営する株式会社ビビッドガーデンは、日本最大級のモビリティビジネス・プラットフォーム「SHOP STOP」を展開する株式会社Mellowと連携。第一弾プロジェクトとして、生産者から直接仕入れたこだわりの食材を、マンションの敷地内にて移動販売車で販売するプロジェクト「食べチョクカー」の始動を発表した。
②10月からの3ヶ月間は、都内2～3ヶ所のマンションなどで販売し、順次エリアの拡大を進めていく予定だ。食べチョクカーには、食卓でおなじみの野菜はもちろん、専門店や高級飲食店などにしか卸されないような生産者のこだわり食材も並ぶ予定。1個単位で購入できるため、少人数家族の人や、お試しで購入してみたいと いう人も気軽に手に取れそうだ。
③同プロジェクトでは購入時に、生産者独自のこだわり情報とQRコードが提供され、後日オンラインで同じ生産者の商品をリピート購入できる仕組みになっている。
10.■横浜市 緑区下九沢団地高齢者を「見守り巡回」惣菜売り女性店主 2021年9月16日
https://www.townnews.co.jp/0301/2021/09/16/591565.html
概要
①緑区の下九沢団地で高齢者の見守りを兼ねた総菜販売キッチンカー「Ｆｕｎｎｙ，ｓ ｋｉｔｃｈｅｎ（ファニーズキッチン）」が営業している。場所を「団地」に限定し、住民たちの異変検知を目的に営業前後に団地内を巡回。高齢化が進む団地の見守りに一役買うことが期待されている。
②６月から下九沢団地内で営業しているのは、ファニーズキッチンの店主・三浦知子さん（47）。緑区で生まれ育ち、高校生の一人娘と95歳になる祖母と３人暮らしをしている。昨年、マッサージ師として資格を取得し働こうとしていた矢先、コロナが感染拡大。「人に触れる仕事は厳しい」と方向転換し、同じく「誰かの助けになる仕事」を模索していく中で、自宅近所にある下九沢団地の住民たちのことが頭に浮かんだ。
③下九沢団地は、１９７１年から建造された神奈川県住宅供給公社の住宅で、築約50年が経ち、入居者の高齢化も進んでいる。全25棟（総戸数約９００）で５階建てだが、エレベーターがない。加えて、近くのスーパーは徒歩約10分のところにあるが、「足腰の弱った高齢者や悪天候時はつらいのではないか」と三浦さん。そこで思いついたのが、同団地に特化した「総菜販売」だ。
④三浦さんはもともと飲食の仕事が好きで、焼き鳥店の店長やバー経営の経験もあった。自分の得意とする料理で団地で暮らす高齢者たちの食生活の助けになりたいと考え、創業を決意。さらに、キッチンカーでの販売形態にすることで、営業前後に広い団地内を巡回し、見守り効果も期待できると考えた。
⑤キッチンカー「ファニーズキッチン」は週４日、１日２回（土曜は１回）、団地内に音楽を鳴らしながら販売に訪れる。三浦さんは客への声かけや世間話を通し、体調面などに気を配るのも忘れない。販売を開始して約２カ月が経ったが、「顔見知りが増えてくると、次第にキッチンカーに集まることが『コミュニティの場』になる。コロナがなければ始めていなかった事業だが、見守りをしながら惣菜販売するというモデルケースとして成功させ、別団地でもキッチンカーを走らせたい」と今後の展望を思い描く。
⑥同団地自治会の担当者は、「現在は対面販売の形をとっているが、軌道に乗れば配達も請け負ってくれると聞いている。そうなれば居住者の安否確認など、高齢化の進む下九沢団地にとってより意味のあるものになる」と期待を込める。
⑦三浦さんによると、同団地には未成年を抱える３世代世帯も多く暮らしているという。家庭の事情などで夜間に小学生や中学生が団地内を出歩いていないか、三浦さんが見かけた際は積極的に声をかけている。「何か困っている様子の子どもたちがいないか、挨拶や声かけを通して『地域のお母さん』としての役割も担っていきたい」と話した。
9.■190戸中70戸が60歳以上の一人住まい。「団地コミュニティカフェ」 2021年9月9日
https://fujinkoron.jp/articles/-/4073
概要
①団地コミュニティカフェの草分けともいわれる西京極大門ハイツは敷地内にある集会所の有効活用とマンション住民の親睦をかねて「日曜喫茶」をオープン。淹れたてのコーヒーとトーストにゆで卵がついて100円。原価は70円なので差額をプールし、年に一度の避難訓練時に無料喫茶を開催している。
②日曜喫茶は住民以外も利用でき、わざわざバスに乗ってやってくる人までいるほどファンが多い（注・現在はコロナ感染防止のため居住者のみ利用可）。スタッフは住人の有志が交替で受け持つ。そのほかにもマンション内でのイベントや取り組みを通じて、住民同士の交流が行われてきた。
③大門ハイツは築46年。今は全190戸のうち70戸が60歳以上の一人住まいだ。管理組合法人の理事、佐藤芳雄さんはこう語る。「このマンションは苦情やトラブルがほとんどないのですが、それは互いの顔が見えるからだと思います。上下左右に赤の他人が住んでいれば必ず騒音の問題は起きる。でも、自分の子どもが2階でドタバタしていてもあまり気にならないように、知っている人の生活音はそれほど気に障らない。集合住宅では、どんな人がどんな状態で暮らしているか、互いにわかる関係作りが非常に大切なんです」
④大門ハイツの第1期入居者で、日曜喫茶も初期のころから手伝っている西出美智子さん（75歳）もひとり暮らし。同じく初期からの入居者である源田雅子さん（73歳）も独居で、日曜喫茶や絆の会のメンバーだ。
8.■ほんとに怖かった」都営団地の建替え…高齢者が直面した死活問題 2021年9月2日
https://gentosha-go.com/articles/-/36718
概要
①都営住宅、「桐ヶ丘団地」。建替えにより、住民たちは移転を余儀なくされた。
文化人類学博士の朴承賢氏『老いゆく団地』（森話社）抜粋・再編集した
②2010年6月には都の都市整備局からＡブロック（仮称）の8つの号棟の移転対象世帯に、移転説明会のお知らせが配られた。そして翌月に説明会が行われた。移転説明会から移転の完了までの手順は図表1の通りである。
②最初の部屋割りの資料となる居住者調査票には、基準日現在の家族全員を記入すること、「同居許可」のない入居は認められないことが明示されている。移転について、「桐ヶ丘アパートへ移転」をする予定か、それとも「自力で都営住宅以外へ移転」するか、また、生活保護を受けているか、もしくは使用料（家賃）免 除を受けているかを記入するようになっていた。
③移転が決定し、部屋割りの手続きが終わると、住民たちの関心は部屋決め抽選に集まる。その抽選の方法を見てみる。まず、住民たちが抽選会で入居を希望する部屋を記入して提出する。そして、希望者が重なると抽選が行われる。外れた住民が再び希望する部屋番号を提出して再抽選する過程を繰り返して、部屋が決まる。自分は一番上の階を選んですぐ希望通りに抽選されたというある住民は、「西向きの部屋はまだかなり空いている」と語った。
④建替えによる移転手続きによって、あるブロックの8つの号棟に住む231世帯（1人世帯が103世帯、2人世帯が86世帯、3人以上世帯が42世帯）が、それぞれの家族人数に応じて、1～7号棟の290戸へ抽選によって移転したのである。
⑤ある号棟の33世帯の移転を例として見てみよう。4号棟へ1世帯、6号棟へ3世帯、7号棟へ7世帯、1号棟へ8世帯、2号棟へ7世帯、3号棟へ7世帯が移転した。住民たちは、このような移転方式で近隣が「ばらばら」「ごちゃごちゃ」「でたらめ」になったと表現する。
⑥住民たちは、建替えにより都営団地間の「住民交換」のような移転が行われているとも語っていた。東京都東部住宅事務所の桐ヶ丘団地建替えの担当者は、小さい団地の住民は、桐ヶ丘団地のような大きな団地に移転したりもするので、自治会の分裂はやむをえないと語った。
内海さんは浮間の都営住宅に43年間住んだが、建替えで2011年に新築の桐ヶ丘団地へ移ってきたと語った。安田さんは桐ヶ丘団地の2DKに夫婦と子供で40年間居住してきたが、死別と子供の結婚で1人になったので、今度は1DKに住んでいる。
⑦自分で希望すれば、桐ヶ丘団地の古い住宅で3年間住むことにして、浮間の建替えを待って、3年たてば戻れる。それは自分で決められる。しかし、主人が80歳近いので、建替えてからは80歳をすぎちゃうんじゃないですか。そうしたら、たとえば1人になった場合、私が1DKに入るようになっちゃう。そうすると、主人はいな い、お部屋の形は変わる、隣り近所も変わるというようになると、うんと寂しい人生になるんじゃないですか。だから、まず桐ヶ丘団地に引っ越して、最後まで住むのがいいんじゃないかなと思って、決心して（桐ヶ丘団地の）新築のところへ移りました。 （2012年11月、K自治会住民との集団インタビュー）
⑧2年たって今は慣れた。しかし、最初は不安だった。私は浮間から来たので、最初の半年は環境が変わって、具合悪くなって入院した。精神的にまいる。浮間に戻らないようになったので、古い人の話を聞いて、馴染まないといけないという気持ち。それが一番。決心したの。借りているほうだから、決心するしかない。都営という条件がついているから。嫌がらせになるから結局は引っ越しするんだ。
壊すから残れない。選択は自分でするけど建替えを反対しても出て行ってくださいという雰囲気であるから。誰も知らないところに行ってくださいということは高齢者に辛い。（2012年11月、K自治会住民との集団インタビュー）
⑨「ばらばらになる」移転は、住民たちの社会的な孤立へとつながった。
住む場所を移すということは、日常的に自分のアイデンティティを証明してくれる古い隣人の存在がいっぺんに消えてしまうことを意味する。移転がもたらす孤立の問題を聞いてみると、特に1人暮らしの高齢住民の場合、持病が悪化したり、引っ越し後に家に閉じこもってしまうケースが増えてきたということが共通した点であった。
⑩北区の高齢者相談窓口の担当者は、「高齢者は棟か階が変わると生活が変わる」と指摘し、道に迷ったり、家の中でもトイレを探せなかったりする事例など、引っ越しによる環境の変化で高齢者の暮らしは厳しくなると語っていた（2010年）
⑩2005年内閣府の『高齢者の生活と意識に関する国際比較調査』において、日本の高齢者は、近所付き合いの仕方として「外でちょっと立ち話をする程度」が66％。
誰かの家にお邪魔したり、人を招待したりする積極的なものではなく、偶然出会って立ち話をすることこそ、住民たちが慣れ親しんだコミュニケーションの方法だからである。だからこそ、住民たちの近隣関係は「一棟違うと隣り近所がまるきり違う」のだ。
7.■「皆泣くのよ」都営団地建替えで…引越していく高齢者たちの悲惨①2021年9月9日
https://news.yahoo.co.jp/articles/2f3765a45f15d0db3e029415c99638d0863a392c
概要
①文化人類学博士の朴承賢氏『老いゆく団地』（森話社）より一部を抜粋・再編集
住民たちは、「狭くなるから家にあるモノを全部捨てたり、処分して引っ越しするのよ」と語った。1DKへと引っ越す住民は、「家族時代」からのモノを片付けなければならないのだ。住民たちが引っ越しはいやだと言うのは、モノの全面的な再配置への抵抗でもあるのだ。
②部屋が狭くなるから、全部捨てないと。どうせ捨てるものだから捨てるしかない。お皿も着物も全部。でも、皆泣くのよ。捨てたくないものも捨てなきゃならないから。捨てられずにやっと寝るスペースだけが残ったとも聞いた。一人でも部屋二つくらいは必要よ。積み重なってきたものが多いから。（2010年7月）
6.■「皆泣くのよ」都営団地建替え 引越していく高齢者たちの悲惨② 2021年9月9日
https://gentosha-go.com/articles/-/37061
概要
①都営住宅、「桐ヶ丘団地」では建てられた順に自治会が構成され、住民全員が加入していたため、自治会は住民の日常生活に深く関わっていた。
②建替えで住民がどこに飛ぶかわからないし、ばらばらになると自治会がなくなるから、統合が必要だった。それで、E、W、N1、N2の四か所の自治会にしましょうという案が出て、最初は賛成した。でも、自治会の伝統が長いだけに自分たちのやり方があるため、前の自治会はこうだった、われわれはこうだったといろいろで、自治会費もうちはいくらだった、うちはいくらだったなどの文句が出た。（2010年7月、団地住民・安藤さんと伊藤さんへのインタビュー）
③12の自治会があった。中央自治会、E地区自治会、E第2自治会が建替えと同時に2000年頃合併し、「東地区自治会」となった。高層の建物として独立していたE47号棟以外は、「E地区」の全域が「東地区自治会」となったのだ。
④各自治会にはその長い歴史にふさわしいこだわりがあるだけに、そのうち独自に自治会を立てようとする動きが出てきた。こうして、移転が終わってから、過去の役員を中心に再びより小さな自治会として独立する自治会が出てきたのだ。
貯められていた自治会費をどのように分けるかという問題もあって、自治会の統合も独立も簡単ではなかった。
⑤建てた順番に、自治会がいっぱいできたから。歴史が長いから自治会によって財産もそれぞれで、お金の問題も統合の時の葛藤になった。何年間はとりあえず統合されたけど、後で27も四ツ葉も独立した。（2010年7月、当時のインタビュー）
⑥若桐自治会には大きなお神輿があったが、建替えで新しくなった集会所には置く場所もなくなり、高齢化で動かすのも大変なので、群馬県のある地域へ預けた。
⑦都は自治会のことを全然考えない。でも東京都が大家さんだから仕方ない。行政へ文句を言っても仕方ない」と怒り気味の口調で不満を語っていた。
5.■都営団地「1DKはひどい」建替え嘆く住民…設計担当者とのすれ違い2021年9月23日
https://gentosha-go.com/articles/-/37445
概要
①文化人類学博士の朴承賢氏『老いゆく団地』（森話社）一部を抜粋・再編集した
桐ヶ丘団地内で移転したK自治会のある男性は「狭くなった」「窓があっても狭い建替えにより、単身者は和室6畳、食事室4.5畳の1DKへ、2人世帯は和室6畳、洋室4.5畳、食事室6畳の2DKへ、3人以上の世帯は和室6畳、洋室4.5畳、洋室4畳、食事室6畳の3DKへ入居することになった。
②以前は風呂場にも流しにも窓があったが、今の1DKには窓がない。
2DKにも小さい窓があるだけで明かりがない。今は全然（室内の）様子がわからない。お風呂も台所も窓がなくて昼でも電気をつけなきゃ。1DKはひどい。光が入らないし、風通らないし、会話が遮断されているし。ようするに（他人と）接触する機会がうん と減っちゃった。流しの窓がなくなっただけでも、人の動きがわからなくなって。前は、夏はみんな窓を開けているから、隣りどうしの立ち話ができたけどね。（2013年11月、K自治会の男性住民へのインタビュー）
③孤独死が疑われる状況でも、室内の様子をうかがうことができず、閉鎖的な空間計画に対して問題提起する自治会役員もいた。建替え後は、各部屋のガス、電気、排水管などがまとまって玄関のそばに位置し玄関が引っ込んだ形になっている。
④建替え前は浴槽などの排水が上から下まで家の中を通過するため、上で水を使うと水が流れる音が聞こえて、夜にはうるさいくらいであったという。今はガス、電気、排水管が入る部分が各戸の玄関のそばに位置する。
⑤玄関が引っ込んでいるので、顔を合わすことができない。今は隣りがドアを開けてもわからないから。以前はお互いにドア開けると挨拶できたが、今はあれが難しい。玄関で声かけられないから。静かすぎてお互いにわからない。横並びは交流ができやすい。今の建て方は本当に交流がしにくいよね。つくり方の問題。
人が入れるスペースだから、誰かが隠れていてもわからなくて怖い。最初は本当に怖かった。引っ込んでいるから車いすもギリギリで大変。そういうことまで考えていないようだ。（2012年11月、山田さんと高野さんへのインタビュー）
⑥引っ込んでいる玄関は、お互いに出入りする時に体がぶつかったりする不具合がない動線を導くよう配慮したものであり、さらには、車いす2台がすれ違うことができる幅を確保するためのものであると説明した。つまり、他の車いすが通過するのを引っ込んだ玄関で待つことができる設計であるのだ。担当者は、玄関を深くせずに、玄関前の幅を広げたりする工夫もしているが、そうすると別のスペースを使ってしまい、家が狭くなる恐れがあるので、このような工夫を施しているとも話した。
⑦このことから、使う側の便利のためという意図が住民たちには伝わっていないことがわかった。フロアで自由に動けるように配慮した計画が、住民たちにはむしろ不安感や孤独感を与えているのだ。使う側の便利のためという意図が住民たちには伝わっていないことがわかった。
⑧担当者は、「間取りはむしろ広くなっているが、にもかかわらず、狭くなったように感じられるのは、細長くなっている構造的変化のせいで開放性がなくなったのではないだろうか」と話した。
⑨山本理顕［2015：146］は、入札で行われる都市整備局の都営住宅設計者の選定方法を批判する。設計費に関して1万円の基本設計費で426戸の都営団地の建設が行われたり、さらには設計費「1円入札」があるほど、「設計費が安ければよい」との長年の習慣があって、設計者のユニークな発想や技術が発揮される余地がないことへの批判である。
4.■市営住宅の空き部屋「無印良品」がおしゃれにリフォーム 2021年9月3日
https://www.nagoyatv.com/news/?id=008703
概要
①三重県四日市市にある「あさけが丘市営住宅」。住人約350人のうち、半数近くが65歳以上です。築50年の4階建てでエレベーターはなく、高層階を中心に空き部屋が目立つ市営住宅です。
②四日市大学の4年生、榎海音さんが暮らす部屋は、温かみのあるシンプルなデザインです。
「無印良品」。
学生にヒアリングした上で内装をデザインし、椅子やカーテン、照明などに自社の商品を使いました。
③家賃は1万円前後…入居条件は「地域の活性化」
畳が敷かれた古風な部屋が、白を基調としたモダンな部屋に様変わり。さらに、床の間だったスペースにベッドを置くことで、空間を無駄なく使うことができます。
現在4部屋が改装されていて、四日市大学の学生4人が住んでいます。
④空いた部屋の有効活用に向け、無印良品と、四日市市、四日市大学などが連携した、このプロジェクト。学生は、格安でオシャレな市営住宅に住む代わりに、地域の活性化につながる活動をします。
その一つが、拍子木を鳴らしながら「街ナカ」をパトロール。地域の人々に安心感を与えるとともに、防犯意識を高めています。消防用具の中身がなくなっていないか確認したり、ごみ収集や廃品回収活動もしている。
9月12日には、大学生と地元住民が防災訓練をする予定でしたが、緊急事態宣言を受けて中止になっています。
3.■超長期を目ざすマンション再生への道 多摩ニュータウン向陽台 2021年5月27日
http://www.mckhug2.com/20210527_gijiroku.pdf
概要
①主な修繕履歴
②2000 年に受水槽・ポンプ室を撤去し、（直結増圧ではなく）直結に変更し、空いた建物を倉庫に転用した。この結果、給水施設維持管理費 170 万円／年と電気代20 万円／年が削減された。
③屋根再断熱化のスケジュール
201８年の理事会で一部の棟に漏水発生、屋上防水の劣化の報告があった。
すぐに、漏水に関するアンケートを実施し、専門委員会を立上げた。工事費は約８８百万円（約 55 万円／戸）かかった。実施後、最上階は全く暑くなくなったとの感想あり。
しかし、外断熱改修と合わせて実施したら１／３の補助が受けられたのではと思った（なお、漏水の原因は屋上防水ではなく、第 1 回大規模修繕工事のときの足場繋ぎの穴の補修が良くなかったため）。
④集会室の改修
2020 年に２８年間理事会・総会程度しか使われなかった集会室を「コミュニティ醸成と引き籠り防止」を目的に改修した。内容は、床暖房・内窓・遮光カーテン・照明・トイレ。ＬＥＤ・８K85inchTV・サウンドバー・ワイヤレスマイクとスピーカー設置・空調換気扇更新・防犯カメラ設置・Wifi 完備・冷蔵庫更新／椅?50 脚と机 8 脚更新と多種多彩。その後、ヨガやお花教室、或いは専用使用など使われるようになった。
⑤Q＆A
Ｑ．タイルの上に新たにタイルを張ることで、タイルの浮きや剥離の問題はなっかたのか？
Ａ．浮きを検査する方法はないと思われる（全て浮いた音となるため）。赤外線でも難しいだろう。タイルは下階部分しか貼っておらず、危険性は小さいと考える。目視でしか浮きの状況は確認できないと思っている。
Ｑ．10 年毎の全面打診調査は必要か？また、赤外線調査は可能か？
Ａ．打診や赤外線でも分からないと思う。目視で実施するのみ。
Ｑ．管理費が全戸同額だが、専有面積に比例させるという意見は？
Ａ．公団では一律が多い。専有面積比にするべきと言う意見はない。
2.■『潤環』育む集合住宅へ みのお団地の建替事業者募集開始 大阪府2021年9月30日
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000174.000019188.html
概要
①大阪府住宅供給公社は、老朽化が進むみのお・Ｂ・C団地（箕面市、1962年築）の建替事業を実施し、箕面市の豊かな自然環境に加え、団地周囲の静かな居住環境や子育て等公共施設の近接、北大阪急行の新駅計画などの立地特性を活かし、若年層やファミリー層などが安心して暮らせる新たな住宅を供給します。なお、建替事業実施にあたり、民間事業者の持つノウハウや技術力を生かした意欲的な事業提案を求めるため、建替事業提案競技を行います。
②計画コンセプト
《「潤環」育む集合住宅 ～暮らしの潤いが巡る～》
・四季折々の自然豊かな緑の空間とゆとりある心地よい空間で時間の潤いを育む。
・心のやすらぎを潤すことで人と人のつながりを循環させて賑わいの創出を育む
・再生可能エネルギーで生態系や生活環境に潤いを与え、豊かな自然環境がライフスタイルの多様化を
育む。
・自然環境と心のゆとりが循環しつつ団地からまちへサステナブルな潤いを発信
③建替後住宅の特長
「ウィズコロナ」「アフターコロナ」を見据えた新しい生活様式に対応した設備や住戸プラン、集会所の新たな活用などにより、お住まいの方に安全・安心な暮らしを提供します。
「安全・安心」
ダブルロック（玄関・サッシュ）、セキュリティーゾーン内のオートロック設備、非接触によるエントランス・エレベーターの操作、１階バルコニー側サッシの防犯対策、防災倉庫（集会所）、太陽光発電、蓄電池、かまどベンチ など
「便利・快適」
玄関錠ハンズフリー対応、Wi-Fi対応、システムキッチン、床暖房設備、浴室乾燥機、温水暖房洗浄便座、スマートフォンと連動する設備（来客対応・見守り対応・配達通知）
「環境・省エネ」
ペアガラスや断熱材等により品確法による断熱性能等級４を確保太陽光発電と蓄電池による集会所等への電力供給
④提案に求める視点
〇入居者専用共用広場は、入居者の暮らしに安心感とやすらぎを与え、人とのつながりを醸成する工夫
〇豊かな自然と魅力的な空間を創出するランドスケープデザインの導入
〇自然（緑）環境と住環境を調和させ、地域住民を含めたゆとりある賑わいの空間の創出
〇敷地外からエントランス、入居者専用共用広場とのつながりの工夫
〇若年世帯、子育て世帯等が安心で住みやすく、多様なライフスタイルに対応する工夫
〇敷地周囲の防犯にも配慮しながら、家路を誘導する暖かな照明計画の工夫
〇再生可能エネルギーや省エネなど、環境にやさしい設備導入や災害に備えた住まいの工夫
⑤2021年9月30日 ：提案競技募集要項 公表
2022年3月下旬 ：事業者の選定
2023年春頃 ：本体工事着工
2024年夏頃 ：建物完成
建設戸数 ：162戸 構造 ：RC造5階建
専有面積 ：50㎡（123戸）、55㎡（25戸）、60㎡（14戸）
現況 団地敷地面積 ： 約32,000㎡ 総戸数 440戸 RC造4階建（20棟）
1.■集合住宅歴史館が八王子から移転 昭和レトロの建物取り壊し？2021年9月15日
https://www.j-cast.com/trend/2021/09/15420366.html
概要
① 都市再生機構が運営する集合住宅歴史館は、東京都八王子市にある。
館内にある「集合住宅歴史展示棟」には、昭和30年代の「公団住宅」や、団地などにあった構造物、住戸が移築・復元されている。
② 2019年、同館は北区赤羽台への移設が発表された。赤羽台団地4棟が登録有形文化財に指定されたことがキッカケで決まった。同館の一部の構造物が移設困難で見納めになるのではと不安の声が上がっている。歴史館は「北区赤羽台への移転計画に伴い、2022年3月末ごろで閉館の予定です」。「集合住宅歴史棟にある展示物は、全て移設します」とのこと。
③ 一方で、「『集合住宅歴史展示棟』以外の移転計画はございません」。移設できない施設があるのは本当だ。現在、新型コロナウイルスの影響で公開中止が続いている、遮音体験ができる「居住性能棟」や「内外装仕上棟」も例外ではない。
その他/////////////////////////////////////////////////////////////////
10■大地震で引渡し直前新築マンション大破損でキャンセルできる? 2021年8月29日
概要
①2020年改正された民法では以下のように明記されました。当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者 は、反対給付 の履行を拒むことができる。（民法536条1項）
つまり、建物の被害の程度によっても変わりますが、今回のようなケースでは、とくに契約書に定めなくても、代金の支払いを拒否することと、契約を解除する権利が生じます。
②正解…代金支払いの拒否や、売買契約の解除（キャンセル）ができる可能性が高いただし、売主には非はありませんから、引っ越せなかったといって損害賠償請求はできません。軽微な損傷の場合は、引渡し前の危険負担ということで、売主側が補修し、買主に引き渡すということになります。
9.■前入居者が自殺、孤独死…事故物件の告知義務、その現状は？ 2020年3月5日
概要
①国土交通省は2020年2月5日に「第1回 不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」を開催しました。これまで一定の基準がなく、どのように取り扱うかが課題になっていた「心理的瑕疵の適切な告知、取扱いに係るガイドライン策定」の検討がようやく始まることになります。
②都市部の賃貸ワンルーム物件の場合では、前入居者が自殺したことについて、事件後最初の入居者への告知は必要ですが、その次の入居者には一定の期間が経過していれば告知が必要ではないという判例があります。この判決では他にも、自殺事件の「3年後」からは当該部屋を以前の賃料で賃貸することが可能だと判示しています。
③賃貸なのか分譲なのか、その取引の目的は何なのかによって、心理的瑕疵を告知するべき期間はそれぞれ違ってきます。6年前の自殺を瑕疵だとして、マンションの売買契約が解除され、違約金の請求が認められた判例があります。
「建物内の自殺」という同じような事案でも、その背景や事情が違えば、その告知すべき期間などについて違った判決が下されることになるのです。
④宅地建物取引業法（宅建業法）の条文のなかに、心理的瑕疵に関わる「告知義務」という用語は出てきません。ただし、宅建業法47条では、宅地建物取引業者（宅建業者）が「宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、（中略）、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」を禁止しておりこの条文が宅建業者が告知義務を負う根拠となっています。
⑤一般的に宅建業者は、自らが関わる不動産賃貸、売買の取引について、その対象物件の心理的瑕疵について知りえた内容はできるだけ借主や買主に伝えようとします。心理的瑕疵を知りながら告知しないことは、宅建業法違反に当たると考えられるからです。
ガイドライン等が、一刻も早く明瞭に定められるべきではないでしょうか。
8.■同じフロアで自殺者が出たマンションの購入！賠償請求はできる？2021年9月19日
概要
①住み始めてから、2年前に同じフロアで自殺があったとこを知り、売主や仲介業者に損害賠償や売買契約の取り消しはできるでしょうか？
その自殺行為が、別の住戸に住む、あなたの権利利益を違法に侵害したかとう点がカギになります。
②過去の判決でも「自分が住んでいる住戸以外での自殺等に事故（＝心理的瑕疵）が、価値に影響するという、社会通念が確立されていると認めるにたりる証拠はない」と、損害賠償を認めていません。
正解…損賠賠償や契約の取り消しができる可能性は、極めて低い。
別の住戸のことなので、売主の説明義務違反を問えるかという点でも、難しいものがあります。
③心理的瑕疵に関わる判例は、不動産適正取引推進機構のホームページにある「RETIO判例検索システム」で見ることができます。心理的瑕疵について、明確な定義はないということです。
④これは2年前に自殺者が出た家を、土地つき中古住宅をして購入した業者が、建て替えて販売したケース。「嫌悪すべき心理的欠陥の対象が、もはや特定できない一空間内のものに変容している」というのが理由でした。
7.■PC造のマンションってどうなの？メリットやデメリットをご紹介！ 2021年9月10日
概要
①PC造は建築用語の1つで、プレキャストコンクリート造のことで、現場で組み立てや設置を行うという前提で製造されたコンクリート製品の呼び名です。
現場で型枠を作ってコンクリートを打設するという工法は、現場打ち工法や場所打ち工法と呼ばれます。現場打ちPC工法と呼ばれる工法もありますが、これは現場打ちを行ったコンクリートにPC鋼材を入れるという方法です。
②PC工法とRC工法は混同されてしまうことがありますがこの2つは根本的に異なるPC工法は、あらかじめ製造されたコンクリートを使って建設していくため、超高層ビルなどの外壁に適しています。RC工法は現場でコンクリートの打設を行う。
③PC造のマンションの1つ目のメリットは、防音性が高いという点です。
2つ目のメリットは、耐火性に優れている点です。
3つ目のメリットは、耐震性が高く安心できる点です。
鉄骨造の建物は、建物が揺れることによって構造体を守ります。
それに対してコンクリートでできた建物は、壁や床、天井がとても強固なものとなり、建物の揺れを抑えることができるのです。つまり、地震による直接的な被害だけではなく、二次災害を防ぐこともできるのです。
④PC造のマンションの1つ目のデメリットは、家賃が高くなりがちになってしまう点。
木造や鉄筋造と比べてみると工賃が高くなってしまいます。
2つ目のデメリットは、コンクリート打ちっぱなしは暑さや寒さがネックになる点。
コンクリート打ちっぱなしだと、室内に熱を溜めやすくなってしまいますし、外気の影響も受けやすくなってしまいます。冬は、外気でコンクリートが冷え切ってしまうと、暖房を強めてもなかなか暖まらなくなります。1年を通して快適に過ごすためには、外気を遮断し、温度の変化を小さくする工夫が必要不可欠です
6.■マンション遊休施設有効活用–アート展示等コミュニティ促進 2021年8月20日
https://japan.cnet.com/article/35175496/
概要
①マンションの遊休施設を活用し、住民の満足度を高めるサービスを展開する新都市生活研究所が、提携マンションの共用部にアート作品を展示する。作品の展示スペースとしてマンションを利用する一方、住民にはアートに触れ合う機会を提供する。
②マンション内におけるアート作品展示は、アートコレクター向けに培ったアート作品の管理ノウハウを、アーティスト向けにも提供するサポートサービス「artworks」を展開するbetween the artsとの提携により実施するもの。第1弾として神奈川県川崎市にある「パークシティ武蔵?杉ミッドスカイタワー」で開始する。
③新都市生活研究所は、2021年に設立。自らも大規模マンションに住み、理事会としてマンション管理にも携わってきた池崎健一郎氏が立ち上げた。
④500戸以上の大規模マンションは、バーラウンジやジム、キッズスペースなどの共用施設を持つが、継続的に利用できているケースは少なく、どう活用するかは住民に委ねられている場合が多いとのこと。そのため、イベントなどの継続利用が難しく、結果として遊休施設になってしまっているという。新都市生活研究所は、この共用施設を有効活用し、かつ住んでいる人たちの満足度向上を担う。
⑤事業内容は、大規模マンション管理組合と業務委託契約を結び、マンション内共用施設を使ったイベントやサービスを提供したい、事業者や個人をマッチングするというもの。マンション側との業務委託契約は無償で、紹介するサービス提供責任者から料金をもらうことで収益を得る。
⑥もともとは、池崎氏が住む大規模マンションで実施していた取り組みだが、それを別の大規模マンションへと横展開したいと考えたことが起業のきっかけ。「マンションは管理会社などが異なると横のつながりがなく、共有施設の広さや集められる人数といった情報を持っている人が誰もいない。私自身マンションの理事会をやっていた関係で、周りのマンションの方とのお付き合いもあり、そこから広げていけると考えた」（池崎氏）と自身の体験を事業にいかす。
⑦池崎氏は「サービスやイベントを提供する企業にとっても、ターゲットをセグメントしやすい大規模マンションは、顧客として魅力的だが、売り主も管理会社も違うため、ハードルが高すぎて、なかなか管理組合などにたどりつかない。またたどり着いても管理組合では、手間暇がかかり敬遠されてしまう可能性もある。その部分の仲介役を担いたい」と今後を見据える。
5.■マンションの高齢化、相続放棄に修繕費「7つの大問題」週刊女性2021年9月21日号
https://www.jprime.jp/articles/-/21886
概要
①築年数40年を超える分譲マンションは70万戸を超え10年後には2.5倍にもなる。
住人とともに高齢化するマンション。どんな問題が起きるのか、
②大問題（1）購入時と話が違う！ 膨れ上がる修繕費
なぜ計画どおりに進まないのか？ その原因は、「分譲マンションを買う場合、修繕積立金や管理費の名目で修繕費を計上していますが、販売業者はその金額をわざと安く見積もってお得感があるように見せるんです」（松本さん、以下同）
国交省では、修繕積立金月額を平米単価200円を推奨しているが、ネットなどで見るとその半分、3分の1の物件がざらにある。
③大問題（2）管理組合不在で終のすみかの老朽化
松本さんが受ける相談の中でも、管理不全が居住者のモラルの低下をもたらし、マンションがスラム化するケースも増えているという。
④大問題（3）住み替え先で後悔!? 隣人トラブルご用心
「中古で購入するなら、ポイントは管理組合のよしあし。理事会の開かれる頻度や積立金の滞納がないか。さらに長期修繕計画や理事会の議事録も必ずチェックしてください」さらに内見する際、住人同士が挨拶を交わしているか、共用部分に物が散乱していないかなども重要だという。
「引っ越した先でいちばん問題になるのが、隣人との人間関係。ゴミ出しや、子どもの足音などの生活音の問題など、戸建てとは違うトラブルになる要素はたくさんあります。居住者の意識の高さを知ることも、大切なことです」
⑤大問題（4）所有者がいない!? 悲劇の“相続放棄”
築年数の浅いマンションは買い手がつくが、老朽化したマンションは建物、給排水菅のメンテナンスがされてないケースも多く、買い手がつかないケースも増えている。「相続放棄されるケースが増えています」
⑥大問題（5）修繕の先延ばしで結果、負担が増大！
自己負担を渋っているうちに定年退職。収入は減り、部屋を担保に銀行などから、お金を借りなくてはならない場合も出てくる。
⑦大問題（6）天国と地獄!? 管理会社の選び方
国交省の平成30年度マンション総合調査では、外部の管理会社に所属する、建築士や弁護士、マンション管理士など専門家を活用するマンションが4割を占める。
⑧大問題（7）人気の高級タワマン修繕費もケタ違い!?
2000年前後から急増したタワーマンションも、大規模修繕が必要になる時期を迎えている。
4.■「負動産」になる本当に危ないマンション特徴7選を解説Redia編集部2021年9月6日
https://landnet.co.jp/redia/13038/
概要
①「負動産」とは、賃貸に出しても借り手が見つからないような不動産のことを指します。不動産には固定資産税などの税金が課税されます。マンションの場合には管理費、修繕積立金の支払いも必要となるため、収益が見込めない不動産を所有することは負債だけが増えることにもつながります。
②負動産になるマンションの7つの特徴
1) 駅からの距離が遠い
2) 共用部分の管理が行き届いていない
3) エレベーターがない
4) オートロック等の防犯設備がない
5) 間取りが時代に合っていない
6) 機械式駐車場がある
7) 床がカーペットである
③負動産マンションになった時の対処法
1) 管理会社の変更を検討する
2) リフォームやリノベーションをして価値を上げる
3.負動産マンションを早く手放すことでトラブル回避につながることも
3.■子のいない夫婦の「マンションを継いだ甥」に訪れた恐しい悲劇櫻井2021年9月5日
https://gentosha-go.com/articles/-/36737
概要
①弁護士法人アズバーズ代表の櫻井俊宏氏が解説します。
叔母の両親やきょうだいは皆すでに亡くなっていたため、甥である私と、ほとんど会ったことのないいとこのAが相続人となりました。相続財産には、マンションの一室があるほか、少しの預貯金があるそうです。しかしある日、Aの行政書士を名乗るBという男から電話がきました。
②Bは「Aは、XXX不動産に頼んでマンションをリフォームする予定です。ただ、マンションは300万円ぐらいの価値しかないですから、マンションリフォーム代とマンションの管理費を引くと、かえってあなたにはマイナスになります」と言ってきました。Bは「なので、相続を放棄したほうがよいですよ」
③調べていくうちに、Bは市議会議員でもあり、XXX不動産の社長の親族であることが判明しました。それ以降も、BとXXX不動産から執拗に電話がかかってくるので、私は困って弁護士に相談しました。「Aのマンションの2分の1の持分はすでにXXX不動産に売られてしまってますね」と、調べてくれた弁護士は言いました。
④弁護士がXXX不動産に書面を送ると、「私達が2分の1の持分を売る場合は700万円で売ります。私達が2分の1の持分を買い取る場合は200万円で買い取ります」返答。
⑤解説 相続と不動産の共有
本件でも、2分の1の持分を他人に売ることはできますが、大規模なリフォームをするには共有者から同意を得る必要があります。なお、共有物件のようないわくつきの物件を専門に買い取る不動産業者もあります。
弁護士以外の者が、報酬をもらって誰かの代理をすることは「非弁行為」という犯罪になります（弁護士法72条）。BがAから報酬をもらっているようであれば犯罪が成立する可能性があります。
⑥解説 不動産を共有で持っていて、共有者同士でどのように分けるか協議で決まらない場合は、裁判所に共有物分割請求という訴訟を提起することができます。
2.■コロナ禍で急増する「マンションご近所トラブル」の実態 2021年9月4日
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/money/294236
概要
①いまマンション住民の間で「ご近所トラブル」が増加しているという。コロナ禍で、新しい生活様式が推奨され、テレワークなど「おうち時間」が増えたためだ。マンショントレンド評論家の日下部理絵氏に寄稿してもらった。
②おうち時間が増えたことにより、ペットを飼い始めるご家庭が増えました。特にお子さんのいるご家庭では、一斉休校などが大きく影響しました。ペット増により、鳴き声やニオイへの苦情が寄せられています。
③テレワークが増え、バルコニーで日中タバコを吸う住民が増えました。近隣から「洗濯物に臭いがつく」「灰が飛んできた」などのクレームが管理組合に寄せられるように。
バルコニーでガーデニングや菜園を始められた方も多いのですが、害虫トラブルや、土と埃の汚れによって排水口が詰まり、水漏れトラブルまで発生しています。
④外出自粛によって、通販を利用される方が増えたため、宅配関連のご近所トラブルも目立ちます。配達員との接触を避け、対面で荷物を受け取らず、部屋のドア前に置いてもらう「置き配」を選んだのに、「荷物がない（盗られた）」というトラブルが増加しているのです。設置されている宅配ボックスを利用しようにも、常に稼働しているため満杯状態。
ウーバーイーツなどフードデリバリーサービスの利用者が増え、セキュリティーが厳重なマンションの場合、配達員の方がどうやって中に入っていいのかわからず、立ち往生してしまい不審者扱いに。使い捨て容器ではない場合、容器をどう回収すればいいのか、返却を巡ってのトラブルも増加しています。
⑤部屋でテレワークできるスペースのない住民が多いマンションでは、共用部分のソファや机など、テレワークスペースを巡ってのトラブルも顕著です。
1.■マンション管理費と修繕積立金が不足したら… 産経 2021年9/月1日
https://www.sankei.com/article/20210901-H4VU5ZDPQ5INVAGW7YONASHMUM/
概要
①みんなが快適に住み続けていくために必要最低限の管理、修繕を行うにはいくら必要で、そのためにはいくら積み立てておかなくてはならないかを真剣に考える主体となるのは区分所有者です。
②しかし、実際には管理会社任せでなかなか理事を引き受けてくれる人はいないし、管理組合に関心を持つ区分所有者は少なく、議論が進まないというのが、各マンション共通の悩みです。輪番制で理事になっても「自分の年に値上げをしたくない」と、問題を先送りにしてしまうと、あとでたくさんの臨時徴収金が必要になることもあります。
③最近はマンションの管理員や清掃員の確保が難しく、管理会社から管理委託費の値上げを要求される場合もあるようです。管理費に余裕がなければ、値上げに応じられず、委託契約を解除される事態も想定されます。別の管理会社を探して契約するのは理事や区分所有者の仕事です。マンションに住んでいる人こそ、「お金を払って管理してもらっている」という意識ではなく、主体的に管理組合の運営に関わっていく必要があることを知っておきましょう。
マンションの購入等////////////////////////////////////////////////////////
2.■マンション購入「年収7倍」レバレッジ、ペアローンの危険性 榊淳司2021年9月8日
https://www.itmedia.co.jp/business/articles/2109/08/news156.html
概要
①東京のマンション価格上昇が止まらない。
マンションデベロッパーの仕入れ担当に取材すると、開発用の事業用地は今も高騰を続けているとか。つまり、来年、市場で売り出される新築マンションは今よりも高くなるということだ。
②不動産経済研究所の公表資料によると、2020年の東京都区部で発売された新築マンションの平均価格は7712万円。10年前の10年は5497万円。約1.4倍になったことになる。それでも、ある程度は売れているのだ。
③厚生労働省による賃金構造基本統計調査では、10年から20年までに東京都におけるサラリーマンの平均年収は約364万円から373万円になった。ほんのわずかしか増えていない。
④では、なぜ高くなったマンションがそれなりに売れてきたのか。理由は金利が下がったこととライフスタイルの変化にある。まず、この10年で住宅ローンの金利は実質的に1％程度下がった。今なら変動金利が0.5％未満で借りられるケースも多い。金利が低ければ、その分、返済額が下がるので購入予算は上げられる。多くの人は、借入額よりも月々の返済額を重視する。要は自分たちの収入で支払えるかどうか、という基準だ。
⑤さらに近年、女性は結婚や出産後もフルタイムで仕事を続けることが普通になった。その結果、世帯年収は飛躍的に向上。1000万円以上の世帯年収がある30代カップルは珍しくなくなった。
⑥一方、長引く金融緩和でマネーは供給過剰気味で、金融機関は住宅ローンの貸出に積極的だ。金利低下もあって、年収の7倍程度までは許容範囲となっている。最終返済時の年齢制限も、金融機関によっては80歳までとしているところまである。
⑦その結果、20年前なら高級物件とされた5000万円超のマンションは、都心エリアに限ると「買いやすい」価格帯になった。30代ファミリー向けの主力価格帯は7000万円台から8000万円台となりつつある。特に東京の湾岸エリアでは、そういう価格帯のタワーマンションでもそれなりに販売が進む。だから大手デベロッパーは争ってこのエリアでの開発事業を進めている。
⑧ただ、こういった現象は単に購入者たちがレバレッジを高めに設定しているに過ぎない。変動金利はいつか上昇に転じる。そうなれば不動産価格は下落する。
さらに言えば、統計にもよるが、結婚した3組に1組は離婚するなどとも言われる。
高額で組まれたペアローンは、3分の1の確率でイレギュラーに終了する運命にある、と仮定することもできなくはない。
⑨首都圏でも近畿圏でも、郊外エリアで開発分譲されている従来型の大規模ファミリーマンションは売れ行きが芳しくない。需要層の収入が頭打ちなのに、マンション価格だけが上がった図式が、そのまま販売状況に反映されているのだ。レバレッジをきかせ過ぎた購入が目立つ都心でのマンション購入が、むしろ異様なのだろう。
1.■マンション投資をするなら建築にどのくらい費用がかかるか把握 2021年8月19日
概要
①マンションを建設する際の坪単価は、どのような構造にするかによって変わる。
5階建てくらいまでのマンションなら、鉄骨造だと84万円から104万円ほど、鉄筋コンクリート造だと92万円から120万円程の金額が坪単価の目安です。
②20㎡のワンルームが各階に3部屋あり、2階建てのマンションを例に計算する。
20㎡が全9部屋なので、全体で180㎡、坪に換算するとおよそ54坪です。
鉄骨造の場合はおよそ4,500万円から5,600万円、鉄筋コンクリート造の場合はおよそ5,000万円から6,500万円の本体工事費がかかるという計算になります。
③マンション建築にはどのような諸費用がかかるのか解説していきます。
現況測量費相場はおよそ30万円となっています
ボーリング調査費用はボーリング調査を行う場所は設計者から指示されるため、それに従って行われます。1つのポイントあたりおよそ50万円が相場。
設計料は設計施工一貫方式の場合は、工事費に対して1％から3％ほど。
設計施工分離方式の場合は、工事費に対して5％から8％ほど。
新築建物登録免許税は、課税標準額（固定資産税評価額）×0.4％
課税標準額（固定資産税評価額）は、新築工事にかかる費用の5割から6割程
抵当権設定登録免許税は、マンションを建設する時のローンを組む際に生じる税金で、課税標準額（債権金額）×0.4％
この他にも、ローンを組む際には銀行に対して支払う事務手数料や保障料も発生。
マンションやアパートを含む新築住宅を建てた場合の不動産所得税は、課税標準額（固定資産税評価額）×3％
40㎡以上240㎡以下の部屋の場合は、軽減措置があるので支払い負担を減らせる。
④借入金と自己資金の割合に関しては、建築会社と相談してから決めよう。
自己資金は、総額のうち10％から30％ほど用意できるのが最も理想的です。
相続税対策でマンションを建てようと考えている場合は、借入金を多くする理由としては、アパートやマンションなどの賃貸住宅の建築費や取得資金に使えるアパートローンを遺産の総額から差し引いて財産額を減らせるからです。
マンションの販売動向等///////////////////////////////////////////////////////
2.■強くて安い、木造の中高層マンション建設相次ぐ 読売 2021年9月14日
https://www.yomiuri.co.jp/economy/20210914-OYT1T50143/
概要
①木造の中高層マンションの建設が相次いでいる。強度や耐火性を高めた建材の開発が進み、低コスト化や工期短縮が実現できるようになった。脱炭素につながり、民間の建築物に国産木材の利用を促す改正法も１０月に施行されることから、今後さらに建設が広がりそうだ。
②三井ホームは東京都稲城市で、同社初の５階建て木造賃貸マンションの建設を進めている。
最も強度が必要となる１階部分は鉄筋コンクリート（ＲＣ）だが、２階以上の壁や床などは木造だ。耐震や耐火、防音などの性能は鉄筋と遜色がないという。将来的には全国主要エリアに展開したい考えだ。
③木造マンションは、柱や壁といった主要な構造物に木材が使われている物件を指す。木材は鉄筋などに比べて軽く、建物の地盤改良も一部が不要になる。
三井ホームのマンションは、建設コストを１～２割ほど削減できる見通し。
④関西でも、大阪市西区のオフィスビル「大阪木材仲買会館」や、京都府向日市の商業ビル「 ＳＵＢＡＣＯスバコ 」など木造の中高層建築が続々と登場。
⑤鉄骨やＲＣと木材を併用した「ハイブリッド構造」のマンションもある。
野村不動産は昨年９月、東京都千代田区でハイブリッド構造の１４階建て分譲マンションを発売した。東急不動産はハイブリッド構造のオフィスビルを渋谷区に建設する予定だ。
1.■首都圏新築マンション、平均価格7452万円…高額物件の販売相次ぐ2021年9月16日
https://www.yomiuri.co.jp/economy/20210916-OYT1T50188/
概要
①不動産経済研究所が１６日発表した８月の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）の新築マンション発売戸数は、前年同月比１６・２％増の１９４０戸となり、２か月ぶりに増加した。東京２３区全体では４２・４％増の８３９戸に上り、全体を押し上げた。
②１戸あたりの平均価格は２４・０％上昇し、７４５２万円だった。東京都渋谷区、千代田区を中心にタワーマンションなど高額物件の発売が相次いだ。
③売れずに在庫となっている戸数は８月末時点で、前月末から１９８戸減って５８８９戸となり、２０１８年１０月以来の５０００戸台となった。在宅勤務の普及で郊外マンションの売れ行きが好調だったという。
マンションのDX////////////////////////////////////////////////////////////
4.■東急リバブル、「スピードAI査定」にマンション賃料査定機能追加 2021年9月10日
https://news.mynavi.jp/article/20210910-1969230/
概要
①東急リバブルが提供するマンション・一戸建・土地の売却査定をAIで行う「スピードAI査定」において、区分所有マンションの賃料査定機能を8日より追加した。
②新たに追加された区分所有マンションのAIによる賃料査定は、過去10年間の市場での賃料データと同社の営業担当者が直近1年間で査定したデータを統合したデータリソースから賃料査定額の算出を行う。データは毎週更新される。
③サービスの利用は無料だが、東急リバブルの無料会員サービス「My リバブル」への会員登録が必要となる。
3.■マンション設備、赤外線家電まるっとコントロール！HA端子通信可能2021年9月7日
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000004.000084152.html
概要
①ファミリーネット・ジャパンは、マンション向けIoTサービス「rimoco（リモコ）」の本体機器を刷新し新たに「rimoco+TMとして販売を開始します。
②rimocoの利点そのままに、赤外線通信をはじめとする一般的なスマートリモコンの長所を取り入れました。床暖房はじめ住宅設備で多く見られる有線接続機器と、テレビやエアコンといった赤外線家電の双方に対応する事が出来るようになりました。それにより、住宅設備や家電の分だけ存在するリモコンを入居者ご自身のスマートフォン一つにスッキリまとめ、スマホアプリから簡単に床暖房のON/OFF操作や、テレビのチャンネル切り替え等が可能になります。またインターネットに繋がる環境があれば、外出先からリモートでお部屋をコントロール出来るようになります。
③機器単体の操作のほか、例えば「おはよう」といった声に出す挨拶など、毎日繰り返す習慣と紐づけた定型句（ワンセンテンス）を使って、対象設備を一括で操作できます。
2.■オートロックマンション実証、ヤマト運輸 デジタルキー活用で置き配 2021年9月
https://tamate.truckman-job.com/list/listindustry/detail/detail-20210301-3
概要
①ヤマト運輸は、ＥＣ利用顧客の受け取りの利便性向上へ、オートロックマンション居住者に安心な自宅前などの置き配を提供する、デジタルキー活用の新機能を「ＥＡＺＹ」に追加する。複数社のデジタルキーを一つのシステム上で管理し、より多くのマンションの居住者が利用できるよう、今後デジタルキーを開発するパートナーと連携し、各地で実用実験を行う。
②配達するＥＡＺＹＣＲＥＷが持つ専用アプリに、エントランスのオートロック解錠に必要なワンタイムパスワードが発行される。それぞれの配達情報ごとにオートロック解錠に必要なワンタイムパスワードが発行され高いセキュリティを実現する。
1.■DXによる”次世代型マンション管理サービス”の開発に着手 2020年6月11日
https://www.orix-realestate.co.jp/news/2020/06/release_001859.html
概要
①大京アステージと穴吹コミュニティ（本社：香川県高松市）は、マンションをとりまく社会課題の「3つの老い」（建物の老朽化、居住者の高齢化、労働力の老い）などに対応するDX）による次世代型マンション管理サービスの開発に着手しましたのでお知らせします。
②第一弾として「WEB総会」サービスを、2020年7月より試験的にご提供します。
また、2020年秋から順次、デジタル技術で居住者の健康を支援するヘルスケアサービスや、管理組合と管理会社との電子契約システムなどを導入する予定です。
③現行の区分所有法や管理規約では、ウェブ会議システムを用いて議決権を行使することを想定はされていますが、通信障害などを想定し、本サービスでは予め定められた方法（書面・電磁的方法など）により議決権を行使した上で、ご自宅などからウェブで総会を視聴いただけます。
④WEB総会サービスの機能を活用して、居住者間の「WEB意見交換会」など管理組合イベントでの活用や、「工事説明会」「防災セミナー」「空き駐車場の抽選会」など各種説明会での活用も予定しています。その他、お問い合わせの多い換気扇フィルタの交換方法などを動画で説明する「住宅設備メンテナンスの仮想体験」 などのコンテンツを追加していく予定です。
業者の動向等///////////////////////////////////////////////////////////
6.■マンション大規模修繕会社 顧客満足度ランキング 1位は岩手日報2021年9月27日
https://www.iwate-np.co.jp/article/oricon/2208311
概要
①oricon ME「2021年 マンション大規模修繕会社ランキング」を発表。満足度総合
1位【建装工業（本社東京都）】
2位【小野工建（本社：大阪府】、
3位【カシワバラ・コーポレーション（本社：東京都】
となっている。
②全6つの評価項目（「施工会社の対応」「現場管理者の対応」「作業員の対応」「仕上がり」「保証・アフターサービス」「金額の納得感）についての満足度を、インターネットにてアンケートを聴取。建装工業はとくに「現場管理者の対応」で高評価となった。
③サンプル数： 1,944人
5.■中央電力、マンション共用部に再エネ販売を開始 CO2排出量削減 2021年9月16日
概要
①中央電力はマンションの共用部に対して提供する電力を再生可能エネルギー等、カーボンフリーの電力販売を開始すると発表した。マンション分野におけるCO2排出量削減に寄与するとしている。
②今後マンション分野においても、資産価値向上等を目的としたCO2排出量削減の需要が高まると考え、すべてのマンション管理組合やオーナーが取り入れ易い共用部への電力販売開始に至ったとのことだ。今回提供する電力は、通常の電気に環境価値を有する「環境証書」を組み合わせたもの。
③客のニーズに合わせて実質的な再エネ価値の提供や「RE100」の基準に対応可能なメニューを用意し、地域の電力会社の標準メニューよりも安価に、且つ環境価値のある電気の供給が可能としている。
④同社は、今回のマンション共用部への提供を契機に今後「家庭部門」であるマンション専有部へのカーボンフリー電力導入を促し、更なるCO2排出量の削減を目指していく方針を示している。
4.■マンション入居者が選んだ「満足度の高い管理会社」、1位は? 2021年9月16日
https://news.mynavi.jp/article/20210916-1973448/
概要
①スタイルアクト運営のマンションのセカンドオピニオンサイト「住まいサーフィン」は9月14日、入居者による第13回「管理会社満足度ランキング」を発表した。
6月25日～7月31日、マンション入居者2147人を対象に、インターネット・郵送調査で実施した。
②総合満足度1位は、「野村不動産パートナーズ」(74.6ポイント)。「三井不動産レジデンシャルサービス」(74.0ポイント)、「東京建物アメニティサポート」(70.7) 「野村不動産パートナーズ」は、今回で13年連続の1位となった。
特に管理会社に対する評価が非常に高く、すべての項目で1位で、総合力においても満足度と推奨度の得点が共に全体1位だった。
「三井不動産レジデンシャルサービス」は、管理人の対応の早さの項目で非常に高い得点を取り、満足度・推奨度ともに評価が高い。
「東京建物アメニティサポート」は、管理会社に対する評価・総合力で評価され、満足度・推奨度ともに高い評価を受けている。
③管理戸数10万戸未満の企業のランキング1位は、「東京建物アメニティサポート」日鉄興和不動産グループの「日鉄コミュニティ」が2位
④理事経験者によるランキング1位は、「野村不動産パートナーズ」だった。
3.■テレワーク特化型マンション急増中 クローゼット等有効利用も 2021年9月8日
https://www.news-postseven.com/archives/20210908_1689914.html?DETAIL
概要
①リクルートでは、住宅を取得した人や購入を検討している人を対象とする調査の中で、コロナ禍の影響によって住まい選びの考え方がどう変わったかを質問。
「住居費がもったいない」25％トップ、次いで「収納が狭い」「間取り（部屋の配置・数）が良くない」「遮音性能が低い／騒音が気になる」「住戸が狭い（専有面積）」などが続いている。ほかにも、「落ち着いて仕事できるスペースがない」「一人になれるスペースがない」など、住まいの狭さに起因する課題が上位に並んでいるのが大きな特徴だ。
②分譲マンションや賃貸マンションではさまざまな工夫が行われるようになっている。住戸内に暫定利用できるワークスペースを設置するというケースだ。「ワークインクローゼット」と呼び、必要に応じてワークスペースにできるようにしている。
③「変身クローク」と名付けた、折り畳み式のテーブルを備えたクロークを設置している。テーブルを広げて椅子を持ち込めば、テレワークスペースとして利用でき、テーブルを畳めば広めのクローゼットに戻せる仕組み。実用新案を取得しているそうだ。
④三井不動産レジデンシャルの「パークタワー勝どきミッド／サウス」。
総戸数2786戸のメガマンションだが、共用施設に約330平方メートルのコワーキングスペースが設けられ、会議室、個室ブースなどが設置される予定だ。2020年年末から2021年年初にかけての第1期1次・2次販売では、最高倍率27倍、平均倍率2.8倍の完売となった。
⑤賃貸マンションでもコワーキングスペースや、住戸内のワーキングスペースを確保する動きが増えている。三菱地所の賃貸マンション「ザ パークハウスハビオソーホー」シリーズでは、都心部を中心に、コワーキングスペースを設置した物件の展開をスタートさせている。
⑥「ライオンズフォーシア秋葉原イースト」では、全38戸のうち5戸に壁面レール収納を導入した。棚板やデスクの取り外しが可能で、レールにあわせた自分好みのワークスペースを設けることができる。もちろん、ワークスペースが不要になれば、通常の収納棚などとして使用できる。
「ライオンズフォーシア築地ステーション」では、全37戸のうち10戸に壁面収納をアレンジしたデスクを標準装備。上部はプリンタなどを置ける2段の棚収納になっている。
⑦ミサワホームでは築古の賃貸マンションを「テレワーク特化型賃貸マンション」にバリューアップする取り組みを始めている。文京区関口にある1988年竣工の、ワンルーム48戸、1LDKと3LDK各1戸と、店舗からなる賃貸マンションで、1階には地元でよく知られたスーパーが入っていた。このスーパーが退去したあとに、コワーキングスペースとコンシェルジュサービスを融合した「And Worker神楽坂」を設置、新たな賃貸マンション『Del CCS文京神楽坂』としてオープンさせた。
コワーキングスペースを設置し、誰でも利用できるカフェを設置し、ドリンクサービス、格安のモーニングサービスを実施することで、地域からの集客を高めて、採算が取れる仕組みにしている。ミサワホームが取得後も入居者はそのまま引き継いでいるが、退去者が出るごとにリフォームして、さまざまなニーズに対応していく方針だ。今回空き住戸を時代に合わせてリフォームした。バス・トイレ一体型だったものを、バスとトイレを分離し、バスには浴室乾燥機を設置し、その水回りと居住部分と分離、収納スペースの充実を図った。シューズインクローゼットを設置して、コートや荷物を収納できるようにした。
2.■旭化成ホームズ再エネ目標前倒達成に賃貸マンションの実力日刊工業2021年9月2日
https://newswitch.jp/p/28646
概要
①旭化成ホームズは再生可能エネルギー比率１００％を目標に掲げる国際的な活動「ＲＥ１００」で設定した２０３８年の目標達成年を１３年前倒し、２５年にする。
３月に提案営業を始めたＺＥＨ―Ｍ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスマンション）に対応した賃貸マンション「Ｅｃｏレジグリッド」を本格的に売り出すことにし、前倒しのめどが付いたという。
②ＺＥＨ―Ｍ対応の賃貸マンションは、マンションの建築主から旭化成ホームズが３０年間屋根を賃借し、太陽光発電設備と蓄電池を設置した上で所有・管理。
グループ会社の電力売買事業「ヘーベル電気」を通じて入居者に電力を販売し、余剰電力は自社を含むグループ会社の事業活動に活用する仕組み。
③３月に営業活動を始め、１２月に１棟目のマンションが完工する予定。本格展開のめどが付いたため、今後、積極的に売り出す方針だ。
1.■長谷工グループ 管理会社が分譲マンション「管理者」の役割担う2021年8月31日
概要
①分譲マンションの管理運営は、近年は理事会メンバーとなる役員のなり手不足が問題になっている。
一方で、マンションの管理運営をサポートする管理会社の提案については、まずは理事会で賛否を判断するため、理事役員以外の区分所有者が望むサービスであっても提供できないケースもあるという。
②こうした区分所有者の管理組合運営に対する負担や不満などの課題を解決しようと今回、同グループでは分譲マンション管理組合向けの受託サービス「smooth-e（スムージー）」の提供を8月から始めた。
③新サービスでは「第三者管理方式」という仕組みを採用。
この方式は、区分所有法で定められた管理者を、非区分所有者である外部専門家が担うというもの。投 資型・リゾート型や、ファミリー型でも賃貸化が進んだマンションで採用されるケースもある。国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」によると、所有者以外の第三者が管理者となっているマンションは6.4％にとどまる。主要管理会社での同方式の採用は珍しいという。
④新たな受託サービスでは、区分所有法上の管理者に長谷工グループで分譲マンション管理事業を行っている長谷工コミュニティが担う。導入したマンションでは、理事会を置かないことになるが、多くの区分所有者にマンション管理への関心を持ってもらうため、区分所有者全員がアプリ上で議論し、意思決定を行うことのできるツールを採用。また、最新の修繕計画や管理状況をWeb上で公開する。
⑤既に、長谷工コミュニティが管理受託するマンションのうち首都圏・関西圏の計10数件の管理組合で順次導入が決まっている。導入した場合のマンション管理組合が支払う費用については、管理委託費に含める。
ただ、この方式を取り入れ、区分所有者が支払う管理費が値上りしてしまうと、導入に二の足を踏む管理組合が多いことも想定される。「現在、委託費が値上がりしない方法を模索している」（長谷工コーポレーション広報部）。長谷工コミュニティでは、100戸～150戸規模の分譲マンションの管理を中心に行っている。
海外///////////////////////////////////////////////////////////////////
6.■95年竣工のマンションで天井崩壊「赤ちゃん抱いて逃げた」中央日報2021年9月23日
https://s.japanese.joins.com/Jarticle/283200
概要
①22日京畿道高陽市のあるマンションで天井が崩壊する事故が発生し家族全員が避難した。マンションの２０階に住み事故を体験したというネットユーザーＡさんは「先週日曜日（１９日）午後１時ごろ突然大きな音とともにサイレンの音が聞こえ、赤ちゃんを抱いて泣きながら１階に逃げた。赤ちゃんを抱いて出て行く直 前、赤ちゃんが昼寝をしていた居間のベッドに天井が落ちてきた。危うく寝ていた赤ちゃんが大けがをするところだった」と明らかにした。
②スプリンクラー配管からの漏水で家中が水浸しだった。Ａさんは「家中に水が足首の高さまであふれて子どものおもちゃなどが浮かび、家具、冷蔵庫、子ども部屋まで水がいっぱいだった」と話した。Ａさんによるとこの日このマンションでは４０件以上の漏水が報告されたという。
③このマンションは１９９５年に竣工した。築後２７年が過ぎている。ネットユーザーは「もっと古いマンションでもあんなことはない」「団地であんな事故が大量に発生したなら欠陥工事の可能性が高そうだ」との意見を示した。
④あるネットユーザーは「天井が崩れたのは欠陥工事のためではない。配管が破裂して石膏ボードが濡れ、水の重さで（天井が）崩壊したものなので配管の問題」別のネットユーザーは「欠陥工事だったらとっくに問題が生じていただろう。インテリア工事をしながら何か間違った可能性がある」と話した。
5.■中国、超高層住宅の新規建設禁止へ 規制強化 2021年9月14日
概要
①中国住宅・都市農村建設部はこのほど「超高層建築建設計画管理強化に関する通知」を出し、パブリックコメントを実施している。通知は次のように要求している。
②各地は超高層建物の新規建設を厳格に規制する。一般的に超高層住宅の新規建設を禁止する。市街地常住人口300万人以下の都市は高さ150メートル以上の超高層建物の新規建設を厳格に規制し、250メートル以上は禁止する。市街地常住人口300万人以上の都市は高さ250メートル以上を厳格に規制し、500メートル以上を禁止する。
③各地関係部門は高さ80メートル以上の住宅、100メートル以上の公共建物の建設許可審査の際、現地の消防・救援機関に意見を聞き、その能力に見合ったものであることを確実にしなければならない。
4.■中国不動産大手、巨額負債抱える 投資家、本社に押しかけ 朝日2021年9月15日
https://digital.asahi.com/articles/DA3S15043554.html?pn=2&unlock=1#continuehere
概要
①中国の不動産大手・中国恒大集団が経営危機に陥っている。恒大集団は国が所有する土地を仕入れてマンション開発を進め、中国の不動産バブルを追い風に急成長。
２０２０年に物件販売面積で２位になった。
不動産以外にも、映画制作や自動車製造、ヘルスケアなど幅広く事業を展開。傘下のサッカーチーム、広州ＦＣは２度のアジア王者に輝く強豪で、元イタリア代表ＤＦのカンナバロ氏が監督を務める。
②ただ、右肩上がりの不動産市場での利益を見込んで土地の仕入れなど強気の投資を続けたほか、事業拡大で借り入れが増加。２１年６月末時点で有利子負債は５７００億元（約９兆７千億円）に上り、銀行からの融資の返済が難しくなり、資金繰りが厳しくなった。
③7月には銀行から口座の資産を凍結されたり、下請けの工事会社から代金の未払いで提訴されたりするなど、トラブルが続発。
さらに習近平指導部が過熱する不動産への投機を制限するなか、資金を回収しようと主力の不動産開発で物件を値引きして販売。今年上半期の不動産事業は４０億元（約６８０億円）の純損失に陥ったほか、８月は販売の平均単価が前年比で３割落ち込むなど、悪循環に陥っている。
④中国恒大集団
１９９６年に広州市で創業。２８０以上の都市に１３００件以上の不動産を開発。２０２０年１２月期決算の売上高は５０７２億元（約８兆７千億円）。創業者の許家印氏は米フォーブス誌の長者番付で１９年に世界２２位、中国３位となった。
3.■中国不動産熱狂に異変、大手経営危機 広がる動揺習氏どう動く朝日2021年9月15日
https://digital.asahi.com/articles/ASP9H6T11P9HULFA00V.html?pn=8&unlock=1#continuehere
概要
①中国の不動産大手・中国恒大集団が巨額の負債を抱えて経営危機に陥り、中国社会やマーケットに動揺が広がっている。
②中国南部・広州市中心部から15キロほど離れたマンション群の一角。1階の一部にコンクリートや角材が無造作に置かれ、低層階がカバーで覆われたままで放置されている。恒大が開発したマンションだ。近くの清掃員（63）は「先月から工事が止まっている」と証言した。先月には20～30人の作業員が「給料が出ない」と 抗議する現場を目撃したという。
③恒大が資金繰りに窮して工事が止まった物件は中国各地に広がっている。
広州市では、13日に住宅を購入した人たちが工事再開を求める抗議活動を行った。また、広東省仏山市では、地域の住宅当局が恒大の開発したマンションについて、金融機関が住宅ローンを提供するための登記手続きを中止すると発表するなど、混乱は広がりを見せている。
④「私たちの血と汗で稼いだお金を返せ」。深?市内にある恒大の本社前で抗議活動が最も激しかったのは、13日から14日にかけて。マンションの購入者や同社が販売する投資商品を買った人など100人以上が詰めかけた。
⑤広東省中山市の女性会社員（40）は2年前に同市で買ったマンションの建設工事が中断。マンション購入時に、年利が10%前後という投資商品も勧められ40万元（約680万円）分を買ったという。「恒大は中国でトップ争いをする不動産会社だから信用した。利息分も含めてローンでマンション購入費を返済していこうと思っていたのに、この状況では元本すら戻ってこないかもしれない」と肩を落とした。
⑥米ブルームバーグによると、同社の投資商品を買った人は約7万人を超えているという。
恒大の幹部が集まった投資家や従業員に対して、満期で償還が必要な理財商品が400億元（6800億円）分ほどあり、すぐには支払えないと話したという。
⑦恒大の経営危機はマーケットにも影響を広げている。
香港市場で同社の株価は14日に11%、15日に5%下落。今年だけで8割の低下をみせた。深?市場では同社の社債の価格が20%超下落して一時取引停止となった。格付け会社は次々に同社の長期信用格付けを「何らかの債務不履行の可能性が高い」（フィッチ・レーティングス）として引き下げ。同社の未償還の社債は266億ドル（約2兆9千億円）あるが、その多くは15日時点で価格が大幅に下落している。
⑧恒大は改革開放後の1996年に広州市で創業。
コンパクトな部屋や住環境の良さを特徴にしたマンションが人気を博し、中国の不動産市場の活況とともに急成長を遂げた。つくればもうかると銀行から融資を受けて土地を買い集め、次々に開発。不動産の値上がりを信じる富裕層や国内外の投機マネーを呼び込み規模を拡大した。だが、不動産以外に自動車製造や映画製作などの事業で多角化を目指したがうまくいかず、裏目にでた。6月末時点で有利子負債が9兆7千億円にのぼり、手元資金で返せないほど膨らんだ。
⑨不動産市場の環境変化も追い打ちをかけた。都市部で庶民が買えないほどに上がった不動産価格を抑えたい共産党指導部は、資産に対する負債の比率を抑えるなどの規定を導入。銀行の住宅ローンの総量も制限し、恒大の借金をてこにした手法に逆風となった。
⑩国家統計局が15日に発表した8月の主要70都市の新築住宅価格は前月比で0・2%上昇と今年最低を記録し、3カ月連続で伸びが鈍化した。恒大の経営危機もあいまって、不動産市場の熱狂は以前ほどではなくなりつつある。
2.■アマゾン配達員がオートロック開けて置き配 米 2021年8月27日
概要
①アマゾンは、同社のドライバーがモバイルデバイスを使ってマンションのエントランスを自由に解錠できるよう、ときには金銭的なインセンティブを用いて、国内各地の建物の所有者に働きかけている。
②「キー・フォー・ビジネス」と名付けたこのサービスは、荷物を屋外ではなくマンション内のロビーに手軽に置き配できるようにするもので、荷物の盗難を減らすために始まった。これにより、配達員が配送先を回る時間を削減できるため、アマゾンの利益につながる。さらに荷物の盗難も減らせるので、コストも削減でき、他社との競争で優位に立てるのだ。デバイスの利用者は、配達時にいちいちインターホンを鳴らされることがなくなるし、何人もの配達員に暗証番号を提示するより安全だと評価している。
③しかし、2018年に初めて発表されたこのサービスが普及するにつれ、セキュリティやプライバシーについて懸念の声が広がっている恐れもある。同社は、配達員には素行調査を実施しており、スキャンする荷物を持っているときでなければドアを解錠することはできないとしている。しかし、ドライバーがエントランスを開けられる旨を居住者に通知するかどうかは建物の管理者側に委ねられているため、居住者が知らないということもあり得る。
④ソルタニ氏は、アマゾンのデバイスをはじめ、インターネットに接続されたデバイスにはどのようなものにもハッキングの危険があり、ドアを解錠しようと悪巧みをする人も出てくるかもしれないと指摘する。「つまり、本来は内部ネットワークだったはずのところに、よそのインターネットに接続されたデバイスを取り入れようとしているのです」と話す。
⑤同社はアメリカですでに数千棟のマンションにデバイスを設置しているが、具体的な設置件数は公表していない。同社はすでに各地の鍵屋とも提携しており、鍵を修理する間にマンションの管理者に対し営業を行っている。デバイスの設置費用は無料で、導入を決めた人には100ドル相当のアマゾンギフト券を贈呈することもある。
⑥現在、マンションに立ち入り郵便受けまで行くことが許されているのは、米国郵便公社（USPS）のみである。郵便公社は2018年に電子ロックを扱う会社と協力し、職員が各部屋のインターホンを押さずにマンションに入れる仕組みのテスト運用を行った。しかしこの運用は終了しており、その理由は明かされていない。
代わりに、不在時には荷物を近所の食料・雑貨品店やクリーニング店、花屋に届けてもらうことができるとしている。
⑦このような動きが加速したのは、アマゾンが営業担当者を全国に配置した昨年あたりのようである。マイアミおよびサンアントニオの最新の求人票を見ると、営業担当者の1ヶ月あたりの報酬は、賞与と歩合給で3000～1万1000ドルである。
アマゾンによるこの試みへの出資額は明かされていない。
⑧アマゾンの荷物のうち自社で配達しているのは約60%である。残りの荷物は、エントランスを通れないほかの配送会社を通して配達されている。
⑨エバーズ氏は、「一社には設置を許可してもいいが、ほかの会社にももれなく許可するわけにはいかないというのが、マンション所有者の考えでしょう」アマゾンのこのサービスによって購入者が返品する商品をわざわざ郵便局まで持っていかなくても、ロビーに置いておけば配達員に集荷してもらえるなど、ほかの使い道もあり得る。アマゾンは、将来のプランを明かしていない。
デバイスを設置することで配達員がシフト時間内に届けられる荷物の数が増える上、盗難被害を受けた利用者への返金を減らせるので、同社のコスト削減につながる。「設置料を取らないのはアマゾンが得られる利益の方が大きいからです」
1.■韓国 マンション駐車場にＥＶ充電器 来年から設置義務強化 2021年8月27日
https://m-jp.yna.co.kr/view/AJP20210827000300882
概要
①韓国で２０２２年から新築マンションの駐車場は収容台数の５％、既築マンションは同２％に、それぞれ電気自動車（ＥＶ）充電器の設置が義務付けられる。
②現行では、新築マンションは駐車場の収容台数の０.５％にＥＶ充電器を設置しなければならない。既築マンションの場合は設置する義務がない。政府は先月２７日、新築だけでなく既築マンションにもＥＶ充電器設置を義務付ける同法改正案を公布している。施行令の一部改正案はその詳細を定めたもので、所定の 審査や閣議などを経て来年１月２８日に改正法とともに施行される。
③また、大企業や大手レンタカー事業者などは今後、新車の購入・リース時に一定の割合でエコカーを含める必要がある。
以上
